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Mietminderung bei Konkurrenz im Gewerbemietrecht (Konkurrenzschutz)

Konkurrenz belebt den Wettbewerb. Allerdings bezieht sich diese Aussage vornehmlich auf die Sichtweise des Verbrauchers. Der Mieter, der Räumlichkeiten für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke angemietet hat, ist eher daran interessiert, sich gegen eventuelle Konkurrenz abzuschirmen. Der Konkurrenzschutz im gewerblichen Mietrecht ist angesichts der vielfältigen Lebenswirklichkeit eine komplexe Angelegenheit. Um den eigenen Fall zu beurteilen, ist die Kenntnis einiger Gegebenheiten unumgänglich.

Vorab: Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.10.2012, Az. XII ZR 117/10) hat zwar in einer neueren Entscheidung klargestellt, dass der Mieter bei der Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter sich auf einen Mangel der Mietsache berufen und die Miete mindern kann. Diese Entscheidung bereinigt einige Unsicherheiten, kann aber dennoch nicht pauschal auf den Einzelfall übertragen werden. Zur Beurteilung des Einzelfalles ist auf einige grundsätzliche Erwägungen abzustellen.

Konkurrenzschutz war schon immer eine relevante Angelegenheit

Die Thematik ist uralt. Bereits das Reichsgericht hatte die Verpflichtung des Vermieters, seinem gewerblichen Mieter die konkurrenzfreie Ausübung seines Gewerbes in den Mieträumen zu gewährleisten, zur Hauptpflicht der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs erklärt (RG LZ 1914 Sp. 1028) und damit die Richtung vorgegeben. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet, einem Gewerbemieter schlechthin jeden fühlbaren Wettbewerb fernzuhalten Wieweit diese Pflicht zur Fernhaltung geht, sei im Einzelfall nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange beider Parteien zu entscheiden. Die Rechtsprechung in den Folgejahren war ausgesprochen streitig und uneinheitlich.

Minderung oder Schadensersatz?

Einerseits wurde bei Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht ein Mangel des Mietsache für begründet erachtet, ohne dass es darauf ankam, ob der Gewerbemieter Umsatzeinbußen hatte oder nicht (KG Berlin NZM 2007, 566). Dies ist und war eigentlich weitgehend herrschende Meinung.

Das OLG Dresden hingegen (NZM 2010, 818) verneinte einen Sachmangel und damit den Minderungsanspruch des Gewerbemieters. Durch die Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht werden nämlich die Mieträume nicht unmittelbar beeinflusst, da es sich bei dieser Verpflichtung nur um eine vertrags-/schuldrechtliche Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter handele. Mit der BGH-Entscheidung ist das OLG-Dresden-Urteil insoweit überholt, als die Zulassung von Konkurrenz eine unmittelbare Beeinträchtigung ist, vorausgesetzt, diese wirkt sich tatsächlich als solche aus (siehe dazu unten).

Stattdessen ging das OLG Dresden von einem Pflichtenverstoß des Vermieters aus, der einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründet. Die Konsequenz besteht darin, dass der Mieter eventuelle Umsatzeinbußen als konkreten Schaden darlegen und beweisen muss. Dies kann nur, wenn er bereit ist, geschäftliche Interna offenzulegen. Bei einer Mietminderung hingegen käme es nicht darauf an, inwieweit der Mieter Umsatzeinbußen hätte.

Vertragsstrafe schützt vor Konkurrenz

In Gewerbemietverhältnissen wird daher für den Fall der Verletzung der Konkurrenzschutzverpflichtung eine Vertragsstrafe zu Gunsten des Gewerbemieters vereinbart. Prozessual ist die Frage zu prüfen, ob der Gewerbemieter neben einer Mietminderung zugleich auch einen Schadensersatzanspruch geltend macht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte einiges klar

Zurück zur BGH Entscheidung vom 10.10.2012 (XII ZR 117/10): In der Sache ging es darum, dass ein Orthopäde sich dagegen verwahrte, dass der Vermieter im selben Gebäude einen weiteren Mietvertrag für eine Gemeinschaftspraxis abschloss. Im Mietvertrag hatte der Vermieter Konkurrenzschutz gewährt und sollte eine weitere Vermietung an einen Arzt derselben Fachrichtung nur mit Einverständnis des Mieters vornehmen dürfen.

Der BGH führte aus, dass zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache auch die tatsächlichen Zustände und rechtlichen Verhältnisse gehören, die mit der Mietsache zusammenhängen und ihre Gebrauchsfahrtauglichkeit bestimmen. Dazu gehören auch Beeinträchtigungen, die sich nicht direkt aus der Mietsache ergeben und von außerhalb auf die Mietsache einwirken.

