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Mietminderung berechnen + Höhe ermitteln

Der Mangel der Mietsache ist für den Mieter nicht das einzige Problem. Er muss ihn auch beziffern. Um die richtige Minderungsquote festzustellen, braucht er jedenfalls kein Mathematiker zu sein. Wäre dem so, könnte kein Richter Minderungsurteile verfassen. Denn Juristen können nicht rechnen.

Das Gesetz versucht Hilfestellung zu leisten. Die Mietminderung muss demnach „angemessen“ sein. Mit §§ 472, 473 BGB stand früher sogar eine Formel zur Verfügung, die aber in der Praxis mangels Praktikabilität nicht zur Anwendung kam und aus dem Gesetz gestrichen wurde. Auch die Hamburger Mietminderungstabelle des Landgerichts Hamburg täuscht letztlich darüber hinweg, dass im Ergebnis die persönliche Einschätzung eines Richters maßgebend ist und subjektive Beurteilungsmaßstäbe mithin wesentliche Grundlage zur Definition der Minderungsquote im Einzelfall sind. Alternativ: unsere Mietminderungstabelle.

Mietminderungsrecht erfordert Know-how

Demgemäß ist die Rechtsprechung im Mietminderungsrecht mit Hunderten von Urteilen nahezu unüberschaubar und handelt vorwiegend Einzelfälle ab. Modellfälle oder Idealberechnungskriterien gibt es nicht. Maßgebend sind immer die Umstände im Einzelfall. Mieter können sich allenfalls an Urteilen ähnlicher Fälle orientieren. Zur Einschätzung ist es wichtig zu wissen, was geht und was nicht geht.

Mietminderung berechnen (Beispielrechnung):

Eckdaten:

Kaltmiete: 400 Euro
Heiz- und Nebenkosten: 200 Euro
Mietminderung in Prozent: 20%
Zeitraum: 20 Tage

Formel: 600 Euro (Warmmiete) x 20% (Minderung) x 20 (Tage) / 31 (Tage) = 77,42 Euro

Auf See und vor Gericht ist man in Gottes Hand

Hinzu kommt, dass die Masse der Urteile Amtsgerichtsentscheidungen sind, die keinerlei Bindungswirkung für andere Gerichte haben. Angesichts der geringen Streitwerte ist die Berufung zu den Landgerichten meist versperrt. Wer seine Minderungsquote nach Maßgabe eines Amtsgerichtsurteils festsetzt, hat keinerlei Garantie, dass im Streitfall sein Fall vor Gericht genauso gesehen wird. Lediglich die Urteile des Bundesgerichtshofs und der Oberlandesgerichte binden die unteren Instanzen. Urteile der Obergerichte beschäftigen sich meist aber nur mit Grundsatzfragen und nehmen kaum Stellung zur Frage einzelner Minderungsquote.

So schätzen Sie die Minderungsquote ein

Dennoch gibt es einige grundlegende, halbwegs objektive Kriterien, nach denen die Höhe der Mietminderung bestimmt wird. Willkürliche, rein subjektive geprägte und überhöhte Wertungen haben selten Bestand. Je mehr Kriterien für die Begründung einer Mietminderung herangezogen werden, desto eher hat der Mieter Recht.

Im Zuge der Reform des Mietrechts hat der Gesetzgeber den Verweis auf die in der Praxis ohnehin nicht praktizierte Berechnungsformel des § 472 BGB durch die „angemessen herabgesetzte Miete“ in § 536 I 2 BGB ersetzt.

(Nur zur Info: die § 472 BGB-Formel lautete: Wert der Mietsache mit Mangel x vereinbarte Miete : ortsübliche Miete = Minderung. Bereits hier war problematisch, dass der Mangel wertmäßig bestimmt werden musste und die ortsübliche Miete nicht unbedingt verlässlich feststellbar war).

Die Höhe der Minderung orientiert sich vor allem danach, inwieweit der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist und die Mietsache noch gebrauchstauglich ist. Im Extremfall wird der Mieter völlig von der Mietzahlungspflicht befreit, soweit die Mietsache vollständig gebrauchsuntauglich ist (völliger Heizungsausfall im eiskalten Winter). Je stärker sich der Mangel auswirkt, desto mehr kann der Mieter die Miete kürzen.

Einfach lässt sich die Minderungsquote berechnen, wenn die Wohnfläche geringer ist als Mietvertrag vereinbart. Beträgt sie statt 100 qm² lediglich 85 qm², kann der Mieter 15 % mindern. Sind hingegen die Fenster undicht, kann die Minderungsquote je nach dem Ausmaß der Auswirkungen 5 %, aber auch 20 % betragen. Pauschale Vorgaben sind unmöglich.

Mietminderung im Tabellenformat ist zu schematisch

Ein wichtiges Kriterium ist die Anzahl der betroffenen Räumlichkeiten oder der Wohnfläche sowie die zeitliche Dauer der Beeinträchtigung.

