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Mietminderung: Garten ungepflegt oder eine Baustelle

Ein ungepflegter Garten oder eine Baustelle im Garten können eine Mietminderung rechtfertigen. Die Höhe der Mietminderung orientiert sich unter anderem danach, welche Auswirkungen der ungepflegte Garten auf die Gebrauchstauglichkeit und die Nutzungsmöglichkeiten der Mietsache des Mieters haben. Wie immer kommt es auf die Umstände im Einzelfall an. Pauschale Wertungen in Bezug auf die Einschränkung und eine Mietminderung sind faktisch  unmöglich.

Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter den Garten selbst nutzen darf, stellt sich die Beeinträchtigung schwerwiegender dar, als wenn der Mieter den Garten nicht nutzen darf und lediglich optisch von seiner Wohnung aus beeinträchtigt ist.

Wo liegt objektiv die Beeinträchtigung?

Wichtig ist, dass die Beeinträchtigung erhebliche Auswirkungen hat,  die objektiv gesehen tatsächlich beeinträchtigend wirken und nicht nur durch den Mieter subjektiv als solche empfunden werden.  Nutzt der Mieter einen Balkon mit Ausblick in den Garten, stellt sich die Beeinträchtigung unangenehmer dar, als wenn er keinen Balkon hat. Liegt seine Wohnung ausschließlich zur gartenabgewandten Seite, dürfte er faktisch überhaupt nicht beeinträchtigt sein.

Welchen Nutzungszweck hat der Garten?

Wichtig ist auch festzustellen, in welcher Form der Garten für den Mieter überhaupt nutzbar ist. Dient er als Aufenthaltsfläche, Spielfläche oder Gemüsebeet, wirkt sich eine Beeinträchtigung schwerwiegender aus, als wenn der Garten nur einfach bepflanzt und als solcher kaum zugänglich ist.

Hat der Mieter Wohnung und Garten wegen seines besonderen Ambientes gemietet, stellt die mangelnde Pflege eher einen Mangel dar, als wenn nur Sträucher und Gestrüpp wachsen. Eine Restnutzungsmöglichkeit muss berücksichtigt werden.

Mieter ist in der Beweispflicht

Wenn der Mieter mindert, muss er darlegen und beweisen, inwieweit ein Mangel vorliegt und inwieweit er dadurch in der Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung in Verbindung mit dem Garten beeinträchtigt ist. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. War der Garten bereits ungepflegt, als der Mieter den Mietvertrag abschloss, kann er infolge seiner Kenntnis nicht mehr mindern.

Maßgebend sind die Umstände im Einzelfall:

LG Osnabrück (WuM 1986, 93):  Wird der Garten als Ablagerungsstätte für Baumaterial genutzt, stellt dieses wegen des Aussehens und der fehlenden und beeinträchtigten Erholungsmöglichkeiten eine Zweckentfremdung und damit einen Mangel dar. Das Gericht sprach dem Mieter bei einer Miete von 655 DM eine Mietminderung in Höhe von 455 DM zu.

LG Darmstadt (NJW-RR 1989, 1498): 10 % Mietminderung, wenn der Garten über Jahre nicht gestaltet wird;

AG Köln (Az. 214 C 83/94): 10 % Mietminderung bei einem ungepflegten Garten, wenn der Garten mitgemietet war;

AG Köln (WuM 2000, 691): 17 % Mietminderung, wenn der Garten teilweise vorenthalten wird;

LG Köln (WuM 1993, 670):  17,6 % Mietminderung wenn Garten, Trockenraum und Waschküche teilweise unzugänglich sind.

26 Antworten auf "Mietminderung: Garten ungepflegt oder eine Baustelle"

  • Viktor
    14. November 2013 - 10:55 Antworten

    Hallo,

    kann man die Miete auch mindern, wenn der Garten kein Rasen hat sondern nur Erde? Der Garten ist bestandteil des Mietvertrages. Seit fast einem Jahr, schafft es der Vermieter nicht den Garten in ordnung zu bringen. Wären hier 3 % als Minderung angebracht?

