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Mietminderung bei einer Genossenschaft

Viele Mieter wohnen in einem Gebäude, das im Eigentum einer Wohnungsbaugenossenschaft steht. Die Genossenschaftswohnung ist eine Wohnform neben der Eigentumswohnung und der normalen Mietwohnung. Um die Minderungsfrage einzuschätzen, muss das Rechtsverhältnis nachvollzogen werden.

Nach der Definition des Gesetzes sind Genossenschaften „Gesellschaften von nicht geschlossener Mitgliederzahl, die die Förderung des Erwerbs oder der Wirtschaft ihrer Mitglieder mittels gemeinschaftlichen Geschäftsbetriebes bezwecken“.

Eine typische Genossenschaftsform ist die Wohnungsbaugenossenschaft. Ihr Zweck besteht darin, Kapital einzusammeln und damit den Bau von Wohnobjekten zu ermöglichen. Anfänglich wurden die Genossenschaftsanteile durch Arbeitsleistungen der sich beteiligenden Genossen erworben, heute werden Genossenschaftsanteile nur noch käuflich erworben. Der Nutzer einer Genossenschaftswohnung wird damit als Genosse auch Eigentümer des der Genossenschaft gehörenden Gebäudes.

Wie wird man Genosse?

Der Erwerb der Mitgliedschaft erfolgt durch Teilnahme an der Gründung der Genossenschaft („eG“) oder durch späteren Beitritt. Die Mitgliedschaft ist nicht übertragbar und in der Regel auch nicht vererblich. Übertragen werden kann das Geschäftsguthaben an jemanden, der bereits Genosse ist oder gleichzeitig Genosse wird.

Es sind zwei Rechtsverhältnisse zu unterscheiden

Wer in einem einer Wohnungsbaugenossenschaft gehörenden Gebäude wohnt, muss zwei Rechtsverhältnisse unterscheiden. Grundlage ist zunächst die Mitgliedschaft in der Genossenschaft selbst. Die Rechte und Pflichten des Genossen ergeben sich aus der Satzung der Genossenschaft. Zum anderen ist das Nutzungsverhältnis der Person, die in der Genossenschaftswohnung wohnt im Verhältnis zur Wohnungsbaugenossenschaft maßgeblich.

Gemäß der Satzung zahlt der einer Wohnungsbaugenossenschaft beitretende Genosse einen Genossenschaftsanteil. Er erwirbt ein Geschäftsguthaben. Die Genossenschaftsanteile aller Genossen dienen dem Kauf, dem Bau und insbesondere der Instandhaltung des Gebäudes.

Nutzer ist Mieter = Nutzer

Nutzt der Genosse die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken, ist er zugleich Mieter. Er schließt mit der Genossenschaft keinen Mietvertrag im herkömmlichen Sinne, sondern einen Dauernutzungsvertrag ab. Um einen herkömmlichen Mietvertrag handelt es sich deshalb nicht, als der Genosse selbst Miteigentümer der Genossenschaftswohnung ist. Das mietvertragliche Element ergibt sich aber daraus, dass der Genosse die Wohnung im Regelfall nicht umsonst bewohnt, sondern ein Entgelt bezahlen muss, das im Ergebnis einer Mietzahlung gleichsteht.

Im Nutzungsvertrag, der Grundlage der Nutzung der Wohnung ist, werden die Rechte und Pflichten des Genossen als Wohnungsnutzer wie in einem Mietvertrag beschrieben. Die monatliche Miete wird als Nutzungsentgelt bezeichnet. Die Höhe der Miete hängt mithin davon ab, welchen Genossenschaftsanteil der Nutzer geleistet hat. Je höher der geleistete Anteil ist, desto niedriger ist im Regelfall das Nutzungsentgelt für die Wohnung. In Genossenschaftswohnungen sind regelmäßig geringere Mieten bzw. Nutzungsentgelte zu zahlen, da das wirtschaftliche Ziel nicht renditeorientiert ist.

Nutzungsentgelt ist Berechnungsgrundlage der Minderung

Die Frage, inwieweit der Nutzer die Miete mindern kann, richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften (LG Dresden WuM 1998, 216; AG Köln WuM 1995, 312). Zunächst ist der Nutzer als Mieter minderungsberechtigt, wenn sich in der Wohnung Mängel zeigen, die die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen.

