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Mietminderung bei Wasserschaden

Wasser ist lebensnotwendig, aber auch ruinös, wenn es dort auftritt, wo es nicht hingehört. Das Schlimme daran ist, dass sich oft schleichend fortbewegt und dazu auch unsichtbare Ritzen und Risse im Mauerwerk nutzt oder durch ein undichtes Dach von oben bis nach unten durchsickert. Fließendes Wasser macht nur Sinn, wenn es aus dem Wasserhahn kommt.

Feuchtigkeit führt zur Schimmelbildung in der Wohnung und zu Wasserschäden an Bausubstanz und Hausrat. Jeder Mieter sollte daran interessiert sein, eindringende Feuchtigkeit und ihre Ursachen schnellstmöglich zu beseitigen. Auf Dauer ruiniert Feuchtigkeit jede Bausubstanz und damit die Wohnqualität und Lebensqualität der Bewohner des Gebäudes.

Bemessung der Minderungsquote nach einem Wasserschaden

Feuchtigkeit in der Wohnung beeinträchtigt die Gebrauchsfähigkeit einer jeden Wohnung und stellt regelmäßig einen Mietmangel dar. Die Minderungsquote bemisst sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Maßgebend sind daher immer die Umstände im Einzelfall. Pauschale Angaben sind nicht möglich. Das Gesetz gibt nur vor, dass  der Mieter seine Miete in angemessener Weise herabsetzen darf. Es obliegt also zunächst seiner persönlichen Einschätzung, inwieweit er sich in  seiner Wohnqualität beeinträchtigt fühlt. Kennen Vermieter und Mieter die Vorgaben von Gesetz und Rechtsprechung, sollten sich im praktischen Umgang miteinander einvernehmliche Regelungen finden und insbesondere eine gerichtliche Ausnahmeersetzung vermeiden lassen.

Erweist sich die Wohnung als unbewohnbar, kommende Minderungsquoten bis zu 100 Prozent in Betracht. In solchen Fällen kann der Mieter auch fristlos kündigen oder in Bezug auf die Miete ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Das LG Wuppertal (WuM 1991, 178) hatte einen Vermieter verpflichtet, einen Sanierungsaufwand von ca. 10.000 Euro wegen Feuchtigkeitsschäden zu akzeptieren. Soweit dem Vermieter ein fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen ist, ist er persönlich für feuchtigkeitsbedingte Schäden am Hausrat des Mieters schadensersatzpflichtig.

Wer ist für den Wasserschaden verantwortlich?

Feuchtigkeit in der Wohnung hat ihre Ursache. Zunächst ist festzustellen, ob Vermieter oder Mieter für die Situation verantwortlich sind. Für baulich bedingte Mängel ist der Vermieter verantwortlich, für lüftungs- und heizungsbedingte Feuchtigkeit eher der Mieter.

In diesem Zusammenhang spielt die Problematik der Neubaufeuchte eine große Rolle. Dabei geht es um die Frage, inwieweit dem Mieter der zusätzliche Heizaufwand zuzumuten ist und ein Minderungsrecht besteht.

Ebenso problematisch ist der Einbau von Isolierglasfenstern, durch die der Luftaustausch von außen nach innen und umgekehrt verhindert wird. Hier wird teilweise eine Aufklärungspflicht des Vermieters angenommen, der den Mieter über das richtige Lüften und Heizen informieren muss.

Feuchtigkeit und damit einhergehende Wasserschäden entstehen oft durch Kondenswasserbildung an den Wänden (Schwitzwasser). Vor allem in älteren, schlecht isolierten Häusern der Nachkriegsjahre werden Mieter mit einer  schlecht isolierten Bausubstanz konfrontiert. Die physikalischen Gegebenheiten spielen eine entscheidende Rolle.

Auch Kellerräume und Garagen müssen trocken sein. Eindringende Feuchtigkeit beschädigt den oft dort gelagerten Hausrat und führt langfristig zur Bildung von Schimmel und Salpeter. Gerade wenn es um Schimmelbildung geht, streiten sich Vermieter und Mieter oft über die Verantwortlichkeit. Schimmel lässt sich oft, wenn auch nicht immer, durch richtiges Lüften und Heizen vermeiden.