Auch das Landgericht Hamburg (WuM 1983, 290) setzt in seiner Hamburger Mietminderungstabelle den Wohnwert der Räume, abhängig von der Größe und der normalen Nutzung, ins Verhältnis zum Mietzins und bestimmt, inwieweit der Wohnwert der einzelnen Räume durch den Mangel gemindert ist und wie hoch dadurch der Minderwert der gesamten Wohnung zu sehen ist. Mehr zur Hamburger Tabelle.

Das Landgericht Berlin (GE 1994, 1381) setzt, wenn nur ein Raum betroffen ist, dessen Größe ins Verhältnis zur Gesamtwohnfläche der Wohnung (Beispiel: Wohnung 150 qm², Wohnzimmer 30 qm² nicht nutzbar, Mietminderung: 20 %. Dabei ist die Intensität der Beeinträchtigung noch nicht qualifiziert.

Auf die Gesamtbetrachtung kommt es an

Auch mit Tabellenwerten hat ein Mieter nicht viel gewonnen. Zusätzlich fordern die Richter eine Gesamtbewertung der örtlichen Gegebenheiten. Beispielsweise ist zu berücksichtigen, inwieweit Mängel in einem einzelnen Raum durch die verstärkte Nutzung anderer intakter Räume auszugleichen sind. Die Minderungsquoten variieren nach oben oder nach unten.

Minderungsquote tageweise ausrichten

Die Höhe der Mietminderung muss auch zeitlich eingeordnet werden. Fällt die Heizung für 14 Tage im Januar aus, kann die berechnete Minderungsquote von beispielsweise 20 Prozent nicht auf den gesamten Januar bezogen werden. Da nur der halbe Januar betroffen war, reduziert sich die Minderungsquote auf 10 Prozent. Mit anderen Worten: Die Mietminderung muss tageweise erfolgen.

Gerichte bedienen sich Sachverständiger

Im Streitfall muss die Angelegenheit letztlich den Gerichten vorgetragen werden. Regelmäßig wird der Richter den Mangel vor Ort in Augenschein nehmen. Da ein Richter auch nur bedingte Erkenntnismöglichkeiten hat, kann die Höhe einer angemessenen Mietminderung meist nur durch ein Sachverständigengutachten festgestellt werden (BGH NJW-RR 1991, 779).

Am Ende wird geschätzt

Können sich die Parteien nicht einigen und ist die Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel nicht sachgerecht greifbar, ist die Höhe der Minderung durch Schätzung ermitteln (BGH NJW-MietR 1997, 202).

Um die Angemessenheit der Mietminderungsquote zu wahren, muss der Richter die im Wege der Schätzung ermittelte Minderung auf ihre Plausibilität kontrollieren. Dabei ist mithin maßgebend, dass das durch den Mangel gestörte Äquivalenzverhältnis zwischen Mietgebrauch und Miete gewahrt bleibt (BGH ZMR 2005, 526).

Mieter ist meist in der Beweispflicht

Ein Mieter muss wissen, dass er im Regelfall für die Existenz des Mangels und die dadurch bedingte Gebrauchseinschränkung seiner Wohnung beweispflichtig ist (OLG München WuM 1991, 681). Im Idealfall verständigen sich Vermieter und Mieter über die Höhe der Mietminderung. Die Einigung kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen, indem etwa der Vermieter nur die geminderte Miete anmahnt oder die verminderte Mietzahlung des Mieters akzeptiert. Nachweisprobleme gehen immer zu Lasten dessen, der beweispflichtig ist.

Mieter hat Bewertungsspielräume

Letztlich ist es anfangs Angelegenheit des Mieters, abzuschätzen, inwieweit der Wohnungsmangel den Wert und die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung tatsächlich beeinträchtigt. Liegt er mit seiner Einschätzung zu hoch, muss er den zu viel zurückbehaltenen Betrag an den Vermieter erstatten.

Der Mieter gerät bei einem Irrtum über die Höhe der Minderung nicht in Verzug, soweit er bei verkehrsüblicher Sorgfalt davon ausgehen durfte, dass die von ihm eingesetzte Minderungsquote begründet ist. Schuldhaft handelt Mieter allenfalls, wenn er ins Blaue hinein mindert oder sich hinsichtlich der Minderung grob fahrlässig verschätzt.

Immerhin: Grundsätzlich kann der Vermieter dem Mieter wegen der entstehenden Rückstände nicht kündigen. Eine Kündigung kommt nur in Betracht, wenn der Mieter bei unerheblichen Mängeln über Monate hinweg größere Mietbeträge einbehält, (weil er möglicherweise zahlungsunfähig ist oder den Vermieter provozieren möchte) (BVerfG WM 1989, 278, LG Berlin GE 1993, 263).