    Mit freundlichen Grüßen

    Viktor

    • Mietminderung.org
      15. November 2013 - 17:38 Antworten

      Hallo Viktor

      ich kann Ihnen leider nur die Herleitungen im Artikel anbieten, um zu entscheiden, ob ein Mangel vorliegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Flora Müller
    19. Januar 2014 - 17:04 Antworten

    Hallo,

    wir haben seit 2009 ein Einfamilienhaus mit Garten (ca. 700 qm) gemietet. Das Haus steht mit 5 weiteren Häusern (alle ca. 700 qm) in einer privaten Sackgasse. Alle Häuser gehören unserem Vermieter und sind auch vermietet. Unser Vermieter ist ein Landwirt, dessen Hofstelle nur ca. 200 m entfernt liegt. In 2013 hat er für sich noch einmal zusätzlich auf seiner Hofstelle einen Bungalow gebaut. Weiterhin hat er auch noch eine Wohnung auf seinem Hof vermietet. Mitte 2013 ist unser Vermieter an alle Mieter mit dem Wunsch herangetreten, ein Blockheizkraftwerk zu errichten, welches alle seine vermieteten Häuser und Wohnungen und seine selbst bewohnten Häuser versorgen soll und das natürlich auch für alle Mieter die Energiekosten senken soll. Gesagt, getan, im August 2013 fingen die ersten Baumaßnahmen an. Das bedeutete, dass sehr viele Gräben ausgehoben werden mussten, um alle Häuser anschließen zu können. Auf unserem Grundstück wurde am 4. September angefangen, rund um das Haus im Garten ein Graben auszuheben, von dem dann u.a. noch Abzweigungen zu den Nachbarhäusern gelegt wurden. Bei keinem der Häuser wurde der Garten so in Mitleidenschaft gezogen. Bei ihnen beschränkte es sich lediglich auf eine kleine Abzweigung von der Sackgasse direkt an das Haus, welche auch innerhalb von ein bis drei Tagen wieder zugepflastert bzw. eingeebnet wurde. Auf mehrfaches Bitten wurde Ende Oktober 2013 der hintere Teil unseres Grundstückes wieder eingeebnet und neu mit Rasen eingesät. Der vordere Teil, d,h, die Hälfte des Grundstücks, liegt seitdem genauso offen ausgegraben dar wie am 4. September 2013. Laut Aussage der Tochter unseres Vermieters hätte sich alles durch Krankheit des BHKW-Erbauers und Unstimmigkeiten mit den hiesigen Energielieferanten bzw. Netzbetreibern verzögert. Wir haben einen großen Hund und ein Kind (1 Jahr). Den Zaun, der den vorderen Teil “hundeausbruchsicher” gemacht hat, haben wir seit September nur notdürftig zurückgesetzt. Wir benötigenden den Garten unbedingt und natürlich die Sicherheit, dass unser Hund und auch unser Kind nicht irgendwie unbeaufsichtigt das Grundstück verlassen. Kann man in diesem Fall die Miete mindern und wenn ja, um wie viel?

    Viele Grüße

    Flora Müller

      • Claudia Seitz
        25. Juli 2023 - 03:04 Antworten

        Guten Tag,

        wie hoch fällt eine Mietminderung aus, wenn bei einem Mietshaus das versprochene Gartenhaus fehlt.
        (Gartenhaus steht im Mietvertrag Dezember 2022)
        Alles was ins Gartenhaus kommt steht unter der Treppe, Platz kann nicht genutzt werden.

        Danke

        • Mietminderung.org
          25. Juli 2023 - 08:58 Antworten

          Hallo Claudia,

          danke für Ihre Nachricht. Das ist schwer einzuschätzen. Ich würde mich vielleicht daran orientieren, was vergleichbare Lagerplätze kosten würden.