Wasserschäden zeigen sich auch, wenn die Feuchtigkeit durch ein undichtes Dach eindringt und das Wasser sich von oben bis unten durcharbeitet. Teils sind die Außenwände, teils die Innenwände betroffen.

Fogging kann ein Problem sein. Auch wenn über die genauen Ursachen  nur spekuliert werden kann, spielt Feuchtigkeit wohl auch eine Rolle. Mehr zum Fogging.

Trocknungsgeräte

Kann die Feuchtigkeit nur durch den Einsatz von Trocknungsgeräten in der Wohnung beseitigt werden, ist der Mieter zusätzlich beeinträchtigt. Dabei kommt es darauf an, wie viele Trocknungsgeräte in welchen Räumen für welchen Zeitraum aufgestellt werden müssen. Die Lärmintensität und der Eigenaufwand des Mieters, der Möbel und Hausrat beiseite räumen muss, spielen eine Rolle.

Wer muss was beweisen?

Mietminderung und Schadensersatz bei Wasserschaden bedingen, dass der Vermieter für die Situation verantwortlich ist. Daher muss zunächst der Vermieter beweisen, dass der Schaden nicht bauseitig bedingt ist. Sein Hinweis, er habe DIN-gerecht gebaut oder der Mieter lüfte oder heize zu wenig oder halte zu viele Pflanzen, genügt nicht zu seiner Entlastung.

Wichtig ist die Frage, in welchem Umfang der Mieter lüften und heizen muss. Hierüber besteht viel Streit. Pauschale Vorgaben sind schwierig. Richtiges Stoßlüften wird als Richtlinie vorgegeben.

Der Ausgang eines eventuellen Gerichtsverfahrens entscheidet sich danach, wer die Beweislast trägt, soweit sich die Ursache für die Feuchtigkeit nicht aufklären lässt.

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22 Antworten auf "Mietminderung bei Wasserschaden"

  • knaub nadja
    21. Februar 2014 - 22:09 Antworten

    Hallo,

    Mein Laminat in der Wohnung hat sich aufgrund eines unterirdischen Wasserschaden gehoben, jetzt wurde der Estrich entfernt und dem nächst folgen weitere arbeiten.
    Darf ich Mietminderung verlangen wenn ja wie viel.

    Mit freundlichen grüßen

  • Daniela Mehl
    24. Februar 2014 - 11:49 Antworten

    Guten Tag,

    wir hatten letzte Woche einen Wasserschaden. Zwei Etagen über unserer WG, war ein Rückstau und das Wasser lief in die darunter liegenden Wohnungen. Bei uns sind der Flur, das Bad und ein WG Zimmer betroffen.
    Da noch nicht feststeht wer den Schaden übernimmt, die Handwerker nun schon da waren, leben wir jetzt auf einer Baustelle.

    Um wieviel % könnte ich meine Miete (Zimmer) 390€ warm reduzieren?

    Vielen Dank.

    Mit freundlichen Grüßen

    Daniela Mehl

      • Daniela Mehl
        25. Februar 2014 - 11:34 Antworten

        Hallo Dennis,

        Danke für die Antwort.

        Ist das nicht für mich unrelevant? Mein Vermieter muss sich dann doch darum kümmern, wer den Schaden verursacht hat.
        Es gab noch keinen Gutachter, nichts?!
        Wir wissen nicht mal, wie lange wir noch auf dieser Baustelle sitzen. Denn die Versicherung wird wohl bei Verstopfung (Eigenverschulden) nicht zahlen.

        Viele Grüße
        Daniela

        • Mietminderung.org
          25. Februar 2014 - 11:42 Antworten

          Hallo Daniela,

          deshalb schreibe ich ja, dass Sie die Möglichkeit unter Vorbehalt zu mindern in Betracht ziehen sollten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • julia
    25. Februar 2014 - 20:36 Antworten

    Hallo,

    wir haben einen Wasserschaden im WC, welcher die Mietern über uns verschuldet haben, wobei diese die Schuld nicht bei sich selbst sehen, sondern beim Vermieter. Der Vermieter sieht sich in diesem Streitfall (noch) nicht in der Pflicht, umgehend in unserer Wohnung Verbesserungs- und Trocknungsmaßnahmen zu unternehmen, da noch nicht geklärt ist welche Versicherung dafür einspringt. Doch ist er nicht als Vermieter in er Pflicht, sich um unseren Schaden zu kümmern? Kann ich eine Mietminderung beanspruchen? Diese Streitsache kann sich ja noch ewig hinziehen und mittlerweile fängt es natürlich auch bei uns an zu riechen, da die gesamte Badezimmerdecke und die Wände nass sind.

