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Mietminderung: Alkoholiker oder Drogenabhängiger in Nachbarwohnung

Mindert ein Mieter die Miete und verweist den Vermieter darauf, dass sich in der Nachbarwohnung, oder im Haus ein Alkoholiker oder ein Drogenabhängiger befindet oder die Drogenszene in der Nachbarschaft die Wohnqualität beeinträchtige, kommt eine Mietminderung eher nur im Ausnahmefall tatsächlich in Betracht.

Es handelt sich um ein ausgesprochen schwieriges Thema, für das es keine pauschalen Lösungen oder Empfehlungen gibt. Neben der Mietminderung kommt auch die Kündigung durch den Vermieter, gegebenenfalls auf Veranlassung des Mieters, in Betracht.

Wir zeigen hier, wie gestörte Mieter und Vermieter am besten mit Alkoholiker und/oder Drogenabhängigen in der Nachbarschaft umgehen und wie man ggf. als Mieter eine Minderung der Miete umsetzt.

1. Mietminderung erfordert nachhaltige Beeinträchtigung der Wohnqualität

Eine Mietminderung ist nur begründet, wenn der Mieter in der Wohnqualität oder im Wohnwert der Mietsache im erheblichen Ausmaß beeinträchtigt ist. Dabei zählen alle Umstände, die zur Beurteilung der Situation irgendwie relevant sind. Wusste der Mieter beim Einzug bereits, dass gegenüber ein Alkoholiker oder ein Drogenabhängiger wohnt, kann er deshalb nachträglich nicht die Miete mindern.

2. Vermieter kann bei Störung des Hausfriedens fristlos kündigen

Stört der Mieter den Hausfrieden, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen. Auch der beeinträchtigte Mieter kann den Vermieter mietrechtlich durchaus verpflichten, zu seinen und der Nachbarn Gunsten einen unliebsamen Mieter im Haus fristlos den Mietvertrag zu kündigen, um dadurch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten (§§ 535, 536 BGB). Voraussetzung ist die nachhaltige Störung des Hausfriedens (AG Emmendingen WM 1999, 231; LG Hamburg WM 1987, 218; LG Berlin WM 1999, 329). Dazu kommt es auf die Umstände an.

a. Kündigungsklage abgewiesen

Der Vermieter ist in einer schwierigen Situation. Seine Aufgabe ist es, die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen. In einem Fall des BGH (Urteil v. 8.12.2004 – VIII ZR 218/03) wurde die Kündigungsklage eines Vermieters gegen eine psychisch kranke Frau abgewiesen, die nachts lärmte und im Haus nicht zu integrieren war, abgewiesen. Die Interessen von Vermieter und anderen Mietern wurden nachrangig bewertet. Gleiches dürfte für einen Alkoholiker gelten, insbesondere dann, wenn sich seine Krankheit nach außen kaum bemerkbar macht.

b. Kündigungsklage stattgegeben

In einem Fall des LG Berlin (Urt.v. 28.5.2010, Az. 65 S 521/09) wurde die Kündigung des Vermieters gegenüber einer alkoholkranken Mieterin akzeptiert. Dabei war unter anderem maßgebend, dass sie eine Suchttherapie abgebrochen hatte und Therapiemaßnahmen verweigerte. Da die Mieterin in Trunkenheit andere Mieter belästigte und bedrohte, wurde ihr vom Gericht vorgehalten, dass sie sich trotz ihrer Krankheit vorwerfbar verhalten habe, und zwar nicht weil sie für ihr Verhalten an sich nichts könne, sondern weil sie Therapiemaßnahmen nicht zugänglich sei.

Lässt sich nachweisen, dass der Zeitgenosse in der Wohnung einen Drogenhandel betreibt, kann ihn der Vermieter wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache problemlos fristlos kündigen (AG Pinneberg, Urt.v. 29. 8.2002, Az: 68 C 23/02).

