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Mietminderung wegen niedriger Temperaturen in der Wohnung

Die Wohnqualität einer Wohnung ist nur gewährleistet, wenn die Temperaturen in der Wohnung einen angenehmen Aufenthalt ermöglichen. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Beheizung der Wohnung verantwortlich. Wird die Wohnung nicht ausreichend geheizt oder funktionieren Heizung oder Öfen nicht richtig, liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Diese scheinbare Selbstverständlichkeit ist nicht immer gewährleistet. Insbesondere ist es auch so, dass der Mieter schließlich den Energieverbrauch für die Heizung bezahlen muss und dafür regelmäßig Vorauszahlungen auf die Nebenkostenabrechnung leistet. Allein schon aus diesem Grund darf er erwarten und verlangen, dass die Temperaturen in der Wohnung ordentlich sind.

Heizperiode und Mindesttemperaturen

Da eine Wohnung nicht über das gesamte Jahr hinweg geheizt werden braucht, wird in vielen Mietverträgen einer Heizperiode bestimmt. In dieser Heizperiode ist der Vermieter verpflichtet, zu heizen. Heizen bedeutet, dass der Vermieter die Heizungsanlage so einrichten muss, dass in der Wohnung des Mieters eine bestimmte Mindesttemperatur erreicht wird.

Mieter darf Behaglichkeitstemperaturen erwarten

Üblicherweise darf der Mieter in seiner Wohnung eine Behaglichkeitstemperatur zwischen 20° bis 22° Celsius erwarten. Diese Norm ist Grundlage jeder Rechtsprechung. Teils wird in Bezug auf bestimmte Räume die Temperatur variiert. Während im Wohnzimmer allgemein 21° gefordert werden, genügen im Schlafzimmer 18° oder in der Diele 15°.

Nachtabsenkung geht in Ordnung

Auch braucht der Vermieter nicht rund um die Uhr die Mindesttemperatur einzuhalten. Es genügt wenn er die Räume von 6 Uhr morgens bis ca. 23 Uhr abends heizt. Dann darf er auf Nachtabsenkung umstellen und die Temperaturen auf ca. 18° reduzieren. Viele Klauseln in Mietverträgen, die die Frage der Mindesttemperatur besonders regeln, sind oft unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Typische Mängel

In der Rechtsprechung finden sich Entscheidungen zu Raumtemperaturen im Bereich von 15°, 16°, 17°, 18° ebenso, als wenn die Heizung vollständig ausfällt.

Streitigkeiten ergeben sich oft, wenn die Temperaturen in den Sommermonaten soweit abfallen, dass der Aufenthalt in der Wohnung problematisch wird. Auch finden sich in der Rechtsprechung Kriterien, nach denen der Vermieter verpflichtet ist, in diesem Fall die Heizung hochzufahren.

Anlass für Streitigkeiten sind auch typische Heizungsmängel. Erweisen sich die Temperaturen in der Wohnung als zu hoch, kann der Mieter ebenso die Miete kürzen, als wenn Klopfgeräusche die Nachtruhe rauben, einzelne Heizkörper in den Räumlichkeiten ausfallen oder sich Heizkörper nicht regulieren lassen. Auch wenn es um Mietminderung bei defekter oder fehlender Heizung im Bad, Badezimmer oder in der Küche geht, ist die Rechtsprechung gefordert.

Vermieter ist nicht modernisierungspflichtig

Dabei ist der Vermieter nicht verpflichtet, seine Heizungsanlage auf den jeweils neuesten technischen Stand zu halten oder auf den preiswertesten Brennstoff (Öl oder Gas) umzustellen. Der Mieter kann einen Mangel allenfalls dann beanstanden, wenn die Heizungsanlage technisch überaltert ist und daher nur noch extrem unwirtschaftlich arbeitet. Dem Vermieter obliegt  nur eine Instandhaltungspflicht, keine Modernisierungspflicht.

Verbrauchsabhängige Abrechnung ist Vermieterpflicht

Nach der Heizkostenverordnung ist der Vermieter verpflichtet, den Energieverbrauch seines Mieters mindestens zur Hälfte nach dessen Verbrauch abzurechnen. Missachtet der Vermieter diese gesetzliche Vorgabe (fehlende oder unbrauchbare Erfassungsgeräte), darf  der Mieter nach einem Teil der Rechtsprechung mindern, nach anderer Auffassung den Heizkostenanteil kürzen.

Isolierprobleme

Minderungsansprüche kommen auch in Betracht, wenn die Heizungsanlage schlecht isoliert ist und hohe Wärmeverluste verursacht, es sei denn, der Mieter hat in Kenntnis der Situation den Mietvertrag unterschrieben.

Mieter ist in der Beweispflicht

Da der Mieter für seine Beanstandungen beweispflichtig ist, kann er die Miete letztendlich nur kürzen, wenn er dem Vermieter nachweist, dass nicht ordentlich geheizt wird. Den Nachweis kann er nur zuverlässig führen, wenn er ein Temperaturprotokoll erstellt und über eine gewisse Zeit dokumentiert, dass nicht ausreichend beheizt wurde.

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