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Mietminderung summiert sich auf zwei Monatsmieten – Drohen Folgen?

Sieht sich der Mieter mit einem Mangel der Mietsache konfrontiert, kann er die Miete mindern. Dieser einfache Rechtsgrundsatz hat seine Tücken. Die Mietminderung muss nämlich „angemessen“ sein (§ 536 I Satz 2 BGB). Damit weist der Gesetzgeber dem Mieter den „Schwarzen Peter“ zu, indem er beurteilen muss, was eine angemessene Mietminderung überhaupt ist. Und genau daraus kann sich ein folgenschweres Problem ergeben.

Ist die Mietminderung nämlich nicht angemessen und überhöht, zahlt der Mieter zu wenig Miete und kommt in Zahlungsverzug. Ein Zahlungsverzug berechtigt wiederum den Vermieter unter Umständen zur fristlosen Kündigung. Insoweit drohen erhebliche Folgen, wenn der Mieter die Situation falsch einschätzt. Die Voraussetzungen, unter denen die Kündigung erklärt werden kann, sind schwierig nachzuvollziehen. Sie stehen so im Gesetz. Summiert sich die Mietminderung auf zwei Monatsmieten, wird es allemal gefährlich. Dann droht nicht nur der Missmut des Vermieters.

1. Diese Kündigungsmöglichkeiten drohen dem Mieter

A. Fristlose Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen,

  • (allgemein) wenn ihm unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens und Abwägung der beiderseitigen Interessen, nicht zuzumuten ist, am Mietvertrag festhalten zu müssen. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Vermieter die Berechtigung der Mietminderung bestreitet, deren Begründung offensichtlich zweifelhaft ist und der Mieter die vereinbarte Miete trotz Abmahnung des Vermieters nicht zahlt (vgle. BGH Urt.v.14.9.2011, VIII ZR 301/10).

Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mieter auf sein aus seiner Sicht fehlerhaftes Verhalten hinweist und ihn mahnt, die Miete vollständig zu zahlen bzw. falls ein Mangel überbewertet wird, die Miete nur angemessen (und im Idealfall um einen gewissen zugestandenen Betrag) zu kürzen;

  • wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Mietzahlung oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (insgesamt mehr als eine Monatsmiete) in Rückstand gerät (§§ 543 II Nr. 3a, 569 III 1 BGB).

Beispiel: Mieter kürzt für Januar und Februar (zwei aufeinanderfolgende Termine) die Miete, weil es durchs Dach in die Küche regnet. Summiert sich der zurückbehaltene Teil auf mehr als eine Monatsmiete, droht die Kündigung.

  • wenn der Mieter über mehr als zwei Zahlungstermine mit der Miete soweit in Rückstand ist, dass der rückständige Betrag die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 II Nr. 3b BGB).

Beispiel: Der Mieter kürzt für Januar und April (mehr als zwei Zahlungstermine) die Miete wegen eines Mangels. Beträgt der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten, droht die Kündigung.

B. Ordentliche Kündigung

Außerdem kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter mit nur einer Monatsmiete in Verzug ist! Damit kommt die Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten bereits dann in Betracht, wenn der Mieter mit weniger als 2 Monatsmieten in Rückstand ist (BGH VIII ZR 107/12).

2. Mieter muss Minderungsquote schätzen

Im Idealfall verständigen sich die Parteien über die Höhe der Mietminderung. Dies kann auch stillschweigend geschehen, indem etwa der Vermieter nur die geminderte Miete anmahnt oder die geminderte Mietzahlung über einen längeren Zeitraum akzeptiert.

Bestreitet der Vermieter die Mietminderung als solche oder die Höhe der Minderungsquote, bleibt es Aufgabe des Mieters, die Minderungsquote nach eigenem Ermessen zu schätzen. Angesichts der Komplexität des Mietminderungsrechts und der Vielgestaltigkeit der Lebenssachverhalte steht er oft vor einer schier unlösbaren Aufgabe.

Die von der Rechtsprechung vorgegebene Handlungsanweisung, die Miete im Verhältnis zur Tauglichkeitsminderung anzupassen, ist dabei wenig hilfreich. Auch einem Richter bleibt meist nichts anderes übrig, als den Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung und die Minderungsquote mithilfe eines Sachverständigen zu ermitteln.

Um die Angemessenheit richtig einzuschätzen, kann der Mieter zunächst nur versuchen, die im Wege der Schätzung ermittelte Minderung auf ihre Plausibilität zu kontrollieren (BVerfG NZM 2002, 398). Alles was plausibel, nachvollziehbar und objektiv begründet erscheint, ist angemessen. Wer im Eifer des Gefechts emotional reagiert und die Miete radikal kürzt, schadet sich selbst.