3. Ausweg: Mietminderung

Erweist sich eine Kündigung als nicht umsetzbar, heißt dies noch nicht, dass auch die Minderung der Miete nicht in Betracht kommt. Eine Mietminderung ist dann möglich, wenn sich das Verhalten des Alkoholikers oder des Drogenabhängigen derart nachteilig auf die Wohnqualität oder konkret die Wohnsituation des Mieters auswirkt, dass es ihm nicht mehr zuzumuten ist, sich mit der Situation einfach abzufinden. Immerhin darf er erwarten, dass ihm der Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand überlässt. Dazu gehört regelmäßig auch, dass der Mieter in der Nutzung seiner Wohnung nicht unangemessen durch Umstände beeinträchtigt wird, die ihm das Wohnen in dieser Wohnung verleiden.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit der Vermieter selbst Einfluss nehmen kann. Da der Vermieter vom Mieter Miete erhält, trägt er auch das Risiko, dass gewisse Missstände die Wohnsituation beeinträchtigen. Dann muss er dem Mieter eine Mietminderung zugestehen, auch aus dem Gesichtspunkt heraus, dass der Mieter noch weniger für die Situation kann als der Vermieter.

Die Umstände, die eine Mietminderung rechtfertigen können, ergeben sich in der Regel daraus, dass ein Alkoholiker oder ein Drogenkranker unter Umständen ein soziales Verhalten zeigt, das sich nachteilig nach außen hin auswirkt. Diese Umstände können darin bestehen, dass nachts randaliert wird, leere Flaschen im Hausflur herumliegen, Nachbarn angepöbelt werden oder im Hausflur ruiniert wird. Die Minderungshöhe bemisst sich danach, was „angemessen“ ist. Pauschale Sätze oder Richtwerte gibt es nicht. „Angemessen“ ist Ermessenssache, die ggf. der Richter überprüfen muss.

4. Soziales Umfeld beachten

Dabei spielt auch das soziale Umfeld eine Rolle. Wohnt der Mieter in einer Wohnung, die sich in einem sozial problematischen Umfeld befindet, muss er die Gegebenheiten eher akzeptieren als wenn er in einer sozial gehobeneren Wohngegend residiert.

Eine Drogenszene oder ein Alkoholikertreff im Umfeld der Mietwohnung rechtfertigt jedoch keine Mietminderung. Dabei handelt es sich um eine Situation, die zum allgemeinen Lebensrisiko gehört, das auch dem Vermieter insoweit nicht anzulasten ist (LG Düsseldorf NJW-RR 1995, 330). In diesen Fällen könne der Mieter seine Wohnung uneingeschränkt zu Wohnzwecken nutzen. Beeinträchtigungen aus der Drogenszene heraus hätten keine Auswirkungen auf die Wohnung. Auch nächtliche Ruhestörungen oder Schlägereien wirkten sich insoweit nicht aus. Auch wenn Fixer in 60 Meter Entfernung eine Wiese nutzen und dort ihre Spritzen zurücklassen, werde der Gebrauch der Wohnung an sich nicht beeinträchtigt.

13 Antworten auf "Mietminderung: Alkoholiker oder Drogenabhängiger in Nachbarwohnung"

  • Andreas Wrobel
    28. April 2014 - 18:14 Antworten

    Hallo,
    lt.geltender Rechtssprechung kann ein Mieter dessen Wohnqualität durch zB.Drogengeschäfte in der Nachbarwohnung nachhaltig beeinträchtigt ist,den Vermieter mietrechtlich verpflichten dem unliebsamen Mieter die Wohnung fristlos zu kündigen,um dadurchg den vertragsmäßigen Gebrauch seiner Wohnung zu gewährsleisten.
    Auf welche Art und Weise und in welcher Form sollte diese Verpflichtung vorgenommen werden?
    MfG
    A.Wrobel

    • Mietminderung.org
      28. April 2014 - 18:29 Antworten

      Hallo Andreas,

      im ersten Schritt sollten Sie den Vermieter bitten für Ruhe zu sorgen. Viele Wege können hier zum Ziel führen. Wie der Vermieter letztendlich kündigt muss er entscheiden (und ist nicht das Problem des Mieters).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Andreas Wrobel
        28. April 2014 - 19:38 Antworten

