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Mietminderung bei Prostitution

Für die oder den Prostituierten ist es Lebensunterhalt, für viele Mieter ist Prostitution im Haus oder auf der Straße ein echtes Ärgernis. Ein Minderungsrecht besteht nicht ohne Weiteres. Auch hier gilt, wie immer bei einer Mietminderung: Es kommt auf die Umstände an.

Die Umstände können darin bestehen, dass sich ein Mieter belästigt fühlt, weil an seiner Wohnungstür geklingelt wird, und das vielleicht sogar nachts, die Prostituierten sich im provokanten Outfit im Haus oder auf der Straße präsentieren, Zuhälter ein- und ausgehen und Jugendliche in einem problematischen Milieu aufwachsen müssen. Oft begleiten verbale oder gar tätliche Auseinandersetzungen das Geschehen. Vermieter riskieren die Wertminderung Ihrer Immobilie, Mieter riskieren, von Verwandten und Bekannten aufgrund ihres wohnlichen Umfeldes geringgeschätzt zu werden.

Mietminderung: Bei der Prostitution kommt es auf das Wie und Wo an

Grundlage der Beurteilung sind die örtlichen Gegebenheiten. Prostitution in einem Gewerbegebiet oder in einer gewerblich genutzten Immobilie ist sicherlich anders zu beurteilen als Prostitution in einem Wohnhaus. Auch kommt es darauf an, ob die Prostitution direkt im Haus eines Mieters oder auf der Straße ausgeübt wird. Ebenso dürfte das soziale Umfeld insgesamt maßgeblich sein.

Prostitution hat eine öffentlich-rechtliche Seite

Prostitution in einer Wohnung führt zu deren Zweckentfremdung. Die meisten Landesregierungen haben in Zweckentfremdungsverordnungen bestimmt, dass eine Zweckentfremdung von Wohnraum der behördlichen Genehmigung bedarf. Um die Gegebenheiten festzustellen, darf die zuständige Behörde die Räume betreten und besichtigen und das Geschehen verbieten (OVG Hamburg WuM 1997, 204). Die Prostitution in einer Wohnung stellt eine unerlaubte gewerbliche Nutzung der Wohnung dar (VG Bremen Urt.v.30.6.2010, 1 V 410/10).

Außerdem können Sperrbezirksverordnungen eine Rolle spielen, die in bestimmten Gebieten zum Schutz öffentlicher Belange Prostitution verbieten. Doch allein diese öffentlich-rechtliche Bewertung begründet allein noch kein Minderungsrecht eines Mieters.

Konkrete Beeinträchtigungen müssen für eine Mietminderung nachweisbar sein

Nach einer Entscheidung des BGH (Urt.v.26.9.2012, XII ZR 122/11) begründet ein Bordellbetrieb (Massagestudio) in einem gewerblich genutzten Gebäude nicht ohne Weiteres ein Minderungsrecht. Um einen Mangel zu rechtfertigen, müssen konkrete Beeinträchtigungen auf die Mieter festzustellen sein. Soweit auf die bloße Vermietung der Räume an ein Bordell abgestellt wird, genüge dies nicht zur Annahme eines Mangels.

Kein Mieter habe Anspruch auf ein bestimmtes „Milieuniveau“ oder einen bestimmten Mietermix, es sei denn, er habe diesen Umstand vertraglich zur Grundlage gemacht. Schließlich sei es Sache der Vertragsparteien, den vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung zu definieren. Erst dann, wenn auf Seiten des Mieters eine konkrete und erhebliche Beeinträchtigung seines vertragsgemäßen Gebrauchs eintrete, komme ein Mangel in Betracht (BGH aaO, LG Berlin MM 1995, 354). Die abstrakte Gefahr genüge dafür nicht. Auch der Verweis auf die Missachtung der Sperrgebietsverordnung rechtfertige noch nicht die Begründung einer unmittelbaren Beeinträchtigung.

Mietminderung: Prostitution im Wohnhaus

Übt in einem reinen Wohnhaus eine Partei die Prostitution aus, kommt es auf die Auswirkungen auf die Mieter an. Die Grenzziehung ist schwierig. Gelegentliche Prostitution dürfte kaum wahrnehmbar sein. Ab einer gewissen Intensität des Angebots dürfte sich auch ein Mieter hinreichend belästigt fühlen, wenn er allein bereits weiß, dass nebenan ein unzüchtiges Gewerbe ausgeübt wird. Leben Kinder im Haus, dürfte das Integritätsinteresse der Mieter die Oberhand gewinnen.

