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Mietminderung: Heizung zu heiß und nicht regulierbar

Heizenergie ist teuer. Meist geht es im Streit darum, dass die Wohnung zu kalt ist. Umgekehrt kann es auch sein, dass die Heizung zu heiß und nicht regulierbar ist. Auch dann ist die vertragsgemäße und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung einer Wohnung nicht möglich. Dem Mieter steht grundsätzlich das Recht zur  Mietminderung zu. Da pauschale Bewertungen nicht möglich sind, kommt es immer auf das Ausmaß der Beeinträchtigung im Einzelfall an.

Einerseits sollte auch dem Vermieter daran gelegen sein, den Energieverbrauch so gering wie möglich zu halten und damit auch seine Heizungsanlage zu schonen und langlebig zu nutzen. Andererseits zahlt der Mieter über die Nebenkostenabrechnung die von ihm verbrauchte Heizenergie vollständig, so dass es dem einen oder anderen Vermieter egal ist, ob die Heizung in diesem Sinne ordnungsgemäß funktioniert.

Vermieter schuldet die sogenannten “Behaglichkeitstemperaturen”

Auf jeden Fall ist der Vermieter für die ordnungsgemäße Funktion der Heizungsanlage verantwortlich (OLG Dresden WuM 2002, 541). Er muss mindestens einer Behaglichkeitstemperatur von 20 ca.° bis 22° ermöglichen. Mindesttemperatur bedeutet aber nicht, dass er nach oben hin beliebig heizen darf. Der Aufenthalt in einer zu stark beheizten Wohnung ist unangenehm und gefährdet das Immunsystem.

  • Ist die Wohnung ständig überheizt, liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt (LG Hannover WuM 1981, U 8). Voraussetzung ist natürlich, dass der Mieter keine Möglichkeit hat, mit Hilfe eines Thermostatventil die Heizleistung herunterzufahren.
  • Kann der Mieter die Temperatur in der Wohnung nur zentral regulieren, beeinträchtigt dies die Gebrauchstauglichkeit der einzelnen Räume und berechtigt zur Minderung (AG Köln Urt.v.13.4.2012, 201 C 481/10).
  • Ist die Leistung des Heizkessels überdimensioniert und verbraucht die Heizungsanlage daher zu viel Brennstoff, arbeitet sie unwirtschaftlich und missachtet das Wirtschaftlichkeitsgebot im Mietrecht. Auch dann kann der Mieter die Miete reduzieren (OLG Düsseldorf WuM 1984, 54).
  • Wenig hilfreich ist eine Entscheidung des LG Berlin (Urt.v. 22.06.1983, Az. 63 a S 69/83). Dort ging es darum, dass der Mieter mit Hilfe des Thermostatventils die Heizung entweder nur voll auf- oder nur voll abdrehen konnte. Ihm wurde kein Minderungsrecht zugestanden. Die eigentliche Funktion des Heizkörpers sei nicht beeinträchtigt gewesen. Da der Mieter die Heizkörper zumindest grob regulieren konnte, sei ihm die Möglichkeit verblieben, entweder Wärme anzufordern oder die Zufuhr abzustellen. Da die Raumtemperatur auch dann nicht schlagartig absinke, sei die Tauglichkeit nur unerheblich beeinträchtigt worden. (Kritik: Diese Entscheidung erscheint recht lebensfremd ).

Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, die Heizungsanlage wirtschaftlich zu betreiben. Er ist aber nicht verpflichtet, seine Anlage immer auf dem jeweils neuesten technischen Stand zu halten. Ebenso wenig ist er verpflichtet, den günstigsten Brennstoff (Öl oder Gas, Pellets) zu verwenden (OLG Düsseldorf WuM 1986, 16).

Ein Mangel kann aber dann vorliegen, wenn die Heizungsanlage derart technisch überaltert ist, dass sie nur noch extrem unwirtschaftlich arbeitet (LG Berlin MM 1996, 125). Diese Unwirtschaftlichkeit kann sich auch daraus ergeben, dass die Anlage intensivster Wartung und Bedienung bedarf und im Vergleich zu einer normal arbeitenden Heizung einen vergleichsweise unverhältnismäßig hohen Kostenaufwand herbeiführt. Dann soll der Mieter die Miete um die dadurch entstehenden Mehrkosten mindern dürfen. (LG Berlin MM 1996, 125).

Schutz für Mieter: Energieausweis informiert vorab über den Energieverbrauch

Einen gewissen Schutz bietet künftigen Mietern die Verpflichtung des Vermieters, bereits frühzeitig ein Energieausweis vorzulegen. Daraus kann der Mieter erkennen, mit welchen Energiekosten voraussichtlich zu rechnen ist. Jeder Mieter ist gut beraten, auf der Vorlage eines solchen Energieausweises zu bestehen.

48 Antworten auf "Mietminderung: Heizung zu heiß und nicht regulierbar"

  • Nils
    30. Dezember 2016 - 15:25 Antworten

    Hallo, in meiner Wohnung kann ich in allen Räumen die Heizung nicht richtig regulieren. Sie wird erst bei Stufe 3 heiß. Damit meine ich wirklich heiß. Die Heizung wird in allen Räumen brühend heiß und heizt nicht kühler. Desweiteren sind das schon alte Heizkörper. Meine Tochter wird ständig krank durch die trockene Heizungluf.