Das sollte ein Mieter tun

Ein Orientierungspunkt für den Mieter besteht darin, dass er nach Gerichtsentscheidungen in vergleichbaren Fällen sucht und feststellt, wie dort ein Mangel bewertet wurde. Wenn er dann bemüht ist, objektiv auch seine Situation einzubeziehen, gelangt er zu einer einigermaßen verlässlichen Maßgabe, seinen Prozentsatz für die Mietminderung zu beziffern und auf dieser Grundlage mit dem Vermieter zu verhandeln und möglichst eine Einigung herbeizuführen. Keinesfalls darf der Aspekt, mit der Mietminderung Miete sparen zu wollen, eine Rolle spielen. Diese Ansätze führen immer fehl.

Weitere Beurteilungskriterien

Der Richter muss die angemessene Herabsetzung des Mietzinses unter Aufklärung und Würdigung aller maßgebenden Umstände vornehmen (BGH ZMR 2004, 495). Maßgebende Umstände können insbesondere folgende sein:

  • Der allgemeine oder besondere Vertragsverwendungszweck der Mietsache (OLG Düsseldorf BB 1989, 1934) (ein als einmalig angemessenes Ambiente einer Wohnung)
  • Zugesicherte Eigenschaften der Mietsache
  • Gestaltunghöhe der Miete, gerade in Bezug auf die Wohnqualität (OLG Stuttgart WuM 2007, 159)
  • Räumlicher Umfang der Beeinträchtigung (BGH ZMR 2004, 495) (Heizungsausfall nur in einem oder allen Räumen)
  • Dauer, Häufigkeit, Grad, Art und Wahrnehmbarkeit der Tauglichkeitsminderung (KG ZMR 2004, 261) (Nachbar entdeckt seine Liebe zu lauter Musik)
  • Vorbelastungen oder ähnliche vertragsgemäße Nachteile (OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 399, Bahnausbau vorhandener Gleise, zuvor unbekannte Diskothek wird zum Besuchermagnet)
  • Mitwirken oder Mitverschulden des Mieters (mangelhafte Lüftung verursacht Schimmelbildung)

Nicht berücksichtigungsfähig sind hingegen die Vermeidbarkeit des Mangels oder die Kosten der Beseitigung des Mangels oder Fragen des Versicherungsschutzes.

22 Antworten auf "Mietminderung berechnen + Höhe ermitteln"

  • Marc Korting
    4. August 2013 - 12:33 Antworten

    Wie sieht es nach einer Mietminderung mit der NK-Endabrechnung aus?

    Ich bleibe beim o.g. Beispiel, beziehe es aber auf einen Monat.

    Kaltmiete: 400,00 Euro
    NK-Abschlag: 200,00 Euro
    Gesamtmiete: 600 Euro
    Mietminderung 20% von 600,00 Euro, also 120,00 Euro Reduktion
    Zahlbetrag nunmehr: 480,00 Euro

    Muss ich die Reduktion komplett auf die Kaltmiete anrechnen, was dann ja darauf bezogen sogar eine Reduktion von 30 % wäre (120 Euro auf 400 Euro), die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten also unangetastet bleiben, oder

    wird auch ein anteiliger Betrag auf die NK-Vorauszahlung angerechnet?

    Das wird dann ja bei der Endabrechnung interessant, denn die tatsächlichen NK ändern sich ja grundsätzlich nicht.

    Muss der Vermieter dann ggf. auf einen Teil der Nebenkosten verzichten?

    Sinniger wäre doch, die 20% auf die Kaltmiete anzurechnen, oder sehe ich das falsch?

    Mit freundlichen Grüßen

    Marc Korting

  • Hamaris
    16. August 2013 - 00:01 Antworten

    Hallo,

    ich bin auf Ihre Seite gestossen, weil ich mich erkundigen wollte, wie es sich mit einer Mietminderung verhält und bin natürlich begeistert über Ihre Informationen bezüglich Ihrem Wissen, was mir sehr gefällt.

    Ich muss allerdings gleich dazu schreiben, dass ich meinem Vermieter gegenüber schon eine Mietminderung seit einem halben Jahre durchziehe (€200,–), was ich natürlich auch für mich als Recht empfinde. Der Vermieter hat sich bis heute nicht beschwert. Es wurde auch nichts Schriftliches vereinbart.

    Auch ist meine Geschichte etwas komplizierter, wobei ich aber denke, das dies bestimmt interessant für Sie ist. Vielleicht können Sie mir die eine oder andere Antwort auf verschiedene Fragen geben.

