Bauarbeiter machen Lärm und Dreck. Dies liegt in der Natur der Sache. Bauarbeiten sind immer wieder Anlass für Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Einerseits kommt der Mieter in den Genuss optisch verbesserter Wohnungen, andererseits zahlt er die Miete in einer Höhe, für die er für die Dauer der Bauarbeiten keine angemessene Gegenleistung seitens des Vermieters erhält. Demgemäß besteht grundsätzlich ein Mietminderungsrecht. Will ein Vermieter sein Objekt nicht verfallen lassen, muss er es früher oder später sanieren. Demgemäß bestimmt das Gesetz, das der Mieter Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen dulden muss. Da dem Vermieter damit zugleich das Recht eingeräumt wird, wegen des verbesserten Wohnwertes auch die Miete zu erhöhen, ist es gerecht, dem Mieter auf der anderen Seite für die Dauer der Bauarbeiten ein Recht zur Mietminderung zuzugestehen.

Mietrechtsreform erleichtert Vermietern die energetische Sanierung

Um den Vermieter zu motivieren, sein Gebäude energetisch zu sanieren, verpflichtet der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform zum 1.4.2013 den Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und für den Zeitraum von 3 Monaten auf sein Recht zur Mietminderung zu verzichten (neu § 536a I 1a BGB). Diese Regelung wird seitens der Mieterverbände als ungerecht geachtet, da der Mieter gezwungen werde, auch für diesen Zeitraum die volle Miete zu zahlen. Ausgleichend gesteht das Gesetz dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Zugleich motiviert das Gesetz neuerdings Vermieter und Mieter dazu, hinsichtlich anstehender Modernisierungsmaßnahmen wegen der damit verbundenen Gebrauchsbeeinträchtigung eine einvernehmliche Regelung zu verabreden (neu: § 555 f BGB).

Nicht alle Bauarbeiten sind Modernisierungsmaßnahmen

In diesem Zusammenhang kommt es auf den Begriff der Modernisierung an. Der Begriff ist gegenüber bloßen Verschönerungsmaßnahmen, Luxusmaßnahmen und modernisierenden Instandsetzungsarbeiten abzugrenzen. Handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen, braucht der Mieter diese Arbeiten nicht zu dulden und kann mindern. Das Gesetz legt dem Vermieter vor Durchführung der Arbeiten bestimmte Informationspflichten auf.

Welche Baumaßnahmen finden statt?

Der Mieter kann durch die Bauarbeiten in unterschiedlicher Art und Weise beeinträchtigt sein. In der Sache ist im nächsten Schritt zu unterscheiden, ob die Modernisierungsmaßnahme das Haus oder die Wohnung des Mieters betreffen. Das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung fällt dann unterschiedlich aus. Der Rechtsprechung hat anhand einiger Beispiele aufgezeigt, unter welchen Voraussetzungen eine Mietminderung in welchen Fällen in Betracht kommt. Verdunkelt ein Baugerüst Balkon oder Terrasse des Mieters, ist der Wohnwert in der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Verdeckt das Gerüst das Toilettenfenster, ist die Situation eine andere, als wenn die Aufenthaltsräume verdunkelt sind und Bauarbeiter Einblick in die Wohnung nehmen und den Aufenthalt auf dem Balkon unzumutbar machen. Wird das Bad des Mieters saniert, sind die Auswirkungen eine andere, als wenn der Vermieter lediglich die Wohnungstür ersetzt. Wird das Dachgeschoss über die Wohnung des Mieters ausgebaut, ist der darunter wohnenden Mieter stärker beeinträchtigt, als wenn der Vermieter den Keller saniert. Auch eine Baustelle oder die Lagerung von Baumaterialien im Garten kann den Mieter beeinträchtigen. Dabei kommt es darauf an, inwieweit der Mieter den Garten nutzen darf (Spielplatz, Garten, Sommerlaube) und wie er konkret (Sommer/Winter) beeinträchtigt ist. Finden die Bauarbeiten im Nachbarhaus statt, auf die der Vermieter selbst überhaupt keinen Einfluss hat, kann der Mieter dennoch die Miete mindern. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Auch hier zahlt der Mieter Miete, für die er keine angemessene Gegenleistung erhält.

Minderung nur bei Nachweis der Beeinträchtigung

Finden Bauarbeiten statt, ist die Beeinträchtigung meist offensichtlich. Dennoch ist der Mieter in der Beweispflicht. Um die Situation nachzuweisen, sollte der Mieter ein „Bautagebuch“ anlegen, in dem er die Beeinträchtigungen nach Art, Dauer und Intensität protokolliert. Wenn sich mehrere Mieter gemeinschaftlich beschweren, dürfte der Erfolg zudem höher sein, als wenn sich ein einzelner Mieter beeinträchtigt fühlt.

Minderungsquoten sind individuell

Sind die Beanstandungen des Mieters berechtigt, kann er die Miete angemessen mindern. Was angemessen ist, bestimmt sich nach den Umständen im Einzelfall. Gesetzliche oder pauschale Vorgaben gibt es nicht. Demgemäß gibt es eine Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen. Sie dürfen aber nicht pauschal auf den eigenen Fall übertragen werden, geben aber zumindest eine Orientierungshilfe. Klar ist, dass der Vermieter in Bezug auf den Mieter auch für das Verhalten der von ihm beauftragten Handwerker in der Verantwortung steht. Er kann sich nicht damit entschuldigen, dass er keinen Einfluss auf das Ausmaß der Beeinträchtigungen hat. Ordentlich arbeitende Handwerksfirmen sind dabei gute Partner.

Kommunikation vermeidet Stress

Gerade bei Bauarbeiten sind Vermieter immer gut beraten, frühzeitig die Mieter zu informieren und das Ausmaß der bevorstehenden Baumaßnahmen zu erklären. Wer kommuniziert, trifft eher auf Verständnis, als wenn der Mieter vor vollendete Tatsachen gestellt wird. Umgekehrt sollte ein Mieter Verständnis aufbringen, wenn der Vermieter nicht zuletzt auch in seinem Interesse das Gebäude auffrischt und Wohnwert und Wohnqualität des Mieters erhöht. Da der Vermieter bei energetischer Modernisierung den Mieter für 3 Monate in die Schranken weisen kann, ist er gut beraten, Bauarbeiten gut im Voraus zu planen und möglichst in diesem Zeitraum auch abzuschließen.Mietminderung bei Bauarbeiten bzw. Baumaßnahmen