    Was kann ich dagegen tun? Darf ich die Miete jn diesem Fall mindern?

    • Mietminderung.org
      3. Januar 2017 - 14:57 Antworten

      Hallo Nils,

      es liegt die Vermutung nahe, dass die Thermostate nicht richtig funktionieren. Vielleicht sprechen Sie mit Ihrem Vermieter erstmal über eine möglichen Austausch.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Melanie Fischer
        16. Dezember 2021 - 20:20 Antworten

        Hallo!
        Ich wohne in einem renovieren Bauernhaus. Bei Besichtigung war es Sommer, der Einzug erfolgte im Oktober. Nun stellt sich im Winter heraus, dass es unangenehm kalt ist im gesamten Haus. Die Heizung funktioniert (Pelletheizung und neu), jedoch ist das Haus so aufgeteilt, dass es ein großes Treppenhaus gibt, vom Untergeschoss/ Eingang, hier geht es in den ehemaligen Stall, dieser ist nicht isoliert und nicht beheizbar, desweiteren geht es in den Heizungskeller, hier ist ein Loch! in der Wand mit einem Styroporstück zugestopft aber es zieht kalt Luft von draußen herein und dann geht von diesem Untergeschossflur noch ein Gewölbekeller ab. In der Wand vom Stall ist auch ein Loch, da dort Stromleitungen neu verlegt wurden und das Loch noch nicht geschlossen wurde. Auf der beschriebenen Situation ist das gesamte Treppenhaus kalt und heizen macht wenig Sinn, da man ja quasi für draußen heizt. Im Obergeschoss dann gehen die Wohnräume von diesem Treppenhaus ab. Durch Öffnen der Zimmertüren dringt immer wieder die kalte Luft vom Treppenhaus ein, die Tür vom Wohnzimmer ist nicht bündig am Boden, das Bad ist direkt über dem Stall und durch die Kältebrücke ist Kondenswasser am Boden im Bad. Im Dachgeschoss ist es trotz Heizung nie wärmer als 16 Grad. Ich habe selbst nun elektrische Thermostate angebracht, weil ich sonst durchgehend heizen würde, so versuche ich, wenigstens nur in den Zeiten, in denen ich die Räumlichkeiten nutze auf 22 Grad zu heizen ansonsten steht das Thermostat auf 20Grad, ist aber gefühlt deutlich kälter. Ein Energieausweis wurde mir nicht vorgelegt, ich bin, etwas blau äugig davon ausgegangen, dass alles renoviert ist. Welche Möglichkeiten habe ich? Ich zahle aktuell für 130m2 1420€ wovon 170€ Nebenkosten sind, für die Pelletfüllung bin ich jedoch selbst verantwortlich und muss diese, wenn der Tank leer ist, komplett selbst übernehmen noch zu den Nebenkosten. Ich kann förmlich zusehen wie die Pellets täglich schwinden…
        Ich wäre über einen Rat/ Tipp dankbar.
        Vielen Dank.
        Viele Grüße M. Fischer

        • Mietminderung.org
          16. Dezember 2021 - 21:13 Antworten

          Hallo Melanie,

          möglicherweise ist eine Mietminderung denkbar. Sieht das im Zweifel bitte rechtlich prüfen. Eine Mietminderung wird ihr Problem aber nicht lösen. Wenn Sie in einem Haus leben, dass Unsummen an Heizkosten verschlingt, bleibt nur der Umzug. Tut mir leid, dass ich hier keine bessere Lösung für sie habe.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

      • Rainer Riesebieter
        17. Dezember 2022 - 21:38 Antworten

        Bei meiner Gasheizung wurde ein Schaden festgestellt am Voraus regler. Die Heizung stellt eine Temperatur von 80 Grad her und kann nicht niedriger eingestellt werden. Der Vermieter will eine neue Heizung einbauen, doch seit 4 Monaten passiert nichts. Mir entstehen auch höhere Heizkosten durch den defekten Regler. Kann ich eine Mietminderung verlangen, LG R. R.

  • Sandra Kopf
    7. Januar 2017 - 21:09 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    unser Vermieter hat im Mai 16 einen neuen Wasserkessel einbauen lassen, da der alte ständig undicht war. Nun kam unsere Gasabrechnung in der wir eine Nachzahlung in Höhe von 1600,- zu leisten haben. Unser Gasverbrauch hat sich zum letzten Jahr verdreifacht. Ein befreundeter Heizungsmonteur sagte uns nun, nach einem Blick auf unsere Heizung, das beide Wasserkessel voll beheizt werden und daher unser enormer Verbrauch kommt. Können wir bei unserem Vermieter verlangen einen Teil der Nachzahlung zu über nehmen und dem Mangel zu beheben?

    Vielen dank schon mal.

