Keller haben eine wichtige Funktion. Sie dienen der Aufbewahrung von Hausrat, Vorräten Werkzeugen oder Spielgerät. Der Mietvertrag bestimmt, was der Mieter erwarten darf. Ist mietvertraglich vereinbart, dass zur Wohnung auch ein Keller oder einzelner Kellerraum gehört, hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm  diese Räumlichkeiten zur Verfügung stellt.

Fehlt der Keller, erfüllt der Vermieter seinen Mietvertrag nicht. Es liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Wir zeigen hier, welche genauen Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit der Mieter wegen einem fehlenden Keller zur Mietminderung berechtigt ist.

BGH-Entscheidung als Richtlinie

Die Minderungsquote lässt sich zuverlässig und in berechenbarer Art und Weise in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei einer falsch bemessen Wohnfläche bestimmen (andere Bemessung siehe unten Landgericht Berlin), auch wenn der Keller nicht als Wohnfläche gilt.

Danach kommt es darauf an, in welchem Umfang die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche abweicht. Liegt die tatsächliche Fläche um mehr als 10 Prozent unter der vertraglich vereinbarten Fläche, ist die Wohnung mangelhaft. Der Mieter kann mindern, ohne dass es darauf ankommt, inwieweit dieser Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt (BGH WuM 2004, 336). Beträgt die Wohnflächenabweichung weniger als 10 Prozent, müsste der Mieter im Einzelfall nachweisen, inwieweit er in der Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung beeinträchtigt ist.

Die BGH-Entscheidung ist insoweit zu relativieren, als Zubehörräume (Keller, Waschküche, Trockenräume, Garagen) nach der Wohnflächenverordnung nicht als einbezogen gelten. Außerdem werden die ebenfalls nicht Wohnzwecken dienenden Grundflächen von Balkonen, Dachgärten oder Terrassen in der Regel nur zu einem Viertel berücksichtigt.

In Anbetracht des Umstandes, dass ein Keller ausdrücklich mitvermietet wird und für den Mieter regelmäßig eine besondere Funktion erfüllt, wird man seine Grundfläche mit der Hälfte ansetzen dürfen.

Beispiel:  Die Grundfläche des Kellers beträgt gemäß Mietvertrag 20 m². Fehlt der Keller, erscheint ein Grundflächenansatz von 10 m² als angemessen, so dass der Mieter die Miete um 10 Prozent mindern könnte.

Letztlich kommt es auf die näheren Umstände an, inwieweit der fehlende Keller den Mieter beeinträchtigt. Hat er andere Abstellmöglichkeiten (Dachboden, Garage) oder ist von mehreren Kellerräumen nur ein Keller nicht nutzbar oder nicht zugänglich, wird man die Minderungsquote niedriger ansetzen müssen.

Rechtsprechung

In einer Entscheidung des LG Berlin (Urt.v. 08.11.1994, Az. 64 S 189/94) wurde eine Minderungsquote von gerade einmal 2 % zuerkannt. Die Umstände sind nicht mehr bekannt. In Anbetracht der Bedeutung eines Kellers erscheint die Minderungsquote als sehr gering.

In einer anderen Entscheidung des LG Berlin (Urt.v. 10.07.1998, Az. 64 S 21/98) wurde eine Minderungsquote von immerhin 5 % anerkannt.

Unbenutzbarkeit der gesamten Kellerfläche eines Einfamilienhauses: 20 % Mietminderung (OLG Brandenburg 12 U 78/07). Ebenso LG Berlin (GE 2007, 516): 30 % Mietminderung.