Die folgende Mietminderungstabelle ist eine Sammlung von gerichtlichen Entscheidungen. Bitte beachten Sie, dass die Urteile nur als Orientierungshilfe zu verstehen sind.
Wie Ihr eventuell eigener Fall zu entscheiden ist, richtet sich nach den Umständen und Gegebenheiten Ihrer individuellen Situation. Zur Einschätzung sind die Urteile in der Mietminderungstabelle hilfreich. Sie sind aber nicht allgemein verbindlich. Jedes Gericht entscheidet nach eigenem Ermessen.
Letztlich sind nur die Entscheidungen des BGH (teils auch die der Oberlandesgerichte) richtungsweisend. Kein Fall ist wie der andere. Auch der Sachvortrag der Parteien und ihr Beweisangebot entscheiden einen Streitfall. Im Vordergrund sollte immer die einvernehmliche Klärung des Sachverhalts zwischen Vermieter und Mieter stehen.
Ist die Einigung unmöglich, verschaffen Sie sich gerne einen Überblick in der Mietminderungstabelle, aber lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.
Inhalt der Mietminderungstabelle
(Stichworte sind zu den Abschnitten der Mietminderungstabelle verlinkt)
Hier die Mietminderungstabelle:
Abrissarbeiten
Bauarbeiten gehören einerseits zum täglichen Lebensrisiko. Wird die Grenze des Erträglichen überschritten und der Wohnwert beeinträchtigt, kommt eine Mietminderung in Betracht.
| Abrissreifes Gebäude bei Mietvertragsabschluss auf dem Nachbargrundstück | 0 % | LG Gießen, Urt. v. 15.12.2010, 1 S 210/10 |
| Lärm und Staub durch Abriss und Neubau auf einem Nachbargrundstück | 6 % | AG Hamburg ZMR 2003, 746 |
| Staub und Lärm durch den Abriss zweier Häuser | 20 % | AG Berlin NJWE 1997, 75 |
Aufzug
Gehört der Aufzug zur mietvertraglichen Nutzung, muss er funktionieren.
| Aufzug fällt aus, Wohnung in der 5. Etage eines Studentenwohnheimes | 7,5 % | AG Bremen WuM 1987, 383 |
Ausfall Aufzug für 16 Tage:- für einen im 10. Obergeschoss
- für einen im 6. Geschoss wohnenden Mieter
| 20 % bzw. 15 % | AG Berlin-Mitte, Urt.v.19.4.2007, 10 C 24/07 |
| Stilllegung des Aufzugs durch Behörde für einen im 4. Obergeschoss wohnenden Mieter | 10 % | AG Berlin-Charlottenburg GE 1990, 423 |
Bad
Auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung muss einen Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen gewährleisten (BGH WuM 2004, 527: Stromversorgung). Entspricht die Situation jedoch dem Mietvertrag, kann der Mieter nachträglich keinen Mindeststandard einfordern (BGH WuM 2010.
| 3 Tage Badsanierung, Zugang deutlich erschwert und Benutzbarkeit leicht eingeschränkt, Auswirkungen auf die Benutzbarkeit der Wohnung insgesamt | 20 %. | LG Berlin Urt.v. 10.07.1998, 64 S 21/98 |
| Auffräsen der Wände zwecks Verlegung von Leitungen und Rohren, erheblicher Lärm und Schmutz | 10 % | LG Berlin Urt.v. 13.01.2004, 64 S 334/03 |
| Ausfall des Warmwasserboilers | 15 % | AG München NJW-RR 1991, 845 |
| Eingefrorene Wasserleitungen und Rohre im Bad, nicht funktionierender Durchlauferhitzer | 10 % | LG Berlin, Urt.v. 08.11.1994, 64 S 189/94 |
Balkon, Terrasse
| Durch Einbau einer Tür wird die Terrasse für andere Mieter begehbar | 7 % | AG Augsburg ZMR 1998, 354 |
| Terrasse wegen Bauarbeiten nicht nutzbar | 5 %15 %: | AG Potsdam WuM 1996, 760;AG Eschweiler WuM 1994, 427 |
| Eine unmittelbar an Terrasse angrenzende Grünfläche dient als Weidefläche, Gerüche, Lärm und Ungeziefer von Weidevieh | 20 % | AG Bersenbrück WuM 2000, 211 |
| Vermieters verkleinert Balkon/Terrasse, um hohe Reparaturkosten einzusparen | Minderung, im Rahmen der Instandsetzung, Fliesen durch Estrich ersetzbar | LG Berlin GE 1995, 1013;LG Berlin NJW-RR 2001, 1163 |
Bauarbeiten
Bauarbeiten sind oft ein notwendiges Übel. Wird der Wohnwert erheblich und unzumutbar beeinträchtigt, kann gemindert werden.
| Eigentümer saniert Gebäude energetisch | Mieter hat Duldungspflicht und für den Zeitraum von 3 Monaten auf sein Recht zur Mietminderung verzichten | § 536a Ia BGB – Mietrechtsreform 1.4.2013 |
| Einrüstung des Hauses infolge von Bauarbeiten, Verhängung mit Planen, Unbenutzbarkeit des Balkons, übermäßige Abdunkelung der Wohnung | 15 % | AG Hamburg WuM 1996, 30 |
| Einrüstung der Fassade, Plastikfolien an den Fenstern, abgedunkelte Wohnung, verminderte Lüftungsmöglichkeiten | 15 % | AG Mainz 10 C 49/96 |
| Einrüstung der Fassade, verminderte Lichtzufuhr und Lüftung | 5 % | LG Berlin MM 1994, 396 |
| Verdunkelung von Küchenfenster und Fenster zur Speisekammer durch Baugerüst | 0 % | LG Berlin Urt.v. 05.10.2006, 63 S 194/06 |
| Bauarbeiten, mit Planen verhängtes Baugerüst, Einbruchsgefahr, Bauarbeiteraktivitäten, eingeschränkter Blick von der Wohnung nach draußen und schlechte Frischluftzufuhr | 40 %, davon 10 % für Baugerüst | LG Berlin Urt.v. 08.01.2001, 8 U 5875/98 |
| Erhebliche Lärmbeeinträchtigung durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück | 25 % | LG Darmstadt, Urt. v. 18.03.1983, 17 S 284/82 |
| Lärmbeeinträchtigung einer Arztpraxis durch eine 100 Meter entfernt liegende Großbaustelle | 10 % | KG Berlin, 8 U 5875/98 |
| Lärm und Staub durch Abriss und Neubau auf einem Nachbargrundstück | 6 % | AG Hamburg ZMR 2003, 746 |
| Staub und Lärm durch den Abriss zweier Häuser | 20 % | AG Berlin NJWE 1997, 75 |
| Umfangreiche Bauarbeiten, insbesondere Ausbau des Dachgeschosses, Installation einer Heizungsanlage, Erneuerung der Wasserversorgung, Fassadenarbeiten und Bauarbeiten in der Mieterwohnung selbst (Aufstemmen der Wände, Decken und Böden) | 100 % | AG Charlottenburg MM 1996, 455 |
| Ausbau des Dachgeschosses, Kreissägearbeiten, Stemmarbeiten und lautes Bohren, Verschmutzung des Treppenhauses | 2 % | LG Berlin Urt.v. 12.04.1994, 63 S 439/93 |
| Intensive Bauarbeiten in Dachgeschosswohnung, Aufenthalt in der darunter liegenden Wohnung des Mieters nahezu unmöglich, intensiver Gestank und Staub durch den Lüftungsschacht, Einbrüche durch Regenwasser sowie Hitzestau infolge der Abdeckung durch Plastikplanen | 80 % | LG Hamburg Urt.v. 11.01.1996, 307 S 135/95 |
Baugerüst
| Baugerüst 4 Monate lang vor Fenster einer Mieterwohnung | 10 % | BGH Urt.v. 12.12.2012, VIII ZR 181/12 |
| Aufstellung eines Baugerüsts mit Plastikfolien: kein Licht, keine Frischluftzufuhr, Balkon unbenutzbar | 5 % | BGH Urt. v. 12.11.2010, VIII ZR 129/09 |
| Baugerüst am Gebäude mit Planen verhangen, Balkon nicht nutzbar | 15 % | AG Hamburg WuM 1996, 30 |
| Gebäude eingerüstet | 10 % | LG Berlin NZM 1999, 1138 |
| Baugerüst vor der Wohnung mit Balkon | 10 % | AG Ibbenbühren WuM 2007, 405 |
| Baugerüst führt ein Jahr zu Einschränkungen der Licht- und Luftzufuhr | 30 % | AG Hamburg-Altona 317 C 198/07 |
Dämmung, Isolierung
In Altbauwohnungen kann ein Mieter nur den Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen erwarten (BGH WuM 2004, 527). Zum Mindeststandard gehört nicht die Außendämmung der Fassade. Es gelten die zum Einzug bestehenden technischen Normen, ohne dass es auf den gegenwärtigen Stand der Technik ankommt (BGH ZMR 2005, 108).
