Viele Mieter wohnen in einem Gebäude, das im Eigentum einer Wohnungsbaugenossenschaft steht. Die Genossenschaftswohnung ist eine Wohnform neben der Eigentumswohnung und der normalen Mietwohnung. Um die Minderungsfrage einzuschätzen, muss das Rechtsverhältnis nachvollzogen werden.

Nach der Definition des Gesetzes sind Genossenschaften „Gesellschaften von nicht geschlossener Mitgliederzahl, die die Förderung des Erwerbs oder der Wirtschaft ihrer Mitglieder mittels gemeinschaftlichen Geschäftsbetriebes bezwecken“.

Eine typische Genossenschaftsform ist die Wohnungsbaugenossenschaft. Ihr Zweck besteht darin, Kapital einzusammeln und damit den Bau von Wohnobjekten zu ermöglichen. Anfänglich wurden die Genossenschaftsanteile durch Arbeitsleistungen der sich beteiligenden Genossen erworben, heute werden Genossenschaftsanteile nur noch käuflich erworben. Der Nutzer einer Genossenschaftswohnung wird damit als Genosse auch Eigentümer des der Genossenschaft gehörenden Gebäudes.

Wie wird man Genosse?

Der Erwerb der Mitgliedschaft erfolgt durch Teilnahme an der Gründung der Genossenschaft („eG“) oder durch späteren Beitritt. Die Mitgliedschaft ist nicht übertragbar und in der Regel auch nicht vererblich. Übertragen werden kann das Geschäftsguthaben an jemanden, der bereits Genosse ist oder gleichzeitig Genosse wird.

Es sind zwei Rechtsverhältnisse zu unterscheiden

Wer in einem einer Wohnungsbaugenossenschaft gehörenden Gebäude wohnt, muss zwei Rechtsverhältnisse unterscheiden. Grundlage ist zunächst die Mitgliedschaft in der Genossenschaft selbst. Die Rechte und Pflichten des Genossen ergeben sich aus der Satzung der Genossenschaft. Zum anderen ist das Nutzungsverhältnis der Person, die in der Genossenschaftswohnung wohnt im Verhältnis zur Wohnungsbaugenossenschaft maßgeblich.

Gemäß der Satzung zahlt der einer Wohnungsbaugenossenschaft beitretende Genosse einen Genossenschaftsanteil. Er erwirbt ein Geschäftsguthaben. Die Genossenschaftsanteile aller Genossen dienen dem Kauf, dem Bau und insbesondere der Instandhaltung des Gebäudes.

Nutzer ist Mieter = Nutzer

Nutzt der Genosse die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken, ist er zugleich Mieter. Er schließt mit der Genossenschaft keinen Mietvertrag im herkömmlichen Sinne, sondern einen Dauernutzungsvertrag ab. Um einen herkömmlichen Mietvertrag handelt es sich deshalb nicht, als der Genosse selbst Miteigentümer der Genossenschaftswohnung ist. Das mietvertragliche Element ergibt sich aber daraus, dass der Genosse die Wohnung im Regelfall nicht umsonst bewohnt, sondern ein Entgelt bezahlen muss, das im Ergebnis einer Mietzahlung gleichsteht.

Im Nutzungsvertrag, der Grundlage der Nutzung der Wohnung ist, werden die Rechte und Pflichten des Genossen als Wohnungsnutzer wie in einem Mietvertrag beschrieben. Die monatliche Miete wird als Nutzungsentgelt bezeichnet. Die Höhe der Miete hängt mithin davon ab, welchen Genossenschaftsanteil der Nutzer geleistet hat. Je höher der geleistete Anteil ist, desto niedriger ist im Regelfall das Nutzungsentgelt für die Wohnung. In Genossenschaftswohnungen sind regelmäßig geringere Mieten bzw. Nutzungsentgelte zu zahlen, da das wirtschaftliche Ziel nicht renditeorientiert ist.

Nutzungsentgelt ist Berechnungsgrundlage der Minderung

Eine Besonderheit ist jedoch zu beachten: Die Mietminderung berechnet sich nur nach dem Nutzungsentgelt. Im Verhältnis zu diesem Nutzungsentgelt mindert sich die Leistung der Genossenschaft. Die Genossenschaft tritt wie ein Vermieter in Erscheinung.

Im Hinblick auf den von dem Genossen (Nutzer) gezahlten Geschäftsanteil besteht kein Minderungsanspruch, da der Genosse insoweit selbst Eigentümer ist und in Bezug auf seinen eigenen Miteigentumsanteil keinen Minderungsanspruch geltend machen kann. Er wohnt insoweit in den eigenen vier Wänden und ist einem normalen Hauseigentümer gleichzustellen.

Auch hinsichtlich des Gerichtsstandes im Falle einer streitigen Auseinandersetzung ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO, § 23 GVG).