          Wichtig ist, dass der Vermieter tatsächlich im Mietvertrag ein Gartenhaus zugesichert hat.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Olivia Zajusch
    17. Februar 2017 - 09:09 Antworten

    Hallo,
    wir sind im Februar in eine Mietwohnung (3 Parteien-Haus -wir im Erdgeschoss) mit alleiniger Gartennutzung gezogen. Im Exposé der Wohnung stand klar, dass der Garten über eine überdachte Grillhütte an einem angelegten Teich enthält. Leider war nirgens eine Gesamtquadratmeteranzahl des Gartens festgehalten.
    Direkt nach der Überweisung der ersten Miete und Kaution zum 31.01.17 hat uns der Mieter am 02.02.17 telefonisch eröffnet, dass er mit dem angrenzenden Grundstücksbachbarn in Streit liegt und diese Ausstattung zurückbaten muss, da Sie wohl nicht auf seinem Grundstück steht. Das Ende der Geschichte ist nun, dass vom Vermieter die Grillhütte und die Zaunbegrenzung an zwei Seiten abgerissen hat und der Teich zugeschüttet wurde. Alles wurde entfernt. Der Vermessungstechniker hat festgestellt, dass unser Garten sich nun um 85qm verkleinert und somit halbiert. Der Grundstücksnachbar steht nun immer wieder 7m vor unserem Wohnzimmer oder Küchenfenster und grüßt in die Wohnung hinein. Vorher war der Zaun 12,5m entfernt – Die Privatsphäre ist dahin.
    Was können Sie uns empfehlen?
    Vielen Dank im Vorraus!

    • Mario Grimme
      14. Juli 2023 - 09:27 Antworten

      könnte ich eine Minderung verlangen von 3 % da unser Garten und der Vorgarten jetzt schon anderthalb Jahre nicht mehr gemäht worden sind. Das sieht hier aus du machst dir keinen Begriff…. mfg . m.grimme

      • Mietminderung.org
        16. Juli 2023 - 20:22 Antworten

        Hallo Mario,

        schwer zu sagen, ob 3% der Warmmiete angemessen wären. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Bestehende Rechtsprechung kann hier eine grobe Richtung vorgeben.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Feder
    11. April 2017 - 13:24 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben eine Wohnung mit Garten. Der Garten ist wirklich ungepflegt und der Vermieter hat schriftlich festgehalten bis wann er den Garten fertig gestellt haben will. Vertraglich festgehalten wurde Ende März 2017 bzw. Ende April ’17 bei schlechten Wetters. Der Garten wurde bislang nicht ein bisschen vom Vermieter gestaltet bzw. überhaupt besichtigt. Auf telefonische Nachfrage und schriftlicher Anfrage wann etwas passieren wird nimmt der Vermieter keine Stellung.
    Ich möchte ab Mai die Miete mindern wie viel Prozent wären angemessen?

    • Maria Cherry
      11. Juni 2021 - 09:44 Antworten

      Wir sind Mitte April in einem kleinen Haus eingezogen. Im Haus selber sind die Keller Treppe ganz gefährlich. Mein Vermieter sagte er wollte was mit dem Keller machen und ausräumen hat aber noch nichts gemacht. Den Garten den ich auch Miete kann ich nicht benutzen da da nur Erde liegt. Er hat jetzt endlich einen Weg zum Haus gelegt aber der ist auch noch nicht ganz fertig. Unsere Dachrinne ist auch noch nicht dran. Wir haben eine Terrasse da regnet es durch. Das Haus ist sehr alt er hat es renoviert. Aber nichts ist fertig. Wieviel Miete darf ich zurück halten? Der Garten ist im Moment wie eine Baustelle

      • Mietminderung.org
        15. Juni 2021 - 09:25 Antworten

        Hallo Maria,

        entscheidend sind die Zusagen, die Ihnen Ihr Vermieter im Mietvertrag gemacht hat. Denn sonst steht die Mangelkenntnis einer Mietminderung im Weg.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Heike Rothan
    4. Juni 2017 - 14:56 Antworten

    Hallo! Meine Freundin wohnt in einem Zweifamilienhaus! Der Vermieter wohnt mit im Haus, pflegt aber seinen Garten etc. überhaupt nicht! Jetzt ist es schon so weit, das meine Freundin kaum noch ins Haus kommt! Der Weg ins Haus ist komplett zugewuchert! Sogar gibt es schon Beschädigungen an Bekleidung! Kann sie die Miete mindern und wenn ja, wieviel? Der Vermieter wurde etliche male aufgefordert den Weg begehbar zu machen!