        Hallo,
        meine Frage war: Wie kann man den Vermieter zwingen eine fristlose Kündigung auszusprechen.
        Seine einzige Reaktion auf die Drogenszene in unserer(Senioren)-Wohnanlage war das Aufstellen von 2 Verbotsschildern:“Unbefugten Zutritt verboten“.
        Gruß
        A.Wrobel

        • Mietminderung.org
          29. April 2014 - 07:58 Antworten

          Hallo Andreas,

          Sie werden den Vermieter nicht zwingen können (Ihre tatsächlichen Möglichkeiten sollten Sie mit einem Anwalt besprechen). Mit einer Mietminderung erhöht man in der Regel den Druck auf den Vermieter in irgendeiner Weise tätig zu werden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Sandra Steller
    26. Mai 2015 - 08:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    meine Frage ist folgende:
    Unser werter Nachbar hat mit Drogen zu tun. Seit mehreren Wochen stehen verschiedene Menschen vor der Tür zwecks Schuldenbegleichung. Am Wochenende eskalierte es. Unbekannte Personen verschafften sich gewaltsam Zutritt zum Haus. Randalieren und stahlen Schuhe. Polizei war vor Ort. Wir haben mehrfach den Vermieter kontaktiert,da es bereits vorher ständig Lärm-und Geruchsbelästigungen gab. Auch wurden wir des öfteren von fremden Personen belästigt,welche zum „netten“Nachbarn wollten. Der Vermieter habe bereits Räumungsklage eingereicht und warteet auf das vollstreckbare Urteil. Wir sollen uns jetzt damit arangieren. Wir sind 2 Junge Frauen (unser Eingang hat nur 3 Wohnungen ) und haben Angst. Verlassen abends bzw nachts die Wohnung nicht mehr.
    Können wir die Miete mindern???
    VG Sandra Steller

    • Mietminderung.org
      26. Mai 2015 - 10:14 Antworten

      Hallo Sandra,

      wenn eine Mangel vorliegt, ist auch nicht die Mieter in vollständiger Höhe zu zahlen. Gerade wenn Sie mit dem Vermieter in Kontakt stehen und dieser sich kümmert, können Sie vielleicht eine einvernehmliche Lösung herbeiführen. Also z.B. die Höhe der Mietminderung gemeinsam abstimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander Schwarz
    30. November 2015 - 12:29 Antworten

    Hallo,

    ich habe ein Problem, was sich in den Symptomen ähnlich äußert, dessen Ursache aber leider eine andere ist. Ich bin vor drei Monaten in eine sehr schöne (und teure) Mietwohnung gezogen. Nach kurzer Zeit machte sich eine psychisch kranke Mitbewohnerin bemerkbar (wohnt in der Wohnung unter uns/ Eigentum). Ihre Krankheit führt dazu, dass sie zu beliebigen Uhrzeiten in der Wohnung rumschreit und randaliert. Auch nachts um drei auf dem Balkon zu stehen und rumzuschreiben (der Balkon ist unter meinem Schlafzimmer) ist leider nichts ungewöhnliches. Ich weiß das der Vermieter von diesem Umstand wusste, mir diesen aber nicht genannt hat. Gibt es eine rechtliche Grundlage hier weitere Schritte einzuleiten? Die nette Dame wird ja nicht ausziehen da es eine Eigentumswohnung ist…

    Ich habe mehrfach versucht Kontakt zu ihr aufzunehmen, habe den sozialpsychiatrischen Dienst informiert und ein paar mal die Polizei gerufen. Leider ist dies alles vergebens.

    Ich danke für sachdienliche Hinweise.

