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Mietminderung – Portal für Mieter und Vermieter

Im Leben verläuft selten etwas so, wie es sollte. Auch ein Mieter darf sich glücklich schätzen, wenn er es mit einem Vermieter zu tun hat, der sich um die Wohnung kümmert und den vertragsgemäßen Gebrauch gewährleistet und der Mieter keinen Anlass hat, sich über Mängel zu beschweren. Umgekehrt kann der Vermieter zufrieden sein, wenn er es mit einem Mieter zu tun hat, der sich nicht über jede Beeinträchtigung seines Mietgebrauchs kleinlich aufregt und zum Anlass nimmt, gleich die Miete mindern zu wollen.

Dieser Idealvorstellung steht die Tatsache gegenüber, dass ausweislich der Beratungspraxis der Mietervereine Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern wegen Wohnungsmängel zunehmen. Selbst wenn es nur um wenige Euro geht, werden Streitigkeiten oft vor den Gerichten ausgetragen. Die in Mietminderungstabellen gesammelten richterlichen Entscheidungen dokumentieren, dass aber nicht nur über Kleinigkeiten gestritten wird.

Viele Gerichtsverfahren zu Mietminderungen sind schlichtweg unnötig

Wenn man viele dieser Entscheidungen liest, kann man sich nicht des Eindrucks erwehren, dass sich manche gerichtliche Auseinandersetzung hätte vermeiden lassen, wenn die Parteien sich frühzeitig über die Voraussetzungen des Mietminderungsrechts informiert hätten.

Nur wer sich informiert, kann seine Ziele einschätzen und umsetzen

In diesem Sinne ist zu hoffen, dass der von Ihnen mit dieser Website aufgerufene Ratgeber zum Mietminderungsrecht eine Hilfestellung leistet, sich schnell und zuverlässig zu informieren, welche Rechte Ihnen als Mieter oder als Vermieter im Fall des Falles tatsächlich zustehen. Wichtig ist, gewisse Sachzusammenhänge zu sehen und zu verstehen und den eigenen Fall am besten anhand einer Checkliste zu prüfen und Querverweise einzubeziehen.

Die juristische Prüfung geht fast immer 2 Schritte vorwärts und einen Schritt wieder zurück. Von mehreren in Betracht kommenden Aspekten sind diejenigen auszuschließen, die nicht relevant sind und derjenige Aspekt, der relevant ist, ist Grundlage für den nächsten Schritt.

Nur derjenige, der seine Rechte kennt, weiß wie er sich strategisch richtig verhält, um bestehende Rechte durchzusetzen oder vermeintliche Rechte abzuwehren.

Miete mindern ist keine Kunst. Dennoch ist es unabdingbar, die gesetzlichen Vorgaben zu kennen und zu wissen, welche Mängel unter welchen Voraussetzungen zur Mietminderung berechtigen und welche Mängel unter welchen Voraussetzungen vom Mieter zu akzeptieren sind.

Grundlage sind Gesetz und Rechtsprechung

Viele Vorgaben finden sich im Gesetz (§§ 536 ff BGB), vieles wurde von der Rechtsprechung in einer Unzahl von Einzelfallentscheidungen herausgearbeitet und, soweit es sich um höchstrichterliche Entscheidungen handelt, zur Maßgabe künftiger Fälle gemacht. Entscheidungen der Amtsgerichte sind für andere Amtsgerichte nicht bindend, allenfalls informativ.

Jeder Amtsrichter entscheidet nach eigenem richterlichem Ermessen.

Unerhebliche Mängel sind Lebensrisiko

Funktioniert in der Wohnung etwas nicht, ist der erste Ärger oft groß. Jeder Mieter muss wissen, dass er unerhebliche Mängel akzeptieren muss. Sie gehören einfach zu seinem allgemeinen Lebens- und Mieterrisiko (Beispiel: Heizung fällt trotz ordnungsgemäßer Wartung kurzzeitig aus). Oft sieht die Sache am nächsten Tag ganz anders aus.

Mängel, die vorübergehender Natur sind oder nur gelegentlich auftreten, sind regelmäßig unerheblich.

