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Mietminderung: Schimmel in der Küche

Die Küche ist neben dem Badezimmer eine typische Brutstätte für Schimmel. Hat der Schimmelbefall bauliche Ursachen (Wasserrohrbruch, Wärmebrücke, z.B. Alufenster, mangelhafte Außenisolierung), liegt regelmäßig ein Sachmangel vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt.

Meist bildet sich Schimmel aber dann, wenn der Mieter entgegen aller physikalischen Gegebenheiten unsachgemäß heizt und lüftet. Dann ist der Verschuldensanteil des Mieters in der Regel so groß, dass er keine Minderungsansprüche vortragen kann.

Wir zeigen was Mieter und Vermieter bei einer Mietminderung wegen Schimmelbildung in der Küche beachten müssen.

Ursachenforschung

Die Kenntnis der Ursachen der Schimmelbildung ist wichtig, da die Ursachen maßgeblich die Verschuldenssituation bestimmen, die wiederum über die Berechtigung von Minderungsansprüchen entscheidet.

Primäre Ursache für die Entstehung von Schimmel ist Feuchtigkeit. Man muss sich vergegenwärtigen, dass bei Kochvorgängen schnell 500 – 1500 g Feuchtigkeit in der Stunde in die Raumluft abgegeben werden. Wird Wasser im Topf ohne Deckel zum Kochen gebracht, verdunstet ein großer Teil augenscheinlich ins Nichts. Auch im Bereich des Abflussrohres, der Dunstabzugshaube oder des Mülleimers ist Schimmel anzutreffen.

Wird dann der Sättigungsgehalt der Luft (in Abhängigkeit von der Raumtemperatur) in der Küche überschritten, schlägt sich die Feuchtigkeit an der kältesten Stelle im Raum nieder. Dies kann die Wand zur Wetterseite hin sein, die Kacheln an der Wand hinter der Arbeitsplatte, die Fenster, aber auch die kühlere Wandfläche hinter dem Küchenschrank. Je geringer die Raumtemperatur in der Küche ist, desto weniger Feuchtigkeit kann die Luft aufnehmen, desto schneller schlägt sich die Feuchtigkeit nieder. Abhilfe lässt sich erreichen, indem die Luft noch mehr aufgeheizt wird (unwirtschaftlich) oder stärker gelüftet wird. Auch kühlt die durch die Kochvorgänge aufgewärmte Raumluft schnell wieder ab, so dass sich die Feuchtigkeit zunehmend niederschlägt.

Zu den innenraumbedingten Ursachen kommen dann oft noch äußere Umstände dazu. Ist das Haus schlecht isoliert, so dass die Wände von außen nach innen durchkühlen, schlägt sich die Raumfeuchtigkeit an den Wänden nieder. Der Mieter kann dieses Problem nur bedingt durch Heizen ausgleichen. Übermäßiges Heizen wäre unzumutbar. In diesen Fällen ist meist ziemlich streitig, welche Partei für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Jedenfalls kann der Vermieter bauliche Mängel nicht dem Mieter anlasten, zugleich muss der Mieter in Anbetracht auch baulicher Mängel das ihm Zumutbare (lüften, heizen) tun. Wo die Grenzen verlaufen, müssen dann die Gerichte herausfinden.

Mieter muss lüften um Schimmel vorzubeugen

Der Mieter hat eine Obhutspflicht. Er muss sein Verhalten danach ausrichten, dass Feuchtigkeitsschäden möglichst vermieden werden. Seine Lüftungsgewohnheiten muss er, zumindest in Küche und Bad, auf seine individuelle Nutzung ausrichten. Der Großteil der Rechtsprechung bezieht sich darauf, wie sich der Mieter insgesamt in der Wohnung verhalten soll. Küche und Bad sind insoweit ein Sonderfall, da dort die Feuchtigkeitsbildung entsprechend der Nutzungsintensität besonders hoch sein kann.

Die üblichen Ratschläge, ein Mieter müsse zwei- bis dreimal am Tag stoßlüften, wird den Gegebenheiten nicht gerecht. Vielmehr muss der Mieter so lüften, dass die Lüftung im angemessenen Verhältnis zur Feuchtigkeitsbildung in der Raumluft steht. Außerdem muss er eine gewisse Mindesttemperatur einhalten und darf die Wohnung nicht auskühlen lassen. Nur so kann Schimmel in der Wohnung vorgebeugt werden.

Da die beim Kochen entstehende Feuchtigkeit augenscheinlich ist, muss der Mieter wissen, dass sich diese Feuchtigkeit bei fehlender Lüftung in der Küche niederschlägt und letztlich zur Schimmelbildung führt. Verhindern kann er die Schimmelbildung nur, wenn er hinreichend lüftet und eine gewisse Raumtemperatur vorhält. Die Situation kann auch mit Hilfe eines Luftentfeuchters entschärft werden (Kosten ci. 6 €). Missachtet der Mieter seine Verantwortlichkeit, muss er sich die Konsequenzen zurechnen lassen. Sein unsachgemäßes Verhalten kann sogar Schadensersatzansprüche des Vermieters begründen. Minderungsansprüche sind dann unbegründet.

Bei der Bemessung des Verschuldensanteils ist auch einzubeziehen, dass feuchtigkeitsaufsaugende Raufasertapeten in der Küche problematisch sein können (LG Hamburg WuM 1991, 29) und der Mieter gehalten ist, noch stärker zu lüften und die Feuchtigkeit nach draußen abzuleiten.

Wie wird der Minderungswert bei Schimmel in der Küche berechnet?

Soweit Minderungsansprüche begründet sind, bemisst sich die Höhe nach der Intensität des Schimmelbefalls. Pauschale Vorgaben gibt es nicht. Erfahrungsgemäß wird sich der Mieter bei Schimmelbefall in der Küche mindestens ein Mitverschulden bis hin zum Alleinverschulden anrechnen lassen müssen.

Ist die Ursache in baulichen Mängeln begründet, muss der Mieter diese beweisen und gegebenenfalls nachweisen, dass er ordnungsgemäß lüftet und heizt. Der Vermieter kann sich auch nicht ohne Weiteres darauf berufen, beim Bau alle DIN-Normen eingehalten zu haben (OLG Celle WuM 1985, 9; LG Köln WuM 1990, 547).

Urteile aus der Praxis:

Es gibt kaum Urteile, die ausschließlich auf die Schimmelbildung in der Küche abstellen. Regelmäßig sind mehrere Räume betroffen.

Schimmelbildung und muffiger Geruch in Bad, Küche und Schlafzimmer: 10 % Mietminderung (LG Hannover WuM 1982, 183);

Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche: 10 % (LG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.1998 – 8 O 208/98)

Deutlich sichtbarer Schimmel in Küche und WC, mögliche Gesundheitsgefährdung: 25 % (AG Marbach WuM 2007, 385);

Ständige Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer, modrig, Schimmelpilzbefall: 80 % (LG Berlin GE 1991, 625);

Fehlt in der Küche ein Heizkörper, muss der Vermieter einen solchen einbauen (LG Berlin GE 2010, 1687), andernfalls kann er dem Mieter nur sehr eingeschränkt ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten vorwerfen. Schließlich kann der Mieter die Feuchtigkeit nicht wegheizen und ein Dauerlüften wäre unzumutbar (LG München WuM 1985, 26).

Schimmelbildung infolge Isolierung

Mit dem Einbau von Isolierglasfenster oder der Außenwanddämmung muss der Vermieter den Mieter auf ein notwendigerweise verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten sachgerecht hinweisen. Im Unterschied zu Wohn- und Schlafräumen muss der Mieter aber bereits selbst erkennen, dass er gerade in der Küche verstärkt lüften muss und die beim Kochen zwangsläufig entstehende Feuchtigkeit nach außen ableitet. 

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