Um Grenzen zu setzen, bedarf es dazu der unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (vergleiche dazu BGH-Rechtsprechung zu Leerständen in einem Einkaufszentrum). Inwieweit eine unmittelbare Beeinträchtigung vorliegt, beurteilt sich nach dem vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch. Da in der Gemeinschaftspraxis ebenfalls ein Orthopäde tätig wurde, war der bereits tätige Orthopäde (Kläger) in seiner Tätigkeit unmittelbar beeinträchtigt.

Der BGH stellte fest, dass der vertragsgemäße Gebrauch auch ohne eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung darin bestehe, im gleichen Objekt kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Erst recht gilt dies, wenn der Konkurrenzschutz ausdrücklich vertraglich vereinbart ist.

Schließt der Vermieter dann einen Mietvertrag mit einem Konkurrenten ab, liegt grundsätzlich ein Mangel der Mietsache vor. Voraussetzung ist aber auch dann, dass dadurch der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt wird. Ob und inwieweit dies dann der Fall ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Neben dem Minderungsanspruch kommt auch noch zusätzlich ein Schadensersatzanspruch in Betracht (siehe dazu oben OLG Dresden), soweit der Vermieter schuldhaft gegen eine mietvertraglich bestehende Konkurrenzschutzpflicht verstoßen hat.

Auf diese Umstände kommt es an

Konkurrenzschutz stellt sich also grundsätzlich als Teil der Gebrauchsgewährungspflicht gemäß § 535, 536 BGB dar. Auch ergibt er sich aus dem Grundsatz der mietvertraglichen Fürsorge- und Treuepflicht des Vermieters gegenüber den Interessen des Mieters. Auf der anderen Seite steht die Kritik, dass der Wettbewerb zu den Grundprinzipien der Wirtschaftsordnung gehört und jede Einschränkung genau diesen Wettbewerb gefährdet. Die Kunst besteht also darin, im Einzelfall die Interessen abzuwägen.

  • Im Idealfall vereinbaren die Parteien im Mietvertrag im Detail, wie der Konkurrenzschutz aussehen soll. Je detaillierter die Vereinbarung formuliert ist, desto leichter lassen sich Problemsituation beurteilen.

Wettbewerb belebt das Geschäft

Im Grundsatz ist es so, dass die Grundsätze des Konkurrenzschutzes in der Regel nur bei Überschneidungen mit denselben Hauptartikeln oder derselben gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit zutreffen. Konkurrenzschutz kann aber nicht so weit gehen, dass der Vermieter verpflichtet wäre, seinen Mieter gegenüber jedem umsatzschädigenden Ereignis abzuschirmen. Der Sinn des Wettbewerbsschutzes besteht nicht darin, dem Mieter seine Verdienstspanne zu erhalten. Lediglich aus dem besonderen Vertragszweck, der durch die vertragliche Formulierung, insbesondere auch die Einrichtung der Räume (Gastwirtschaft, Arztpraxis, Elektromarkt, Lebensmittelmarkt) oder durch andere besondere Umstände seine Niederschlag findet, resultiert eine Konkurrenzschutzpflicht.

Auch die vorhandene Mieterstruktur ist relevant. Sind bereits Konkurrenzbranchen vorhanden, erscheint das Vertrauen eines neu hinzukommenden Mieters als weniger schutzwürdig, als wenn der Mieter als Erstmieter Art und Ausmaß des Konkurrenzschutzes prägt.

Das Angebot bestimmt den Konkurrenzschutz

Eine unzulässige Konkurrenz liegt regelmäßig erst dann vor, wenn beide Mieter die gleichen Waren als Hauptartikel vertreiben. Es muss also zu einer Überschneidung beider Geschäftszweige im Kernbereich kommen. Daran fehlt es in der Regel, wenn das Angebot nur in diesen Artikeln oder unwichtigen Nebenprodukten ineinandergreift. Die Abgrenzung zwischen Haupt- und Nebenartikeln im Einzelfall erweist sich regelmäßig als schwierig. Ist der Mieter freiberuflich tätig, kommt es ebenfalls darauf an, auf welchem Gebiet er tätig ist und wo und wie sich Überschneidungen ergeben.

Haupt- und Nebenartikel

Eine Ware ist ein „Hauptartikel“, wenn sie den Stil des Geschäftes bestimmt und ihm das eigentümliche Gepräge verleiht. Ein Nebenartikel ist dadurch gekennzeichnet, dass sein Umsatz gegenüber dem des Hauptartikels innerhalb des Gesamtumsatzes zu veranschlagen ist. Zur Einschätzung kommt dem Gesamtumsatz erhebliches Gewicht zu. Im Bereich des Lebensmittelhandels kann dies bereits problematisch sein (Discounter, Supermarkt).