3. Kündigung erfordert verschuldeten Zahlungsverzug

Setzt der Mieter die Minderungsquote zu gering an, verliert er Geld. Setzt er die Quote zu hoch an, riskiert er die Kündigung. Dabei kommt ihm allerdings das Gesetz zu Hilfe. Gemäß § 286 IV BGB setzt der Zahlungsverzug, der den Vermieter zu Kündigung berechtigt, ein Verschulden des Mieters voraus.

Nach § 286 Abs.4 BGB kommt der Schuldner dann nicht in Verzug, wenn er die Miete wegen eines Umstands nicht zahlt, den er nicht zu vertreten hat. Ein Mieter gerät daher mangels Verschuldens so lange mit der Mietzahlung nicht in Verzug, wie er annehmen darf, dass er die Miete zu Recht mindern durfte (LG Bückeburg 1 S 9/10). Dabei muss er allerdings die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes berücksichtigen.

Der BGH hat klargestellt, dass jede und somit auch die leichte Fahrlässigkeit genügt, den Verzug zu begründen (BGH Urt. v. 11.07. 2012 − VIII ZR 138/11). Hätte der Mieter also bei „Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt“ erkennen können, dass der Mangel durch ihn mitverursacht wurde oder aus seiner Einflusssphäre stammt oder die Minderungsquote unangemessen hoch angesetzt ist, darf er die Miete nicht oder nicht in dem Maße mindern.

Die frühere Rechtsprechung (LG Berlin 62 S 277/05; LG Landshut 13 S 1954/10), die Fahrlässigkeit nur angenommen hatte, wenn die vom Mieter festgesetzte Minderungsquote „offensichtlich unberechtigt und unangemessen“ war, zählt daher nicht mehr.

4. Was können Mieter tun

a. Feststellungsklage

Die BGH-Rechtsprechung ist natürlich problematisch. Ein vertragstreuer Mieter, der einen Mietmangel beanstandet, ist dadurch zur Vermeidung unüberschaubarer Risiken gezwungen, die Höhe der Minderung gerichtlich feststellen zu lassen oder vorsorglich weniger als angemessen zu mindern. Im Gerichtsverfahren überprüft das Gericht dann die Berechtigung des Mieters zur Mietminderung und setzt die angemessene Mietminderungsquote fest.

Allerdings hat der Mieter dann seine zu viel bezahlte Miete noch nicht vom Vermieter zurück. Er müsste dann zugleich auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete klagen und notfalls gegen den Vermieter zwangsvollstrecken. Ist er bereits aus der Wohnung ausgezogen, ist ihm die Möglichkeit verwehrt, den Rückzahlungsbetrag mit der laufenden Miete zu verrechnen.

b. Erst auf die Räumungsklage reagieren

Umgekehrt kann es der Mieter auf die Kündigung des Vermieters ankommen lassen. Zieht er nicht freiwillig aus, kann er die Räumungsklage abwarten und sich in diesem Verfahren damit verteidigen, dass die der Räumung zugrundeliegende Kündigung in Bezug auf die Mietminderung nicht rechtens war, weil er einen Mangel der Mietsache zu Recht und in angemessener Höhe beanstandet habe. Allerdings ist das Risiko nicht auszuschließen, dass sich das Gericht der Einschätzung des Vermieters anschließt und die Kündigung bestätigt.

c. Mietzahlung unter Vorbehalt

Sinnvoller kann es sein, die Miete zumindest ansatzweise zu mindern und einen Teil der Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen. Der Mieter kann sich damit vorbehalten, die Sach- und Rechtslage gerichtlich überprüfen zu lassen und aufgrund seines Vorbehaltes die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Zahlt er die Miete ohne Vorbehalt, widerspricht er sich selbst, wenn er zugleich die Miete mindern möchte.

d. Sachverständigen beauftragen, Beweissicherungsverfahren beantragen

Eine effektive Möglichkeit besteht doch darin, einen Sachverständigen zu beauftragen, der die Situation begutachtet oder ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren beim Amtsgericht zu beantragen. Dann bestimmt das Amtsgericht einen Gutachter, der die Situation dokumentiert. Allein auf der Grundlage eines unabhängigen Gutachtens lässt sich eher eine einvernehmliche Regelung erreichen, als wenn der Mieter nach eigener Einschätzung auf die Bemessung der Mietminderungsquote angewiesen bleibt.

e. Emotionale Reaktionen vermeiden

Und nochmals: Emotionale Reaktionen sind Schüsse ins eigene Knie. Gerade dann, wenn es ums Geld geht, ist eine plausible, objektive Beurteilung der Sach- und Rechtslage zielführend. Jede unangemessene Mietminderung provoziert die Gegenseite. Reagiert auch der Vermieter emotional, gibt es außergerichtlich keine Lösung. Und Prozesse enden meist als Phyrrussiege, bei denen keine Partei wirklich gewinnt. Nur schnelle Lösungen sind effektiv.

Da es in Mietstreitigkeiten auf die richtige Strategie bei Angriff und Verteidigung ankommt, sollte sich jede Partei frühzeitig juristisch beraten lassen und ihr Verhalten danach ausrichten.

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