    Danke schon mal für eine Info!

  • Pia von Bothmer
    2. August 2017 - 16:35 Antworten

    Guten Tag,
    Wir sind gerade in ein Haus gezogen, welches einen Garten beinhaltet.
    Die Terrasse ist noch nicht angelegt, was uns der Vermieter auch klar gesagt hat.
    Nun ist es so, dass das Haus am Habg steht und keine Drainage verbaut ist, der Garten ist somit regelmäßig überflutet und gleicht einem Moor, darüber würden wir nicht informiert. Durch die tolle Brutstätte für Mückenlarven ist der Garten nun auch mit Gummistiefeln kaum nutzbar.
    Wir Pumpen den Garten fast 15 Stunden am Tag mit einer Wasserpumpe ab, was unsere Stromkosten natürlich nicht unwesentlich erhöht.
    Ist hier eine Mietminderung angebracht?

    Vielen Dank für eine Rückmeldung!

  • Roland Wittig
    3. Januar 2019 - 14:44 Antworten

    In einem 17-Parteien-Haus läßt eine Mitbewohnerin,Tochter der Eigentümerin,ihren großen Hund aus Bequemlichkeit immer wieder auf ihrem EG-Balkon koten und urinieren-Fotos belegen die Situation: in der rechten Balkonecke liegen über mehrere Tage nun wieder große Kot-Haufen,die linke Seite ist versifft mit Urin und verschmierten Kot (“Besenreinigung auf Waschbetonplatten”)
    Die Wohnungsverwaltung:”Jeder kann auf seinem Balkon machen was er will!”
    Die arbeitslose/arbeitsscheue Bewohnerin läßt sich von keinem was sagen!
    Andere Bewohner im Hause wollen mit dieser Person “keinen Streit” und nehmen die Gegebenheiten so hin!

  • Sabine Ruppel
    22. Juli 2019 - 11:14 Antworten

    Hallo,
    Wir wohnen in einem größeren Wohnkomplex mit Grünfläche in der Mitte. Diese wird vom Vermieter gepflegt und dient als Spielfläche.

    Durch den heißen und trockenen Sommer 2018 ist die Grasnarbe zerstört und es ist nur noch büschelweise Gras vorhanden.

    Eine Gruppe von Mietern hat nun mehrfach darum gebeten, die Grünflächen bei der nun wieder bestehenden Trockenheit nicht zu mähen. Darauf geht der Vermieter nicht ein und mittlerweile ist die Grünfläche eine Erdfläche. Wenn es regnet ist es matschig und das Wasser kann nur schwer versickern. Kann man hier eine Mietminderung in Betracht ziehen?

    Liebe Grüße,

    Sabine

  • Jens Kiesel
    3. November 2021 - 13:22 Antworten

    Zählt eine Neuverlegung von Fernwärmerohren als energetische Sanierung? Direkt vor und unter meinem Balkon werden seit 2 Monaten neue Fernwärmerohre ins Haus verlegt mit erheblichen Lärmbelästigungen. Unter anderem Kernbohrungen direkt unter meiner Wohnung, Flex- und Bohrarbeiten, Bagger- und Radladerarbeiten. Das Grundstück gleicht einer Großbaustelle. Unterhaltungen sind in der Wohnung während der arbeiten nicht möglich, schon gar nicht arbeiten im Homeoffice, wozu ich vom Arbeitgeber aufgefordert bin (Corona). Der Vermieter beruft sich auf eine energetische Sanierung, für die in den ersten drei Monaten keine Mietminderung zulässig ist.

