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Mietminderung bei Wohnungsmängeln

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter dem Mieter gemäß der Vereinbarung im Mietvertrag den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (Wohnung) zu gewährleisten. Diese Überlassungspflicht ist die Hauptpflicht des Vermieters.

Dabei genügt es nicht, die Wohnung einfach nur zur Verfügung zu stellen. Der Vermieter muss die Wohnung

  1. in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und
  2. die Wohnung während der Mietdauer auch in diesem Zustand erhalten.

Zeigt sich die Wohnung nicht in diesem vertragsgemäßen Zustand, liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Wohnung als Lebensmittelpunkt

Die Rechtsprechung fordert grundsätzlich, dass der Mieter von Wohnraum in seinen vier Wänden die Möglichkeit haben muss, seine allgemeine Lebensführung und Persönlichkeit zu entfalten (BVerfG WuM 1994, 1212). Die Wohnung ist der Lebensmittelpunkt des Mieters. Jede Beeinträchtigung, die nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht, beeinträchtigt die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung.

Mietvertrag bestimmt den vertragsgemäßen Zustand

Welchen Inhalt der vertragsgemäße Gebrauch im Detail hat, hängt von den Vereinbarungen des Mietvertrages ab. Im Mietvertrag kann der Begriff des Gebrauchs vertraglich konkretisiert werden. So können die Parteien regeln, was erlaubt und was untersagt sein soll. Bedeutsam ist, in welchem Zustand sich die Mietsache bei Beginn des Mietvertrages gefunden hat. Der vom Mieter vorgefundene Zustand sollte vertragsgemäß sein, so dass der Mieter nach Einzug keine Gewährleistungsansprüche geltend machen kann, es sei denn, dass er die Mietsache nur unter Vorbehalt übernommen hat.

Der Vermieter muss eine gewisse Grundausstattung überlassen. Bei Wohnräumen zählt dazu die Kalt- und Warmwasserversorgung, ordnungsgemäß funktionierende elektrische Leitungen und die allgemeine Verkehrssicherheit.

So kann auch der Mieter einer Altbauwohnung einen Mindeststandard erwarten, der ihm ein zeitgemäßes Wohnen und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte ermöglicht (BGH WuM 2004, 527).

Nichts im Leben ist perfekt

Die häufigsten Gründe für die Mietminderung sind Wohnungsmängel. Dabei kommt alles in Betracht, was sie Wohnqualität des Mieters beeinträchtigt. Dabei sind geringfügige, unerhebliche und kurzzeitige Beeinträchtigungen regelmäßig kein Grund, die Miete zu mindern.

Jeder Mieter eines Mehrfamilienhauses muss berücksichtigen, dass er in einer sozialen Gemeinschaft mit anderen Mietern zusammenlebt und es schlicht und einfach oft menschlich bedingt ist, wenn gewisse Probleme auftreten. Jeder Mieter muss bedenken, dass auch sein eigenes Verhalten Anlass für Beanstandungen sein kann und er von seinen Nachbarn nur das erwarten kann, was er selbst vorlebt.

Hausordnung begründet Unterlassungsansprüche

Grundlage einer Beanstandung können Verstöße gegen die Hausordnung sein. Dort kann beispielsweise geregelt sein, das Musizieren täglich höchstens 4 Stunden zulässig ist sowie nicht vor 9 Uhr, zwischen 12 und 15 Uhr in der Mittagszeit oder nach 22 Uhr nachts. Verstößt ein Nachbar nachhaltig gegen diese Vorgabe, kann ein Mieter mindern.

Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an, da es seine Aufgabe ist, den störenden Mieter zur Einhaltung der Hausordnung anzuhalten, ihn gegebenenfalls auf Unterlassung zu verklagen oder ihn gar fristlos zu kündigen.

Mietminderung bei Wohnungsmängeln

Lärm:

Häufig geht es um Lärm. Es gehört zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass der Mieter nicht unzumutbaren Beeinträchtigungen von Lärm jeglicher Art ausgesetzt ist. Dabei kommt es auf das tatsächliche Ausmaß der Belästigung an. Meist geht es um Hundegebell, Hundelärm, Kinderlärm, Lärm durch Nachbarn oder Fluglärm.

In der Praxis werden häufig die DIN-Vorschriften 4109 zum Schallschutz im Hochbau als Orientierungshilfe herangezogen, ebenso die VDI-Richtlinie 2058 sowie die TA-Lärm 1998. Nach DIN 4109 dürfen haustechnische Anlagen in Wohnräumen keinen höheren Schallpegel als 30 dB erzeugen. Regelmäßig wird auf die Zimmerlautstärke abgestellt, wobei das Empfinden eines Durchschnittsmenschen zum Maßstab gemacht wird, nicht aber die Überempfindlichkeit eines einzelnen Mieters.

Ruhezeiten:

In diesem Zusammenhang spielen die Begriffe der Mittagsruhe und der Nachtruhe eine bedeutende Rolle. Feiert der Nachbar Feste oder quaken die Frösche im Teich hinter dem Haus oder renovieren Eigentümer oder Nachbarn die Wohnung oder lärmen spielende Kinder im Treppenhaus, kommt es darauf an, inwieweit diese Gegebenheiten sozial üblich sind oder die Grenze überschreiten, die ein Mieter in seinem Mieteralltag nicht mehr akzeptieren muss.

Schimmel:

Zeigt sich in der Wohnung Schimmel, kommt es darauf an, ob der Mieter diesen durch sein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht hat oder ob der Schimmel bauliche Ursachen hat.

Bauarbeiten:

Mit der Mietrechtsreform zum 1.5.2013 muss der Mieter energetische Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters über einen Zeitraum von 3 Monaten dulden, ohne Minderungsrechte geltend machen zu können. Ansonsten kommt es darauf an, wann und inwieweit die Zumutbarkeitsgrenze überschritten wird.

Wohnkomfort:

  • Ist die Badewanne defekt,
  • läuft die Toilette nicht ab,
  • ragen elektrische Leitungen aus der Wand,
  • wird in der Nachbarwohnung die Prostitution ausgeübt,
  • streikt der Fahrstuhl,
  • liegt die Raumtemperatur nur bei 15°, 16°, 17°, 18° oder ist die Heizung defekt,
  • zieht es durch die Fenster,
  • erweist sich die Wohnfläche geringer als im Mietvertrag vereinbart,
  • ist die Garage zugeparkt,
  • ist der Garten nicht nutzbar oder ungepflegt,
  • produziert der Nachbar unangenehme Kochgerüche oder raucht auf dem Balkon,
  • kläfft obendrüber der Hund,
  • gelangen Ratten oder Mäuse in Wohnung oder Keller oder zeigen sich Kakerlaken,
  • nisten Tauben auf dem Balkon,
  • ist die Terrasse nicht zugänglich,
  • zeigt sich das Treppenhaus ungepflegt oder wird mit Hausrat oder Sperrmüll zugestellt,
  • stinken die Mülltonnen unter dem Fenster,
  • riecht oder stinkt es aus der Nachbarwohnung, im Treppenhaus oder aus der Toilette,
  • ist die Haustür oder Wohnungstür nicht abschließbar,
  • ruiniert ein Wasserschaden den Hausrat des Mieters,
  • funktionieren Klingel und Gegensprechanlage nicht,
  • zeigen sich in der Raumluft oder im Trinkwasser Schadstoffe,
  • wird die Nachbarwohnung renoviert,
  • verdeckt ein Baugerüst die Lichtzufuhr,
  • fallen Telefon oder Internet aus,
  • ist eine Wand nass oder die Luftfeuchtigkeit hoch,
  • zeigen sich Legionellen im Trinkwasser …

… liegen Wohnungsmängel vor, die regelmäßig Anlass für eine Mietminderung sind.

Mietminderungstabellen

Um Vermietern und Mietern die Entscheidungsfindung zu erleichtern, werden die in Bezug auf Wohnungsmängel ergangenen Entscheidungen der Gerichte in Mietminderungstabellen gesammelt und dokumentiert. Darin wird unter Angabe von Gericht und Aktenzeichen sowie einer Kurzbeschreibung des Sachverhalts eine Minderungsquote bezeichnet, die als Orientierungshilfe für den eigenen Fall herangezogen werden kann.

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