    Mit freundlichen Grüßen

    Sandra Kopf

    • Mietminderung.org
      9. Januar 2017 - 16:28 Antworten

      Hallo Sandra,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann leider nicht einschätzen, ob ein Mangel vorliegt oder welche Folgen es genau hat, wenn “beide Wasserkessel voll beheizt werden”. Tut mir Leid, dass ich Ihnen hier nicht helfen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ronny
    22. Januar 2017 - 12:25 Antworten

    Hallo

    Unsere Anlage Verbraucht ca. 850l in 2 Monaten. Der Grund dafür ist das die Anlage 24h auf voller Leistung fährt. Wir als Mieter müssen selbst Tanken. Die Heizungsanlage ist defekt da man sie nicht mehr einstellen kann. Das Bedienfeld würde ca 1000€ kosten was unser Vermieter nicht reparieren möchte. Die Anlage ist aus dem Jahre 1993.

    Was kann ich tun
    – Mietminderung?

    Danke im Vorraus

  • Mona
    7. Februar 2017 - 15:30 Antworten

    Hallo,
    obwohl alle Heizkörper in der Wohnung ausgestellt sind, ist in der Wohnung immer eine sehr hohe Temperatur, insbesondere in den innen liegenden Räumen (auch über den gesamten Winter). Dies liegt laut Hausmeister an dem Heizungs-Rohrsystem und den Rohren im Fußboden. Die Heizkörper selbst sind auch immer etwas erwärmt, obwohl nicht aufgedreht. Da die Heizungsbeiträge über die Röhrchen an den Heizkörpern ermittelt werden, zahle ich also für die viel zu hohe Temperatur, die ich gar nicht haben will.
    Was kann ich tun?

    Danke schon mal im Voraus

    • Serap
      28. Oktober 2017 - 00:18 Antworten

      Hallo Mona,
      hast du hierzu eine Antwort erhalten? Ich habe das gleiche Problem. Habe bisher im Winter nie heizen müsse und habe dennoch Temperaturen von fast 24 Grad. Ich bezahle natürlich die viel zu hohen Temperaturen.
      Viele Grüße
      Serap

  • Jasna
    22. Juni 2017 - 15:56 Antworten

    Hallo,
    wir haben jetzt Sommer und ich kann meine Heizung nicht niedriger stellen. Seit Februar ist die Heizung nicht regulierbar und die Raumtemperatur beträgt konstant 35°-40°. Was kann ich tun damit meine Vermieter die Mängel beheben. Es ist nur ein 1-Zimmer Appartment also kann ich nicht in andere Räume ausweichen. Kann ich die Miete Mindern?
    Danke im Voraus

  • Silvia Große
    11. Oktober 2017 - 12:48 Antworten

    Hallo,

    wir wohnen in einer Wohnung mit alten Nachtspeicheröfen. Uns ist bekannt, dass hier mehr Kosten entstehen, allerdings heizen diese nicht richtig und hier kommt dann das Problem. Die Heizung heizt in der Nacht teilweise extrem allerdings ist die Wohnung gegen Abend 20 Uhr dann kalt. In Zeiten in denen die Aussentemperaturen dann extrem sinken, kam es schon vor, dass wir Temperaturen in der Wohnung hatten, die dazu geführt haben, dass unter anderem Leitungen eingefroren sind oder wir nur mit Decken uns in der Wohnung aufhalten konnten. Nun kam noch dazu, dass der Dachboden entrümpelt wurde und die Tür zu eben diesem entfernt wurde, sie wurde allerdings bis jetzt noch nicht eingebaut.

    Den Vermieter habe ich um Abhilfe gebeten, bisher kam hierzu aber keine Rückmeldung und keine Lösung. Inwieweit haben wir die Möglichkeit die Miete zu mindern und wie hoch können dies ansetzen?

    • Mietminderung.org
      14. Oktober 2017 - 17:50 Antworten

      Hallo Silvia,

      ich kann Ihnen hier keinen festen Betrag für eine Mietminderung nennen. Daher nur ganz allgemein: Der Vermieter muss natürlich dafür sorgen, dass die Wohnung so beheizt wird, dass Sie als Mieter unter normalen Umständen darin leben können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katharina
    30. Januar 2018 - 22:57 Antworten

    Unsere Fußbodenheizung im Wohnzimmer heizt schon wieder ohne Pause. Als ich gegen 16 Uhr nach Hause kam, waren bereits 25,5 Grad im Wohnzimner. Ich habe sie dann komplett ausgeschaltet (am Thermostat) und trotzdem sind es jetzt (Stand 21:30 Uhr) 26,5 Grad und der Boden ist nach wie vor sehr warm! Wir haben dieses Problrm bereits zwei Mal gehabt und die Hausverwaltung hat jeweils einen Monteur geschickt. Dann ging es zwei Wochen und dann ging das gleiche Spiel von vorn an. Es nervt einfach nur und verursacht ja unnötige Kosten. Kann ich da Mietminderung geltend machen?

    • Mietminderung.org
      31. Januar 2018 - 10:02 Antworten

      Hallo Katharina,

      genau diese Frage beantwortet der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christina Wischer
    19. Februar 2018 - 20:13 Antworten

    Ich wohne seit knapp 3 Jahren in der Wohnung. Meine Heizung hat ein einstellbares Zentrales System, in dem ich die Tag, Uhrzeit und Temperatur für jeden Raum bestimmen kann, also kein manuell regelbares Thermostat. Zur Zeit springt die Heizung in einem Zimmer an, trotzdem ich es nicht eingestellt habe. Okay, das habe ich meinem Vermieter mitgeteilt und der schickt wohl jemanden vorbei, der sich das ansehen soll.