Orts- und sozialübliche Gegebenheiten sind keine Mietminderungsgründe

Auch Beeinträchtigungen, die ortsüblich (Verkehrslärm) oder sozial üblich sind (Lärm spielender Kinder, Nachbar ist Raucher), muss der Mieter akzeptieren. Gerade im Mietrecht gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme unter Nachbarn. Dieses Gebot ist Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts eines jeden Menschen, dass seine Grenze dort findet, wo das Persönlichkeitsrecht des Nachbarn beginnt. Jeder Mieter muss bedenken, dass er selbst Teil einer sozialen Gemeinschaft ist und sein eigenes Verhalten von einem Nachbarn ebenso beanstandungswürdig empfunden werden kann, wie er das Verhalten des Nachbarn beanstandet.

Vermieter kann Mieter Eigenverschulden vorwerfen

Auch selbst verschuldete Mängel gehen zu Lasten des Mieters (Beispiel: Schimmel in der Wohnung infolge unzureichenden Lüftens und Heizens). Der Mieter haftet für das Verhalten seiner Familienangehörigen und Besucher.

Am Anfang der Mietminderung steht immer das Studium des Mietvertrags

Um eine Mangelsituation zu beurteilen, muss jede Vertragspartei den Mietvertrag lesen. Regelmäßig ist dort der Sollzustand der Wohnung beschrieben. Nur wenn der Istzustand davon abweicht, kommt ein Mangel in Betracht. Erst wenn der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie er es nach dem Vertrag erwarten darf, kann er mindern.

Dabei spielt Zusicherungen des Vermieters im Mietvertrag eine große Rolle. Nicht jede Äußerung des Vermieters ist aber eine Zusicherung einer Eigenschaft. Wurde die Aussage, er werde die Fenster austauschen, Vertragsbestandteil, kann der Mieter darauf Mängel aufbauen.

Wichtig ist zu wissen, dass kein Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung immer auf dem neuesten Stand der Technik zuhalten.  Er schuldet nur einen Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen (z.B. ausreichende Stromversorgung, Schalldämmung nach den zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geltenden DIN-Normen).

Mietverträge enthalten auch immer wieder Klauseln, in denen das Recht der Mietminderung ausgeschlossen oder beschränkt werden soll. Viele dieser Klauseln sind unwirksam. Das Gesetz selbst erklärt derartige Bestimmungen für nichtig. Allenfalls kann der Mieter zu Kleinreparaturen verzichtet werden.

Was ein Mieterleben so alles mit sich bringt

Mietminderungsfälle sind so vielgestaltig wie das Leben selbst. Die Vielgestaltigkeit richterlicher Entscheidungen bestätigt dies.

In Betracht kommen Lärm im Haus, Lärmstörungen von außen, feuchte Wände und Schimmel, Probleme mit der Heizung und der Raumtemperatur, Probleme mit Umweltgiften, falsch bezeichnete Wohnflächen, Haltung von Haustieren, Verkehrslärm, Prostitution in der Nachbarwohnung, defekter Fahrstuhl, verstopfte Toilette, Bauarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen, Stromausfall, nicht nutzbare Garage und Balkon, Kakerlaken und Ratten und alles, was den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt.

Mieter ist zur Mängelanzeige verpflichtet

Sobald ein Mangel in Erscheinung tritt, sei er erheblich oder unerheblich, ist der Mieter nicht nur gut beraten, sondern auch gesetzlich verpflichtet, den Mangel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Die Mängelanzeige ist Voraussetzung für jedwede Mietminderung. Zwar kann der Mieter mit der Mängelanzeige zuwarten, kann dann aber frühestens die Miete mit der Mängelanzeige mindern. Mehr dazu hier: Ab wann darf man die Miete mindern?

Unter Umständen setzt er sich dem Risiko aus, dass sich der Mangel ausweitet und die Mietsache zunehmend verschlechtert und der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend macht. Sinn der Mängelanzeige ist nicht nur, dass der Mieter damit Mietminderungsansprüche vorbereitet, sondern der Vermieter auch Gelegenheit hat, sein Eigentum im vertragsgemäßen und werterhaltenden Zustand zu bewahren.

Diplomatie verhindert Entscheidungen mit zwei Verlierern

Ungeachtet dieser Vorgabe sind Mieter und Vermieter gut beraten, sich gegenseitig ernst zu nehmen und die jeweiligen Interessen in einen Kompromiss einfließen zu lassen. Wer unnachgiebig auf seinem Standpunkt besteht, provoziert die Gegenseite. Gegenseitiges Verständnis verhindert, dass unnötig Zeit, Nerven, Aufwand und letztlich Geld investiert werden. Nur eine schnelle Regelung ist eine gute Regelung.

