„So eine Sch….“. Wer kennt diesen Aufschrei nicht, wenn wieder einer in eine solche Tretmine getreten ist. Hundekot ist eine lästige Sache. Er kann durchaus zur Mietminderung berechtigen.
Hundekot auf öffentlichen Gehwegen ist Lebensrisiko
Hundekot auf dem öffentlichen Gehweg ist allgemeines Lebensrisiko und kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Hier hilft nur „Augen auf“.
Hundekot auf Gehwegen des Mietobjekts
Allenfalls dann, wenn die Sch….. auf dem Grundstück des Vermieters liegt, kommt eine Verantwortung des Vermieters in Betracht. Er ist verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Dazu gehört auch, dass sich der Gehweg zum Haus in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Hundekot gehört jedenfalls nicht dorthin.
Voraussetzung ist aber, dass die Beeinträchtigung so erheblich ist, dass sie dem Mieter nicht zuzumuten ist. Ein einmaliges Häufchen erfüllt diese Voraussetzung sicherlich nicht. Gleiches wird anzunehmen sein, wenn der Vermieter das Problem umgehend immer wieder beseitigt.
Wann in Wiederholungsfällen die Grenze überschritten ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Dazu gehört der Aspekt, dass der Vermieter gehalten sein kann, sein Grundstück einzufrieden und zu verhindern, dass fremde Hunde sein Grundstück und den Gehweg für ihre unsauberen Geschäfte missbrauchen.
Hundekot im Garten ist Mangel der Mietsache
Anders ist die Situation, wenn Hundekot im Garten zur Belästigung wird. Soweit der Mieter den Garten mietvertraglich nutzen darf, ist es Aufgabe des Vermieters, den Garten in einem nutzbaren Zustand zu halten. So ist er verpflichtet, darauf zu achten, dass keine fremden Hunde dorthin gelangen. Hunde, die einem Mieter gehören, sollten Ihr Geschäft allenfalls dann erledigen dürfen, wenn der Mieter den Haufen umgehend entfernt.
Soweit auch Kleinkinder den Garten zum Spielen benutzen, führt die Abwägung der Interessen der Kinder gegenüber den Interessen des Hundehalters und seines Hundes dazu, dass die Interessen der Kinder überwiegen. Dann ist der Mieter verpflichtet, seinen Hund sich anderswo entledigen zu lassen.
Vermieter haftet für vertragsgemäßen Zustand des Gartens
Auch kommt es nicht darauf an, inwieweit der Vermieter verantwortlich ist. Maßgeblich ist allein, dass er den vertragswerten Zustand der Mietsache gewährleisten muss. Es ist seine Aufgabe und grundsätzlich sein Problem, dafür Sorge zu tragen, dass das Grundstück sauber ist und sauber bleibt. Gegebenenfalls muss er dafür geeignete Abwehrmaßnahmen treffen und Hundehalter auf ihr Vergehen hinweisen und auffordern, den Hund anderswo spazieren zu führen oder den Hundekot zu entfernen. Im Extremfall muss der Vermieter den Hundehalter als Mieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen und notfalls kündigen (§ 541 BGB, § 543 I, II 2 BGB).
Inwieweit welche Minderungsquote gerechtfertigt ist, bestimmt sich danach, inwieweit der Mieter in der Nutzung des Gartens beeinträchtigt ist. Pauschale Sätze gibt es dafür nicht.
So urteilten die Gerichte
In einer Entscheidung des AG Kiel (WuM 1991, 343) lag Hundekot tagelang im Treppenhaus. Da der Mieter die Haustiertoilette im Mullschlucker entsorgte, stank es nach Exkrementen. Auch die mit Kot beschmierte Bedienungsleiste im Fahrstuhl sei nicht gereinigt worden. Im Sandspielplatz für kleine Kinder wurde der Kot ebenfalls nicht beseitigt. Für diese und weitere Missstände erhielt der Mieter 5 Prozent Mietminderung.
Auch das AG Münster musste sich mit Hundekot beschäftigen (WuM 1995, 534). Hier ging es um Hundekot im Treppenhaus, der zu erheblichen Geruchsbelästigungen führte. Dem Mieter wurden infolge der Beeinträchtigung seiner Wohnqualität 20 Prozent Mietminderung zugestanden.
In einer Entscheidung des OLG Hamburg (MDR 1975, 578) wurde einem Mitmieter ein Unterlassungsanspruch gegen einen Hundehalter zugestanden, wenn er von einem auf dem Grundstück frei rumlaufenden Hund belästigt wird. Im weiteren Sinne kann eine solche Belästigung auch in frei herumliegenden Hundehäufchen zu sehen sein.