    Was ganz besonders nervt, 1 mal in der Woche springen alle Heizungen ungefragt für mindestens für 1 Stunde an. Wäre kein wirkliches Problem, wenn es nicht auch so im Sommer wäre. Das Zenario, Sommer 30 Grad Tagestemperatur. Zimmertemperatur liegt schon unter Umständen bei 25 Grad. Logischer Weise Nachts und Früh die Fenster auf, gegen 10 Uhr Fenster wieder zu, um etwas Abkühlung in die schon aufgeheizte Wohnung zu bringen. Doch Freitags um 11, wird geheizt, komme da was wolle und egal wie warm es schon in der Wohnung ist, die vorhandene Raumtemperatur spielt keine Rolle. Schnell bin ich da bei 27+ Grad in allen Räumen und kann es nicht verhindern, da ich keinen Zugriff auf diese Einstellung habe. Die wurden durch den Vermieter in der Zentrale des Heizungssystems des Wohnblocks für alle 18 Wohnungen gleich eingestellt. Egal ob die Wohnung belegt ist oder nicht, der Mieter hat das so hinzunehmen. Punkt.
    Einen nachträglichen Durchzug in meiner Wohnung bringt es auch nicht, da sich alle meine Fenster in eine südliche Himmelsrichtung befinden, dann kommt die gegen 13 Uhr die Mittagsonne, es wird also je nach Bewölkung noch wärmer in der schon aufgeheizten Wohnung. Die angeschafften Thermorollos helfen nur bedingt, da es ja nun schon zu warm in der Wohnung ist und ich es auch nicht berauschend finde im Dunkeln zu sitzen, verbrauche ich auch noch Stromkosten für das notwendige Licht.
    Unterm Strich diese Sommeraktion kostet rundherum unnütze Energie, Heizung und Licht, für die ich in Rechnung stehe.
    Laut dem Vermieter soll das Durchheizen dazu dienen, Schäden in unbenutzten Wohnungen zu verhindern. Sehe ich zum Teil ein, doch denke ich man das könnte das wohnungseigene System der ungenutzten Wohnung entsprechend einstellen und nicht alle Mieter in Mitleidenschaft ziehen. Abgesehen davon, sind auch alle Wohnungen belegt und durchgehend bewohnt. Damit sehe ich keine Sinn alle Mieter mit diesem Vorgehen zur Kasse zu bitten.
    Wie kann ich meinem Vermieter dazu bringen dieses Durchheizen und bei erreichter Raumtemperatur den Heizkörper abzustellen. Immerhin wird mindestens 52 mal im Jahr die Heizung ohne mein Zutun auf, meinen Empfinden nach, volle Kanne angestellt, für mich persönlich ist es wie gesagt oft nicht notwendig, eine zusätzliche Heizphase in der Woche zu haben, denn ich heize an den kühlen Tagen, die Räumen entsprechend mehr oder weniger warm, bzw. die im Sommer sehr belastend ist.

  • Bernd Neumann
    11. Januar 2019 - 13:19 Antworten

    Hallo,
    aufgrund einer nicht regulierbarer Bodenheizung, wird es bei uns aktuell bis zu 29 Grad warm im Wohnzimmer. Ich habe meinen Mieter informiert und hoffe auf eine baldige Beseitigung des Mangels.
    Drei Fragen:
    * Wie lange sollte ich dem Mieter Zeit geben ?

    * Ab welcher Höchst-Temperatur habe ich kein Recht mehr mich zu beschweren ? Also wenn was repariert wird aber es trotzdem noch durchgehend 24 Grad sind, habe ich immer noch ein Recht auf Mietminderung? Wenn ja, welche Temperatur darf ich verlangen ?

    * Um wieviel sollte ich die Miete mindern wenn nichts passiert?

    Viele Dank für die Hilfe,
    Bernd Neumann

  • N.N.
    28. Januar 2019 - 19:22 Antworten

    Moin!

    In unserer Wohnung war ein Heizkörper (Wohnzimner 35qm) defekt. Er heizte durch (auf voller Stufe – eine Woche lang). Was kann ich als Minderung ansetzen? Gibt es da eine „Faustregel“, BGH Urteil o.ä.?

    Gruß
    N.N.

  • Tobias Bolazu
    5. Juni 2019 - 19:11 Antworten

    Hallo in unseren Wohnkomplex aus den siebziger Jahren, verlaufen die Heizungsrohre unisoliert im Estrich der Erdgeschosswohnungen, so dass es im Badezimmer und im Schlafzimmer stark überheizt ist, aber auch die anderen Bereiche der Wohnung viel zu warm sind, wenn es draußen nicht Minusgrade hat (quasi wie eine nicht regulierbare Fussbodenheizung). Hinzu kommt dass das Gebäude vor ca. 6 Jahren eine sehr dicke Wärmedämmung bekommen hat, was das Problem verstärkt. Jetzt kommt hinzu, dass die Heizung im Sommer sehr spät (dieses Jahr noch gar nicht) abgestellt wird, was zu sehr hohen Temperaturen in den Innenräumen führt. Wir haben die Heizkörper quasi nie an. Dennoch müssen wir Heizkosten zahlen bzw. kann man bei der Wärme nicht schlafen. Was kann man in diesem Fall tun. Die Hausverwaltung kommt dem Abstellen der Heizung nicht nach. Das ist aber auch keine dauerhafte Lösung.

