Die Küche ist neben dem Badezimmer eine typische Brutstätte für Schimmel. Hat der Schimmelbefall bauliche Ursachen (Wasserrohrbruch, Wärmebrücke, z.B. Alufenster, mangelhafte Außenisolierung), liegt regelmäßig ein Sachmangel vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt.
Meist bildet sich Schimmel aber dann, wenn der Mieter entgegen aller physikalischen Gegebenheiten unsachgemäß heizt und lüftet. Dann ist der Verschuldensanteil des Mieters in der Regel so groß, dass er keine Minderungsansprüche vortragen kann.
Wir zeigen was Mieter und Vermieter bei einer Mietminderung wegen Schimmelbildung in der Küche beachten müssen.
Ursachenforschung
Die Kenntnis der Ursachen der Schimmelbildung ist wichtig, da die Ursachen maßgeblich die Verschuldenssituation bestimmen, die wiederum über die Berechtigung von Minderungsansprüchen entscheidet.
Primäre Ursache für die Entstehung von Schimmel ist Feuchtigkeit. Man muss sich vergegenwärtigen, dass bei Kochvorgängen schnell 500 – 1500 g Feuchtigkeit in der Stunde in die Raumluft abgegeben werden. Wird Wasser im Topf ohne Deckel zum Kochen gebracht, verdunstet ein großer Teil augenscheinlich ins Nichts. Auch im Bereich des Abflussrohres, der Dunstabzugshaube oder des Mülleimers ist Schimmel anzutreffen.
Wird dann der Sättigungsgehalt der Luft (in Abhängigkeit von der Raumtemperatur) in der Küche überschritten, schlägt sich die Feuchtigkeit an der kältesten Stelle im Raum nieder. Dies kann die Wand zur Wetterseite hin sein, die Kacheln an der Wand hinter der Arbeitsplatte, die Fenster, aber auch die kühlere Wandfläche hinter dem Küchenschrank. Je geringer die Raumtemperatur in der Küche ist, desto weniger Feuchtigkeit kann die Luft aufnehmen, desto schneller schlägt sich die Feuchtigkeit nieder. Abhilfe lässt sich erreichen, indem die Luft noch mehr aufgeheizt wird (unwirtschaftlich) oder stärker gelüftet wird. Auch kühlt die durch die Kochvorgänge aufgewärmte Raumluft schnell wieder ab, so dass sich die Feuchtigkeit zunehmend niederschlägt.
Zu den innenraumbedingten Ursachen kommen dann oft noch äußere Umstände dazu. Ist das Haus schlecht isoliert, so dass die Wände von außen nach innen durchkühlen, schlägt sich die Raumfeuchtigkeit an den Wänden nieder. Der Mieter kann dieses Problem nur bedingt durch Heizen ausgleichen. Übermäßiges Heizen wäre unzumutbar. In diesen Fällen ist meist ziemlich streitig, welche Partei für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Jedenfalls kann der Vermieter bauliche Mängel nicht dem Mieter anlasten, zugleich muss der Mieter in Anbetracht auch baulicher Mängel das ihm Zumutbare (lüften, heizen) tun. Wo die Grenzen verlaufen, müssen dann die Gerichte herausfinden.
Mieter muss lüften um Schimmel vorzubeugen
Der Mieter hat eine Obhutspflicht. Er muss sein Verhalten danach ausrichten, dass Feuchtigkeitsschäden möglichst vermieden werden. Seine Lüftungsgewohnheiten muss er, zumindest in Küche und Bad, auf seine individuelle Nutzung ausrichten. Der Großteil der Rechtsprechung bezieht sich darauf, wie sich der Mieter insgesamt in der Wohnung verhalten soll. Küche und Bad sind insoweit ein Sonderfall, da dort die Feuchtigkeitsbildung entsprechend der Nutzungsintensität besonders hoch sein kann.
Die üblichen Ratschläge, ein Mieter müsse zwei- bis dreimal am Tag stoßlüften, wird den Gegebenheiten nicht gerecht. Vielmehr muss der Mieter so lüften, dass die Lüftung im angemessenen Verhältnis zur Feuchtigkeitsbildung in der Raumluft steht. Außerdem muss er eine gewisse Mindesttemperatur einhalten und darf die Wohnung nicht auskühlen lassen. Nur so kann Schimmel in der Wohnung vorgebeugt werden.
