Miete mindern ist keine Kunst. Will der Mieter mindern, muss er dennoch wissen, wie er an die Sache herangeht. Auch hier gilt: Der erste Schuss muss sitzen. Jede Nachbesserung oder Korrektur kann sich nachteilig auswirken.

Das Gesetz gibt selbst nur wenige Vorgaben, nach denen der Mieter die Miete herabsetzen darf. Vieles ergibt sich aus der Logik der Sache oder aus Gerichtsurteilen, in denen sich die Richter mit der Materie befasst haben.

Ihr Interesse als Mieter sollte dahin gehen, in einem guten Verhältnis zum Vermieter und zu anderen Mietern zu leben und in Ruhe und Frieden in Ihrer Wohnung zu verweilen. Streitigkeiten sind fast immer kontraproduktiv.

Als Mieter sollten Sie folgende Empfehlungen beherzigen:

1. Seien Sie sachgerecht!

Nicht einfach ins Blaue hinein die Miete mindern wollen. Dies geht schief. Der Mieter ist für den Mangel beweispflichtig. Dafür muss er alle Umstände darlegen, aus denen sich Mangel und Nutzungseinschränkung der Wohnung ergeben.

2. Lesen Sie Ihren Mietvertrag

Bevor Sie einen Mangel beanstanden, lesen Sie in Ihrem Mietvertrag nach, welcher Sollzustand der Mietwohnung vereinbart ist. Nur dann, wenn der Istzustand (so wie die Wohnung jetzt ist) vom vertragsgemäßen Sollzustand (so wie die Wohnung sein sollte) abweicht, liegt ein Mangel vor.

3. Mietminderung ist kein Mietsparmodell

Versuchen Sie nicht, irgendwelche Beanstandungen herbeizuzaubern, um auf diese Weise die Miete zu reduzieren und einen finanziellen Engpass zu überstehen. Im Ergebnis werden Sie verlieren und zahlen womöglich drauf. Sprechen Sie lieber den Vermieter an, schildern Sie Ihre Situation und vereinbaren Sie eine Stundung der Miete.

4. Objektiv reagieren!

Leisten Sie sich keine Schnellschüsse, wenn Sie verärgert sind. Überschlafen Sie die Angelegenheit. Versuchen Sie die Beeinträchtigung objektiv zu sehen. Werden Sie sich über subjektive Befindlichkeiten klar. Nur der objektive Mangel zählt.

5. Vergessen Sie Kleinigkeiten

Nur erhebliche Mängel berechtigen zur Minderung. Bagatellen gehören zum Lebensrisiko. Der Mangel ist dann erheblich, wenn er die Gebrauchstauglichkeit Ihrer Wohnung nachhaltig und wahrnehmbar beeinträchtigt. Gelegentliche Vorfälle bleiben meist unerheblich.

6. Bleiben Sie fair!

Haben Sie den Mangel selbst verschuldet oder verursacht, müssen auch Sie dafür geradestehen. Versuchen Sie nicht, das Problem dem Vermieter in die Schuhe zu schieben. Dies könnte auf Betrug hinauslaufen. Typisch selbstverschuldete Mängel sind die Bildung von Schimmel in der Wohnung infolge fehlerhaften Lüftungs- und Heizverhaltens.

7. Beanstanden Sie nur Mängel nach Einzug

Kannten Sie den Mangel bei Einzug in die Wohnung oder hätten Sie ihn mit angemessener Sorgfalt erkennen können, geht diese Tatsache zu Ihren Lasten.

8. Achtung: Kleinreparaturschadenklausel im Mietvertrag

In vielen Mietverträgen sind Mieter verpflichtet, Bagatellschäden bis zu einem bestimmten Schadensbetrag (ci. 50 – 75 €) selbst zu beseitigen, wobei die Gesamtschadensumme innerhalb eines Jahres aber einen angemessenen Betrag (ci. 200 €) nicht übersteigen darf. Lesen Sie Ihren Mietvertrag, ob er eine solche Klausel enthält. Dann besteht kein Minderungsrecht.