    Viele Grüße

    T.B.

    • Mietminderung.org
      24. Juni 2019 - 11:32 Antworten

      Hallo Tobias,

      danke für Ihren Betrag zu Ihrem sehr speziellen Fall. Die Rechtsprechung oben gibt Ihnen vielleicht eine Hilfestellung zur Höhe einer eventuellen Mietminderung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd
    14. November 2019 - 15:06 Antworten

    Ich bin Mieter einer Neubauwohnung. Bei mir sind es im November 25°C, ich schlafe ohne Bettdecke mit gekippten Fenstern. Würde ich die Fenster nicht öffnen, wäre die Luft trocken und stickig. Aber durch das Öffnen erhöhe ich den Energieverbrauch. Eigentlich ganz angenehm, wenn frische Luft durch die warme Wohnung zieht :)

    Ich habe den Vermieter mehrmals darauf angesprochen, er meint immer wieder, dass die Heizungsrohre in meiner Wohnung der Versorgung aller Wohnungen dienen und deshalb meine Wohnung aufheizen. Da es nur ein 5-Parteienhaus ist, kann die Aussage nicht stimmen. Es widersetzt sich einer zentralen Absenkung der Temperatur. Ich weiß, dass der Vermieter die Unwahrheit sagt, denn der Fußboden ist gleichmäßig warm. Physikalisch ist seine Aussage also falsch.

    Meine Thermostate sind alle in NULL-Position. Meine Heizung ist also abgeschaltet.

    Ich möchte in der Wohnung noch einige Jahre bleiben. Gibt es einen günstigen “diplomatischen Weg”, ohne das Verhältnis zu ruinieren? Man findet heutzutage nur schwer eine Wohnung, insbesondere wenn man eine Küche die komplette Ausstattung mitnehmen möchte.

  • Nadine
    2. April 2020 - 14:07 Antworten

    Wir wohnen seit August in einer komplett neu sanierten und renovierten Wohnung. Die Heizkörper sind auch alle neu.
    Unser Problem ist, dass zwei Heizkörper dauer an/heiß sind obwohl sie auf Null geschalten sind.
    Jetzt müssen wir – obwohl wir nicht geheizt haben – knapp 500€ nachzahlen.

    Muss man diese Kosten bezahlen? Ich kann ja nichts dafür wenn die Heizkörper defekt sind und die zuständige Firma des Vermieters es bislang nicht reparieren konnte. Es wurden nämlich neue Heizkörper bestellt, die bislang aber noch nicht eingetroffen sind und somit auch nicht montiert wurden.

  • Tanja Bucher
    17. August 2020 - 11:31 Antworten

    In meiner Wohnung ist eine Fußbodenheizung. Das Gebäude ist von Anfang der 80iger und die Verteiler der Fußbodenheizung lassen sich nur auf- und zudrehen. Ich habe nicht die Möglichkeit den Wäremverbrauch in meiner Wohnung über Thermostate zu regulieren. Bereits Anfang 2020 habe ich die Vermieterin um Erneuerung der Verteiler mit Funkthermostaten gebeten. Leider erfolglos.
    Kann ich meine Mieter kürzen und darauf bestehen, dass die Verteiler in meiner Wohnung entsprechend modernisiert werden? Wie hoch darf die Minderung sein, 20%?

    • Mietminderung.org
      21. August 2020 - 07:53 Antworten

      Hallo Tanja,

      Sie beschreiben eine Fußbodenheizung wie sie durchaus üblich verbaut wurde. Ohne Raumthermostate. Man muss die Temperatur pro Raum am Verteilerkasten einstellen. Eine Möglichkeit der Mietminderung sehe ich nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Tanja B.
        13. Oktober 2020 - 11:50 Antworten

        Danke für ihre Antwort, ich habe jedoch keine Möglichkeit am Verteilerkasten die Temperatur einzustellen. Ich kann nur die Fußbodenheizung an- bzw. abstellen.
        Teilweise wird der Boden so heiß, dass man nicht einmal barfuß laufen kann.
        Auf Nachfrage bei dem Heizungsinstallateur meinte dieser, dass man die Temperatur nicht regeln kann.