Da die beim Kochen entstehende Feuchtigkeit augenscheinlich ist, muss der Mieter wissen, dass sich diese Feuchtigkeit bei fehlender Lüftung in der Küche niederschlägt und letztlich zur Schimmelbildung führt. Verhindern kann er die Schimmelbildung nur, wenn er hinreichend lüftet und eine gewisse Raumtemperatur vorhält. Die Situation kann auch mit Hilfe eines Luftentfeuchters entschärft werden (Kosten ci. 6 €). Missachtet der Mieter seine Verantwortlichkeit, muss er sich die Konsequenzen zurechnen lassen. Sein unsachgemäßes Verhalten kann sogar Schadensersatzansprüche des Vermieters begründen. Minderungsansprüche sind dann unbegründet.
Bei der Bemessung des Verschuldensanteils ist auch einzubeziehen, dass feuchtigkeitsaufsaugende Raufasertapeten in der Küche problematisch sein können (LG Hamburg WuM 1991, 29) und der Mieter gehalten ist, noch stärker zu lüften und die Feuchtigkeit nach draußen abzuleiten.
Wie wird der Minderungswert bei Schimmel in der Küche berechnet?
Soweit Minderungsansprüche begründet sind, bemisst sich die Höhe nach der Intensität des Schimmelbefalls. Pauschale Vorgaben gibt es nicht. Erfahrungsgemäß wird sich der Mieter bei Schimmelbefall in der Küche mindestens ein Mitverschulden bis hin zum Alleinverschulden anrechnen lassen müssen.
Ist die Ursache in baulichen Mängeln begründet, muss der Mieter diese beweisen und gegebenenfalls nachweisen, dass er ordnungsgemäß lüftet und heizt. Der Vermieter kann sich auch nicht ohne Weiteres darauf berufen, beim Bau alle DIN-Normen eingehalten zu haben (OLG Celle WuM 1985, 9; LG Köln WuM 1990, 547).
Urteile aus der Praxis:
Schimmelbildung und muffiger Geruch in Bad, Küche und Schlafzimmer: 10 % Mietminderung (LG Hannover WuM 1982, 183);
Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche: 10 % (LG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.1998 – 8 O 208/98)
Deutlich sichtbarer Schimmel in Küche und WC, mögliche Gesundheitsgefährdung: 25 % (AG Marbach WuM 2007, 385);
Ständige Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer, modrig, Schimmelpilzbefall: 80 % (LG Berlin GE 1991, 625);
Fehlt in der Küche ein Heizkörper, muss der Vermieter einen solchen einbauen (LG Berlin GE 2010, 1687), andernfalls kann er dem Mieter nur sehr eingeschränkt ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten vorwerfen. Schließlich kann der Mieter die Feuchtigkeit nicht wegheizen und ein Dauerlüften wäre unzumutbar (LG München WuM 1985, 26).
Schimmelbildung infolge Isolierung
Mit dem Einbau von Isolierglasfenster oder der Außenwanddämmung muss der Vermieter den Mieter auf ein notwendigerweise verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten sachgerecht hinweisen. Im Unterschied zu Wohn- und Schlafräumen muss der Mieter aber bereits selbst erkennen, dass er gerade in der Küche verstärkt lüften muss und die beim Kochen zwangsläufig entstehende Feuchtigkeit nach außen ableitet.
29. Mai 2020 - 02:13
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine Frage zur Mietminderung wg. Schimmel in der Küche.
Ursache war ein Leitungsschaden und eine folgende
Durchnässung der Wand hinter der Küchenzeile.
Das Leck fiel erst durch Feuchtigkeitsschäden in der Nachbarwohnung auf.
Nun hat mein Vermieter (Genossenschaft) kurzfristig den Schimmel
entfernen lassen und das Leck repariert. Die Gesundheitsgefährdung
bestand aber sicher über einige Wochen ohne unser Wissen.
Ist in diesem Fall eine rückwirkende Mietminderung möglich, obwohl
der Mangel nicht bekannt war bzw. dem Vermieter nicht bekannt gegeben
werden konnte?
Über einen Hinweis würde ich mich freuen, da ich dazu im Netz nichts
finden konnte.
Vielen Dank!
Freundliche Grüße
29. Mai 2020 - 02:51
PS: Mir ist klar, dass für den Zeitraum der Trocknung (mit Heizplatte), die jetzt läuft, auch
eine Mietminderung in Frage kommt, meine Frage bezieht sich nur auf die Vergangenheit.
