Eine fehlende Heizung im Bad beeinträchtigt regelmäßig die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und begründet grundsätzlich das Recht des Mieters, die Miete zu mindern. Ein gebrauchstaugliches Badezimmer ist ein wertbildender Faktor der Miete und trägt maßgeblich zur Wohnqualität bei.

Ursache, dass im Bad die Heizung fehlt, kann sein, dass das Bad von vornherein über keinen Heizkörper verfügte und der Mieter in Kenntnis der Situation die Wohnung angemietet hat. In diesem Fall kann er keinen Minderungsanspruch geltend machen, da die Wohnung vertragsgemäß ist um genau den Zustand aufweist, den sie laut Mietvertrag haben soll.

Zwar hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung einen Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen gewährleisten muss (BGH WuM 2004, 527). In der Entscheidung ging es um eine angemessene Stromversorgung. Entspricht die Situation jedoch dem Mietvertrag, kann der Mieter nachträglich keinen Mindeststandard einfordern (BGH WuM 2010, 235). Hat der Mieter eine Wohnung mit Einzelöfen angemietet, kann er nur erwarten, dass diese funktionieren. Er kann aber nicht den Anschluss an eine zentrale Heizungsanlage verlangen.

Minderungsrecht nur bei Heizungsausfall im Bad

Ein Minderungsrecht kommt also nur insoweit in Betracht, als ein vorhandener Heizkörper vollständig ausgefallen ist und das Badezimmer nicht mehr geheizt werden kann. Der Umstand wiegt umso schwerer, als eine fehlende Heizung im Badezimmer jede Morgentoilette und jeden unbekleideten Aufenthalt insbesondere in den Wintermonaten unzumutbar macht.

Mindesttemperatur im Badezimmer

Während der Heizperiode (ca. Oktober bis April) hat der Mieter Anspruch darauf, dass in seiner Wohnung eine Mindesttemperatur von 20° bis 22° Celsius besteht. Im Badezimmer darf er angesichts der besonderen Bedürfnisse sogar eine Temperatur von 23° Celsius erwarten (u.a. Empfehlung der Senatsverwaltung für Gesundheit und Umweltschutz Berlin GE 1979, 834).

Diese Mindesttemperaturen braucht der Vermieter aber nur von 6 Uhr morgens bis ca. 23 Uhr abends vorzuhalten. Nachts, also zwischen 23 und 6 Uhr, sollen 18° Celsius genügen.

Schimmelbildung infolge defekter Heizung

Eine fehlende Heizung im Badezimmer kann Schimmelbildung begünstigen. Da sich gerade im Badezimmer viel Feuchtigkeit ansammelt und die kalte Luft nur bedingt Feuchtigkeit aufnehmen kann, kondensiert diese schnell und schlägt sich an den Wänden oder am kalten Fensterrahmen nieder. Schimmelbildung stellt regelmäßig einen Minderungsgrund dar. Mehr dazu: Mietminderung bei defekter Heizung im Bad.

Die Umstände bestimmen die Minderungsquote

Die Minderungsquote bestimmt sich nach den Umständen. Maßgebend ist, über welche Zeiträume und in welcher Intensität die Heizung ausfällt. Einzubeziehen ist, inwieweit das Bad durch die Heizkörper in anderen Räumen mit beheizt werden kann und ob die Heizkörper auch in den anderen Räumen aufgefallen sind. Ist die gesamte Wohnung nicht beheizbar, führt der vollständige Heizungsausfall faktisch zur Unbenutzbarkeit der Wohnung und begründet eine Minderungsquote bis zu 100 % (u.a. LG Berlin, Urt.v. 20.10.1992, 65 S 70/92). Auch ist ein Heizungsausfall in den Wintermonaten schwerwiegender als in den Sommermonaten. Die Rechtsprechung zum Heizungsauswahl ist unüberschaubar und sehr einzelfallbedingt. In Bezug auf den Heizungsausfall in einem Badezimmer gibt es keine unmittelbar bekannten Entscheidungen.

Einzelfälle

• Mietminderung 10 bis 15 %, wenn Heizung mit 60-%-igem Energieverlust arbeitet (OLG Düsseldorf MDR 1983, 229);
• Heizbarkeit der Räume nur bis 15°: 30 % Mietminderung (LG Düsseldorf WuM 1973, 187);
• Ausfall des Warmwasserboilers: 15 % Mietminderung (AG München NJW-RR 1991, 845);
• Eingefrorene Wasserleitungen und Rohre im Bad, nicht funktionierender Durchlauferhitzer: 10 % Mietminderung (LG Berlin, Urt.v. 08.11.1994, 64 S 189/94).