  • Viele Gerichtsentscheidungen sind letztlich „Phyrrussiege“, aus denen beide Parteien letztlich als Verlierer hervorgehen. Im Vordergrund sollte immer ein gutes Miteinander stehen.
  • Wer,  – möglichst in Kenntnis seiner rechtlichen Position -, diplomatisch vorgeht, erreicht fast immer mehr, als wenn er sich bis auf des Messers Schneide streitet.

Mietminderungsrecht besteht automatisch

Der Mieter braucht einen Mietminderungsanspruch nicht beim Vermieter oder bei Gericht zu beantragen. Sobald der Mangel in Erscheinung tritt, entsteht sein Mietminderungsrecht. Das Recht entsteht kraft Gesetzes und lässt sich ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige in Geld umsetzen. Mehr hier: Muss man eine Mietminderung beantragen?

Miete mindern bedeutet Verantwortung

Will der Mieter mindern, obliegt es zunächst seiner persönlichen und subjektiven Einschätzung, wie er den Mangel bewertet. Er muss die Höhe der Mietminderung schätzen.

Nach dem Gesetz muss sie angemessen sein. Minderungen ins Blaue hinein, ohne konkrete Angabe der Gegebenheiten, laufen ins Leere. Der Mieter darf die Möglichkeit zur Mietminderung nicht missbrauchen, um finanzielle Schwierigkeiten zu überbrücken. Irgendwann holt ihn die Wirklichkeit wieder ein.

Die Schwierigkeit liegt darin, den richtigen Prozentsatz zu treffen. Das Gesetz gibt ansonsten keinerlei Vorgaben. Mieter und Vermieter können sich allenfalls über einschlägige  Gerichtsentscheidungen in vergleichbaren Fällen orientieren. Eine Übertragung auf den eigenen Fall setzt aber voraus, dass die  rechtlichen Gegebenheiten bekannt sind, unter denen eine Entscheidung zu Stande gekommen ist. Die pauschale Übertragung auf den einzelnen Fall ist ansonsten immer ein Risiko.

Risiko bei der Mietminderung: Wer muss was beweisen???

Steht eine Mietminderung zur Diskussion, streiten Mieter und Vermieter häufig über die Frage, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, und was die Ursachen sind. Kommt es zum Gerichtsverfahren, ist entscheidend, wer was beweisen muss. Insoweit ist es bereits wichtig, im Vorhinein zu wissen, wer die Beweislast trägt.

  1. So muss der Mieter beweisen, dass ein erheblicher Wohnungsmangel vorliegt und er selbst,  Familienangehörige oder Besucher den Mangel nicht verschuldet haben.
  2. Umgekehrt muss der Vermieter beweisen, dass der Mangel nicht bauseitig bedingt ist, der Mangel nur unerhebliche Auswirkungen auf den Mietgebrauch hat, der Mieter den Mangel von Anfang an kannte oder er den Mangel erfolgreich beseitigt hat.

Mehr zu den Risiken: Das sind sie – die Risiken und Gefahren bei einer Mietminderung.

Alternative Strategien zum Mietminderungsrecht

  • Mindert der Mieter die Miete, ist der Mangel noch nicht beseitigt. Regelmäßig ist sein Interesse auf die Mängelbeseitigung ausgerichtet. Will er seinen Beseitigungsanspruch durchsetzen, kann sich der Vermieter auf die Opfergrenze berufen, die ihm Instandsetzung unzumutbar macht.
  • Um den Vermieter ansonsten zur Beseitigung zu veranlassen, kann der Mieter nach Fristsetzung zur Selbstabhilfe greifen und den Mangel selbst beseitigen oder durch Handwerker beseitigen lassen und die Aufwendungen vom Vermieter erstattet verlangen. In Extremfällen kann dem Mieter ein fristloses Kündigungsrecht in Verbindung mit einem Schadensersatzanspruch (Kostenerstattung für Hotelaufenthalt) zustehen.
  • Auch ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die Miete, das sich auf den 3- bis 5-fachen Betrag der Minderungsquote begründet, kann den Vermieter veranlassen, den Mangel zu beseitigen. Verkauft der Vermieter das Objekt, endet das Zurückbehaltungsrecht und entsteht gegenüber dem neuen Eigentümer erneut.
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