29. Mai 2020 - 11:28
Hallo Sarah,
schwierig. Eine nicht wahrnehmbare Minderung des Wohnwertes wird m.E. nur schwerlich eine Mietminderung rechtfertigen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. November 2021 - 17:33
Guten Tag Damen und Herren,
langsam dreh ich durch. Ich habe am 29.09.21 eine frisch renovierte Wohnung bei einer Wohnungsgenossenschaft in Meck Pomm bezogen. Nur 1nen Monat – an einem Freitag – später bemerkte ich – eher durch Zufall – das sich an der Küchenwand dunkle / bunte Flecken bilden. Ich habe dies noch am selben Tag bei der Genossenschaft bemängelt. Wurde an den Hauswart weiterverbunden wo eine Reparatur beauftragt wurde. Ich habe vorsorglich die Unterschränke von der Wand gezogen wo sich dann die ganze Bescherung ca. 2 m feuchte Wand zeigte. In der darauffolgenden Woche hatte ich einen Handwerker hier der feststellte das Wasseruhr und Rohr nicht richtig verbunden waren. Das Wasser fleißig vor sich hin tropfen konnte. Die Wand/Tapete konnte schön vor sich hin Schimmeln. Seid dem hab ich alles dokumentiert. Handwerker waren seit dem immer da wenn ich mich bei der Genossenschaft bzw. beim Hauswart mit Fotos gemeldet hab. Unter anderem ein Maler der mit einem Messgerät einen roten Bereich feststellte. Die Tapete entfernt, einen Entfeuchter mitgebracht u. 1 Woche später als das Messgerät grün anzeigt auch Schimmelschutz gestrichen hat. Währenddessen bildeten sich im Bad in den Fließen Fugen Wasserflecken die sich bis heute ausbreiten. Handwerker/ Fachmänner stellten übereinstimmend fest das im Schacht keine Feuchtigkeit mehr ist. Ich mich Gedulden muss. Ich hab die Miete um 15 % gekürzt was mir schriftlich bestätigt wurde. Die Küche kann ich Nutzen traue mich aber nur 1x die Woche vorzukochen 1 x am Tag abzuwaschen. Das Bad nur für das Nötigste zu Nutzen. Der Entfeuchte wechselt von Bad / Küche über Stunden. ….. Kann ich eine Ersatzwohnung verlangen / Wohnungstauch verlangen. Jeder Bericht den ich lese sagt was anderes aus….
22. November 2021 - 10:02
Hallo H. F.,
wenn das Leck beseitigt ist, können Sie Küche und Bad wie gewohnt nutzen. Für die Unannehmlichkeiten / für den Mangel haben Sie die Miete gemindert. Weitere Option, z.B. für eine Ersatzwohnung, sehe ich nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Juni 2022 - 16:44
Hallo, ich habe folgenden Fall. Übernahme der Wohnung 01.04.2022 mit Küche vom Vormierter. Am 03.04. ist Schimmelbefall in einer Ecke der Küche entdeckt worden. Vermieter wurde sofort mit Bildern informiert. Es kam eine Firma die oberflächlich gemessen hat und dabei ein Loch im Schlauch der Spülmaschine vom Vormieter feststellte. Den habe ich sofort ausgetauscht, angeblich sollte ich 4 Tage warten und dann streichen. Die vorhandenen Wasserflecken ließen sich nciht überstreichen. Nach weiteren Druck kam noch eine Firma die feststellte, dass der Estrich unter den Fliesen total feucht ist. Seit über 2 Wochen laufen Trocknungsgeräte Tag und Nacht und die Küche ist von mir seit Anfang an nur teilweise nutzbar. Eine Mietminderung ist unter Vorbehalt angekündigt, da der Mieterverein mir das geraten hat. Es gibt noch andere Mängel für die der Vermieter sich nicht zuständig fühl, daher der Mieterverein. Ich bin sehr unsicher was die Minderung angeht, da der Schaden durch den Vormieter verursacht wurde und erstmal augenscheinlich kein Baumangel ist. Darf ich trotzdem die Miete mindern ? Ich befürchte aufgrund des ganzen Ärgers eine fristlose Kündigung.
Vielen Dank
Lieben Gruß
Sabrina
8. Juni 2022 - 13:35
Hallo Sabrina,
entscheidend für Sie: Mietminderung: Verschulden des Vermieters ist nicht ausschlaggebend
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. Juni 2022 - 14:31
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank, ich habe leider immer nur gefunden, dass es nur bei baulichen Mängeln so ist, dass man die Miete mindern kann bei Schimmel und weil ich die Küche ja auch vom Vormieter übernommen habe. Ich traue dem Vermieter leider alles zu. Habe hier schon so viel gemacht an Mängelbeseitigung gemacht wofür eigentlich er zuständig gewesen wäre und es stehe auch noch Sachen aus. Der sitzt das aus und versucht mich einzuschüchtern.