    Mein Mann und ich wohnen in einer 3-Zimmer-Wohnung, die wir seit Februar 2012 gemietet haben. Miete € 570,–/Nebenkosten € 170,–. Wir sind in diese Wohnung nach der Renovierung eingezogen, da wir eine Gaststätte im Hause gepachtet hatten. Wohnung und Gaststätte (habe diese seit Dezember 2012 nicht mehr) sind separat angemietet und gepachtet worden (Wohnung war vorher ein Nebenzimmer der Gaststätte im 1. Stock). Die Wohnung war nicht vollständig renoviert, was wir wussten, dies aber mit dem Vermieter absprachen, dass sämtliche Mängel vom Vermieter behoben werden sollten, was bis heute nicht passiert ist.
    Ich zähle Ihnen diese Mängel nun auf, wobei ich nicht weiß, wo ich anfangen soll:
    Keller: gehört zum Mietvertrag dazu, haben ihn aber nicht genutzt (nass, Schimmel usw). Trotzdem wurde unser Keller jetzt einfach der Gaststätte zu Nutzung übergeben, ohne uns irgend etwas zu sagen. Keller weg.
    Treppenhaus: Alt, dreckig, verkommen, Stufen teilweise so ausgetreten, dass man meint, das nächste Mal die Stufe benutzen, könnte bedeuten, dass man im Keller landet. Die Stufen zum Untergeschoss sind sichtbar über die Treppen, da alles durch den Schimmel abbröckelt.
    1. Stock, wo wir wohnen, ist die komplette Verkabelung offen sichtbar, da dies nicht ordnungsgemäß gelegt und verputzt wurde.
    Wir haben endlich einen Briefkasten.
    Was wir nicht haben, ist weder eine Klingel oder ein Türöffner, den man von der Wohnung aus bedienen könnte. Kabel sind verlegt und hängen an unserer Wand einfach so rum. Sollte mal was passieren und einen Arzt kommen muss, ist es notwendig, die Treppen runter zu laufen, um die Tür auf zu machen. Wie mach ich das z.B., wenn ich mir ein Bein breche oder sonst etwas passiert, wo ich dazu nicht mehr in der Lage bin, dies zu tun?
    Balkon ist nicht nutzbar, außer für einen Bierkasten oder PET-Flaschen, weil wir sonst denken, wir könnten da runter brechen.
    Kochen darf ich, gleichzeitig darf ich aber weder backen, noch die Waschmaschine benutzen, da uns sonst die Sicherungen in der Wohnung rausfliegen.
    Diverse Steckdosen oder Anschlüsse funktionieren eben so wenig.
    Geflieste Böden sind gebröckelt, da dies nicht von Fachmännern durchgeführt wurde.
    Warum ich Ihnen jetzt schreibe und hoffe, dass Sie mir helfen können, ist:
    Die ganze Elektrik wurde nicht fachmännisch ausgeführt. Hierfür wurden Kumpels hinzugezogen.
    Jetzt soll das Treppenhaus mit samt der Elektrik wieder von Leuten durchgeführt werden, die nicht wirklich von diesem Fach sind.
    Wir haben jetzt natürlich verlauten lassen, dass wir das so nicht mehr mitmachen. Wir haben klipp und klar gesagt: Sollte sich jemand an dieser verkorksten Elektrik machen, möchten wir den Auftrag sehen, und wissen, dass dies auch nur von einem Fachpersonal durchgeführt wird.
    Wir haben bis jetzt diese € 200,– gekürzt. Ist das unser Recht?
    Wir wollen den Auftrag der Firma sehen, die diese Fehler beheben soll. Ist das Recht?
    Es tat gut, mal zu schreiben, und wenn ich Sie nicht gelangweilt habe, würde ich mich sehr freuen, von Ihnen eine Antwort zu bekommen.

    Mit freundlichen Grüssen

    Hamaris

    • Mietminderung.org
      16. August 2013 - 21:06 Antworten

      Hallo Hamaris,

      Ihr Fall ist leider so komplex, dass ich Sie einfach aus zeitlichen Gründen nur an einen Anwalt Ihres Vertrauens verweisen kann. Diese kann und darf Sie entsprechend beraten.

      Tut mir Leid, dass ich nicht mehr für Sie tun kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      PS: viele weitere Artikel finden Sie, indem Sie die Suche oben rechts nutzen.

  • Ana
    23. September 2013 - 19:42 Antworten

    Hallo,
    ende letzten Jahres wurde uns eine neue Badewanne und Armatur von unserer Wohngesellschaft versprochen. Eigentlich sollte dies am 04.01.2013 passieren, es kam allerdings niemand. Nachdem die Bad-Firma gekündigt wurde entstand ein ewiges hin und her zwischen der Wohngesellschaft uns uns. Es wurde immer wieder versprochen und wir wurden zu einer anderen Bad-Firma geschickt. Nachdem diese keinen Auftrag der Wohngesellschaft erhalten hat, schrieb ich letzte Woche einen nicht ganz so netten Brief. Nun habe ich heute zwar endlich einen Anruf von einer Bad-Firma bekommen, die Mittwoch vorbeikommt, wüsste aber gern ob, selbst wenn ab jetzt alles reibungslos läuft, wir eine Entschädigung bekommen könnten. wir zahlen 580 € warm.
    Vielen Dank,

    Ana

    • Mietminderung.org
      25. September 2013 - 22:07 Antworten

      Hallo Ana,

      eine „Entschädigung“ beinhaltet ja schon, dass ein Schanden entstanden ist, der entschädigt wird. Ist denn ein Schaden entstanden?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra Islamovic
    14. September 2014 - 00:59 Antworten