        • Jerem1ah
          8. Dezember 2020 - 18:49 Antworten

          Installateur hier. Ja sie persönlich können die Temperatur nicht regeln, auch nicht am Verteiler. Sie haben richtig erkannt, dass Sie die einzelnen Kreise nur an oder abstellen können. Früher wurde das leider so gemacht, es führt dann oft dazu, dass es entweder zu warm oder zu kalt ist und nie so richtig angenehm. Und auch richtig erkannt wurde, dass man so etwas nachrüsten kann.
          Wenn die Fußbodentemperatur sehr hoch ist, dann ist es möglich, dass die Vorlauftemperatur der Fußbodenheizung zu hoch ist. Die Vorlauftemperatur wird bei den meisten Anlagen über die Außentemperatur gesteuert, umso kälter es draußen wird umso höher ist die Vorlauftemperatur, diese ist bei Fußbodenrohren viel geringer (mehr Fläche, mehr Wärmeabstrahlung) als zB bei Heizkörpern.
          Welche Vorlauftemperatur bei welcher Außentemperatur herrschen soll lässt sich der Anlage aber vorgeben und da kommt es dann auch auf die Heizlast an und wie gut das Gebäude gedämmt ist etc. Die meisten älteren Anlagen sind alle überdimensioniert. Es ist also gut möglich, dass ihre Heizkurve falsch eingestellt ist und sie deswegen zu hohe Temperaturen haben, oder aber es ist ein Anlegefühler defekt oder falsch eingestellt.
          Zu hohe Temperaturen im Fußboden können unter anderem Schäden am Boden verursachen und die Füße dienen dem Körper dazu die Körpertemperatur zu regulieren und wir geben überschüssige Wärme über die Füße ab, geht das nicht wegen zu hoher Bodentemperatur kann das zu Krampfadern führen usw.

          In Wohnräumen sollte die Oberflächentemperatur nicht mehr als 29Grad sein, in Bädern nicht mehr als 33Grad. Lediglich an den Randzonen (Fenstern, Türen, Außenwände) kann sie bis 35Grad liegen. Liegt sie deutlich drüber, dann könnte das auf einen Mangel hindeuten. Zumindest ist das meine fachmännische Ansicht und glaube steht auch so in der Norm. Was der Gesetzgeber da jetzt allerdings vorschreibt weiß ich nicht, dass müssten Sie mit einem Anwalt klären, Normen sind keine Gesetze und freiwillig, es sei denn der Gesetzgeber verweist darauf.

          • Mietminderung.org
            9. Dezember 2020 - 09:25 Antworten

            Hallo Jerem1ah,

            vielen Dank für die Erklärungen.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Melanie Zink
    5. Januar 2021 - 17:15 Antworten

    Hallo,

    wir sind in eine neue Wohnung gezogen, die eine Fußbodenheizung hat. Der Vermieter steuert diese Heizung per app und möchte dies auch weiterhin allein vornehmen, soll heißen, wir müssen ihn immer kontaktieren, wenn wir eine Änderung der Temperatur wünschen. Ist dies rechtens oder darf ich darauf bestehen die App zu bekommen um autark zu sein? Immerhin kann er ja auch mal krank werden oder sein Handy verlieren etc.

    Danke für eine Antwort.

    • Mietminderung.org
      6. Januar 2021 - 10:12 Antworten

      Hallo Melanie,

      ein ungewöhnliches Vorgehen. Als Mieterin müssen Sie m.E. auch die Möglichkeit haben die Heizung zu steuern. Nur so haben Sie den vollen Nutzen an der Wohnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stephanie
    29. Januar 2021 - 21:11 Antworten

    Guten Tag,
    Seit der nicht angekündigten arbeiten an der Heizung (per Zufall über den Nachbarn erfahren) ging zunächst die Heizung diesen Tag über nicht. Ok hinnehmbar… Danach war Stufe fünf jedoch entweder kalt oder wie Stufe 1. Nach bitte zur Überprüfung schilderte der Vermieter mir dass alles sachlich arbeiten würde und ich falsche Schilderungen mache. (Wenn ich seit mind. 2 Jahren hier wohne und Stufe 5 frei regulierbar war und wenn eingeschaltet dann auch geheizt hat und vom einen auf den anderen Tag gar nicht heizt oder nur wie Stufe 1 und ein Temperatur Abfall von mindestens 5-7 Grad im vergleich zu vorher stattgefunden hat dann ist es allerdings keine falsche Schilderung…)
    Bedauerlicherweise trage ich nun in der Wohnung Pullover und termo Unterwäsche und nachts geht’s mit Schlafsack zusätzlich ins Bett… Seit 5 Tagen hat die Heizung gar nicht mehr geheizt. War also dauerhaft aus, obwohl auf Stufe 5 gestellt. Raum Mitte Temperatur 20/21 Grad. Beim lüften 17 Grad und wird dann mit Kerzen und heiswasser und Backofen wieder erhöht.
    🤔 Kann ich da irgend etwas machen? “Gewohnheitsrecht” oder so?
    Vor allem in der Wohnung sind 4 Heizungen. Küche, zwei Wohnzimmer und eine im Bad. Die in der Küche ist nachwievor frei regulierbar. Die anderen drei wie gesagt aus. (weil “Temperatur nicht unterschritten… Gemäß Vermieter)

    • Mietminderung.org
      30. Januar 2021 - 07:43 Antworten

      Hallo Stephanie,

      der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Heizung die Wohnung angemessen wärmt und Sie die Wohnung vertragsgemäß nuten können. Alles andere kann ein Grund für eine Mietminderung sein.