Lieben Gruß
Sabrina
8. Juni 2022 - 14:55
Hallo Sabrina,
in wie weit Schadenersatzansprüche gegen Ihren Vormieter oder gegen Sie als Übernehmerin der Küche bestehen, wird der Vermieter ggf. prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Juni 2022 - 09:04
Hallo Herr Hundt,
mhh ok. Das verstehe ich jetzt nicht ganz. Ich kann die Miete mindern, aber er kann eventuell Schadensersatzansprüche gegen mich geltend machen? Ansprüche bei den Vormietern leuchtet mir natürlich ein, aber bei mir. Im Moment läuft alles über die Gebäudeversicherung.
Lieben Gruß
Sabrina
9. Juni 2022 - 10:28
Hallo Sabrina,
ich kann leider nicht einschätzen, wer für den Schaden ggf. haftbar zu machen ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17. Oktober 2022 - 13:45
Hallo,
wir haben in unserem gemieteten Haus Schimmelbefall auf Höhe der Sockelleisten in Küche und Wohnzimmer auf die komplette Länge, circa 20 cm hoch. Im darunter liegenden Keller wölbt sich der Putz in allen Räumen und blättert großflächig auf den Boden. Vermieter weiß Bescheid und wollte vor Einzug den feuchten Keller sanieren lassen. Das passierte nicht. Ist es möglich, dass die Feuchtigkeit vom Keller nun ins Erdgeschoss gezogen ist und dort Schimmel bildet? Trotz Mängelanzeige und Fristsetzung zum 15.10.22 kümmert sich der Vermieter nicht um die Mängel. Inwiefern wäre eine Mietminderung möglich?
17. Oktober 2022 - 17:12
Hallo Ben,
natürlich kann die Feuchtigkeit auch in das EG hochziehen. Eine Mietminderung ist immer möglich, wenn der Schimmel baulich bedingt ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. Juni 2023 - 10:09
Hallo, wir hatten im Februar massiven Schimmelbefall in der Küche und Schimmelbefall im Schlafzimmer und der Abstellkammer gemeldet und mit Fotos dokumentiert. Außerdem sind die Fenster undicht.
Mittlerweile war eine Firma bei uns, die die Wände vermessen hat.
Es wurde gesagt, dass die Wände definitiv zu kalt sind. Mit unserem Heizverhalten hängt dies nicht zusammen, da laut der Nachbarn der Vormieter auch schon Probleme mit Schimmel hatte.
Wegen des Befalls mussten wir die Küche zur Hälfte abbauen und in der Wohnung irgendwie unterbringen.
Außerdem sind die Wände in den drei Räumen jetzt nicht mehr tapeziert. Glücklicherweise ist der Schimmel mit Entfernen der Tapete auch weg.
Wir haben den Vermieter aufgefordert diese Mängel instand zu setzen, leider kommt von dort nicht viel.
Den Kostenvoranschlag der Schimmelfirma sollte längs beim Vermieter vorliegen.
Die Miete wurde unter Vorbehalt (natürlich schriftlich angekündigt) weiter gezahlt.
Nun möchten wir die Miete mindern und wissen nicht so recht wie weit wir das tun können, da es so viele unterschiedliche Rechtsprechungen gibt.
Der Befall in der Küche war wirklich massiv (etwa 1m hoch und 3,5m breit hinter den Schränken (Arbeitsplatte auch betroffen, muss erneuert werden) und an den Fenstern, sowie die Außenecke bis zur Decke (3m Höhe))
Heizen und Lüften haben nichts gebracht, also wurde ein elektrischer Luftentfeuchter gekauft.
Gesundheitlich merken wir, eine positive Änderung, seit der Schimmel weg ist, und auch die Katze verliert kein Fell mehr.
Wir hätten die Renovierung auch gerne schnell durchgeführt, da wir nicht wissen, ob der Schimmel im Winter wiederkommt. Aber auf eigene Kosten und ohne Tapete fachmännisch können und schaffen wir das nicht.
30. Juni 2023 - 10:52
Hallo Stef,
die Frage nach der angemessenen Höhe der Mietminderung kann ich Ihnen leider auch nicht beantworten. Im Zweifel sollten Sie sich von der Rechtsprechung leiten lassen und hier eher konservativ, also vorsichtig, agieren. Also nicht zu hoch mindern und sich damit nicht angreifbar machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt