Diese Frage war früher streitig. Erst der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Mietminderung auf der Grundlage der Bruttomiete zu berechnen ist (BGH WuM 2005, 573). Frühere, anders lautende Gerichtsentscheidungen, die nur die Kaltmiete für maßgeblich erklärt hatten, sind damit nicht mehr maßgebend.
Bruttomiete ist immer die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten, die der Mieter laut Mietvertrag an den Vermieter bezahlen muss.
Die Minderungsquote umfasst daher auch die Nebenkosten, die der Mieter als Pauschale oder als Vorauszahlung entrichtet. Zwangsläufig beeinflusst die Mietminderung damit auch die Nebenkostenvorauszahlung und letztlich die Nebenkostenabrechnung des Vermieters.
Beispiel – So wird die Nebenkostenvorauszahlung beeinflusst
Fällt beispielsweise im Winter für zwei Monate komplett die Heizung aus, so dass die Wohnung für den Mieter faktisch unbenutzbar ist, kann er regelmäßig 100 % Mietminderung beanspruchen. Für diesen Zeitraum braucht der Mieter weder Kaltmiete noch Nebenkosten zu entrichten. Er wohnt praktisch umsonst, wenn auch wenig komfortabel.
Fällt die Heizung nur tageweise aus, muss der Mieter die Minderungsquote zeitanteilig berechnen und braucht für diesen Zeitraum ebenfalls nur die geminderte Kaltmiete und eine geminderte Nebenkostenvorauszahlung zu leisten.
Nebenkostenvorauszahlung muss Mietminderung berücksichtigen
Rechnet der Mieter die Nebenkosten nach Ablauf der Abrechnungsperiode ab, muss er den Mieter so behandeln, als ob dieser 12 Monate lang die Vorauszahlungen geleistet hätte. Er darf den Zeitraum, für den der Mieter die Miete reduziert hat, nicht dadurch wieder ausgleichen, dass er einen Fehlbetrag einsetzt.
Dabei ist noch ein besonderes Problem zu berücksichtigen. Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlungsforderung des Vermieters, kann der Mieter entsprechend der Minderung auch den Nachzahlungsbetrag kürzen. Bekommt umgekehrt der Mieter eine Rückzahlung, muss er dem Vermieter den anteilig zu viel geminderten Betrag ersetzen.
15. Januar 2014 - 15:19
Hallo,
ich habe in 2012 eine Mietminderung zwecks Sanierung Bäder durchgeführt. Die Sache ist auch unstrittig. Am 28.12.2013 kam die Nebenkostenabrechnung wo der Vermieter die geminderten Vorrauszahlungen für die Nebenkosten mit einrechnet und mir dann mitteilt das ich ja nicht die Vorrauszahlungen komplett geleistet habe und sich somit eine Nachzahlung von 110 € ergibt.Ist das so richtig? Sollte es nicht richtig sein bekommt er ja dann keine Nachzahlung – und kann er die Nebenkostenabrechnung noch ändern (Ausschlussfrist) oder ist die Nebenkostenabrechnung komplett üngültig ?
Vielen Dank.
MFG
19. Januar 2014 - 13:34
Hallo René,
ich kann Sie leider nur auf die Ausführungen im Artikel verweisen, ansonsten hilft Ihnen der Artikel hier auch weiter: https://www.mietminderung.org/mietminderung-von-bruttomiete-oder-nettomiete/
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Oktober 2014 - 08:02
Sehr geehrter Herr Hundt,
gibt es bei der Abrechnung der Nebenkosten nach einer berechtigten Mietminderung einen Unterschied ob der Mieter ein Gewerbetreibender ist (in meinem Fall eine Arztpraxis), oder ob es sich um Wohnraum handelt?
Vielen Dank und viele Grüße
Christoph Schmidt
9. Juni 2015 - 09:44
Hallo,
für das Jahr 2014 habe ich meine Nebenkostenabrechnung erhalten. Die kam ohne anteilige Belege für Heizungskosten oder Strom. Ich habe lediglich eine Auflistung bekommen, eine Belegprüfung ist nicht möglich.
Zudem geht der Vermieter von einer falschen Bruttomiete aus. Diese liegt bei 649 und nicht 619 Euro.
In den ersten drei Monaten 2014 wurde eine (Brutto)Mietkürzung von jeweils 50% wegen kaputter Fenster vorgenommen. In den darauffolgenden Monaten (insgesamt 9 Monate) wurde eine Mietkürzung von jeweils 10% vorgenommen.
Heißt also vorausgehend von 619 Euro monatliche Vorauszahlung = 52,42% Bruttomiete
3x 99,60 (52,42% Nebenkostenvorauszahlung) = 298,00
9×179,28= 1613,55
=1911,55
Abrechnungskosten: 2852,18 – 1911,55 = 940,63 Euro die ich nachzahlen muss.
Die Rechnung kann doch hinten und vorne nicht stimmen. Schon allein wegen der falschen Berechnungsgrundlage der Bruttomiete.
Oder sehe ich das falsch?
11. Juni 2015 - 10:48
Hallo Tanja,
ohne alle Unterlagen zu sichten, kann Ihnen niemand bei der Rechnung helfen. Tut mir leid, das ich hier nicht mehr für Sie tun kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. Oktober 2015 - 14:16
Guten Tag,
folgenden Absatz in dem Beitrag oben ist mir noch nicht ganz klar:
“Dabei ist noch ein besonderes Problem zu berücksichtigen. Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlungsforderung des Vermieters, kann der Mieter entsprechend der Minderung auch den Nachzahlungsbetrag kürzen. Bekommt umgekehrt der Mieter eine Rückzahlung, muss er dem Vermieter den anteilig zu viel geminderten Betrag ersetzen.”
Könnten Sie hierzu vielleicht eine Beispielrechnung geben? Z.B. der Mieter hat eine Mietminderung von 50% der Warmmiete über 40Tage durchgesetzt. Weiterhin angenommen, dass der Vermieter die vollen Nebenkostenvorauszahlungen in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt (so soll es ja richtig sein) und im Ergebnis auf ein Guthaben von 200 EUR zugunsten des Mieters kommt.
Wieviel müsste der Mieter dem Vermieter dann ersetzten?
Vielen Dank vorab,
und beste Grüße,
Anna
9. Mai 2017 - 08:59
Es ist zwar sehr spät, auf diese Frage zu antworten und für Anna wohl nicht mehr hilfreich, aber da ich bei dem gleichen Problem auf diese Seite gestoßen bin, schreibe ich jetzt mal, wie ich die Korrektur bei meinem Mietvertrag heute berechnet habe, basierend auf der Anweisung aus diesem Artikel und Annas Beispiel.
Der Mieter hat 40 Tage lang 50% der Bruttomiete gezahlt und den Rest des Jahres (366-40=326 Tage) die volle Miete gezahlt. Der Faktor für die Korrektur der Mietminderung beträgt also (326*100% + 40*50%) / 366 = 0,95. Das Guthaben müsste also auf 200 * 0,95 = €190,00 reduziert werden.
12. November 2019 - 15:30
Hallo, danke erstmal vorab, dass man sich überhaupt die Mühe macht so eine hilfreiche Seite zu erstellen. Ich bräuchte bitte eine unverbindliche Erläuterung zum letzen Absatz. Ich z. B habe die Gesamtmiete um 50 % gemindert, weil ich knapp einen Monat im Oktober kein Warmwasser sowie Heizung hatte.
Bei der Nebenkostenabr. muss der Vermieter trotzdem so tun, als ob alles an Nebenkosten von mir erhalten habe, verständlich, aber nun hackt es bei mir im Kopf an der im Text erwähnten Stelle
ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlungsforderung des Vermieters, kann der Mieter entsprechend der Minderung auch den Nachzahlungsbetrag kürzen. Wie ist das hier gemeint, dürfte ich nachdem ich 50 % der NK gekürzt habe, die Nachzahlung nochmals kürzen um 50 % des einen Betrages kürzen und bei der Rückzahlung, versteh ich es auch leider nicht
14. Januar 2020 - 16:29
Hallo Zoe,
wenn es zu einer Nachzahlung kommt, dürfen Sie die Nachzahlung zeitanteilig für den Zeitraum der Mietminderung nochmals kürzen. Beipiel: 120 Euro Nachzahlung bei 50% Minderungen im Oktober = 120 Euro / 12 Monate X 1 Monat = 10 Euro x 50% = 5 Euro Mietminderung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. August 2020 - 12:36
Hallo Herr Hundt,
seit dem 18.06.2020 habe ich Mängel in meiner Wohnung. Auf die Mietminderung im Juni, also vom 18.06. bis Ende Juni habe ich verzichtet. Die Mietminderung für Juli und August habe ich von der Kaltmiete in Abzug gebracht. Da ich nun neue Informationen habe, habe ich die Mietminderung im Monat September von der Bruttomiete abgezogen. Was ist jetzt dabei zu beachten?
Freundliche Grüße
W. Radev
30. August 2020 - 19:15
Hallo Wenka,
informieren Sie den Vermieter über Ihr Vorgehen, damit die Hohe der MIetminderung nicht willkürlich wird. Mehr unter: https://www.mietminderung.org/richtiges-vorgehen-bei-einer-mietminderung/
Viele Grüße
Dennis Hundt