    Hallo,
    Ich bewohne derzeit eine 3 Zimmer Wohnung KM € 650, NK € 200, seit Bezug im Februar 2013 funktioniert der Backofen nicht dh. er heizt immer auf maximale Temperatur (Küche war in der Wohnung). Ausserdem brennen ständig die Glühbirnen durch und im Wohnzimmer haben wir kein Licht, weil der Kippschalter durchgeschmort ist. Der Vermieter lässt diese Mängel trotz mehrmaliger Aufforderung nocht reparieren, sondern kündigt mir die Wohnung wegen Eigenbedarf (Mutter soll einziehen)!
    Darf ich Miete mindern und wie viel. Darf wegen Eigenbedarf Kündigung erfolgen?
    Gruss
    Sandra

    • Mietminderung.org
      16. September 2014 - 11:47 Antworten

      Hallo Sandra,

      bei der Höhe der Mietminderung kann ich Sie nur auf bestehende Rechtsprechung verweisen. Am besten Sie schauen sich in der Mietminderungstabelle um.

      Die Eigenbedarfskündigung kann ich leider nicht bewerten, hierzu schicke ich Ihnen zwei Links.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Suse
    3. November 2014 - 21:52 Antworten

    Hallo,

    ich habe nun schon einiges gelesen auf Ihrer Seite und konnte doch schon einige Fragen klären.

    einige Unsicherheiten bleiben jedoch noch. Kurz die Situation; wir wohnen seit knapp 13 Monaten in einer 120 m² 4 RWG im Erdgeschoss und zahlen eine Warmmiete von 1047 €, „sanierter“ Altbau, mit alten Doppelglasfenstern
    Wir haben seit wenigen Wochen Schimmel in der Fensterleibung des einen Kinderzimmers, nicht viel, aber eben da. Vor knapp zehn Tagen dann entdeckten wir sowohl in der Wohnstube als auch im zweiten Kinderzimmer z.T. erhebliche Schimmel-/Feuchtigkeitsflecken an den Außenwänden. Diese Flecken sind definitiv vor einem Monat noch nicht da gewesen. Die Möbel standen knapp 5 cm von der Wand entfernt. Die Fensterleibungen der Stube sind ebenfalls innerhalb von 48 h nach einem Starrregen „ergraut“. Der Mängel wurde sofort telefonisch beim Vermieter angezeigt, es war nun auch ein Gesellschaftseigener Handwerker/Sachverständiger?) da, der eine sehr baldige und umfassende Beseitigung der Schäden zusicheerte. Es steht auch von Vermieterseite her nicht in frage, dass die Schimmelbildung auf unserem Verhalten gründet. Die Sanierung vor gut 8 Jahren lief auf unterstem finanziellen Niveau, es wurden keine sperren über dem Sandsteinsockel eingezogen, wodurch die feuchtigkeit natürlich nach oben steigt. Weiterhin hat der Putz der Auenfassade große Löcher und ist stellenweise nur noch als Idee existent. Das Problem des Schimmelbefalls ist in dieser Wonung wohl auch nicht das erste Mal aufgetreten, die geflickten Raufasertapeten zeugen deutlich davon.
    Der Vermieter wird von uns nun morgen noch schriftlich in benachrichtigt.

    Nun zu den noch offenen Fragen;

    Das eine Kinderzimmer und die Stube sind definitiv nicht nutzbar, da wir aber keinen grundriss haben kann ich nur schätzen, dass das knapp 40 m² sind, die Leibungen im zweiten Kinderzimmer werden wohl kaum ins Gewicht fallen? Nun soll der Mängel endgültig behoben werden, soll heißen: wir bekommen Handwerker die in den befallenen Räumen die Tapeten durch Silikatputz erstezen, die Außenfassade wird zum Abtrocknen komplett abgenommen und im Sommer kommt neue dran.

    Um wieviel wäre es angemessen die Miete zu mindern? Können wir die Miete auch rückwirkend für die per Dauerauftrag schon gezahlte Miete für den aktuellen Monat mindern und den differenzbetrag zusätzlich noch von der nächsten Zahlung abziehen?
    Dürfen wir auch während der Mängelbeseitigung die Miete weiterhin gemindert zahlen? Denn die Zimmer werden sicher nach und nach durchrenoviert, was sicher einige Tage in Anspruch nehmen wird. (Und mit drei Kindern und einem Hund kann man nicht auf den verbleibenden 20 m²+Küche und Bad leben.)
    Dürfen wir im stark betroffenen Kinderzimmer eine vollständige Sanierung des Raumes verlangen? denn durch die eindringenden Feuchtigkeit, wird der übermalte Tabakrauch der alten tapete wieder freigesetzt, so dass das Zimmer nur für Sekunden ohne Kopfschmerzen zu betreten ist, da es wie in einer Kneipe riecht.

    Ich hoffe sehr auf Ihre Antworten und bedanke mich schon im Voraus für die bereits gefundenen.

    • Mietminderung.org
      6. November 2014 - 08:29 Antworten

      Hallo Suse,

      leider kann ich Sie – insbesondere bei dem Umfang der Gegebenheiten – nur an einen Anwalt verweisen. Tut mir leid, dass ich Ihnen nicht mehr helfen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne Grabowski
    12. Dezember 2014 - 15:46 Antworten

    Hallo,

    wir hatten eine Wohnung die ganz früher eine türkische Moschee und anschließend ein Büro war. Als wir uns für diese Wohnung entschieden haben, wussten wir noch nicht auf was wir uns dort einlassen. Die Warmmiete war sehr verlockend mit 490,-€ und so mieteten wir diese Wohnung an. Was wir zu diesem Zeitpunkt leider nicht wussten diese Wohnung war mit Schwarzschimmel übersäht welchen der Vermieter einfach überstreichen ließ. Desweiteren konnten wir von den 3 Zimmern nur 2 nutzen da sich im 3 Zimmer keine Heizung befand. Wir stellten auch extreme Risse in der Mauer fest. Auch im Badezimmer hatten wir am Waschbecken nur einen Kaltwasseranschluß. Die Küche war nicht wirklich nutzbar (Herdplatten gingen, Backofen nicht) und dies auch nur mit Mehrfachstecker über die Steckdose. Es waren sehr hohe Zimmerdecken so dass die 3 Heizkörper die sich in der Wonung befanden nicht wirklich ihren Zweck erfüllten. Auch mussten wir immer die Haustüre zusperren, da sich auf beiden Seiten eine einfache Klinke befand und somit jeder munter rein maschieren hätte können. Zu allem übel haben wir in der Wohnung dann auch noch Ungeziefer in Form von Ameisen und Flöhen gehabt und letztendlich kam durch das türkische Klo eine Rattenfamilie in unsere Wohnung die wir nicht mehr los wurden. Auch unser Stromzähler war falsch da er trotzdem weiterlief obwohl kein einziges Gerät angeschlossen war (Dies haben wir beim Auszug festgestellt). Nachdem wir unseren Vermieter mehrmals mündlich und auch schriftlich auf die Mängel hingewiesen haben und ihm dort auch mitteilten dass wir die Miete komplett einbehalten bis die Mängel behoben sind, folgte von Ihm letztendlich die fristlose Kündigung mit Androhung der Zwangsräumung.

    Nun versucht unser ehemaliger Vermieter mit allen Mitteln seine Miete einzufordern und die Schäden hat er nie beseitigt.

    Wie kann man sich bei sowas wehren?

    LG
    Susi

    • Mietminderung.org
      13. Dezember 2014 - 12:45 Antworten

      Hallo Susanne,

      ein Teil der Mängel sind sicherlich nicht als solche zu werten, da diese schon bei Einzug bekannt waren. Siehe auch: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss.

      Im Grunde müssen Sie entscheiden, ob eine 100% Mietminderung tatsächlich angemessen war und wie die Chancen stehen, sich gegen eine mögliche Klage zu wehren.

      Ich würde Ihnen auf jeden Fall die Beratung durch einen Anwalt empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Zahra
    11. März 2016 - 18:08 Antworten

    Hallo zusammen,
    Ich wohne mit meinem Freund zusammen in einer 2 Zimmer Wohnung (Neubau und somit für uns Erstbezug) seit April 2015. Dh wir haben ein Schlafzimmer (geschätzt 20qm) und ein Wohnzimmer mit offener Küche und Essbereich. Gesamt qm lt. Mietvertrag 54qm.

    Am 15.2.16 stellten wir fest, dass die Wand im Schlafzimmer hinter dem Kleiderschrank (es handelt sich um einen Teil der Wand, also nicht die komplette Wand ist betroffen, welche eine Außenwände ist) von extremen Schimmel (alle Farben sind vorhanden) befallen war. Einen Tag später meldeten wir den Fall telefonisch dem Vermieter, der sofort vorbei kam, sich ein Bild vom Schaden gemacht hat und die Meldung mit Fotos an den Bauträger vornahm.

    Am 19.02.16 kam ein vom Bauträger beauftragter Maler zur Beseitigung des Schimmel vorbei, riss die Tapete ab und trug eine stinkende Chemikalie auf die Wand. Die Matratze sowie unsere Kleidung wurden aus dem Schlafzimmer in das Wohnzimmer geräumt, was nun auch das Wohnzimmer eingeschränkt nutzbar macht. Seit dem 20.02.16 wurde vom Maler ein Trocknungsgerät im Schlafzimmer aufgestellt, was einen Lärm von 70dB verursacht. Die trocknung sollte 2 Wochen nach aussage des malers dauern. Wir haben dem Vermieter am 25.02.16 schriftlich eine Mietminderung von 50% der Miete bis zur Wiederherstellung der mietsache angedroht zu der er sich nicht konkret gräuspert hat. Als Frist wurde der 19.03.16 von uns gesetzt. Heute wurde durch den Dachdecker (ebenfalls vom Bauträger beauftragt) festgelegt, dass die Wand noch immer eine Feuchtigkeit von 1,5 nachweist (gemessen mit feuchtigkeitsmessgerät). Es ist klar ersichtlich, dass der Mangel durch eine undichte Stelle an der aussenwand eintreten konnte. Die Miete beträgt 610€ kalt zzgl. 135€ Betriebskosten.