    Vielen Dank schonmal für eure Antwort!
    Liebe Grüße
    Julia

    • Mietminderung.org
      1. März 2014 - 11:39 Antworten

      Hallo Julia,

      der Vermieter ist dafür verantwortlich, die Wohnung in einem vertragsgemäßen zustand zu versetzen / zu halten. Ansonsten kann ich leider nur auf den Artikel oben und auf die Mietminderungstabelle verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maike
    25. April 2014 - 17:02 Antworten

    Hallo Dennis,

    Mein Problem ist Folgendes…
    Anscheinend gab es einen Wasserschaden im Keller, der sich direkt unter meiner Wohnung befindet. Der Schaden geht, nach der Meinung der Handwerker, von meinem Bad aus.

    Da die Vermieterin sich, nach Äußerungen anderer Bewohner, schon oftmals als Betrügerin entpuppt hat, bin ich mir nicht im Klaren darüber, wie mein weiteres Vorgehen aussehen soll…

    Sollte ich eine Mietminderung fordern? Sollte ich eigens Handwerker beauftragen den möglichen Schaden zu prüfen?

    Es gab schonmal einen Wasserschaden in meiner Wohnung, vor meinem Einzug. Da ging der Schaden von dem Bad der darüber liegenden Wohnung aus.

    Irgendeine Empfehlung für mich?

    Danke im Voraus

    • Mietminderung.org
      28. April 2014 - 15:11 Antworten

      Hallo Maike,

      wenn Sie keinen Mangel in Ihrer Wohnung oder Ihrem Keller haben, wüsste ich nicht, warum eine Mietminderung angebracht sein sollte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tamara
    9. Juli 2014 - 12:02 Antworten

    Hallo,

    wir haben letzten Sommer ein Haus angemietet. Uns war bekannt, dass bei der Waschküche das Dach undicht war. Welches wir auch in Eigenleistung repariert haben und neu geteert hatten. Vor kurzem war unser Vermieter auf dem Dach bzgl. des Schornsteins, welcher von einer Firma gemacht werden soll. Also irgendwie braucht der eine neue Platte. Die ganze Zeit war das Dach dicht, nun regnet es seit drei Tagen und alles kommt durchs Dach. Die Waschküche hat ein weiteres OG, also das Dach ist undicht und es regnet durch bzw. hat sich das bis in die untere Etage Zugang verschafft. Wo u. a. die Waschmaschine, der Trockner die Heizung und der Ofen stehen. Die Waschküche ist ein so genanntes Nebengebäude. Auch im Haus musste ich feststellen, dass das Dach undicht ist und es durch die Dachboden Luke regnet. Mein Vermieter ist momentan nicht erreichbar. Wie verhalte ich bzw wir uns?

    • Mietminderung.org
      9. Juli 2014 - 19:33 Antworten

      Hallo Tamara,

      ich würde die Sache rechtlich prüfen lassen, den Mietvertrag und die Vereinbarung zur Reparatur. Aus der Entfernung und ohne die Details zu kennen, wird Ihnen niemand richtig weiterhelfen können.

      Auf jeden Fall sollten Sie den Schaden beim Vermieter melden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Irina
    2. Dezember 2014 - 22:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vor vier Monaten gab es im Geschoss (Altbau) über uns einen Wasserrohrbuch an einem Samstag morgen. Trotz tropfender Decke wurde ein Handwerker wiederwillig erst zu Montag bestellt. Dieser bestätigte das sofortiges Handeln angebracht gewesen wäre.

    In unserer Wohnung weisen Küche und Bad nun ständig feuchte Luft auf, sind Wände an betroffener Wand komplett braun, die Tapete löst sich und vereinzelt sind schwarze Stellen an den Wänden vorhanden (eventuell Schimmel). Es scheint rein nichts weitere unternommen zu werden die Schäden zu beseitigen, weshalb ich nun die Miete mindern möchte.