Maßgeblich zur Beurteilung ist die Verkehrsauffassung. Dabei wird auf den Eindruck des Kundenkreises abgestellt, ob und inwieweit ein Kunde bei dem Konkurrenten den gleichen Artikel nicht nur beiläufig, untergeordnet oder nebenher antrifft, sondern durch Aufmachung, Werbung, Angebotstiefe und Angebotsvielfalt auf die Ware als Hauptprodukt stößt. Die relevante Überschneidung im Bereich von Hauptartikeln wird auch maßgeblich von dem Werbungsaufwand für das Produkt bestimmt, der Aufmachung im Laden, der Angebotspalette usw.. Infolge des ständigen Wandels in der Geschäftswelt sind Feststellungen dieser Art schwierig. Jeder verkauft alles. Überschneidungen sind oft unumgänglich.

Fälle aus der Praxis:

In folgenden Fällen haben Gerichte eine relevante Konkurrenzbeziehung bejaht:

  • Kaffee mit Konditorei und italienischer Eissalon,
  • Drogerie und Apotheke,
  • Fachärzte für innere Krankheiten,
  • Flieseneinzelhandel gegenüber einem Baumarkt, der Fliesen in einem weit gefächerten Warensortiment anbietet,
  • Drogerie und Supermarkt mit ausgebauter Drogerieerteilung, die dem Angebot einer Drogerie entspricht,

Verneint wurde die relevante Konkurrenzbeziehung in folgenden Fällen:

  • Bäckerei und Lebensmittelgeschäft, das Brot als Nebenartikel vertreibt,
  • Gastwirtschaft und Cafè, das alkoholische Getränke verabreicht,
  • Reformhaus und Lebensmittelgeschäft,
  • Lebensmittelgeschäft, das Blumensträuße verkauft und Blumenfachgeschäft,
  • Friseursalon und Parfümerie,
  • Schreibwarenladen gegenüber einer Tabakhandlung, wenn beide Illustrierte anbieten.

Situation bei Supermärkten

Besonders problematisch sind Supermärkte, die keine Haupt- und Nebenartikeln kennen, sondern ein vergleichbares Warenangebot anbieten, das sich auf aber dadurch unterscheidet, dass der eine Markt nur Markenartikeln, der andere hingegen nur No-Name-Produkte verkauft.

Örtliche Verhältnisse prägen das Bild

Maßgeblich sind auch die örtlichen Verhältnisse. Zwar kann sich die Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung von Konkurrenzschutz auf ein unmittelbar angrenzendes und dem Vermieter gehörendes Grundstück beziehen. In einem wachsenden Geschäftsviertel muss der Mieter bereits bei der Standortwahl mit beeinträchtigenden benachbarten Mitbewerbern rechnen. Der Eigentümer und Vermieter eines Grundstücks würde in diesem Fall zumindest ohne ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag in unzumutbarer Weise in seiner wirtschaftlichen Handlungsfreiheit beeinträchtigt, wenn er den Mieter von jeder Konkurrenzfirma auf seinen Nachbargrundstücken schützen müsste.

Sortimentserweiterung und -umstellung

Problematisch kann die Situation auch dadurch werden, wenn ein Mieter sein Sortiment erweitert und erst damit in Konkurrenz zu einem anderen Mieter tritt. Auch diese Fälle lassen sich nur durch eine klare Beschreibung der gewerblichen Tätigkeit im Mietvertrag vermeiden. So kann die Sortimentserweiterung oder Sortimentsumstellung vertraglich verboten werden.

Bestimmung der Minderungsquote

Die vorstehenden Erörterungen betreffen nur die Frage, wann ein Mangel der Mietsache vorliegt. Ist diese Frage bejaht, kommt es in Bezug auf die Minderungshöhe auf die Umstände an. Pauschale Bewertungen sind unmöglich. Der Einzelfall bestimmt das Ergebnis. Maßgebend ist das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Je stärker der Konkurrent die eigenen Aktivitäten einschränkt, desto höher ist die Minderungsquote. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht.

Fazit:

Konkurrenzschutz ist ein schwieriges Thema. Eingrenzen lässt sich die Problematik nur dadurch, dass die Parteien des Mietvertrages im Mietvertrag im Detail die Situation des Mieters umschreiben und klipp und klar vereinbaren, wie sie sich die bestehenden und zukünftigen Verhältnisse vorstellen. Nur klare Vereinbarungen verhindern Streitigkeiten. Bleiben Aspekte offen, muss der Mieter grundsätzlich davon ausgehen, dass er mit Konkurrenztätigkeiten rechnen muss und diese nur aufgrund besonderer Umstände verhindern kann. Juristische Beratung sollte vor Mietvertragsabschluss Pflichtaufgabe sein.

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