    • Mietminderung.org
      1. Dezember 2015 - 02:30 Antworten

      Hallo Alexander,

      leider kann ich Ihnen nicht wirklich weiterhelfen – zumindest mehr mehr, als mit dem Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S. Schaffran
    23. Mai 2016 - 08:59 Antworten

    Hallo,
    ich habe da auch ein Problem und würde mich sehr freuen, wenn man mir helfen könnten. Ich bin mit meinem Mann in eine sehr schöne Wohnung gezogen. Später folgten unsere 2 Kinder (Mädchen fast 2 und der Bube fast 1 Jahr). Was wir aber nicht wussten, das neben uns 2 Drogenabhängige Männer wohnen. Der ekelhafte Geruch zieht nun ständig bei uns in die Wohnung. Dabei haben wir Angst, das unsere Kinder dies einatmen! Wir möchten schließlich nicht wegen diesen 2 Personen, ständig nur noch Türen und Fenster geschlossen lassen und Lappen vor die Türen legen müssen! Des Weiteren, hat man jetzt vor unserer Wohnung alle Bäume raus gerissen und eine große Baustelle instant gesetzt wegen 500 Asylanten. Dabei haben wir schon 1 Kindergarten und 2 Schulen vor unserer Haustür. Durch die Baustelle haben wir nun ständig den Dreck und den Lärm. Da man den Plan schaffen muss, wird jetzt auch noch Samstags gearbeitet. Hier meine Frage: Wie kann ich mich hier verhalten? Kann ich meine Miete mindern und wenn ja,um wieviel %?
    Mit freundlichen Grüßen
    S. Schaffran

    • Mietminderung.org
      24. Mai 2016 - 00:49 Antworten

      Hallo Frau Schaffran,

      danke für Ihren Beitrag. zu Ihrem Nachbarn kann ich Sie an dieser Stelle auf den Artikel oben verweisen. Dieser gibt Ihnen einen guten Überblick zu Ihrer Frage. Zum Thema Baustelle finden Sie auch einige Artikel hier auf Mietminderung.org. Nutzen Sie gerne die Suche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A. Ramin
    30. September 2016 - 11:03 Antworten

    Hallo
    wir haben in der Wohnung über uns das Problem das der Herr X Alkoholiker ist und immer wenn er betrunken ist laut schreit und seine Freundin Y schlägt und randaliert haben Sie auch schon. Die Polizei war bereits über 10 mal da. Der Vermieter hat die Fristlose Kündigung ausgesprochen die ist aber abgewiesen worden von der Richterin weil man Ihn nicht auf die Straße setzen kann weil er keine Wohnung mehr hat.

    Was diese Woche noch hin zu kam das in der Wohnung über uns wo auch diese Nachbarn X und Y Wohnung einen Wasserschaden verursacht haben. Das Heißt wir haben im Bad eine nasse Stelle. Ich musste mir Frei nehmen usw. Also Arbeitsausfall. Ich muss dazu sagen das Die besagte Wohnung notgeöffnet wurde wegen Gefahr im Verzug weil das Wasser bereits die Hausfassade runter gelaufen ist
    Dabei war auch die Polizei da und hat in dieser besagten Wohnung Drogen gefunden.
    Kann ich jetzt die Miete Mindern wenn ja wie muss ich da am besten vor gehen ???

  • N.Klein
    16. Juni 2017 - 01:07 Antworten

    Hallo!
    Wir, Familie mit einem Kind von 20 Monaten, haben das Problem, dass der Sohn unserer Nachbarn der Wohnung unter uns (3- Familienhaus), regelmäßig Canabis konsumiert und wir uns allein schon durch den Geruch sehr gestört fühlen. Hinzu kommt, dass seine Terrasse auch direkt unter dem Zimmer unserer Tochter liegt, d.h., wenn dort das Fenster geöffnet ist und unten konsumiert wird, auch alles direkt in das Zimmer und unsere Wohnräume zieht. Wir haben schon mehrfach mit den Nachbarn über das Problem gesprochen, aber scheinbar wird es nicht ernst genommen. Welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir, dagegen vorzugehen bzw. regelt das Mietrecht in einer Form so etwas? Vielen Dank für Ihre Hilfe!!

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