    Um wie viel Prozent kann ich die Miete mindern? Diesen Fall konnte ich Ihrer Tabelle leider nicht entnehmen. Geht dies auch rückwirkend?
    Ich muss den Vermieter darüber informieren, richtig?

    Ich danke Ihnen vielmals für Ihre Hilfe.

    Viele Grüße aus Berlin

    Irina

  • Christine
    12. Juni 2016 - 20:09 Antworten

    Hallo,

    wir wohnen im 2.OG und unsere Vermieterin hat im 1.OG einen Rohrbruch. Der Schaden hat sich bis zu uns in die Wohnung gezogen und in der Küche wie im Kinderzimmer unserer 3 Jährigen Tochter wurde jeweils ein Durchbruch gemacht. Das Kinderzimmer ist aufgrund des Gestanks absolut nicht nutzbar( seit dem 08.Juni). Vorsorglich bleibt unsere Tochter bis die Löcher geschlossen werden bei ihren Großeltern. Jetzt kommen morgen (13.08) noch Trockengeräte rein. Und die Vermieterin sagte das dauert sicher 2-3 Wochen. Nebenbei schreibe ich an meiner Masterarbeit und in 3 Wochen ist Abgabe, also genau im Zeitraum, wo die Lärmbelästigung der Trockengeräte erfolgt. Nun unsere Frage: Haben wir Anspruch auf Mietminderung? Und wenn ja, wie viel? Bzw. gibt es ähnliche Fälle, die man als „Beweisgrundlage“ der Vermieterin vorlegen könnte?

    Vielen Dank und liebe Grüße.
    J.S.

  • Aljoscha Otto
    23. Juni 2016 - 16:24 Antworten

    Hallo, seit den letzten Regentagen, kommt Wasser bei mir durch die Decke (immer wenn es regnet), und zwar genau da wo die Stromkabel für meine Deckenbeleuchtung (Wohnzimmer) aus der Decke kommen. Somit kann ich auch kein Licht in der Wohnung an machen.( Gesamte Beleuchtung läuft über eine einzige Sicherung)
    Bei dem „Haus(Not)-Service“ werde ich immer nur Vertöstet.
    In wie weit kann ich da jetzt aktiv werden??
    Danke im Voraus

  • Charlotte
    28. Juni 2016 - 15:07 Antworten

    Hallo,

    Vor mittlerweile bereits 4 Wochen hatten wir einen Wasserschaden in unserer WG, in der Wand zwischen Bad und WC. Die Ursache wurde behoben. Allerdings hat der Vermieter seitdem nichts mehr gegen die Feuchtigkeit unternommen. Als Konsequenz daraus sind die Wände nun immer noch nicht zu 100% trocken (4 Wochen später!) und es hat sich Schimmel gebildet. Dadurch ist es in den beiden Räumen sehr muffig und gerade im Sommer bei Hitze unerträglich eklig. Der Schimmel ist nun seit 2,5 Wochen ein Teil unserer WG. Der Vermieter war vor 8 Tagen hier, hat sich das Ganze angesehen, Fotos gemacht und gesagt, dass bald jemand vorbeikommt, der sich um den Schimmel kümmert. Bis jetzt hat sich immer noch nichts getan. Welche Forderungen können wir ansetzen? Wie viel Mietminderung können wir fordern?

    Liebe Grüße,
    Charlotte

    • Mietminderung.org
      28. Juni 2016 - 16:37 Antworten

      Hallo Charlotte,

      danke für Ihren Beitrag. Vielleicht hilft Ihnen dieser Artikel hier: https://www.mietminderung.org/schimmel/

      Schlussendlich können Sie sich nur an bestehender Rechtsprechung orientieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • T Kna
    28. April 2017 - 22:01 Antworten

    Hallo,

    in meinem Badezimmer gab es einen Wasserschaden, da das Rohr zum Durchlauferhitzer kaputt war. Nun steht in meinem 3 qm Bad ein Trocknungsgerät und ich kann mich gerade so noch daran vorbei bewegen.
    Es ist also nur ein Raum betroffen, die Feuchtigkeit hat sich in den Hausflur gedrückt, da im Bad doppelt gefliest wurde (Haus aus den 50er Jahren).
    Was würde man für eine Minderung ansetzen können wegen der Lautstärke des Gerätes und des eingeschränkten Platzes?

    Danke!

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