Demgemäß kann ein Vermieter einem Mieter, der in seiner Wohnung die Prostitution ausübt oder diese ermöglicht, in der Regel fristlos wegen vertragswidrigen Gebrauchs kündigen (LG Lübeck NJW-RR 1993, 525). Mietverträge zum Betrieb eines Bordells sind wegen Sittenwidrigkeit nichtig, soweit eine überhöhte Miete vereinbart wird, die nur durch die wirtschaftliche Ausbeutung der Prostituierten erwirtschaftet werden kann (OLG Karlsruhe WuM 1990, 286). In einer Eigentumswohnanlage sind auch die Miteigentümer berechtigt, gegen die Ausübung der Prostitution vorzugehen (BayObLG Wum 1995, 676).

Besucherprotokoll führen

Da der Mieter für das Vorliegen eines Mangels und die Gebrauchsbeeinträchtigung seiner Wohnung beweispflichtig ist, sollte er ein Protokoll führen, in dem er genau dokumentiert, wann und wie lange sich ein Freier bei der Prostituierten aufgehalten hat. Soweit möglich, sollte er auch die dadurch bedingten Beeinträchtigungen konkret darstellen.

Strategie

Im Idealfall beanstanden mehrere oder möglichst alle Mieter des Wohnhauses die Gegebenheiten und/oder besprechen mit dem Vermieter, gegebenenfalls unter Einbeziehung der Ordnungsbehörden, die Situation.

Konkrete Fälle:

Wird in einem Wohnhaus ein Bordell betrieben und nutzen Prostituierte und Freier den Hauseingang, ist darin eine unzumutbare Beeinträchtigung der Mitmieter zu sehen. Diese rechtfertigt sich schon daraus, dass die Hauseingangstür für die Besucher nachts offen gehalten werden muss und sich sozial auffällige Personen im Haus aufhalten. Dadurch komme es zwangsläufig zu Begegnungen von Mietern mit Freiern, die als Störung des sittlichen Empfindens wahrgenommen werden.

Vor allem müssen Mieter damit rechnen, dass ihr wohnliches Umfeld von außerhalb als negativ eingeschätzt werde. Den Mieter wurde eine Mietminderung von 10 % zuerkannt (Landgericht Berlin GE 2008, 671; OLG Stuttgart GE 2007, 220).

Im Fall des Amtsgerichts Regensburg, (Urteile vom 20.06.1990, 3 C 1121/90 und 3 C 1146/90) ging es um 2 Prostituierte in der Nachbarwohnung, Mietminderung: 22 %.

Prostitution auf der Straße

Prostitution auf der Straße ist schwieriger zu beurteilen. In diesem Fall verstoßen die Prostituierten jedenfalls gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, auf deren Einhaltung das städtische Ordnungsamt zu achten hat.

Ansonsten ist davon auszugehen, dass ein Grundstücksnachbar keinen Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch geltend machen kann, soweit von außen keine Beeinträchtigungen wahrnehmbar sind und nur sein sittliches Empfinden durch das Bewusstsein beeinträchtigt wird, dass auf dem Nachbargrundstück Prostitution ausgeübt wird (BGH WuM 1986, 69).

Soweit die Prostitution bereits ausgeübt wurde, als der Mieter den Mietvertrag unterzeichnete und er die Verhältnisse kannte, dürfte ein Minderungsrecht regelmäßig ausgeschlossen sein.

Weitere Urteile zum Thema Prostitution:

AG Münster (50 C 62/87): Beeinträchtigungen und Belästigungen durch Prostitution im gleichen Haus: 25 % Mietminderung;

AG Wiesbaden (WuM 2003, 315): 20 % Mietminderung;

AG Köln (WuM 2003, 145): Prostitution im Mietshaus berechtigt Mieter zur fristlosen Kündigung;

LG Berlin (NZM 2000, 377): Bordelltypische Störungen durch einen im Erdgeschoss gelegenen Swingerclub: 20 % Mietminderung; Bei 24-Stundenbetrieb weitere 5 %.

LG Berlin: (NJW-RR 1996, 265): 10 % Minderung für EG-Wohnung in Berlin;

AG Berlin-Charlottenburg (NZM 1999, 71): Lärm durch Besucher des im Erdgeschoss gelegenen Swingerclubs, 15 % Minderung im Sommer, 10 % im Winter.

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