10. November 2016 - 13:45
Ich habe dies Problem genau umgekehrt! Mein Vermieter lässt seinen Hund in SEINEN Garten vor unserem Balkon koten und denkt nicht im Traum daran die Hinterlassenschaften zu entsorgen! Auf mündliche Ansprache wurde mitgeteilt, dass dies schließlich sein Eigentum und somit seine Sache sei wie er den Garten nutzten (garnieren) würde. Auf daraufhin folgende schriftliche Darstellung des “Zustands” und dem Fakt das wir das Objekt gewerblich angemietet haben und auf dem Balkon sowohl Mittagspausen der Mitarbeiter verbracht werden, sowie rauchende Geschäftspartner die Möglichkeit einer Zigarette haben und sich dann das Minenfeld ansehen müssen, wurde lapidar mitgeteilt, dass ich unter Einhaltung der regulären Kündigungszeit ja den Vertrag kündigen könne, wenn mir dies nicht passt. Kann ich nun die Miete mindern?
10. November 2016 - 14:54
Hallo Michael,
selbst wenn eine Mietminderung denkbar wäre, wie hoch sollte diese ausfallen? Hundekot im Garten des Eigentümers unter Ihrem Balkon ist unschön, aber auf den gesamten Mietgegenstand betrachtet eine minimale (wenn auch unschöne) Einschränkung.
Wenn Sie das Ernsthaft angehen wollen, würde ich gerade bei einem Gewerbemietvertrag immer einen Anwalt einbinden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. August 2023 - 16:40
hallo guten Tag,
wie sieht es denn aus, wenn Hundekot (von fremden Hunden) auf Parkplatz und Weg zum Mehrfamilien – Haus, auch schon einmal bis vor der Haustür liegt? Die Hundehalter haben wir nicht gesehen, ist der Vermieter auch hier zur Beseitigung verpflichtet?
Vielen Dank!
Babsi Schaar
29. August 2023 - 08:07
Hallo B. Schaar,
am Ende steht natürlich der Vermieter in der Pflicht, sein Eigentum instand und sauber zu halten. Wer sollte sonst in der Pflicht sein?
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Januar 2025 - 11:21
Hallo
Ich wohne jetzt seit gut 1 1/2 Jahr in meiner Wohnung und das ganz unten. Seit ich hier wohne, gibt es das Problem mit dem Kleffer von Nachbars Freundin. Beide lassen ihn raus auf den Hof, der dann vor meinem Küchen und Badfenster ordentliche Dinger lässt.
Ich hab meinen Vermieter des öfteren darauf angesprochen, dass er das unterbinden soll, dass deren Hund vor meinen Fenstern kackt und ruiniert und dass der Hof für uns Mieter eine Nutzfläche ist, wo wir unsre Wäsche raustellen und au Grillen. Leider unternimmt der Vermieter überhaupt nichts nichts dagegen. Vor 2 Wochen musst ich über meinen anderen Nachbarn gehen, der die Rechte Hand vom Vermieter angeschrieben und Fotos von den Hinterlassenschaften geschickt hat. Ein Tag später war alles weg und für 2 Wochen Ruhe. Jetzt aber ist genau das gleiche Problem wieder da und es wird nichts gegen die beiden unternommen. Seit 3 Tagen liegt es die kacke vor meinen Fenstern und es wird immer mehr. Erneut zu gestern hab ich das Problem dem Vermieter gemeldet und au seiner rechten Hand. Es passiert nichts..
18. Januar 2025 - 15:04
Hallo Jolanda,
Ihr Vermieter ist verpflichtet, sicherzustellen, dass das gemeinschaftlich genutzte Grundstück ordnungsgemäß genutzt wird. Die wiederholte Verschmutzung durch den Hund stellt eine Beeinträchtigung Ihres Wohnkomforts dar, insbesondere wenn der Hof als Nutzfläche vorgesehen ist.
Dokumentieren Sie die Vorfälle weiterhin mit Fotos und schreiben Sie Ihrem Vermieter eine schriftliche Aufforderung, das Problem dauerhaft zu lösen. Setzen Sie eine Frist, und weisen Sie darauf hin, dass Sie bei Untätigkeit eine Mietminderung in Betracht ziehen könnten. Alternativ wäre auch eine rechtliche Beratung sinnvoll, um weitere Schritte abzuklären.
Viele Grüße
Dennis Hundt