Eine Besonderheit ist jedoch zu beachten: Die Mietminderung berechnet sich nur nach dem Nutzungsentgelt. Im Verhältnis zu diesem Nutzungsentgelt mindert sich die Leistung der Genossenschaft. Die Genossenschaft tritt wie ein Vermieter in Erscheinung.

Im Hinblick auf den von dem Genossen (Nutzer) gezahlten Geschäftsanteil besteht kein Minderungsanspruch, da der Genosse insoweit selbst Eigentümer ist und in Bezug auf seinen eigenen Miteigentumsanteil keinen Minderungsanspruch geltend machen kann. Er wohnt insoweit in den eigenen vier Wänden und ist einem normalen Hauseigentümer gleichzustellen.

Auch hinsichtlich des Gerichtsstandes im Falle einer streitigen Auseinandersetzung ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO, § 23 GVG).

5 Antworten auf "Mietminderung bei einer Genossenschaft"

  • Richter
    19. August 2013 - 10:17 Antworten

    Circa 50 Meter von unserem Wohnhaus entsteht eine Grossbaustelle. Es sollen dort 7 Häuser mit Miet- und Eigentumswohnungen entstehen. Bauzeit 7 Jahre. Das Grundstück war ein öffentlicher Parkplatz. Da dieses viel Lärm mit sich bringt kann ich eine Mietminderung geltent machen? Und um Wieviel kann ich die Miete mindern?

  • Steini
    20. März 2015 - 19:41 Antworten

    Hallo ,

    ich bewohne mit meiner Tochter eine Genossenschaftswohnung – an sich ne feine Sache. War immer ruhig und angenehm hier. Doch nun ist ohne dass irgend ein Mieter gefragt wurde eine Tagesmutter hier gelandet und der Lärm ist schlimm …

    An sich kann man wohl nichts dagegen tun, wie ich gelesen habe… Aber die Lärmbelästigung ist doch gravierend und ich arbeite von zu Hause aus, so dass ich alles live miterleben muss.

    Nun bereite ich eine Mietminderung von 10% vor, denn wie gesagt wurde KEINER informiert bzw befragt, noch ist der Lärm nur kurzzeitig…

    Was genau muss ich beachten bei Genossenschaften bzw. ist man dem Lärm wirklich so hilflos ausgeliefert?

    Schon mal danke im Voraus

    Tino

  • Riehle
    26. Oktober 2016 - 09:45 Antworten

    Hallo,

    mein Partner und ich leben in einer Genossenschaftswohnung. Vor 2 Wochen, als wir das erste Mal heizen wollten, haben wir festgestellt dass alle Heizungen in der Wohnung defekt sind. Nach ca. 1,5 Wochen kam nun endlich ein Handwerker vorbei und hat sich die Heizungen angeschaut. Die im Badezimmer funktioniert nun, aber alle anderen sind nach wie vor defekt. Vermutung des Handwerkers ist, dass sich Schlamm in den Heizkörpern gesammelt hat und somit der Heizeffekt gemindert / nicht vorhanden ist. Eine konktrete Lösung des Problems scheint nun noch nicht gefunden worden zu sein. Wahrscheinlich ist aber, dass alle Heizkörper demontiert und gereinigt werden müssen. Dies wird wahrscheinlich auch einige Tage in Anspruch nehmen.
    Die Wohnung ist nur ca. 16°C warm und an unseren Fenstern bildet sich sehr viel Kondenswasser und bildet Schmmel, wenn ich das nicht jeden Tag 2 mal wegwische.
    Können wir die Miete bei der Genossenschaft mindern? Wie können wir vorgehen?

    Vielen Dank im Voraus.

    • Mietminderung.org
      26. Oktober 2016 - 11:02 Antworten

      Hallo Frau Riehle,

      wie die Dinge bei einer Genossenschaft liegen, wird oben im Artikel beschrieben. Sinnvoll kann auch eine einvernehmliche Regelung zur Mietminderung sein. Fragen Sie am besten bei der Verwaltung nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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