| Nichteinhaltung der bei Vertragsabschluss geltenden DIN-Vorschriften hinsichtlich Trittschalldämmung | ci. 5 % | LG Berlin GE 1996, 1249 |
| Unzureichender Trittschallschutz, übermäßige Hellhörigkeit, deutlich wahrnehmbare Schritte in der Nachbarwohnung | 5 % | LG Hannover WuM 1994, 463 |
| Fehlende Trittschalldämmung bei nachträglichem Dachgeschoßausbau, wenn in der darunter liegenden Wohnung jeder Schritt und jedes Geräusch zu hören sind | 20 % | AG Cloppenburg WuM 1996, 760 |
| Wärmeverluste (im Fall ging es um 80 %) infolge mangelhafter Dachisolierung, nicht isolierte Heizungsrohre oder eine schadhafte Isolierung | 25 %, bei Dachwohnungen ist Wärmeverlust von 20 % normal, darüber hinaus Mangel | LG Frankfurt WuM 1987, 119 |
| Hoher Energieverbrauch in Wohnungen im Dachgeschoss und Wohnungen mit vielen Außenwänden | Höherer Energieverbrauch ist normal, allein die Außenlage einer Wohnung ist kein Mangel | AG Steinfurt WuM 1983, 235;LG Hamburg WuM 1988, 350 |
| Nicht erkennbare mangelhafte Wärmeisolierung | 25 % | AG Bensheim WuM 1987, 315 |
Elektrik
Ein Mieter darf auch in einer nicht modernisierten Altbauwohnung einen Mindeststandard an Stromversorgung erwarten, der ihm ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH Urt.v. 7.7.2004, Az. VIII ZR 192/03).
| Lichtschalter defekt und Verteilersteckdosen durchgebrannt | 20 % | LG Potsdam WuM 1997, 677 |
| 3 von 15 Steckdosen funktionieren nicht | 50 % | AG Hamburg WuM 1975, 53 |
| Vollständiger Ausfall der Stromversorgung für Licht, Küche und Warmwasser | 100 % | AG Berlin-Neukölln MM 1988, 151 |
Fenster
Mieter kann (nur) erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht (BGH Urteil v. 26.07.2004 – VIII ZR 281/03)
| Windhauch (Zugluft) durch die Wohnung | Gebäude im altersgerechten Zustand, kein Anspruch auf Modernisierung | LG Karlsruhe Urt. v. 23.09.2005, Az. 9 S 157/05 |
| Geringfügige Zugluft zwischen Blendrahmen und Fensterflügel im Altbau | Keine Mietminderung | AG Steinfurt WuM 1996, 268 |
| Schließmechanismus eines Oberlichts beeinträchtigt (+ Putzrisse) | 3 % | OLG Brandenburg WuM 2007, 16 |
| Undichte Fenster, Abkühlung und Wärmeverlust in der Wohnung | Wohnung mit durchschnittlicher Wohnung gleicher Bauart und Ausstattung nicht vergleichbar, daher Minderung | AG Osnabrück, Urt.v. 31.03.1995, Az. 14 C 231/94 |
| Fenster infolge ihres schlechten Zustandes luftdurchlässig, schließen schlecht | 5 % (im Winter 10 %) | AG Münster WuM 1982, 17 |
| Fenster verrottet, nicht verschließbar, Feuchtigkeit und Zugluft | 10 % | AG Bergisch Gladbach WuM 1980, 17 |
| Isolierglasscheibe blind und feuchtigkeitsbeschlagen | 5 % je Fenster | LG München I 31 S 17040/84 |
| Fenster undicht, Erneuerung des Fensterkitts möglich | 3 % | LG Potsdam WuM 1997, 677 |
Feuchtigkeit: siehe auch Schimmel
| Lebensgefährlich gesundheitliche Beeinträchtigung durch Feuchtigkeitsschäden | 100 % | LG Berlin GE 2009, 845 |
| Nässe, Tropfwasser an der Decke und Durchfeuchtung des Teppichbodens | 50 % | AG Leverkusen WuM 1980, 163 |
| Erhebliche Feuchtigkeitsschäden in einer Erdgeschoßwohnung infolge aus dem Boden aufsteigender Feuchtigkeit | 60 % | AG Bad Vilbel WuM 1996, 701 |
| Feuchtigkeitsbeschlagene, blinde Isolierglasscheibe | 5 % Mietminderung je Fenster | AG Kassel WuM 1993, 606 |
| Feuchtigkeit im Keller einer Altbauwohnung | Normale Erscheinung, mit der ein Mieter rechnen muss | AG Mannheim WuM 1998, 663 |
| Feuchtigkeit bei teilweise zu geringer Außenisolierung trotz Einhaltung der DIN Vorschriften | 20 % | LG Köln WuM 1990, 547 |
| Schwitzwasserbildung im Neubau | Keine Minderung, da Mieter beim Einzug in einen Neubau damit rechnen und verstärkt heizen und lüften müsse | LG Hannover, Urt.v. 21.05.1974, 9 S 66/74 |
| Feuchtigkeit im Neubau, innen und außen frisch verputzt | ca. 10 % ;zusätzlich entstehende Heizkosten mit 15 – 20 % niedriger angesetzt | LG Lübeck WuM 1988, 351;LG Essen ZMR 1970, 303 |
| Ständige Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer, modriger Geruch Schimmelpilzbefall | 80 % | LG Berlin GE 1991, 625 |
| Feuchtigkeitsflächen und Schimmelbildung | 15 % | LG Hannover WuM 1988, 354 |
| Tauwasserschäden in Bad und Küche | 8 % | LG Hamburg WuM 1991, 193 |
| Risse und Feuchtigkeitsschäden an den Wänden, die nur das Entscheidungsbild beeinträchtigen | 10 % | OLG Düsseldorf MDR 1989, 640 |
| Durchfeuchtete Wände im Einfamilienhaus | 20 % | AG Hamburg WuM 1979, 103 |
Garage, Parkplatz
| Entzug der Parkplatznutzung | 15 € /Monat | AG Reinbeck WuM 2000, 329 |
| Stellplatz zugeparkt | 100 % der Stellplatzmiete | LG Köln WuM 1976, 29 |
| Trotz Zusage bei Mietvertragsabschluss keine Pkw-Einstellplätze geschaffen, Hinweis des Vermieters auf 400 m entfernte Stellenmöglichkeit unbeachtlich | 10 % | AG Köln WuM 1990, 146 |
| Ständiges Parken fremder Person auf Parkplatz des Mieters, kein Einfluss des Vermieters auf den Fremdparker | Mietminderung begründet | LG Köln WuM 1976, 29 |
| Fehlender 2. Tiefgaragenschlüssel, Mieterehepaar hat Anspruch auf 2 Garagenschlüssel, da der Koordinierungsaufwand bei nur einem Schlüssel unzumutbar ist | 5 % | LG Bonn Urteil vom 01.02.2010, 6 S 90/09 |
Garten
Der Mieter eines Einfamilienhauses darf davon ausgehen, dass der Garten regelmäßig mitvermietet ist, sofern das Nutzungsrecht im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde (OLG Köln WuM 1994, 272).
| Gartennutzung als Ablagerungsstätte für Baumaterial, Beeinträchtigung des Aussehens und der Erholungsmöglichkeiten, daher Zweckentfremdung | Mietminderung: 455 DM bei 655 DM Miete | LG Osnabrück WuM 1986, 93;LG Darmstadt NJW-RR 1989, 1498 |
| Nichtgestaltung des Gartens über Jahre | 10 % | LG Darmstadt NJW-RR 1989, 1498 |
| Ungepflegter Garten, wenn der Garten mitgemietet war | 10 % | AG Köln Az. 214 C 83/94 |
| Garten wird teilweise über Jahre hinweg vorenthalten | 17 % | AG Köln WuM 2000, 691 |
| Garten, Trockenraum und Waschküche teilweise unzugänglich | 17,6 % | LG Köln WuM 1993, 670 |
| Vermieter erlaubte gelegentliches Wäschetrocknen bei gutem Wetter im Garten, vesperrte dann den Zugang und verweist Mieter auf Trockenraumnutzung | Kein Minderungsrecht, da nur good will-Verhalten | LG Köln Urt.v. 08.08.1985, Az. 6 S 100/85 |
| Verschattung, Wohnung dunkel | 5 % | AG Charlottenburg, Urt.v. 07.09.2006, Az. 211 C 70/06 |
| Verschattung | 0 %, Wachstum eines Baumes sei natürlicher Zustand;natürliche Verschattung kein Mangel, Bäume bei Einzug des Mieters bereits gepflanzt | LG Berlin Urt.v. 05.12.2000, Az. 63 S 155/00;AG Neukölln Urt.v. 02.07.2008, Az. 21 C 274/07 |
Geruchsbelästigung
Haushaltsübliche Gerüche muss der Mieter hinnehmen (AG Hamburg WuM 1993, 39). Beurteilungsmaßstab ist nicht das subjektive Empfinden oder gar die Überempfindlichkeit eines Mieters sein, sondern das, was ein halbwegs objektiv denkender Mensch empfindet.
| Beständiger Abwasser- und Fäkaliengeruch in Toilette | 5 %, Mangel an der Toilette war konstruktionsbedingt | AG Berlin Schöneberg GE 1991, 527 |
| Gestank im Badezimmer | 38 % | AG Groß-Gerau WuM 1980, 128) |
| Gestank aus Toilettenanlage in angrenzenden Gewerberäumen | Mietminderung,fristlosen Kündigung | OLG Düsseldorf ZMR 1994, 402 |
| Gestank aus städtischer Kläranlage | Mietminderung,fristlosen Kündigung | LG Augsburg WuM 1986, 137 |
| Hundeexkremente im Treppenhaus | 20 %, Beeinträchtigungen „nur“ im Hausflur | AG Münster WuM 1995, 534 |
| Tagelang Hundekot im Treppenhaus, Müllschlucker stank wegen ausgeleerter Hautiertoiletten nachExkrementen | 5 % | AG Kiel Urt. v. 19.09.1990, Az. 7 C 56/90 |
| Geruch von Hundeurin im Treppenhaus, Zersetzungsprozesse menschlicher Ausscheidungen, organischer Hausmüll | 10 % | AG Berlin-Charlottenburg Urt. v. 12.07.2010, Az. 213 C 94/10 |
| Gestank und die Geruchsbelästigungen wegen falscher Tierhaltung | 10 % | AG Bergisch Gladbach 23 C 280/90, AG Köln WuM 1989, 234 |
| Vermieter führte mit geruchsbelästigenden Lösungsmittel Renovierungsmaßnahmen aus | 5 % | AG Schöneberg MM 1996, 250 |
| Dämpfe von einem täglich benutztem Wäschetrockner | 10 % | LG Köln WuM 1990, 385 |
| Essensgeruch aus darunter liegender Wohnung | 7 % | AG Tiergarten MM 1994, 68 |
| Essens- und Zigarettengerüchen aus der Nachbarwohnung | 20 % | LG Stuttgart WuM 1998, 724 |
| Baubedingte Belästigungen durch Essensgerüche (konstruktionsmäßig nicht vermeidbarer Abdichtungen) | 20 % | LG Stuttgart WuM 1998, 724 |
| Koch- und Essensgerüche | 0 %, nur extreme Geruchsbelästigungen beanstandungsfähig | LG Essen ZMR 2000, 302 |
Graffiti
Auch das äußere Erscheinungsbild eines Hauses ist Kriterium der Wohnqualität, die der Mieter mit seiner Miete bezahlt. Maßgebend ist dabei das Erscheinungsbild des Gebäudes insgesamt und seine Umgebung (Sozialbau./.Luxushaus).
| Graffiti an Außenwand | Mietminderung nur,wenn Gebrauchstauglichkeit nachhaltig beeinträchtigtund Gebäude verwahrlost erscheint | AG Leipzig Urteil v. 27.9.2000, Az. 49 C 5267/00;AG Tempelhof- Kreuzberg NJW 2008, 1039;AG Charlottenburg MM 2006, 298; AG Hamburg WuM 2006, 244 |
Heizung, allgemein
Der Mieter darf nicht nur eine funktionierende und halbwegs wirtschaftlich arbeitende Heizung, sondern auch eine bestimmte Behaglichkeitstemperatur erwarten.
| Temperaturen 20 bis 22° Celsius: | 0 %: Diese Behaglichkeitstemperaturen werden regelmäßig als ausreichend, aber auch als notwendig angesehen, Temperaturen nur in der Zeit von 6 Uhr bis 23 Uhr maßgebend,Bei Nachtabsenkung 18°C ausreichend | LG Berlin NZM 1999, 1039; LG Göttingen WuM 1989, 366; LG Berlin NZM 1999, 1039 |
| Mieter kann Temperatur in der Wohnung nur zentral regulieren, Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der einzelnen Räume | Minderung begründet | AG Köln Urt.v.13.4.2012, 201 C 481/10 |
| Wärmeverluste von 80 % wegen mangelhafter Dachisolierung, schlecht isolierte Heizungsrohre rufen Wärmeverluste hervor | Minderung begründet | LG Frankfurt WuM 1987, 119 |
| Heizung verliert 60 % Energie | 10 – 15 % | OLG Düsseldorf WuM 1984, 54 |
| Heizungsanlage ist derart technisch überaltert ist, dass sie nur noch extrem unwirtschaftlich arbeitet | Minderung begründet | LG Berlin MM 1996, 125 |
| Wohnung ständig überheizt, keine Möglichkeit, mit Hilfe eines Thermostatventil die Heizleistung herunterzufahren | Minderung begründet | LG Hannover WuM 1981, U 8 |
| Leistung des Heizkessels überdimensioniert, Heizungsanlage braucht zu viel Brennstoff, arbeitet unwirtschaftlich und missachtet mietrechtliches Wirtschaftlichkeitsgebot | Minderung begründet | (OLG Düsseldorf WuM 1984, 54 |
| Fehlerhafte Thermostatventile | 8 % | LG Berlin ZMR 2003, 487 |
Heizungsausfall
Die Minderungsquote richtet sich danach, wann (Sommer/Winter) und wie lange die Heizung ausfällt, ferner ob die gesamte Wohnung oder nur einzelne und welche Zimmer betroffen sind.
| Heizungsausfall im Schlafzimmer im Winter | 20 % | LG Hannover WuM 1980, 130 |
| Heizungsausfall in der Heizperiode | 40 % 50 % 50 % 75 % 100 % | LG Berlin GE 1993, 861OLG Frankfurt ZMR 1974, 42LG Kassel WuM 1987, 271LG Berlin ZMR 1992, 302LG Hamburg WuM 1976, 10 |
| Heizungsausfall im Sommer bei Außentemperaturen von 13° – 17,5° | 50 % | AG Waldbröl WuM 1981, 8 |
| Raumtemperatur 14 – 15° im Winter und Ausfall des Warmwassers | 70 % | AG Görlitz WuM 1998, 315 |
| Heizungsausfall an 4 besonders kalten Wintertagen | 0 % – Entscheidung unverständlich, Gründe unbekannt, wird gerne von Vermietern zitiert | AG Erkelenz ZMR 1999, 259 |
| Längerer Totalausfall der Heizung oder der Warmwasserversorgung | Mieter kann nach Fristsetzung bei unzumutbarer Situation auch fristlos kündigen | OLG Dresden WuM 2002, 541 |
Raumtemperatur bis 15°C
| Unterbeheizung im März | 30 %15 %25 %30 % | LG Düsseldorf, Urt.v. 17.05.1973, 12 S 382/72AG Schöneberg 2 C 454/85AG Berlin Neukölln 10 C 557/84 LG Düsseldorf WuM 1973, 187,LG München 20 S 3739/84 |
| Heizungsausfall im Sommer bei Außentemperaturen von 13° – 17,5°: | 50 % | AG Waldbröl WuM 1981, 8 |
| Raumtemperatur 14 – 15° im Winter und Ausfall des Warmwassers | 70 % | AG Görlitz WuM 1998, 315 |
Raumtemperatur von 16° C
| Raumtemperaturen von 16° bis 18° C | 20 % | AG Köln WuM 1978, 189 |
| Raumtemperaturen von 16° bis 18° C | 30 % | AG Görlitz WuM 1998, 180 |
| Heizungsausfall im Sommer bei Außentemperaturen von 13° – 17,5°: | 50 % | AG Waldbröl WuM 1981, 8 |
Raumtemperatur von 17° C
| Unterbeheizung im März mit Temperaturen von 15° bis 18° | 30 % | LG Düsseldorf, Urt.v. 17.05.1973, 12 S 382/72 |
| Temperaturen allenfalls bis 18°, meist in Richtung 15° | 25 % der Nettomiete bzw. 30 % der Bruttomiete | LG München, Urt.v. 25.05.1984, 20 S 3739/84 |
| Raumtemperaturen von 17° – 18° | 13 % | AG Schöneberg MM 1981, 51 |
| Raumtemperaturen von 16° – 18° | 20 % | AG Köln WuM 1978, 189 |
| Raumtemperaturen von 16° – 18° im Winter | 30 % | AG Görlitz WuM 1998, 180 |
| Heizungsausfall im Sommer bei Außentemperaturen von 13° – 17,5°: | 50 % | AG Waldbröl WuM 1981, 8 |
Raumtemperaturen bis 18°C
| Raumtemperatur 16 bis 18 °C | 20 %30 % | AG Köln WuM 1978, 189;AG Görlitz WuM 1998, 315 |
| Raumtemperatur in den Sommermonaten unter 18°C | 15 % | AG Berlin-Schöneberg NJW-RR 1998, 1308; LG Göttingen WuM 1989, 366 |
| Küche und Wohnzimmer laufend unter 22 Grad | 20 % | LG Braunschweig ZMR 1999, 628 |
Heizungsgeräusche
| Klopfgeräusche früh morgens und in der Nacht, Beweisaufnahme mit Zeugen vor Ort | 17 % | LG Darmstadt WuM 1980, 52 |
| Geräusche in der Heizung, erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung des Schlafzimmers, nächtlicher Ruhepegel von 20 db um bis zu 10 db überschritten, | 7,5 % DIN-Norm 4109 unerheblich | LG Berlin NZM 2000, 490 |
| Schallpegel von 30 db unzumutbar, Heizungsanlage lag unter Küche und Schlafzimmer | Minderung begründet Verweis auf DIN 4109 | AG Hamburg Urt.v. 03.07.1997, Az. 48 C 249/96 |
| Laute Geräusche in der Heizung | 10 %, Betrieb der Heizung in Schwachlastbereich sei unerheblich | LG Hannover WuM 1994, 463 |
| Störende Klopfgeräusche | 12 % | LG Münster WuM 2000, 691 |
| Unzumutbare Klopfgeräusche (Ticken, Knacken) im Schlafzimmer, Geräuschzunahme mit abnehmender Heizleistung | 75 % der anteiligen Zimmermiete,der ungestörte Schlaf sei für Erholung, Gesundheit und Wohlbefinden wichtig | LG Mannheim ZMR 1978, 84 |
| Übermäßig lautes Knacken und Rauschen in der Heizung | Minderung Mieter muss Lärmprotokoll (Lautstärke, Häufigkeit) führen | LG Berlin Urt. v 27.10.2006, Az. 63 S 186/06 |
| Klopf- und Knackgeräusche im Heizkörper und den Rohrleitungen, im Schlafzimmer, unterschiedliche Lautstärke, unterschiedlich lange Unterbrechungen, Auftreten in hoher und niedriger sowie zunehmender und abnehmender Frequenz, Lage des Schlafzimmers zu ruhigem Innenhof, dadurch Geräusche besonders wahrnehmbar | Minderung begründet | AG Hamburg, Urt. v. 04.08.1987, Az. 47 C 2816/86 |
Internet, Telefon, TV
Kommunikation ist mithin Existenzgrundlage. Ihr Ausfall geht nur dann zu Lasten des Vermieters, wenn er selbst den Kommunikationsweg anbietet und selbst Vertragspartners des Anbieters ist (Gemeinschaftsantenne).
| Ausfall von Internet, Telefon, TV | Nutzungsmöglichkeit eines Wirtschaftsgutes ist Minderungsgrund, wenn sich die „Funktionsstörung typischerweise signifikant auf die materielle Grundlage der Lebensgestaltung auswirkt“ (Kommerzialisierung) | BGH vom 24.1.2013 Az. III ZR 98/12 |
| Empfang ortsüblicher Programme nicht möglich | monatlich 12.50 € | LG München WuM 1989, 563 |
| Entfernung Fernsehantenne bei Ausbau des Dachgeschosses | 5 % | LG Berlin MM 1994, 396 |
| Entfernung Gemeinschaftsantenne, Empfang mittels einfacher Zimmerantenne aber möglich | 1 % | LG Berlin GE 1996, 471 |
| Ersatz Hausantenne durch Zimmerantenne | 2 % | AG Schwäbisch Gmünd NJW-RR 2005, 163 |
Keller
Kellerräume müssen grundsätzlich trocken sein. Es soll zwar keinen allgemeinen Grundsatz geben, wonach Altbaukeller durch eine angeblich üblicherweise bestehende Feuchtigkeit beeinträchtigt werden dürfen (OLG Düsseldorf WuM 2005, 209). Gerade in Altbauwohnungen gibt es aber gegenläufige Entscheidungen.
| Fehlender Keller | 2 % | LG Berlin Urt.v. 08.11.1994, Az. 64 S 189/94 |
| Fehlender Keller | 5 % | LG Berlin Urt.v. 10.07.1998, Az. 64 S 21/98 |
| Unbenutzbarkeit der gesamten Kellerfläche eines Einfamilienhauses | 20 %30 % | OLG Brandenburg 12 U 78/07; LG Berlin (GE 2007, 516 |
| Feuchter Keller | 5 % | AG Düren WuM 1983, 30 |
| Keller steht unter Wasser | 5 % | AG Osnabrück ZMR 1987, 342 |
| Fläche des Kellers eines Einfamilienhauses unbenutzbar | 20 %, | OLG Brandenburg 12 U 78/07 |
| Schwitzwasserbildung in einem Neubau | 0 % | LG Hannover, Urt. v. 21.05.1974, 9 S 66/74 |
| Feuchter Keller in Altbauwohnung in München | 0 %: Mietspiegel München: bei in 50er Jahren gebauten Gebäuden deutlich niedrigerer Grundpreis als bei vor 1929 gebauten Gebäuden. Kellerboden schlecht gedämmt oder Feuchtigkeitssperre unzureichend | AG München, Urteil vom 11.06.2010, Az. 461 C 19454/09 |
| Feuchter Keller in Haus Baujahr 1939 | 10 %, auch in Altbauten müssen Keller trocken sein, Mieter lagere dort Hausrat und habe Instandsetzungsanspruch | LG Berlin 63 S 628/12 |
| Abriss der Kellertreppe, Kellerraum nur über Nachbarhaus erreichbar | 3 % | AG Hamburg NZM 2001, 234 |
| Entzug der Mitbenutzung des Fahrradkellers | 2,5 % | AG Menden WuM 2007, 190 |
Lärm
Lärm macht krank. Lärm ist aber oft unvermeidbar und Lebensrisiko eines jeden Menschen. Aber es gibt Grenzen.
| Aufzugslärm in Wohngebäuden mehr als 10 dB über Normwert | Mietminderung begründet | AG Wiesbaden Urt.v.19.106, 93 C 2004/05 |
| Deutlich wahrnehmbare Bremsgeräusche des Aufzugs | 10 % | LG Berlin Urt.v.11.11.10, 67 S 241/08 |
| Kernsanierung mehrerer Etagen im Haus, Einsatz von Presslufthammer und Abrissbirne, 18 Monate Dauer | 20 % | KG Berlin 8 U 3422/06 |
| Bohr- und Hammergeräusche im Haus | 15 % | AG Hamburg, WuM 2007, 621 |
| Stemmarbeiten im Gebäude | 10 % | KG Berlin NZM 2000, 40 |
| Dachgeschoßausbau, Baulärm, Schmutz, Baugerüst | 22 % | LG Berlin MM 1994, 396 |
| Baulärm durch den Abriss zweier Häuser in der Nachbarschaft | 20 % | AG Berlin-Schöneberg NJWE 1997, 75 |
| Baulärm durch Großbaustelle 100 m gegenüber Arztpraxis | 10 % | OLG München 3U 3422/06 |
| Baulärm: Fenster öffnen und normale Unterhaltung ausgeschlossen, Erschütterungen in der Wohnung | 25 % | LG Darmstadt 39 C 1706/81 |
| Pumpen einer Baustelle, Überschreiten der Grenzwerte in der Nachtzeit | keine Mietminderung, da Bautätigkeit nur im Herbst und Winter, Anwohnern sei zumutbar, Fenster nachts geschlossen zu halten, so dass Grenzwerte in den Wohnungen nicht überschritten werden | BGH VIII ZR 22/11 |
| Großbaustelle in Innenstadtlage, zum Teil nachts | 12 % | LG Frankfurt ZMR 2007, 699 |
| Neubau einer ICE-Bahnstrecke in Gebiet mit bestehender LärmbelastungICE-Neubaustrecke Köln-Frankfurt mit LärmvorbelastungElbtunnelröhre, EG-Wohnung 10 m vor Bauzaun | 10 %15 %35 % | LG Kassel NJW-RR 1989, 1292LG Siegen WuM 1990, 17LG Hamburg, WuM 2001, 444 |
| Baulärm von gegenüber liegendem Neubaueinkaufszentrum | 20 % | LG Hamburg NJW-RR 1999, 378 |
| Baulärm im Neubaugebiet nach 17:00 Uhr und an Wochenenden | 25 % | AG Darmstadt WuM 1984, 245 |
| Kleinkinder lachen, weinen oder schreienüblicher mit kindgemäßem Verhalten verbundener Kinderlärm | normale und lebensimmanente Gegebenheit | LG Köln Urt.v.24.9.1996 – Az. 12 S 6/96; AG Kiel WuM 1983, 240OLG Düsseldorf WuM 1997, 221 |
| Tagesmutterbetreuung von 5 Kleinkindern | Kinderlärm ist Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung, sozialadäquat und damit zumutbar | BGH (V ZR 204/11 |
| Kinder springen im Obergeschoss von den Stühlen, Untermieter beanstandet rücksichtsloses Verhalten | 10 % | LG Köln WuM 1971, 96 |
| Lärm von Spiel- und Bolzplätzen ist normales kindliches Verhalten | Keine Mietminderung | OLG Düsseldorf DWW 1996, 20, VG Münster WM 1983, 176 |
| Sport und Spiel im Innenbereich einer größeren WohnanlageSind Kinder wegen der Entwicklung des Straßenverkehrs auf Hinterhöfe angewiesen sind, ist die damit verbundene unvermeidliche Lärmbelästigung hinnehmen | Keine Mietminderung | LG München WM 1987, 121LG Berlin 61 S 288/85 |
| Zusicherung einer Maklerin anlässlich der Anmietung der Wohnung, dass die Wohnanlage „von Kindern freigehalten“ werde | Vorstellung, ein Mietminderungsrecht zu haben, wenn Nachbarn mit einem Kind einziehen, sei abwegig und menschenunwürdig | AG München 412 C 23697/99 |
| Geräusche, die mit einem üblichen Verhalten und der üblichen Nutzung der Mieträume einhergehen, muss jeder Mieter hinnehmen | 0 % | OLG Dresden WuM 2009, 393 |
| Ständige Beeinträchtigung der Nachtruhe durch Nachbar | 20 % | LG Chemnitz WuM 1994, 68 |
| Ständiges lautes Streiten in einer Wohngemeinschaft | 50 % | AG Braunschweig WuM 1990, 147 |
| Nächtliches Dauerduschen | Mietminderung begründet, nach 22:00 Uhr sollen maximal 30 Minuten genügen | OLG Düsseldorf WuM 1991, 288). |
| Lärm durch Müllschlucker | 17 % | LG Dresden NJWE-MietR 1997, 197 |
| Geräuschpegel von 50 dB von vom Vermieter aufgestellten Trocknungsgeräten, um Feuchtigkeit aus Wänden oder Fußbodens zu entfernen | 100 % | AG Schöneberg WuM 2008, 477 |
| Fluglärm: Zu Beginn des Mietverhältnisses vorhandener Fluglärm infolge bestehenden Flughafens | Keine Mietminderung, da Mangel bekannt | LG Berlin, Urt.v. 28.8.2001, 64 S 108/01 |
| Fluglärm: Wohngebiet liegt nicht in einem offiziell ausgewiesenen Lärmschutzbereich, Lärmschutzbereiche werden nach dem Fluglärmgesetz ausgewiesen, wenn die Lärmgrenzwerte tagsüber 65 dB und nachts 55 dB übersteigen. | Keine Minderungsansprüche der Anwohner gegen den Vermieter Fluglärm gilt, vergleichbar dem Straßenverkehr, als allgemeines Lebensrisiko | AG Berlin-Pankow 9 C 268/08 |
| Fluglärm: Fehlende Isolierverglasung und Fluglärm auch während der Mittagsruhe | Minderungsquote bestimmt sich nach Art, Dauer und Intensität des Fluglärms, jeweils 10 % Minderung | LG Kiel Urt.v.8.1.1979, 1 S 144/78 |
| Fluglärm: Überflug der Wohnung täglich ca. 25 mal in 1 km Höhe mit einem Schallpegel von 80 dB | Minderung begründet | LG Wiesbaden Urt.v.3.11.1980, 1 S 224/79 |
| Hundelärm: Hundegebell von einem Nachbargrundstück mit einem Lärmpegel bis zu 84 dB | Unterlassungsanspruch und Minderung | AG Darmstadt DWW 1995, 316 |
| Hundegebell | Hunde sollen nur zwischen 8:00 bis 13:00 Uhr und 15 bis 19:00 Uhr und auch dann nicht länger als 10 Minuten am Stück und höchstens 30 Minuten insgesamt bellen dürfen, ansonsten Minderung begründet | OLG Hamm WuM 1990, 123OLG Köln VersR 1993, 1242 |
| Hundegebell | Gelegentliches Bellen ist immer zumutbar, vor allem, wenn Mieter Besuch bekommt oder selbst nach Hause kommt, der Hund ihn begrüßt oder auf plötzlich auftretende Geräusche mit Bellen reagiert | AG Hamburg-Wandsbek WuM 1991, 94 |
| Hund bellt ständig über Stunden hinweg | Minderung begründet,keine Sonderregelungen für Wachhunde | OLG Düsseldorf WM 1990, 400 |
| Lärm in Wohnung über Pub und Imbissstube, Geräuschpegel von 55 db in der Zeit von 23.00 bis 1.00 Uhr | 38 %, bauliche Bestimmungen des Schallschutzes nicht eingehalten | AG Rheine Urt.v.30.10.1984, Az. 14 C 420/84 |
| Schlagzeugspielen oder Trompetenblasen in hellhörigen Häusern | Minderung und Unterlassungsanspruch | LG Nürnberg-Fürth WM 1992, 253 |
| Musizieren in der Nachbarwohnung, | Beschränkung auf vier Stunden am Tag;2 Stunden täglich; völliger Ausschluss, ist überzogen; Musizieren gilt als sozialübliches Verhalten;Kein Musizierverbot an Sonn- und Feiertagen | OLG München WuM 1992, 238OLG Stuttgart WuM 1998, 430; OLG Hamm NJW 1980, 465BGH WuM 1998, 738BayObLG NJWE-MietR 1996, 12 |
| Lautstarke Musik aus der Nachbarwohnung bis in die Nacht | 50 % | AG Braunschweig WuM 1990, 147 |
| Musik in Zimmerlautstärke | Ausübung des Persönlichkeitsrechts;Lautstärkeregler ermöglicht Kontrolle | LG Berlin DWW 1988, 83LG Hamburg WuM 1996, 159 |
| Ruhestörungen von Insassen eines in der Nachbarschaft befindlichen heilpädagogischen Heims | kein Unterlassungs- oder Minderungsanspruch, erhöhte Toleranzbereitschaft notwendig, Betreiber muss vom 1. April bis 31. Oktober sonntags und feiertags ab 12 Uhr 30, mittwochs und samstags ab 15 Uhr 30 und den übrigen Werktagen ab 18 Uhr 30 Ruhezeiten anordnen | OLG Köln NZM 1998, 122 |
| Lärm durch Touristen in die Nachbarwohnung | 20 % | BGH Urt. v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11 |
| Lärmprotokoll ist nicht verpflichtend, erleichtert aber die Beweisführung | Mieter muss nur umschreiben, um welche Art von Lärm es geht, zu welchen Tageszeiten, in welchen Zeiträumen und in welcher Frequenz die Beeinträchtigungen in Erscheinung treten | BGH Urt. v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11 |
| Einschätzung von Lärm | maßgebend ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen, nicht die subjektive Empfindlichkeit oder Überempfindlichkeit eines einzelnen Mieters | BGH WuM 1993, 127: Froschteichentscheidung;BGH ZMR 1993, 269: Zeltlagerentscheidung |
Nachbar
Zum Frieden halten gehören immer Zwei. Geht es ums Rauchen, kommt Mietern ein Bewusstseinswandel zugute, da die Beeinträchtigung durch Passivrauchen zunehmend Anerkennung findet und Raucher Rauchen als Ausdruck ihres Persönlichkeitsrechts nur insoweit ausüben dürfen, als sie das Persönlichkeitsrecht anderer, insbesondere deren Bedürfnis, von Nikotingeruch oder nikotinhaltiger Luft nicht beeinträchtigt zu werden, anerkennen müssen.
| Zigarettenqualm aus darunter gelegenen Räumen durch nicht abgedichtete Ritzen, Baufehler | 20 %,10 % | LG Stuttgart WuM 1998, 724LG Berlin, 65 S 124/08: 10 % |
| Nachbar rauchte auf dem Balkon | 0 %, Nachbar rauche im Freien | AG Bonn 6 C 510/98 |
| Zigarettenrauch im Treppenhaus, unangenehme Gerüche | 0 %,Kein Rauchverbot möglich | AG Reichenbach WuM 1994, 322;BayOblG WuM 1999, 536 |
| Unangenehme Gerüche durch gekipptes Fenster oder vom Nachbarbalkon | 0 % | AG Bonn WuM 1999, 452;AG Wennigsen WuM 2001, 487, |
| Nikotingerüche aus einer Entlüftungsanlage | 5 % im Winter/10 % im Sommer | AG Berlin-Charlottenburg NZM 1999, 71 |
| Essens- und Zigarettengerüche aus der Nachbarwohnung | 20 % | LG Stuttgart WuM 1998, 724 |
Minderungsquote
Es nutzt wenig, eine Quote aus einer scheinbar vergleichbaren Gerichtsentscheidung zu übernehmen. Vielmehr ist zu klären, wie die Minderung im eigenen Fall zu erfassen und wie vorzugehen ist. Gerichtsentscheidungen sind immer nur Orientierungshilfen.
| Bestimmung der Minderungsquote Hamburger Mietminderungstabelle | Verhältnis Wohnwert der Räume, abhängig von der Größe und der normalen Nutzung, zum Mietzins: inwieweit wird Wohnwert der einzelnen Räume durch den Mangel gemindert und wie hoch ist dadurch der Minderwert der gesamten Wohnung | Landgericht Hamburg WuM 1983, 290 |
| Bestimmung der Minderungsquote | Ist nur ein Raum betroffen, ist dessen Größe ins Verhältnis zur Gesamtwohnfläche der Wohnung zu setzen und Intensität der Beeinträchtigung zu qualifizieren | Landgericht Berlin GE 1994, 1381 |
| Bestimmung der Minderungsquote | Höhe der Minderung ist durch Schätzung ermitteln;Minderung auf ihre Plausibilität kontrollieren, Äquivalenzverhältnis zwischen Mietgebrauch und Miete wahren | BGH NJW-MietR 1997, 202BGH ZMR 2004, 495BGH ZMR 2005, 526 |
| Minderung berechnet sich nach der Bruttomiete | Bruttomiete ist die Nettomiete = Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten | BGH WuM 2005, 573 |
| Mängelanzeigepflicht des Mieters | Ohne Mängelanzeige keine Minderung, Abhilferecht des Vermieters | BGH WuM 2010, 679 |
| Angemessene Fristsetzung ggü. Vermieter zur Beseitigung des Mangels (Abhilfeverlangen) | Frist beginnt mit dem Datum der Mängelanzeige;Fristsetzung entbehrlich, wenn Reparatur aussichtslosoder Vermieter die Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert | LG Berlin ZMR 2003, 189KG Berlin NZM 2002, 69LG Duisburg NZM 2002, 214 |
| Selbstabhilferecht des Mieters | sofortige Abhilfe muss geboten sein, Vermeidung bestandgefährdender Schäden der Mietsache (Wasserrohrbruch) | BGH NJW 2008, 1216 |
Mülltonne
| Standort der Mülltonne von 85 Meter auf 165 Metern Entfernung verlegt | 2,5 % | AG Köpenick Urt.v. 28.11.2012, Az. 6 C 258/12 |
| Ständig überfüllte Mülltonnen | 5 % | AG Potsdam WuM 1996, 760 |
| Stilllegung eines Müllschluckers | Kein Mangel, da mietvertraglich kein Anspruch auf Erhalt des Status quo | AG Hamburg WuM 1985, 260 |
| Fehlende Mülltonne, große Probleme bei Müllentsorgung | 10 % | AG Lichtenfels Urt.v. 21.09.2000, Az. 1 C 191/00 |
Parkplatz: siehe Garage
Prostitution
| Bordellbetrieb (Massagestudio) im Wohnhaus | Konkrete Beeinträchtigungen des Mieter erforderlich, abstrakte Gefahr genüge dafür nicht, kein Anspruch auf bestimmtes Mietermilieu | BGH (Urt.v.26.9.2012, XII ZR 122/11 |
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| Prostitution in der Nachbarwohnung, wohnliches Umfeld von außerhalb als negativ eingeschätzt | 10 % | Landgericht Berlin GE 2008, 671;OLG Stuttgart GE 2007, 220 |
| Zwei Prostituierte in der Nachbarwohnung | 22 % | AG Regensburg, Urteile v. 20.06.1990, 3 C 1121/90 und 3 C 1146/90 |
| Beeinträchtigungen und Belästigungen durch Prostitution im gleichen Haus | 25 % | AG Münster 50 C 62/87 |
| Prostitution im Haus | 20 % | AG Wiesbaden WuM 2003, 315 |
| Bordelltypische Störungen durch einen im Erdgeschoss gelegenen Swingerclub | 20 %, bei 24-Stundenbetrieb weitere 5 % | LG Berlin NZM 2000, 377 |
| Prostitution in EG-Wohnung in Berlin | 10 % | LG Berlin NJW-RR 1996, 265 |
| Lärm durch Besucher des im Erdgeschoss gelegenen Swingerclubs | 15 % Minderung im Sommer, 10 % im Winter | AG Berlin-Charlottenburg NZM 1999, 71 |
Putzschäden
Putzschäden oder Risse im Außenbereich dürften eher weniger beeinträchtigend sein als innerhalb der Wohnung. Problematisch ist, wenn die Zugspannung im Putz so erheblich ist, dass die Tapeten immer wieder neu aufreißen oder sich verziehen und der Mieter immer wieder neu tapezieren muss.
| Durchgehender Riss im Außenmauerbereich | 15 % | AG Bergheim WuM 2000, 435 |
| Risse/Durchlaufschäden an Decke und Setzrisse | 25 % | AG Aachen WuM 1974, 46 |
| Defekter Putz, Risse an der Decke | 5 % | LG Berlin, Urt.v. 13.10.1980, 61 S 171/80 |
| Putzrisse (+ Beschädigung des Schließmechanimus eines Oberlichts): | 3 % | OLG Brandenburg WuM 2007, 16 |
| Haarrisse in Fliesen | 5 % | OLG Köln ZMR 1998, 765 |
| Risse, abgeplatzter Putz an Wänden und Decken eines Ladenlokals in gehobener Einkaufslage | 20 % | LG Düsseldorf WuM 1998, 20 |
Schadstoffbelastung
Asbestbelastungen in Wohnräumen gelten grundsätzlich als Fehler der Mietsache und berechtigen zur Mietminderung (OLG Hamm NZM 2003, 395). Bei Asbest gibt es keine Grenz- oder Konzentrationswerte. Jede einzelne Asbestfaser ist bereits ein Risiko.
| Gesundheitsgefahr durch Nachtspeicheröfen (Asbest) | 50 %, In der Regel genügt es, wenn Mieter Risiko durch den baulichen Zustand des Ofens, sein Alter und die Intensität seiner Nutzung dokumentiert | LG Hannover WuM 1997, 434; LG Dortmund WuM 1996,141 |
| Konzentration an PER von weniger als 0,1 mg/m³ | kein Mangel | LG Hamburg WuM 1989, 368 |
| PER 0,12 bis 0,24 mg | 25 % | LG Hannover WuM 1990, 337 |
| Überschreitung des Vorsorge- und ein Eingreifwertes bei PER | 10 bis 15 % | LG Hamburg (VuR 1992,115 |
| Elektrosmog | Kein Mangel bei Einhaltung der Grenzwerte nach ElektrosmogVO (Grenzwerte für Hochfrequenz- und Niederfrequenzanlagen),Mieter ohne Unterlassungsanspruch;individuelle körperliche Konstitution des Mieters irrelevant | BGH WuM 2004, 217;LG Hamburg WuM 2007, 692BGH WuM 2006, 304für Herzschrittmacher: BGH ZMR 2006, 671; |
| Mobilfunksender mit 6 Antennen direkt über den Wohnungen | 10 %20 % | AG München WuM 1999, 111;AG Hamburg WuM 2007, 621 |
| Fogging | Mieter hat Minderungs- und Beseitigungsanspruch | BGH WuM 2008, 476 |
| Schwarze Verfärbungen in Wohn- und Schlafzimmer, Flur und Küche | 16,7 % | AG Hamburg GE 2002, 55 |
| Erhebliche schwarze Verfärbungen an Wänden, Decken und Einrichtungsgegenständen | 14 % und fristloses Kündigungsrecht | LG Ellwangen WuM 2001, 544 |
| Schwarzfärbung in einigen Räumen | 20 % | LG Berlin GE 2003, 1019 |
| Rußartige, schwarzfarbene Staubablagerungen | 40 % Mitverschulden des Mieters | AG Hamburg-Wandsbeck NZM 2000, 906 |
| PAK-belastete WohnungErnsthafte Befürchtung einer Gesundheitsgefährdung genügt | 15 % Grenzwerte für PAK in der Regel bei 0,0001 mg/l = 0,1 ug/l | LG Berlin GE 2003, 884;AG Frankfurt NJW-RR 2001, 9; OLG Hamm RE WuM 1987, 248 |
| Formaldehyd-Grenzwert von 0,1ppm wird in der Wohnraumluft überschritten | 56 % | AG Köln WuM 1987, 120 |
| PCP und Lindanhaltige Holzschutzmittel + akute Gesundheitsgefahr | 30 % | AG Rheinbach VuR 1990, 212 |
| Blutuntersuchung des Mieters erweist Belastung mit Xyladecor | 100 % | AG Mainz DWW 1996, 217 |
| Holzschutzmittel in der Holzdecke | 100 % | AG Stade WuM 2000, 417 |
| Bleibelastung im Wasserrohr, Wasser erst nach 30 bis 60 Sekunden Ablaufenlassen sauber | 5 %Grenzwert bei 10 Mikrogramm (=0,01 mg) pro Liter Wasser,Bleiwerte nur unwesentlich über dem Normbereich: Wasser vor der Nutzung ablaufen zu lassen | AG Hamburg WuM 1993, 736LG Hamburg WuM 1991, 161;LG Berlin GE 1996, 929 |
| Formaldehyd, Rechtsprechung uneinheitlich | Bundesgesundheitsamt: Grenzwert von 0,12 Milligramm pro Kubikmeter Raumluft (= 0,1 ppm)0,12 mg (= 0,025 ppm)0,025 mg (=0,05 ppm)0,05 ppm (WHO-Grenzwert)56 %, 0,23 mg/m³ bei Spanplatten,50 %:0,13 – 0,21 ppm25 %: 0,11 und 0,10 ppm | OLG Düsseldorf DWW 1992, 140;LG Ansbach VuR 1990, 35;OLG Nürnberg DWW 1992, 143; LG Hanau VuR 1991, 127;AG Köln WuM 1987, 120AG Mettmann VuR 1990, 208 AG Säckingen WuM 1996, 140 |
| HolzschutzmittelLindan | Mietminderung,wenn 0,08 bis 0,10 Mikrogramm pro Liter Raumluft,0,0035 bis 0,0051 Mikrogramm/m³,mehr als 1 Mikrogramm | OLG Nürnberg DWW 1992, 143; LG Lübeck NZM 1998, 130;AG Rheinbach VuR 1990, 212;LG Kiel (WuM 1997, 674 |
| Holzschutzmittel PCP | Mietminderung, wenn0,2 bis 1,0 mg/m³ Raumluft;100 %, fristlose Kündigung;30 %: 2,4 bis 7,2 mg/m³;0%: 0,04 mg/m³20 %, Grenzwert belanglos | AG Euskirchen VuR 1988, 341AG Stade WuM 2000, 417AG Rheinbach VuR 1990, 212LG Mönchengladbach VuR 1988, 341AG Bielefeld VuR 1991, 123 |
| Michbelastungen von PCP, Lindan oder Dichlorfluanid | 100 %, völlige Gebrauchsuntauglichkeit der Wohnung | AG Mainz DWW 1996, 216 |
Schimmel, Feuchtigkeit
Bei Schimmel kommt es darauf an, wer den Mangel verursacht hat. Der Mieter ist für fehlerhaftes Heizen und Lüften verantwortlich, der Vermieter für die Bausubstanz. Ursache von Schimmel ist Feuchtigkeit.
| Feuchtigkeitserscheinungen in Wohnungen;Mieter heizt oder lüftet falsch oder unzureichend | beurteilt die Rechtsprechung grundsätzlich immer als SachmangelMietkürzung ausgeschlossen, da und soweit der Mieter die Situation selbst verschuldet hat | OLG Celle RE WuM 1985, 9LG Berlin GE 2009, 1125 |
| Kellerräume müssen grundsätzlich trocken sein, | feuchte Wände und Schimmelflecken sind immer Mangel | OLG Düsseldorf WuM 2005, 209 |
| Feuchter Keller in älterenMietshäusern | Mieter muss bei Einzug damit rechnen, dass der Keller über eine schlechte Bodendämmung oder eine schlechte Feuchtigkeitssperre verfüge und die uneingeschränkte Lagerung von Hausrat nichtmöglich sei | AG München, Urteil vom 11.06.2010, Az. 461 C 19454/09 |
| Feuchter Keller | 5 % | AG Düren WuM 1983, 30 |
| Fensterloses Badezimmer ist mit einer funktionierenden Zwangsentlüftung auszurüsten | Fehlt Entlüftung, kann der Mieter mindern | LG Bochum WuM 1992, 431 |
| Schimmelpilzbefall, Risse in der Wand infolge Feuchtigkeit | 30 % | LG Hamburg ZMR 2004, 41 |
| Schimmelbildung und muffiger Geruch in Bad, Küche und Schlafzimmer | 10 % | LG Hannover WuM 1982, 183 |
| Schimmelbildung in Bad und Aufenthaltsraum | 25 % | AG Lüdenscheid WuM 2007, 16 |
| Erheblicher Schimmelpilzbefall in Wohn-, Schlafzimmer und Bad | 20 % | LG Osnabrück WuM 1989, 370 |
| Ständige Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer, modrig, Schimmelpilzbefall | 80 % | LG Berlin GE 1991, 625 |
| Schimmel in Wohn- und Schlafzimmer, z.T. durch Möbel an der Wand | 20 % | AG Osnabrück NZM 2006, 224 |
| Starker Schimmelpilz in Bad und Schlafzimmer, Schlafzimmerfenster undicht, elektrisches Garagentor defekt | 30 % | AG Siegburg ZMR 2005, 543 |
| Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche | 10 % | LG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.1998 – 8 O 208/98 |
| Deutlich sichtbarer Schimmel in Küche und WC, mögliche Gesundheitsgefährdung | 25 % | AG Marbach WuM 2007, 385 |
Tauben
Tauben stehen unter Naturschutz, mindern aber die Wohnqualität.
| Störende Wildtauben | 0 % | LG Kleve WuM 1986, 333 |
| Im und am Haus nistende Tauben | 10 % | LG Berlin MM 1995, 354 |
| Verunreinigung des Balkons durch Taubenkot | 5 % | AG Hamburg WuM 1988, 121 |
| Taubenschlag mit mehreren hundert Tauben auf dem Nachbargrundstück | 25 % | AG Dortmund WuM 1980, 6 |
| Vor Wohn- und Schlafzimmer nistende Tauben, Lärm, Gesundheitsgefahr | 30 % | AG Pforzheim WuM 2000, 302 |
| Über Jahre andauernde erhebliche Taubenplage sowie Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters infolge Taubenallergie | 35 % | LG Freiburg WuM 1998, 212 |
| Unbenutzbarkeit des Dachspeichers infolge Taubenkot | 10 % | AG Köln ZMR 1995 Sonderdruck II |
| Tauben in der Münchner Maxvorstadt | 0 %, großstadttypisches Phänomen, allgemeines Lebensrisiko | AG München Urt.v. 11.6.2010, Az. 461 C 19454/09 |
Treppenhaus
Auch das Treppenhaus ist Teil der Wohnqualität, die der Mieter mit der Miete bezahlt. Der Vermieter haftet für das Fehlverhalten von Mietmietern.
| Mieter darf er ein Treppenhaus „mittlerer Art und Güte“ erwarten | 5 % bei Dreck und Unrat | AG Hamburg- Altona WuM 1996, 535 |
| Treppenhaus und Hauszugänge völlig verwahrlost und verdreckt, Müll anderer Mieter, fehlende Reinigung, Hundeexkremente | 20 %Mietminderung beurteilt sich danach, in welchem Zustand das Treppenhaus sich bei Abschluss des Mietvertrages befand | AG Dortmund WuM 1998, 570; KG Berlin RE WuM 1984, 42 |
| Treppenhaus als Baustelle mit Ablagerungen genutzt, Lärm, Schmutz, negativer Wohnwert | ci. 30 % | LG Osnabrück WuM 19986, 93 |
| Treppenhaus nach einem Brand verrußt | 3,5 % | AG Hamburg WuM 2002, 265 |
| Im Treppenhaus löst sich Putz und blättert Farbe ab | 5 % | AG Köln WuM 1990, 17 |
| Treppenhaus infolge nicht abgeschlossener elektrischer Arbeiten in einem optisch schlechtem Zustand | 10 % | AG Köln Wum 1997, 470 |
| Bauarbeiten im Haus mit erheblichen Lärmbeeinträchtigungen | 30 % | AG Hamburg WuM 9/91 VII |
Toilette
| Einzige Toilette der Wohnung nicht benutzbar | 80 % | LG Berlin MM 1988, 213 |
| 80-jährige Mieterin kann verstopfte Toilette nicht benutzen, Abwasserüberschwemmung | 50 %, Schmerzensgeld von 250 € | AG Hannover, Urt. v. 10.10.2008, 559 C 3475/08 |
| Toilette und Küche nicht benutzbar | 50 % | LG Berlin MM 1983,14 |
| Zweite Toilette, die zu einer Wohnung gehört, vom Vermieter abgeschlossen | 7 % | AG Nidda WuM 1980, 163 |
| Toilettenspülung infolge eines unzureichenden Wasserdrucks nicht oder kaum benutzbar | 15 % | AG Münster WuM 1993, 124 |
| Fäkaliengrube unbenutzbar,bei Aufstellung einer Miettoilette | 100 %75 % | LG Postdam WuM 1997, 677 |
| Abwasserstau, wenn aus Toilette und Badewanne übel riechendes Wasser austritt | 38 % | AG Groß-Gerau WuM 1980, 128 |
Unbenutzbarkeit der Wohnung
Ist die Wohnung unbenutzbar, ist Vermieter nicht verpflichtet, eine Ersatzwohnung zu stellen (LG Düsseldorf DWW 1996 282). Mieter kann bis zu 100 % mindern (LG Wiesbaden MM 1988, 151; AG Köln ZMR 1980, 87).
| Erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen | 100 % | AG Charlottenburg GE 2007, 1387 |
| Ständige Durchfeuchtung der Außenwände im Zusammenwirken mit weiteren erheblichen Mängeln des Hauses und des Wohnumfeldes | 100 % | AG Potsdam WuM 1995, 543 |
| Austausch der Wohnungstür, Vermieter versäumte, dem Mieter neuen Haustürschlüssel zu überreichen | 100 % | OLG Düsseldorf ZMR 2005, 710 |
| Heizungsausfall von September bis Februar | 100 % | LG Berlin GE 1993, 263 |
| Vollständige Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche | 100 % | AG Neukölln MM 1985, 151 |
Ungeziefer
Ungeziefer ist Teil des täglichen Lebensrisikos und findet sich in jeder Wohnung. Aber es gibt Grenzen.
