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Mietminderung: Gegenstandswert ermitteln

Der Gegenstandswert, auch Streitwert genannt, ist der Betrag, über den sich die Parteien streiten. Der Gegenstandswert bestimmt, welches Gericht für die Einreichung einer Klage zuständig ist.

Grundsätzlich sind in Zivilsachen die Amtsgerichte für alle Streitigkeiten zuständig, die den Betrag von 5000 € nicht übersteigen. Ab einem Betrag von 5000,01 € ist das Landgericht zuständig. Wer den Gegenstandswert sachgerecht ermitteln möchte, kommt nicht umhin, die Rechtsprechung einzubeziehen.

1. Gegenstandswert ist Ausgangspunkt für Zuständigkeit, Berufungsbeschwer und Gebührenansatz

In Mietrechtsangelegenheiten besteht bei der Bestimmung der Zuständigkeit allerdings eine Ausnahmeregelung (§ 29a ZPO). Danach sind die Amtsgerichte unabhängig vom Gegenstandswert ausschließlich zuständig, wenn Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum verhandelt werden. Wenn über eine Mietminderung gestritten wird, ist also immer das Amtsgericht die zuständige Instanz.

Ferner ist der Gegenstandswert relevant, wenn die unterlegene Partei gegen das Urteil Berufung beim Landgericht einlegen möchte. Dann ist Voraussetzung, dass der Wert des Gegenstandes den Betrag von 600 Euro übersteigt (Beschwer).

Gleichermaßen wichtig ist der Gegenstandswert, wenn es darum geht, die Gebühren der Rechtsanwälte und die Gerichtsgebühren für die Einreichung einer Klage zu bestimmen. Alle Gebühren richten sich nach dem jeweiligen Gegenstandswert. Je höher dieser ist, desto höher ist auch die Gebühr die der Mandanten, die er für eine bestimmte Tätigkeit des Gerichts oder seines Anwalts entrichten muss.

2. So berechnet sich der Gegenstandswert für eine Mietminderung

Die Gegenstandswertberechnung ist unter Juristen ausgesprochen streitig. Dies hängt damit zusammen, dass sich im Gesetz keine eindeutige Regelung findet und die Rechtsprechung keine klare Linie findet.

Es werden im Wesentlichen zwei Meinungen vertreten. Diese führen im Ergebnis zu einer ausgesprochen unterschiedlichen Kostenbelastung der Parteien.

a. BGH: 3,5-facher Jahresbetrag der Mietminderung bestimmt Gegenstandswert (veraltet)

Ursprünglich war es so, dass der Bundesgerichtshof von einer Anwendung der §§ 3, 9 ZPO ausging und der Gegenstandswert nach dem 3,5 fachen Jahresbetrag der Minderung berechnete. Wurde eine Feststellungsklage, mit dem Antrag auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Minderungsrechts eingereicht, wurde ein Abschlag von 20 Prozent zugestanden (BGH NJW 2003, 229, NJW-RR 2005, 938).

b. Neuere Rechtsprechung: Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung maßgebend

Nach dem Inkrafttreten des § 41 Absatz V Gerichtskostengesetz am 1.7.2004 wird die Anwendung jener BGH-Rechtsprechung jedoch für nicht mehr vertretbar gehalten. Danach soll sich der Gegenstandswert einer Mietminderungsstreitigkeit nunmehr nach § 41 V GKG richten. Dann ist der Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung maßgebend (Hanseatisches OLG Hamburg Beschluss v. 20.2.2009 4 W 12/09). Auch das Kammergericht Berlin vertritt diese Auffassung (Beschluss v. 26.8.2010, 8 W 38/10 in GuT 2010, 369). Eine endgültige BGH-Entscheidung gibt es noch nicht (Stand 10.1.2014).

Also: Man wird wohl davon ausgehen dürfen, dass sich der Streitwert bei einer Mietminderung nach dem Jahresbetrag des monatlichen Mietminderungsbetrages berechnet. Oder anders gesagt: der monatliche Betrag der Mietminderung ist mit 12 zu multiplizieren. Dies ergibt den Gegenstandswert (Streitwert).

c. Beispiel für die Berechnung des Gegenstandswertes

Im Fall des Kammergerichts Berlin (Beschluss v. 26.8.2010, 8 W 38/10) begehrte der Kläger eine monatliche Mietminderung von 20 %, mithin in Höhe von 472,18 €. Der Streitwert betrug somit 12 x 472,18 EUR = 5.666,16 EUR.