      Ihre Schilderungen könnten darauf hindeuten, dass Ihre Heizkörper “nur” entlüftet werden müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sylvia
    5. Februar 2021 - 19:46 Antworten

    Gilt dies auch in Gewerberäumen? In meiner Praxis sind die Heizkörper in den einzelnen Zimmern nicht regulierbar.

  • Silke Meyer
    7. Oktober 2022 - 08:26 Antworten

    Guten Tag

    In meiner Mietwohnung ist überall eine Fußbodenheizung vorhanden. Ich habe aber in keinem Raum einen Thermostat oder sonstiges um die Fußbodenheizung zu regulieren außer um Badezimmer.
    Ansonsten ist die Heizung an, auf der Temperatur die der Vermieter eingestellt hat. Ich würde aber eigentlich gerne selbst bestimmen wie warm es in den einzelnen Zimmern sein soll. Habe hierzu aber keine Möglichkeit. Was kann ich vom Vermieter verlangen damit dies möglich ist?

    Mfg

    • Mietminderung.org
      7. Oktober 2022 - 20:18 Antworten

      Hallo Silke,

      es gibt leider auch Fussbodenheizungen ohne Einzelraumthermostate. Die Steuerung ist in diesem Fall m.W. nur über die Ventile im Verteilerkasten möglich. Ich denke in Ihrem Haus wird der Verbrauch mit Wärmemengenzähler pro Wohnung erfasst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Erika
    3. Februar 2023 - 13:47 Antworten

    Hallo,
    bei mir ist die Lage wie folgt: Ich wohne zur Miete in einem EFH. Mir ist nun aufgefallen, dass 4 von 5 Heizkörpern im Erdgeschoss volle pulle laufen, obwohl sie nur auf defrost stehen. So erklärt sich offensichtlich auch der enorme Gasverbrau im Haus. Meine Vermieterin reagiert nicht auf meine Nachrichten mit der Bitte um einen Heizungstechniker und Rückmeldung. Die Unwirtschaftlichkeit der Heizungsanlage ist wohl ganz klar. In was für einem Umfang kann ich jetzt eine Mietminderung geltend machen?

    Danke im Voraus

    • Mietminderung.org
      5. Februar 2023 - 18:38 Antworten

      Hallo Erika,

      bei der Ermittlung einer Mietminderung (Schadenersatz) könnte man sich an den erhöhten Kosten orientieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicola albrecht
    9. April 2023 - 20:12 Antworten

    Guten Abend, bei mir ist die Heizung nicht reguluerbar. Habe sie ausgeschaltet, aber sie läuft auf Hochtouren. Das ist beim Vermieter seit Februar bekannt. Es kam im Februar auch eine Firma, die das Ventil ausgetauscht hat – mir aber auch sagte, dass die Heizung trotzdem wieder voll aifdrehen könnte. Das ist seit einer Woche so. Heute milde Temperaturen, aber bei mir läuft die Heizung auf Hochtour. Werde den Vermieter erneut anschreiben und die Miete kürzen. I c h hätte die Heizkosten zu tragen.

    Eine Schadensbehebung kann erst vorgenommen werden, wenn die Heizung im gesamten Haus ausgeschaltet wird. Was nun / tun? Viele Grüße

    • Mietminderung.org
      11. April 2023 - 07:25 Antworten

      Hallo Nicola,

      das klingt für mich über einen festsitzenden Ventilstift. Natürlich können Sie einen Mangel auch anzeigen und ggf. die Miete mindern, wenn sich ein Mangel nur bei Ihnen in der Wohnung zeigt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Nicola Albrecht
        11. April 2023 - 13:53 Antworten

        Hallo aus Hamburg, vielen Dank für Ihre prompte Nachricht. In meinem Fall tritt dies nur in meiner Wohnung auf. Das Problem liegt bei der Heizungsanlage im Keller – wurde mir von dem Monteur (auf den ich übrigens gerade warte…) bestätigt. Wenn da am Ventil im Heizungskeller am Ventik gedreht wird besteht die Möglichkeit, dass das dann ich allen Wohnungen auftritt. Mir wurde vor circa 2 Monaten auch gesagt, dass eigentlich die gesamte Heizungsanlage erneuert werden muss.

        Mich ärgert nur – neben der unerträglichen Hitze – dass ich auf den Heizkosten, die ich ja eigentlich gar nicht verursache, sitzenbleiben werde. Daher werde ich heute Nachmittag auch eine Mietkürzung von 10% avisieren. Mal schauen, wie/ob die Vermieter (Versicherung) antwortet.
        Es grüßt Sie. N.A.

      • Nicola albrecht
        11. April 2023 - 13:57 Antworten

        ….der Ventilstift ist es (leider) nicht. Das Problem liegt woanders. Hatte er mir erklärt. Ein Ersatzteil wurde angeblich bereits bestellt. Solange die Heizungsanlage eingeschaltet ist können sie dies nicht vornehmen. VG

        • Katha G
          5. November 2023 - 20:20 Antworten

          Hat eine Mietminderung funktioniert? Ich habe exakt das gleiche Problem.

  • Ninchen
    5. November 2023 - 00:21 Antworten

    Hallo,
    Meine Heizung in der Küche läuft seit dem letzten Winter. Sie ist immer auf Stern und trotzdem heiß. Meinen Vermieter habe ich schon mehrfach darauf hingewiesen, per Telefon und auch per Email. Was kann ich noch tun?

    Liebe grüße

    • Mietminderung.org
      5. November 2023 - 16:02 Antworten

      Hallo Ninchen,

      das wird vermutlich an einem defekten Thermostat liegen. Dieses kann in wenigen Minuten ausgetauscht werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katha G
    5. November 2023 - 18:55 Antworten

    Hallo, ich habe eine Heizung, die im ausgeschalteten Zustand trotzdem warm wird und mir kosten verursacht. Ich habe dies meinem Vermieter schon mehrmals mitgeteilt aber es hat sich bisher nichts getan. Jetzt kommt wieder eine Nebenkostenabrechnung und ich muss zahlen für die Heizung die immer aus war. Es ist ein digitaler Zähler vorhanden, also nicht wie früher. Kann ich darauf bestehen, dass ich diese Heizkosten nicht zahlen muss?

  • André S.
    1. Dezember 2023 - 18:46 Antworten

    Hallo, meine Wohnung wird durch eine Fußbodenheizung beheizt.
    Problem 1: die Thermostate in den Zimmern sind schon ca. 30Jahre alt. Sie öffnen und schließen die Heizkreisläufe zwar – aber eine Temperaturreglung funktioniert hiermit nicht. Im Wohnzimmer muss ich bei 0Grad Aussentemperatur am Thermostat “16Grad” einstellen und habe dann 20 Grad Zimmertemperatur. Steigt die Aussentemperatur längerfristig an z.B. auf 10Grad – steigt auch die Zimmertemperatur dauerhaft um ca. 5 Grad an. Die Heizung regelt nicht runter.
    Problem 2: es scheint einen Fehler in den Heizkreisläufen zu geben. Schalte ich – nur – das Wohnzimmer an, wird auch das Badezimmer aufgeheizt. Der Boden wird bis zu 34 Grad warm.
    Stelle ich hingegen das Thermostat des Badezimmers auf “MAX” – wird der Boden nicht so warm. Allerdings auch kein anderer Heizkreislauf. Dann wird nur der Flur aufgeheizt, der keinen eigenen Thermostat und Heizkreislauf hat. Hier beträgt die Bodentemperatur dann 29 – 31 Grad.
    Problem 3: der Temperatur des Vorlauf beträgt bei 0 Grad Aussentemperatur 47 Grad. Laut Installateur sollte sie bei der Temperatur aber max. 30 – 40 Grad betragen.

    Seit über zwei Jahren weise ich meinen Vermieter auf diese Probleme hin. Meine Nebenkosten für Heizung haben sich in den letzten drei Jahren um 60% erhöht. Heute war nach einem Jahr drängen endlich ein Heizungsfachmann da, der aber auch nicht wirklich helfen konnte. Er stellte nur fest, dass die Thermostate der Zimmer auch die entsprechend beschrifteten Heizkreisläufe öffnen und schließen.
    Thermostate wurden nicht getauscht, da laut Vermieter “erst das Problem mit den Heizkreisläufen” geregelt werden müsse. Auf meine Einwand, dass aber doch zumindest das Problem der Einstellung damit gelöst werden würde hieß es nur “sie öffnen und schließen die Kreisläufe und Sie müsse dann eben manuell nachsteuern”. Auf meinen Einwand, dass doch wohl auch eine regelbare Heizung zur mangelfreien Mietsache gehöre und ich nunmehr mehr als 2 Jahre Geduld gehabt hätte gab es nur die Aussage: “Wenn Sie neue Thermostate haben wollen bauen Sie sie selbst ein oder wenn es Ihnen nicht passt dann ziehen Sie aus!”

    Zum einen stimmt es, dass die bloße Auf-Zu Regelung für eine mangelfreie Mietsache ausreicht? Kann er dauerhaft die Erneuerung der Thermostate verweigern? Wie lange muss ich meinem Vermieter noch Zeit geben, das Heizungsproblem mit den Heizkreisläufen zu regeln? Und was geschied wenn es nicht zu beheben ist und eine wirtschaftlich-sparsame Nutzung dadurch nur eingeschränkt möglich ist?

    Danke für eine Antwort.

    • Mietminderung.org
      7. Dezember 2023 - 09:31 Antworten

      Hallo André,

      Sie können nicht den neuesten Standard erwarten, schließlich wohnen Sie in einem Bestandsbau. Auf der anderen Seite muss die Regulierung der Heizung funktionieren. Sicherlich nicht auf ein oder 2 Grad genau, aber grundsätzlich muss es möglich sein, eine angemessene Temperatur einzustellen. Hier ist also zu prüfen, ob bei Ihnen ein Mangel vorliegt, der gegebenenfalls zur Mietminderung berechtigt.

      Der Vermieter ist für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich. Die Miete kann Moment gemindert werden, in dem der Mangel vorliegt. Es müssen hier keine Fristen beachtet werden. Der Mangel muss dem Vermieter gegenüber natürlich angezeigt werden. Sofern Sie sich alleine nicht an eine Mietminderung ran trauen, sollten Sie sich gegebenenfalls rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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