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Mietminderung wegen Kakerlaken in der Wohnung oder im Haus

Bei Ungeziefer hört die Tierliebe auf. Treten in der Wohnung oder im Haus Kakerlaken auf, kann der Wohnwert beeinträchtigt sein. Ob der Mieter aus diesem Grunde allein die Miete mindern kann, richtet sich danach, ob und inwieweit die Wohnung in ihrer vertragsgemäßen Tauglichkeit tatsächlich beeinträchtigt ist.

Kakerlaken werden auch als Schaben bezeichnet. Sie können Krankheiten übertragen und breiten sich schnell aus. Häufig ist die Küche betroffen, da sich dort Lebensmittel befinden, die die Tierchen anziehen. Das menschliche Umfeld scheint ihnen optimale Lebensbedingungen zu bieten. Die Tiere leben in versteckten Schlupfwinkel und sind vorwiegend nachts aktiv.

Treten Kakerlaken nur vereinzelt auf, wird man von einer unerheblichen Beeinträchtigung ausgehen müssen, die auch für den Mieter zum allgemeinen Lebensrisiko gehört. Dies gilt umso mehr, als deren Erscheinung vorübergehender Natur ist, so dass keine dauerhafte Beeinträchtigung vorliegt.


Die Beurteilung richtet sich nach der Einschätzung eines verständigen Menschen. Subjektive Bewertungen oder Überempfindlichkeiten sind kein Maßstab. Nur objektive Mängel, die die Grenze zur Unzumutbarkeit überschreiten, berechtigen zur Mietminderung.

Auch kommt es auf das Umfeld der Wohnung an. Lässt der Mieter die Wohnung verwahrlosen oder die regelmäßige Reinigung vermissen, steigert er selbst das Risiko, dass sich auch Kakerlaken in seiner Wohnung wohlfühlen. Dann kann er nicht den Vermieter verantwortlich machen.

Insoweit ist es für jeden Mieter wichtig, in eigener Verantwortung präventiv tätig zu sein und den für Kakerlaken günstigen Lebensraum so zu gestalten, dass die Tierchen erst gar nicht einwandern oder schnell wieder abwandern. Stellt ein Mieter Kakerlakenbefall fest, sollte er sich umgehend informieren und möglichst die Ursachen für den Befall feststellen.
Letztlich entscheiden immer die Umstände im Einzelfall über die Minderungsquote. Pauschale Bewertungen gibt es nicht. Das Ausmaß der Beeinträchtigung bestimmt die Minderungsquote. Auch macht es einen qualitativen Unterschied, ob die Kakerlaken im Haus oder auch in der Wohnung des Mieters in Erscheinung treten.

Der Mieter ist für die Situation beweispflichtig. Seine Beanstandung muss erkennen lassen, in welcher zeitlichen und sachlichen Dimension die Kakerlaken aufgetreten sind. Im Streitfall müsste ein Richter nach eigenem Ermessen entscheiden, welche Höhe einer Mietminderung angemessen ist.

Hinzu kommt, dass der Mieter auch eine gewisse Eigenverantwortung zeigen muss. Kann er die Kakerlaken mit einfachen Mitteln nachhaltig beseitigen, erledigt sich das Problem von selbst. Mithin kommt es auf die Ursache an.

Rechtsprechung:

Es gibt nur vereinzelte Gerichtsentscheidungen zum Problem Kakerlakenbefall. Dies hängt sicherlich damit zusammen, dass in der Praxis die einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter angestrebt werden sollte und in schwerwiegenden Fällen der Einsatz von Schädlingsbekämpfungsmitteln unabdingbar ist. Lässt sich das Problem zügig beseitigen, dürfte die Wohnwertbeeinträchtigung und die damit eventuell zu begründende Minderungsquote im Verhältnis zum Durchsetzungsaufwand gegenüber dem Vermieter kaum ins Gewicht fallen.

Sofern sich eine nachhaltige Gebrauchsbeeinträchtigung des Wohnwerts tatsächlich begründen lässt, wurden Kakerlaken und Mäuse in der Wohnung, die über Monate hinweg auftraten, mit einer Minderungsquote von 10 % bewertet (AG Bonn WuM 1986, 113; AG Rendsburg WuM 1989, 284).

Bei Silberfischen in der Wohnung gab es 15 % (AG Berlin- Tiergarten MM 1990, 233) sowie bei einem regelmäßigen Auftreten von 10 – 15 Stück Silberfischen in der Wohnung mit Gifteinsatz im Schlafzimmer und einer damit einhergehenden erheblichen Belästigung 20 % Mietminderung (AG Lahnstein WuM 1988, 55).

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