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Mietminderung: Garten ungepflegt oder eine Baustelle

Ein ungepflegter Garten oder eine Baustelle im Garten können eine Mietminderung rechtfertigen. Die Höhe der Mietminderung orientiert sich unter anderem danach, welche Auswirkungen der ungepflegte Garten auf die Gebrauchstauglichkeit und die Nutzungsmöglichkeiten der Mietsache des Mieters haben. Wie immer kommt es auf die Umstände im Einzelfall an. Pauschale Wertungen in Bezug auf die Einschränkung und eine Mietminderung sind faktisch  unmöglich.

Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter den Garten selbst nutzen darf, stellt sich die Beeinträchtigung schwerwiegender dar, als wenn der Mieter den Garten nicht nutzen darf und lediglich optisch von seiner Wohnung aus beeinträchtigt ist.

Wo liegt objektiv die Beeinträchtigung?

Wichtig ist, dass die Beeinträchtigung erhebliche Auswirkungen hat,  die objektiv gesehen tatsächlich beeinträchtigend wirken und nicht nur durch den Mieter subjektiv als solche empfunden werden.  Nutzt der Mieter einen Balkon mit Ausblick in den Garten, stellt sich die Beeinträchtigung unangenehmer dar, als wenn er keinen Balkon hat. Liegt seine Wohnung ausschließlich zur gartenabgewandten Seite, dürfte er faktisch überhaupt nicht beeinträchtigt sein.

Welchen Nutzungszweck hat der Garten?

Wichtig ist auch festzustellen, in welcher Form der Garten für den Mieter überhaupt nutzbar ist. Dient er als Aufenthaltsfläche, Spielfläche oder Gemüsebeet, wirkt sich eine Beeinträchtigung schwerwiegender aus, als wenn der Garten nur einfach bepflanzt und als solcher kaum zugänglich ist.

Hat der Mieter Wohnung und Garten wegen seines besonderen Ambientes gemietet, stellt die mangelnde Pflege eher einen Mangel dar, als wenn nur Sträucher und Gestrüpp wachsen. Eine Restnutzungsmöglichkeit muss berücksichtigt werden.

Mieter ist in der Beweispflicht

Wenn der Mieter mindert, muss er darlegen und beweisen, inwieweit ein Mangel vorliegt und inwieweit er dadurch in der Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung in Verbindung mit dem Garten beeinträchtigt ist. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. War der Garten bereits ungepflegt, als der Mieter den Mietvertrag abschloss, kann er infolge seiner Kenntnis nicht mehr mindern.

Maßgebend sind die Umstände im Einzelfall:

LG Osnabrück (WuM 1986, 93):  Wird der Garten als Ablagerungsstätte für Baumaterial genutzt, stellt dieses wegen des Aussehens und der fehlenden und beeinträchtigten Erholungsmöglichkeiten eine Zweckentfremdung und damit einen Mangel dar. Das Gericht sprach dem Mieter bei einer Miete von 655 DM eine Mietminderung in Höhe von 455 DM zu.

LG Darmstadt (NJW-RR 1989, 1498): 10 % Mietminderung, wenn der Garten über Jahre nicht gestaltet wird;

AG Köln (Az. 214 C 83/94): 10 % Mietminderung bei einem ungepflegten Garten, wenn der Garten mitgemietet war;

AG Köln (WuM 2000, 691): 17 % Mietminderung, wenn der Garten teilweise vorenthalten wird;

LG Köln (WuM 1993, 670):  17,6 % Mietminderung wenn Garten, Trockenraum und Waschküche teilweise unzugänglich sind.

8 Antworten auf "Mietminderung: Garten ungepflegt oder eine Baustelle"

  • Viktor
    14. November 2013 - 10:55 Antworten

    Hallo,

    kann man die Miete auch mindern, wenn der Garten kein Rasen hat sondern nur Erde? Der Garten ist bestandteil des Mietvertrages. Seit fast einem Jahr, schafft es der Vermieter nicht den Garten in ordnung zu bringen. Wären hier 3 % als Minderung angebracht?

    Mit freundlichen Grüßen

    Viktor

    • Mietminderung.org
      15. November 2013 - 17:38 Antworten

      Hallo Viktor

      ich kann Ihnen leider nur die Herleitungen im Artikel anbieten, um zu entscheiden, ob ein Mangel vorliegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Flora Müller
    19. Januar 2014 - 17:04 Antworten