Zuvor hatte das Landgericht Berlin noch in Anwendung der alten BGH-Rechtsprechung den Streitwert auf den dreieinhalbfachen Jahresminderungsbetrag festgesetzt, so dass sich ein Gegenstandswert von 19.831,56 € ergab. Dies begründet einen Unterschied von fast 13.000 €! Die LG-Entscheidung ist durch die Entscheidung des KG Berlin obsolet.

Klagt der Mieter neben der Minderung noch andere Gewährleistungsansprüche (Erfüllung, Schadensersatz) ein, ist auf den höheren Streitwert abzustellen. Es findet keine Wertaddition statt (BGH NZM 2006, 138).

3. Die neuere Rechtsprechung dient der Sache

Für die neuere Rechtsprechung des KG Berlin und des Hans.OLG Hamburg sprechen hingegen gut Erwägungen. Denn: § 41 V GKG gilt seinem Wortlaut nach bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen. Die Gerichte halten aber eine analoge Anwendung auf Minderungsansprüche für gerechtfertigt.

Insbesondere wird darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift die Höhe des Gegenstandswertes bei Wohnraumstreitigkeiten einheitlich auf den Jahreswert ist Mietminderungsbetrages festlegen wollte. Vor allem wäre es widersprüchlich, bei einem Rechtsstreit über die Verpflichtung des Vermieters zu Instandsetzungsmaßnahmen oder bei einem Rechtsstreit über das Bestehen oder Nichtbestehen des Mietverhältnisses von der Jahresmiete auszugehen und ein Weniger, nämlich den Streit über einen Mangel dieses Mietverhältnisses, höher zu bewerten (nämlich mit den 3, 5 fachen) (Hans.OLG Hamburg aaO).

Sinn des § 41 V GKG ist es, dass der Mieter nicht durch allzu hohe Streitwerte von der Einforderung seiner Rechte im Klageverfahren abgeschreckt werden soll. Deshalb beschränkt das Gesetz den Gegenstandswert auf den Jahresbetrag der Minderung. Wollte man den dreieinhalbfachen Jahresbetrag zugrunde legen, würde mancher Mieter oder Vermieter die gerichtliche Auseinandersetzung allein wegen des Kostenrisikos scheuen.

4. Gegenstandswert beim Beweissicherungsverfahren

Beanstandet der Mieter einen Mietmangel, ist er beweispflichtig. Um die Situation zu dokumentieren und einer Veränderung vorzubeugen, können Vermieter oder Mieter die Durchführung eines dem Prozess vorgeschalteten selbständigen Beweisverfahrens beantragen. Hier ist ebenfalls der Jahresbetrag der Mietminderung für den Streitwert bestimmend. In einem solchen Verfahren beauftragt das Gericht einen Sachverständigen mit der Feststellung der Situation vor Ort.

5. Gegenstandswert bestimmt Gerichts- und Anwaltsgebühren

Gerichte und Anwälte bestimmen ihre Gebühren nach festen Gebührentabellen. Für bestimmte Aktivitäten gibt es eine Gebühr. Je mehr der Anwalt arbeitet, desto mehr verdient er.

Beispiel:

Der Mieter fordert eine angemessene Mietminderung von 20 % der Bruttomiete = 100 €/Monat. Daraus errechnet sich ein Gegenstandswert/Streitwert von 12 mal 100 € = 1.200 € (Jahresbetrag).

Gesamtkostenrisiko I. Instanz: 1.057 € (grobe Rechnung, +/- Variablen je nach Verfahrensverlauf möglich)

6. Prozesskostenrechner kalkuliert Kostenrisiko

Zur Kalkulation im individuellen Fall ist die Nutzung eines Prozesskostenrechners empfehlenswert. Hier lassen sich ausgehend von der Angabe des Gegenstandswertes sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Gebühren kalkulieren. Auch die Kosten eines eventuellen Berufungsverfahrenswerden können einbezogen werden.

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