9. Denken Sie an die Mängelanzeige!

Sie sind gesetzlich verpflichtet, den Vermieter umgehend zu informieren, sobald Sie einen Mangel in Ihrer Wohnung feststellen, der die Substanz der Wohnung beeinträchtigt. Nur dann ist der Vermieter in der Lage, aktiv zu werden und kann vermeiden, dass sich die Bausubstanz fortlaufend verschlechtert. Unterlassen Sie die Mängelanzeige, machen Sie sich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.

Mängel, die nur Sie als beeinträchtigend empfinden (Mietminderung wegen Baulärm oder ein störender Nachbar) müssen Sie nur anzeigen, wenn Sie aus diesem Grund die Miete mindern wollen.

10. Keine Selbstabhilfe ohne Verzug des Vermieters

Sie dürfen als Mieter die Miete mindern, brauchen aber nicht ewig zu zuwarten, bis der Vermieter reagiert. Sie dürfen zur Selbstabhilfe greifen und einen Handwerker mit der Mangelbeseitigung beauftragen, aber erst, wenn sich der Vermieter nach Mängelanzeige und Mahnung mit Setzung einer angemessenen Frist in Verzug befindet (Ausnahme: Notfallmaßnahmen/Wasserrohrbruch).

11. Zahlen Sie die Miete nicht ohne Vorbehalt

Sind Sie nicht sicher, ob ein Mangel minderungsbegründend ist, können Sie weiterhin die volle Miete zahlen, sollten sich dann ausdrücklich vorbehalten, dass Sie die Miete noch nachträglich mindern werden, wenn sich der Mangel als minderungsbegründend herausstellt.

12. Gewähren Sie dem Vermieter die Chance zur Mängelbeseitigung!

Mindern Sie die Miete erst, wenn Sie dem Vermieter die Chance gewährt haben, den angezeigten Mangel zu beseitigen. Zwar dürfen Sie mindern, sobald der Mangel auftritt. Im Sinne eines guten Verhältnisses zum Vermieter sind Mieter gut beraten, sich fair zu verhalten und kompromissbereit zu zeigen. Auch wenn der Vermieter verschuldensunabhängig für den Mangel einzustehen hat, sollte er fairerweise zunächst die Möglichkeit haben, aktiv zu werden, bevor er mit der Minderung finanzielle Nachteile hinnehmen muss.

13. Keine überzogenen Forderungen stellen!

Schätzen Sie die Minderungsquote realistisch ein. Zwar kann Sie der Vermieter normalerweise nicht kündigen, wenn Sie überzogene Forderungen stellen. Sie provozieren aber seine Gegenwehr, streiten sich auf lange Zeit und riskieren, dass der Vermieter Sie vor den Richter zitiert. Stellt sich die Forderung als überzogen heraus, zahlen Sie mindestens ein Teil der Verfahrenskosten.

14. Sie sind als Mieter beweispflichtig

Berücksichtigen Sie, dass es nicht genügt, einen Mangel zu behaupten. Sie müssen den Mangel und die dadurch begründete Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung auch beweisen können. Nachweisschwierigkeiten gehen zu Ihren Lasten. Dies ist meist nur bei beständigen Beeinträchtigungen möglich, nicht bei gelegentlichen Vorfällen.

15. Schriftform beachten

Aus Beweisgründen sollten Sie Mängel immer schriftlich anzeigen. Mündliche Beschwerden sollten Sie zu zusätzlich schriftlich formulieren.

16. Mängelprotokoll erstellen

Da Sie den Mangel beweisen müssen, sollten Sie ein Mängelprotokoll führen und genau dokumentieren, wann, wo und wie der Mangel in Erscheinung getreten ist.

17. Sammeln Sie Beweise für eine Mietminderung

Gut ist, wenn Sie den Mangel fotografieren und Zeugen bitten, den Mangel in Augenschein zu nehmen. Bei Lärmbeeinträchtigungen hilft ein Lärmgutachten.

18. Nur Extremfälle rechtfertigen Ihre fristlose Kündigung

Wollen Sie den Mietvertrag fristlos kündigen, muss der Mangel extrem sein, beispielsweise zu einer Gesundheitsgefährdung führen oder geführt haben und es Ihnen unzumutbar sein, weiterhin in der Wohnung verbleiben zu müssen. Grundsätzlich müssen Sie dem Vermieter eine Frist zur Abhilfe setzen.