    Was tun? Wie viel können wir tatsächlich mindern? Der Vermieter will abwarten bis die Trocknung abgeschlossen ist und die Wand wieder tapeziert und gestrichen wird um dann tab genau abzurechnen. Wie wird gerechnet?

    Danke vorab für eure unterstützung.

  • Zahra
    15. März 2016 - 12:48 Antworten

    Hallo Dennis ,

    Vielen Dank für Ihre Hilfe. Ich versuche mich mal mit dem Vermieter auf 50% der Bruttomiete pro befallene Tage zu einigen und werde anschließend mal berichten.

    Viele Grüße

    Zahra

  • Andrea
    27. März 2016 - 20:24 Antworten

    Mein Sohn hat im Oktober eine Dachgeschosswohnung bezogen. Die Schrägen reichen fast bis zum Boden und sind komplett aus Holz. Nun hat er das Problem, dass in die geschlossenen Wohnung immer wieder Fliegen kommen, welche zwar kurz darauf verenden, aber lästig sind. Erst hieß es ist ein saisonale Problem, gibt sich nach drei Wochen. Die Fliegen haben sich durch die Fensterdichtungen gedrückt,dehalb wurden Fliegengitter angebracht. Nun kommen die Fliegen teilweise noch durch die Regenablauflöcher. Zusätzlich kommen aber Fliegen durch die Holzschrägen, da Nut und Feder vom Holz nicht mehr richtig dicht sind. Ein Dachdecker hat sich auch alles schon angeschaut, aber mehr passiert nicht. Mir gefällt die Wohnung, aber die Fliegen sind doch nicht in Ordnung. Manchen Tag sind es drei, einen anderen Tag 10 Fliegen. Kann er die Miete um 10% kürzen? Kann ich selber einen Sachverständigen beauftragtragen? Kann ich rückwirkend mindern? Der Vermieter lehnt das ab.

  • Babo
    22. April 2016 - 13:02 Antworten

    Hallo,

    ich wohne in einer 48qm Wohnung. Seit Anfang Februar 2016 wurde die Wohnung über mir Kernsaniert. Es kam durch Stemm- und Bohrarbeiten zu Lärm und Staubbelastungen in der Wohnung bzw im Treppenhaus. 3 Tage a 5 Stunden reine Belastungszeit.
    Die Warmmiete beträgt 737€.
    Wie errichtet sich die Mietminderung?
    Vielen Dank vorab!

    LG
    Babo

  • Torsten
    3. März 2017 - 14:57 Antworten

    Hallo,

    wir haben den Fall, dass ein Mieter die Miete und die Nebenkosten zu 100% senkt weil er der Meinung ist von den Nachbarn und angrenzenden Garagen von „Elektroterror“ ausgesetzt zu sein. Begründung ist, dass er der Meinung ist von Elektrosmog bedroht zu sein.
    Dazu muss ich sagen das weder die Garagen noch der Nachbar einen Sendemast oder ähnliches betreibt oder betrieben wurde. Es ist nicht nachvollziehbar worauf der Mieter sich bezieht.
    Der Mieter nutzt das Mietobjekt auch noch bzw. wohnt in dem Objekt. Ist eine solche Mietminderung rechtlich vertretbar?

    LG
    Torsten

    • Mietminderung.org
      5. März 2017 - 18:04 Antworten

      Hallo Torsten,

      Sie beantworten Ihre Frage doch schon selbst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heidi Niehuis
    12. Mai 2017 - 14:26 Antworten

    Guten Tag,

    in dem Mehrparteienhaus, in dem ich wohne, werden sämtliche Steigleitungen erneuert. Das heißt, dass in jeder Wohnung die Bäder und in manchen auch die Küchen „saniert“ wurden. In meiner Wohnung wurde der Spülenunterschrank ausgebaut und einige Schlitze für neue Stromkabel gestemmt und wieder verputzt. Dabei wurden die Küchenmöbel und vor allem die Elektrogeräte (Einbauküche) allerdings nicht abgedeckt. Das Bad wurde vollständig entkernt und neu verputzt. Man kann sich vielleicht vorstellen, dass der Staub durch die ganze Wohnung zieht, da im Bad ja auch keine Tür mehr ist. Die ersten zwei Tage dieser Sanierungsmaßnahme gab es in der Wohnung gar kein Wasser. Durch die offenen Abflüsse war ein unerträglicher Gestank in der Wohnung. Die Toilette wurde und wird abends wieder provisorisch angeschlossen, allerdings keineswegs irgendwie befestigt. Nach zwei Tagen hatte ich zumindest wieder kaltes Wasser in er der Küche. Die Bauarbeiten laufen jetzt bereits seit 11 Tagen und dauern sicherlich noch 10 Tage an. Jeden Abend, wenn ich von der Arbeit nach Hause komme, ist erst einmal putzen angesagt, damit ich mich überhaupt durch den Flur in die anderen Räumen bewegen kann. Also: kein Wasser für 2 Tage, keine Küche für 2 Tage, kein Bad für die Dauer von ca. 3 Wochen, Dreck und Straub in der ganzen Wohnung. Der Vermieter teilte mir bereits mit, dass er mit einer Mietminderung nicht einverstanden sei und dass ich selbst dafür zuständig bin, die Wohnung wieder zu säubern und die Tapeten neu zu streichen (im Flur, von dem alle Räume abgehen). Natürlich musste ich beim Einzug in die Wohnung (im Oktober diesen Jahres!) eine Einzugsermächtigung bezüglich der Miete unterzeichnen. Im Keller dieses Mehrfamilienhauses (16 Parteien) wurde eine Toilette, ein Waschbecken und ein Urinal eingerichtet. Außerdem habe ich einen Schlüssel zu einer leerstehenden Wohnung bekommen und zum Duschen einen Gutschrein für ein Schwimmbad. In welchem Umfang kann die Miete wohl mindern?

    • Mietminderung.org
      14. Mai 2017 - 15:08 Antworten

      Hallo Heidi,

      ich kann die Sachlage aus der Entfernung leider schlechter einschätzen als Sie. Suchen Sie nach passender Rechtsprechung und finden Sie eine angemessenen Höhe. Bei Ihnen steht aber noch die Frage im Raum, ob die Sanierungsabsicht bei Einzug schon bekannt war oder nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia
    10. August 2017 - 22:58 Antworten

    Guten Tag.

    Ich gebe Ihnen einen groben Überblick über meine Situation:
    In meiner Wohnung kam es zu einem, ich sag mal altersbedingten, Rohrbruch und infolge dessen zur Überschwemmung meines Bades und der Küche. Beide Räume liegen an der gleichen Wand. Durch den Fußboden kam der Wasserfall dann im Kellerraum an, welcher prompt sehr hoch überflutet wurde.
    Der Vermieter wollte mit den benötigten Handwerkern einen Termin zum Austausch des mit einer Manschette notfallmäßig reparierten Rohres ausmachen.
    Ich sollte zur besseren Trocknung der Wand sämtliche Möbel aus dem Bad raus und von der Küchenwand weg rücken und Tag und Nacht Dauerlüften, am besten mit weit offenen Fenstern. Trockenmaschinen bekam ich keine. Nun stehen mein Flur und mein Wohnzimmer voller Möbel und Schrankinhalten aus Küche und Bad, spülen kann ich derzeit nur in der Badewanne und den Küchentisch musste ich abbauen, da nicht mehr genügend Platz durch die vorgerückte Küchenzeile vorhanden ist.
    Auch den Kellerraum kann ich nicht richtig nutzen, da dieser sehr lange zum Durchtrocknen benötigt und auch nach fast 2 Monaten noch sehr feucht ist. Leider stehen immer noch Dinge von mir darinnen, da mir kein anderer Ort zur Unterbringung zur Verfügung steht.

    Nach über 1 Monat rief ich meinen Vermieter an, um mich nach dem Stand der Dinge und dem versprochenen Termin zu erkundigen. Er hatte es vergessen…
    Mittlerweile sind wieder einige Wochen ins Land gegangen, in denen ich 1x wöchentlich anrief und immer wieder zur Antwort bekam, dass noch kein Termin feststehe.
    Auch auf die Nachfrage, ob ich meine Möbel wenigstens wieder zurückplatzieren könnte, erhielt ich keine Antwort.
    Zur Zeit stehen meine Fenster auf Dauerkippe, aber während meiner Arbeitszeit schließe ich diese. Leider müffelt es dann abends in meinem Bad. Ich habe Sorge, dass sich dort Schimmel bilden könnte.

    Bisher vertraute ich darauf, dass mein Vermieter sich kümmern würde. Aber dies hat sich nun geändert.
    Daher werde ich eine Mietminderung vornehmen.

    Nun meine Fragen dazu:
    Kann ich rückwirkend eine Mietminderung einfordern? Bisher habe ich meine Miete per Dauerauftrag überwiesen.
    Wenn ja, kann ich die rückwirkende Minderung bei der nächsten Mietzahlung von dem dann geminderten Betrag noch abziehen oder muss ich die Rückzahlung des zuviel gezahlten Betrages von meinem Vermieter verlangen?

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