    Hallo,

    wir haben seit 2009 ein Einfamilienhaus mit Garten (ca. 700 qm) gemietet. Das Haus steht mit 5 weiteren Häusern (alle ca. 700 qm) in einer privaten Sackgasse. Alle Häuser gehören unserem Vermieter und sind auch vermietet. Unser Vermieter ist ein Landwirt, dessen Hofstelle nur ca. 200 m entfernt liegt. In 2013 hat er für sich noch einmal zusätzlich auf seiner Hofstelle einen Bungalow gebaut. Weiterhin hat er auch noch eine Wohnung auf seinem Hof vermietet. Mitte 2013 ist unser Vermieter an alle Mieter mit dem Wunsch herangetreten, ein Blockheizkraftwerk zu errichten, welches alle seine vermieteten Häuser und Wohnungen und seine selbst bewohnten Häuser versorgen soll und das natürlich auch für alle Mieter die Energiekosten senken soll. Gesagt, getan, im August 2013 fingen die ersten Baumaßnahmen an. Das bedeutete, dass sehr viele Gräben ausgehoben werden mussten, um alle Häuser anschließen zu können. Auf unserem Grundstück wurde am 4. September angefangen, rund um das Haus im Garten ein Graben auszuheben, von dem dann u.a. noch Abzweigungen zu den Nachbarhäusern gelegt wurden. Bei keinem der Häuser wurde der Garten so in Mitleidenschaft gezogen. Bei ihnen beschränkte es sich lediglich auf eine kleine Abzweigung von der Sackgasse direkt an das Haus, welche auch innerhalb von ein bis drei Tagen wieder zugepflastert bzw. eingeebnet wurde. Auf mehrfaches Bitten wurde Ende Oktober 2013 der hintere Teil unseres Grundstückes wieder eingeebnet und neu mit Rasen eingesät. Der vordere Teil, d,h, die Hälfte des Grundstücks, liegt seitdem genauso offen ausgegraben dar wie am 4. September 2013. Laut Aussage der Tochter unseres Vermieters hätte sich alles durch Krankheit des BHKW-Erbauers und Unstimmigkeiten mit den hiesigen Energielieferanten bzw. Netzbetreibern verzögert. Wir haben einen großen Hund und ein Kind (1 Jahr). Den Zaun, der den vorderen Teil „hundeausbruchsicher“ gemacht hat, haben wir seit September nur notdürftig zurückgesetzt. Wir benötigenden den Garten unbedingt und natürlich die Sicherheit, dass unser Hund und auch unser Kind nicht irgendwie unbeaufsichtigt das Grundstück verlassen. Kann man in diesem Fall die Miete mindern und wenn ja, um wie viel?

    Viele Grüße

    Flora Müller

  • Olivia Zajusch
    17. Februar 2017 - 09:09 Antworten

    Hallo,
    wir sind im Februar in eine Mietwohnung (3 Parteien-Haus -wir im Erdgeschoss) mit alleiniger Gartennutzung gezogen. Im Exposé der Wohnung stand klar, dass der Garten über eine überdachte Grillhütte an einem angelegten Teich enthält. Leider war nirgens eine Gesamtquadratmeteranzahl des Gartens festgehalten.
    Direkt nach der Überweisung der ersten Miete und Kaution zum 31.01.17 hat uns der Mieter am 02.02.17 telefonisch eröffnet, dass er mit dem angrenzenden Grundstücksbachbarn in Streit liegt und diese Ausstattung zurückbaten muss, da Sie wohl nicht auf seinem Grundstück steht. Das Ende der Geschichte ist nun, dass vom Vermieter die Grillhütte und die Zaunbegrenzung an zwei Seiten abgerissen hat und der Teich zugeschüttet wurde. Alles wurde entfernt. Der Vermessungstechniker hat festgestellt, dass unser Garten sich nun um 85qm verkleinert und somit halbiert. Der Grundstücksnachbar steht nun immer wieder 7m vor unserem Wohnzimmer oder Küchenfenster und grüßt in die Wohnung hinein. Vorher war der Zaun 12,5m entfernt – Die Privatsphäre ist dahin.
    Was können Sie uns empfehlen?
    Vielen Dank im Vorraus!

  • Feder
    11. April 2017 - 13:24 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben eine Wohnung mit Garten. Der Garten ist wirklich ungepflegt und der Vermieter hat schriftlich festgehalten bis wann er den Garten fertig gestellt haben will. Vertraglich festgehalten wurde Ende März 2017 bzw. Ende April ’17 bei schlechten Wetters. Der Garten wurde bislang nicht ein bisschen vom Vermieter gestaltet bzw. überhaupt besichtigt. Auf telefonische Nachfrage und schriftlicher Anfrage wann etwas passieren wird nimmt der Vermieter keine Stellung.
    Ich möchte ab Mai die Miete mindern wie viel Prozent wären angemessen?

  • Heike Rothan
    4. Juni 2017 - 14:56 Antworten

    Hallo! Meine Freundin wohnt in einem Zweifamilienhaus! Der Vermieter wohnt mit im Haus, pflegt aber seinen Garten etc. überhaupt nicht! Jetzt ist es schon so weit, das meine Freundin kaum noch ins Haus kommt! Der Weg ins Haus ist komplett zugewuchert! Sogar gibt es schon Beschädigungen an Bekleidung! Kann sie die Miete mindern und wenn ja, wieviel? Der Vermieter wurde etliche male aufgefordert den Weg begehbar zu machen!

    Danke schon mal für eine Info!

  • Pia von Bothmer
    2. August 2017 - 16:35 Antworten

    Guten Tag,
    Wir sind gerade in ein Haus gezogen, welches einen Garten beinhaltet.
    Die Terrasse ist noch nicht angelegt, was uns der Vermieter auch klar gesagt hat.
    Nun ist es so, dass das Haus am Habg steht und keine Drainage verbaut ist, der Garten ist somit regelmäßig überflutet und gleicht einem Moor, darüber würden wir nicht informiert. Durch die tolle Brutstätte für Mückenlarven ist der Garten nun auch mit Gummistiefeln kaum nutzbar.
    Wir Pumpen den Garten fast 15 Stunden am Tag mit einer Wasserpumpe ab, was unsere Stromkosten natürlich nicht unwesentlich erhöht.
    Ist hier eine Mietminderung angebracht?

    Vielen Dank für eine Rückmeldung!

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