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Streitwert bei einer Mietminderung

Der Mieter kann bei Wohnungsmängeln die Miete mindern. Dies kann der Vermieter akzeptieren oder auch den Mangel beseitigen. Akzeptiert der Vermieter die Mietminderung nicht, hat er zwei Möglichkeiten. Und damit bewegen uns mitten im Dschungel des Prozessrechts.

Der Vermieter kann beim Amtsgericht eine Feststellungsklage einreichen und beantragen festzustellen, dass der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt ist. Er kann auch Zahlungsklage einreichen und die von dem Mieter einbehaltene Miete einklagen. Im Rahmen dieses Verfahrens wird dann auch die Berechtigung des Mieters zu Mietminderung geprüft.

Auch der Mieter kann aktiv werden. Hat er ein Interesse daran, die Sachlage abschließend zu klären, kann er ebenfalls beim Amtsgericht Feststellungsklage einreichen und beantragen festzustellen, dass er sehr wohl zur Mietminderung berechtigt ist. Gleichermaßen kann der Mieter aber auch seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegenüber dem Vermieter gerichtlich im Wege einer Verpflichtungsklage geltend machen.

Das Gesetz schweigt zum Streitwert bei Mietminderung

In jedem dieser Verfahren muss zur Bezifferung der Gerichts- und Anwaltsgebühren der Streitwert bestimmt werden. Leider findet sich im Gesetz keine eindeutige Regelung. In Bezug auf den Streitwert einer Mietminderung besteht eine regelrechte Gesetzeslücke.

I. Für eilige Leser: So sieht die Lösung aus

Und das Ergebnis vorwegzunehmen: Der Streitwert bei einer Mietminderung berechnet sich nach dem Jahresbetrag des monatlichen Mietminderungsbetrages. Oder anders gesagt: der monatliche Betrag der Mietminderung ist mit 12 zu multiplizieren. Dies ergibt den Streitwert.

Klagt der Mieter neben der Minderung noch andere Gewährleistungsansprüche ein, ist auf den höheren Streitwert abzustellen. Es findet keine Wertaddition statt (Schmid Mietrecht S. 174).

II. Wenn Sie noch etwas in die Details einsteigen wollen:

Der Streitwert einer Feststellungsklage wegen der Berechtigung zur Mietminderung ist gemäß § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen.

Beispiel:

In einem Fall des Kammergerichts Berlin (Beschluss v. 26.8.2010, 8 W 38/10) begehrte der Kläger eine monatliche Mietminderung von 20 %, mithin in Höhe von 472,18 EUR, so dass der Streitwert 12 x 472,18 EUR = 5.666,16 EUR betrug.

. / . Andere Gerichte stellen hingegen auf § 48 GKG ab und legen den dreieinhalbfachen Jahresbetrag des monatlichen Minderungsbetrags zu Grunde. Diese Rechtsprechung ist zu Gunsten der Entscheidung des Kammergerichts Berlin abzulehnen.

Denn: Sinn des § 41 V GKG ist es, den Mieter nicht durch allzu hohe Streitwerte von der Einforderung seiner Rechte im Klageverfahren abzuschrecken. Deshalb beschränkt diese Vorschrift den Streitwert auf den Jahresbetrag der Mietminderung. Wollte man den dreieinhalbfachen Jahresbetrag zugrunde legen, würde mancher Mieter oder Vermieter die gerichtliche Auseinandersetzung allein wegen des Kostenrisikos vermeiden.

Und noch ein Punkt: Der Gesetzgeber hat den Mangelbeseitigungsanspruch in § 41 Abs. 5 GKG ausdrücklich mit dem Jahresminderungsbetrag beziffert. „Spiegelbildlich“ ist der Streit um die Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung deshalb ebenfalls auf den Jahreswert der Minderung begrenzt (Hanseatisches OLG Hamburg Beschluss v. 20.2.2009, 4 W 12/09)

Ein weiterer Aspekt dieser Argumentation besteht darin, dass § 41 I GKG beim Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses ebenfalls lediglich die auf die streitige Zeit entfallende Miete und höchstens den Jahresbetrag der Monatsmiete zugrunde legt. In diesem Sinne ist es gerecht, bei einem Streit um die Mietminderung allenfalls auf den Jahresbetrag der Mietminderung abzustellen.

Streitwert beim Beweissicherungsverfahren

Beantragen Vermieter oder Mieter die Durchführung eines den Prozess vorgeschalteten selbständigen Beweisverfahrens, ist ebenfalls der Jahresbetrag der Mietminderung für den Streitwert bestimmend. In einem solchen Verfahren beauftragt das Gericht einen Sachverständigen mit der Feststellung der Situation vor Ort.

Gerichtsstand bei Mietstreitigkeit

Bei Mietstreitigkeiten über Wohnraum bestimmt § 29a ZPO ausschließlich das Amtsgericht für zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung gelegen ist. Auf die Höhe des Streitwerts kommt es nicht an, so dass auch bei Streitwerten über 5000 € nicht das ansonsten zuständige Landgericht, sondern das Amtsgericht zur Entscheidung berufen ist.

Nach dem Streitwert berechnen sich die Gerichts- und Anwaltsgebühren

Keiner arbeitet umsonst. Gerichte und Anwälte schon mal gar nicht. Ihre Gebühren bestimmen sich nach festen Gebührentabellen. Für bestimmte Aktivitäten gibt es eine Gebühr. Je mehr der Anwalt sich ins Zeug legen muss, desto mehr verdient er.

Beispiel: Streitwert 5.000 €

1. 3,0 Gerichtsgebühr = 363 €

2. Eigene Anwaltskosten:

a. Außergerichtlich: 1,3 Geschäftsgebühr: 498,50 €

b. Gerichtsverfahren:

1,3 Verfahrensgebühr: 391,30 € (Anrechnung Geschäftsgebühr: 195,65 €)

1,2 Terminsgebühr: 361,20 €

Auslagen: 20 €

MWSt: 146,78 €

Gesamt: 686,45 €

3. Fremde Anwaltskosten, falls Kläger den Prozess verliert: 919,28 €

Gesamtkostenrisiko I. Instanz: 1968,73 € (grobe Rechnung, +/- Variablen je nach Verfahrensverlauf möglich)


2 Antworten auf "Streitwert bei einer Mietminderung"

  • Wolfgang Engel
    2. Juli 2014 - 09:04 Antworten

    §29a ZPO sagt aber nichts darüber aus ob Amtsgericht oder Landgericht… woher also die alleinige Zuständigkeit des Amtsgerichtes?

    • Mietminderung.org
      3. Juli 2014 - 15:36 Antworten

      Hallo Herr Engel,

      „in dessen Bezirk sich die Räume befinden.“ –> §29a ZPO. Hieraus ergibt sich die Zuständigkeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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