| Balkon wegen Ratten nur eingeschränkt nutzbar | 5 % | AG Köln ZMR 2004, 594 |
| Mäuseplage und Kakerlaken über Monate hinweg in Wohnung | 10 % | AG Rendsburg WuM 1989, 284): |
| Erheblicher Mäusebefall in einer Stadtwohnung; 10 Mäuse im Wohnzimmer | 100 % | AG Brandenburg WuM 2001, 605 |
| Ratten im Hof des Mietshauses | 10 %, Beeinträchtigung Wohnqualität und Wohngefühl | AG Aachen WuM 2000, 379 |
| Ratten über Terrasse in Wohnung, Beeinträchtigung durch Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen | 80 % | AG Dülmen Urteil vom 15.11.2012, Az. 3 C 128/12 |
| Ratten im Keller, Zerstörung von Hausrat durch Ratten | Keine Minderung, Rattenbefall im Keller gehöre zu den „örtlichen Gegebenheiten“ | AG Berlin-Charlottenburg Urt.v. 08.10.2008, Az. 205 C 103/08 |
| Silberfischbefall (20 – 25 Tierchen) in der Wohnung | 20 % | AG Lahnstein WuM 1988, 55 |
| Silberfische in der Wohnung: | 15 % | AG Berlin- Tiergarten MM 1990, 233 |
| Zeitweises und nur vereinzeltes Auftreten von Silberfischen | Keine Minderung | LG Lüneburg WuM 1998, 570 |
| Loggia mit Taubendreck verunreinigt | 5 % | AG München 412 C 32850/08 |
| Mieter muss beim Zugang ins Haus in der Exkremente der Tauben treten, vor Wohnschlafzimmerfenster haufenweise Taubendreck | 10 % | AG München 5 C 857/0 |
| Nistplatz vor der Wohnung auf den Fenstersimsen von Wohn- und Schlafzimmer | 30 % | AG Pforzheim WuM 2000, 302 |
| Taubenschlag, 100 Tiere neben der Wohnung, Lärmbelästigung | Mietminderung nur, wenn Beeinträchtigungen erheblich und unzumutbar | AG Jülich 11 C 19/06;AG Dortmund WuM 1980, 6 |
| Im und am Haus nistende Tauben | 10 % | LG Berlin MM 1995, 354 |
| Schwerwiegende, jahrelang dauernde Taubenplage, Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters infolge einer Taubenallergie | 35 % | LG Freiburg WuM 1998, 212 |
| Verunreinigung des Balkons durch Taubenkot | 5 % | AG Hamburg WuM 1988, 121 |
| Gehäuftes Auftreten von Kugelkäfern zusammen mit Schimmelpilzstreifen im Kinderzimmer | 50 % | AG Trier WuM 2008, 665 |
| Kakerlaken und Mäuse in der Wohnung | 10 % | AG Bonn WuM 1986, 113 |
| Katzenflohbefall trotz Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen über 2 Monate, 80 Flohbisse | 100 % | AG Bremen ZMR 1998, 234 |
| Spinnen in der Parterrewohnung | 0 %, gehören zu den natürlichen Gegebenheiten einer Wohnung im Erdgeschoss | AG Köln WuM 1993, 670 |
| Verstärkt auftretender Khaprakäfer, ergebnisloser Beseitigungsversuch mit Schädlingsbekämpfungsmitteln, Verursachung von Kopfschmerz, Unwohlsein, Hustenreiz | 100 % | AG Aachen WuM 1999, 457 |
| Mottenbefall in der Wanddämmung im Bodenbereich ohne erkennbare Ursache, 5 – 10 tote Motten in jedem Raum bei der wöchentlichen Reinigung, Notwendigkeit der Beauftragung eines Schädlingsbekämpfungsbetriebs | 25 % | AG Bremen, Urt. v. 5.12.2001, Az. 25 C 0118/01 |
| 1- 2 Ameisen im Juni an jeweils 7 Tagen, im Juli an jeweils 3 Tagen bis zu 2 Ameisen | 0 %, „Späherameisen“ sind keine Ameisenplage, unerhebliches Lebensrisiko | AG Köln WuM 1999, 363 |
Warmwasserausfall
| Kein Warmwasser nach 22 bis 7 Uhr | 7,5 % | AG Köln WuM 1996, 701 |
| Ausfall des Warmwasserboilers im Badezimmer | 15 % | AG München NJW-RR 1991, 845 |
| Ausfall der Warmwasserversorgung, Wohnungstemperatur im Winter nur 15°C | 70 % | AG Görlitz WuM 1998,315 |
| Ausfall der Warmwasserversorgung (+ Vorenthaltung des Kellers): | 30 % | AG Darmstadt WuM 1983, 151 |
| Längerer Totalausfall der Heizung oder der Warmwasserversorgung | Mieter nach Fristsetzung bei unzumutbarer Situation auch fristlos kündigen | OLG Dresden WuM 2002, 541 |
Wasserschaden (siehe auch Feuchtigkeit, Schimmel)
| Keller steht unter Wasser | 5 % | AG Osnabrück ZMR 1987, 342 |
| Völlige Durchfeuchtung der Wohnung | 100 % | LG Berlin MM 1988, 148 |
| Schimmelbildung infolge eines Wasserschadens, Einsatz zweier Trocknungsgeräte über 1, 5 Monaten, Wohnen unangemessen beeinträchtigt | 80 % | LG Köln ZMR 2012, 625 |
| Einsatz von Trocknungsgeräten | 100 %, Wohnen unzumutbar | AG Schöneberg WuM 2008, 477 |
| Durchfeuchtungsschäden aufgrund undichtem Dach, Tauglichkeitsminderung der Wohnung | 2 % | LG Hannover, Urt.v. 15.04.1994, Az. 9 S 211/93 |
| Durch Dach in Wohnraum und Schlafzimmer eindringende Feuchtigkeit, Durchfeuchtung der ganzen Fensterfront und Teile der Decke | 25 % | Mietminderung VG Berlin GE 1984, 183 |
| Gelegentliches Eindringen von Wasser durch die Decke;Gelegentliches Eindringen von Wasser in Kinder- und Esszimmer | 5 %20 % | AG Nidda WuM 1982, 170;LG Essen WuM 1997, 552 |
| Tropfwasser durch die Zimmerdecke, Durchfeuchtung des Teppichbodens | 50 % | AG Leverkusen WuM 1980,163;AG Kiel: 30 % WuM 1980, 235 |
| Zwei abgetrocknete Wasserflecken, weniger als ½ m²: | 0 % | AG Dortmund DWW 1997, 107 |
| Sichtbare Wasserflecken in der Wohnung | 2 % | LG Hannover WuM 1994, 463 |
| Defekte Dachrinne, Ableitung des Wassers vor Eingangsbereich Büroräume | 10 % | BGH ZMR 2005, 524 |
| Wasserschaden im Sturzbereich | 10 % | OLG Düsseldorf DWW 2000, 125 |
| Eindringendes Regenwasser durch Dachhaut eines Flachdachs in die Decke | 20 % | OLG Düsseldorf DWW 2001, 270 |
| Mieträume aufgrund der örtlichen Gegebenheiten überschwemmungsgefährdet | Mangel der Mietsache | BGH Urt.v. 9.12.1970 – Az. VIII ZR 149/69; LG Köln Urt.v. 3.01.1996 – Az. 10 S 314/95 |
| Begründete Angst, vom Hochwasser überrascht zu werden | 5 % | LG Kassel Urt.v. 13.06.1996 – Az. 1 S 128/96 |
| Überschwemmung durch die Jahrhundertflut 2003, Wohnung unbewohnbar | 100 % | LG Leipzig NJW 2003, 2177;AG Grimma NJW 2003, 904 |
| Im Keller eines Gebäudes liegende Wohnung infolge Hochwasser unbewohnbar | 100 % | AG Friedberg Urt.v. 3.05.1995 – Az. C 1326/94-11 |
Wasserversorgung
| Rostiges Wasser, Eindruck, Wasser sei schmutzig und enthalte Krankheitserreger | 20 % | AG Görlitz WuM 1998, 180 |
| Eisengehalt über dem Grenzwert | 10 % | LG Braunschweig WuM 1990, 145 |
| Bräunliche Verfärbung des Trinkwassers | 10 % | AG Dortmund WuM 1990, 145 |
| Braunfärbung,erheblichem Eisengehalt | 15 % plus 50 €/Monat als Kostenersatz für Trink- und Kochwasser | AG Bad Segeberg WuM 1998, 280 |
Wohnfläche
| Wohnfläche ist geringer als im Mietvertrag ausgewiesen | Höhe der Mietminderung aus dem Umfang der Abweichung: fehlen 10 m², beträgt Minderungsquote 10 %. Mindestabweichung: 10 % und Zusicherung durch Vermieter | BGH WuM 2010, 240BGH WuM 2009, 733 |
Wohnungstür, Haustür
Eine unsichere Wohnungstür oder eine Haustür begründen Einbruchsgefahr und ein Unsicherheitsgefühl
| Prostituierte und Freier nutzen Hauseingang, Bordell im Mietshaus, Hauseingangstür für die Besucher nachts offen | 10 %Störung des sittlichen Empfindens | LG Berlin GE 2008, 671;OLG Stuttgart GE 2007, 220 |
| Defekte Haustür | 3 % | AG Berlin-Neukölln MM 1988, 151 |
| Wohnung nicht abschließbar, fehlende Trennwand zum Hausflur | 25 % | LG Düsseldorf WuM 1973, 187 |
| Vermieter händigt Schlüssel zur Wohnungseingangstür nicht aus | 100 % | OLG Düseldorf ZMR 2005, 710 |
| Nicht abschließbare Haustür | 5 % | AG Köln WM 1978, 126 |
| Undichte Haustür: Zugluft und Feuchtigkeit infolge undichter Haustür und Fenster | 10% | AG München Az. 25 C 9566/84 |
| Einfache Türbeschläge an Stelle von Sicherheitsbeschlägen | keine Mietminderung, da vertragsgemäß entsprechend Anmietung | LG Freiburg WM 1988, 263 |
| Forderung nach Einbau eines Spangenschlosses | Modernisierung, keine Instandhaltung: Kein Minderungsanspruch | AG Berlin-Mitte, Urt.v. 06.09.2012, 27 C 30/12 |
| Klemmendes Türschloss | keine Mietminderung, Eigenart des Türschlosses bekannt, kein Vortrag, wann und wie oft das Türschloss tatsächlich verklemmt war | LG Berlin, Urt.v. 15.03.2002, 63 S 54/00 |
| Hauseingangstür kann nur zugezogen werden, ist aber nicht abschließbar | 5 % | AG Köln Urteil vom 28.10.1976, 153 C 3204/76 |