    • Mietminderung.org
      3. November 2021 - 13:30 Antworten

      Hallo Jens,

      bei der reinen Verlegung der Rohre von A nach B kann ich mir kaum vorstellen, dass es sich um eine Modernisierung handelt. Ein Indiz dafür wäre, dass Sie vermutlich auch keine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung erhalten haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gabriele Mayer
    28. März 2023 - 10:39 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe meinen Garten vom Land Berlin gepachtet, für alles andere ich ein Verein zuständig, jetzt habe ich kein Wasser im Garten, da die Wasseruhr geplatzt ist und der Verein bekommt es nicht auf die Reihe mir eine neue einzubauen, immer wieder Ausreden, habe extra ab dem 3. Urlaub genommen um den Garten fit zu machen, was sich aber ohne Wasser schwierig gestaltet, kann ich die Pacht mindern?
    MfG

  • srb
    7. Oktober 2023 - 10:05 Antworten

    Wie sieht es bei der Nebenkostenabrechnung (Zweite Miete) aus, wenn das Grundstück mit einer Baustraße ausgestattet wurde und wie eine Mondlandschaft aus sieht, sowie als Abstellplatz für den Bauschutt, die Baumaterialien, die Baumaschinen genutzt wurde und wird und dieses für mehr als zwei Jahren und damit faktisch keine Gartenarbeit und Winterdienste möglich sind oder waren.

    • Mietminderung.org
      9. Oktober 2023 - 08:53 Antworten

      Hallo srb,

      wenn Sie in einen Neubau ziehen, dann müssen Sie sicherlich noch eine gewisse Zeit mit einem nicht angelegten Garten rechen, siehe: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss

      Diesen Zeitraum kann der Vermieter m.E. nicht endlos ausdehnen, sodass es wie immer auf den Einzelfall ankommt, ob eine Mietminderung denkbar ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fati
    9. November 2023 - 15:45 Antworten

    Hallo, ich wohne in einem vermieteten haus. Der Vermieter hat mit der Sanierung angefangen und das Haus von draußen ist komplett Baustelle. Die Nutzung von Garten für die kinder ist daher unmöglich. Habe ich Anspruch auf Mietminderung? Danke

  • Barbara Weinzierl
    18. Februar 2024 - 12:24 Antworten

    Guten Tag
    Ich wohne seit 30 Jahren in einem 16 Parteien – Mietshaus. Ich habe eine Wohnung mit Terrasse im Erdgeschoss gemietet.
    Das Haus wurde verkauft und der neue Vermieter möchte noch weitere 6 Wohnungen anbauen. Er hat die Idee, unsere Terrassen und Balkone zu entfernen, sämtliche Fenster, die nach Osten, in Richtung Garten gehen, zu zumauern und direkt anzubauen. Was zur Folge hätte, dass zwei Wohnungen keine Terrasse und vier Wohnungen keinen Balkon mehr haben und keine Fenster mehr in Richtung Osten. Also starke Verdunkelung der Wohnungen.
    Und der Gemeinschaftsgarten, wie die eigenen, kleinen Gartenanteile wären natürlich auch weg.
    Meine Frage: Hat ein Vermieter das Recht, solche drastischen Änderungen durchzuführen.
    Haben wir als Mieter eine Chance, dieses Vorhaben im Vorfeld zu stoppen?
    Mit freundlichen Grüßen
    B. W.

    • Mietminderung.org
      18. Februar 2024 - 17:24 Antworten

      Hallo Barbara,

      ich würde das Thema erstmal laufen lassen, bis Sie eine schriftliche Planung erhalten. Vielleicht ist es derzeit nur eine Idee. Nach Erhalt der schriftlichen Informationen sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Da der Wohnwert dauerhaft gemindert werden würde und damit ein Mangel vorliegen würde, sehe ich eine dauerhafte Mietminderung als Mindestlösung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Barbara Weinzierl
    19. Februar 2024 - 13:32 Antworten

    Guten Tag Her Hundt
    Vielen Dank
    B.W.

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