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Mietminderung bei energetischer Sanierung

Energetisches Sanieren dient dem Klimaschutz. Der Klimaschutz dient dem Gemeinwohl. Der Gesetzgeber nimmt die Eigentümer von Gebäuden damit in eine besondere Verantwortung. In der Vergangenheit standen Modernisierung und Minderungsrechte oft im Widerstreit. Modernisiert der Eigentümer als Vermieter sein Mietobjekt, sah er sich regelmäßig infolge der damit einhergehenden Beeinträchtigungen durch Schmutz und Lärm einem Minderungsanspruch des Mieters ausgesetzt.

Nach der Vorschrift des § 536 BGB kann der Mieter für die Dauer von 3 Monaten nicht die Miete mindern, soweit die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung auf einer Maßnahme beruht, die der energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient.

Minderungsausschluss gilt nur bei fortbestehender Bewohnbarkeit der Wohnung

Der Minderungsausschluss ist dem Mieter aber nur insoweit zuzumuten, als er seine Wohnung trotz der Beeinträchtigung weiterhin bewohnen kann. Erweist sich die Wohnung infolge von Schmutz, Lärm und Handwerkerfrequenz als unbewohnbar, bleibt das Minderungsrecht des Mieters bestehen. Ist die Wohnung tatsächlich unbewohnbar, beträgt die Minderungsquote bis zu 100 %. Mit der zeitlichen Einschränkung des Minderungsausschusses will der Gesetzgeber den Vermieter motivieren, die Modernisierungsarbeiten möglich zügig durchzuführen.

Der Minderungsausschluss betrifft nur die energetische Modernisierung

  • Aber: Das Recht auf Mietminderung ist nur dann ausgeschlossen, wenn es sich tatsächlich um eine energetische und dem Klimaschutz dienende Modernisierungsmaßnahme handelt. Für alle anderen Modernisierungsmaßnahmen gilt der Ausschluss des Minderungsrechts hingegen nicht.

Beispiel: Die Neueindeckung des Daches mit Dachziegeln ist zwar Modernisierung, aber keine energetische Modernisierung. Erfolgt die Neueindeckung des Daches zugleich mit der Dämmung des Daches, handelt es wiederum um eine energetische Modernisierung.

  • Demgemäß gilt der Minderungsausschluss auch dann, wenn die energetische Modernisierung gleichzeitig der Erhaltung des Gebäudes dient. Meist dürfte dies wohl so sein.

Beispiel: Der Vermieter dämmt die Außenwände. Zugleich mit dieser energetischen Modernisierungsmaßnahme erneuert er den Außenputz. Ein neuer Außenputz ist hingegen eine reine Erhaltungsmaßnahme. Dennoch erfasst der dreimonatige Minderungsausschluss die gesamte Maßnahme.

  • Anders ist es nur dann, wenn die Erhaltungsmaßnahme parallel zur energetischen Modernisierung durchgeführt wird. Dann erfasst der Minderungsausschluss die durch die Erhaltungsmaßnahme herbeigeführten Beeinträchtigungen nicht.

Beispiel: Der Vermieter dämmt die Außenmauern. Nutzt er zugleich das bestehende Baugerüst, um das Dach neu einzudecken (= Instandhaltungsmaßnahme), kann der Mieter wegen der mit der Dacheindeckung verbundenen Beeinträchtigung durchaus die Miete mindern.

Dabei dürfte für den Mieter jedoch das Problem bestehen, die durch die Instandhaltungsmaßnahme bedingten Beeinträchtigungen so zu erfassen und zu beschreiben, dass sie sich nachvollziehbar gegenüber der energetischen Modernisierungsmaßnahme abgrenzen lassen.

Was ist energetische Modernisierung?

Der Minderungsausschluss erfasst nur energetische Modernisierungsmaßnahmen. Nicht erfasst werden reine Erhaltungsmaßnahmen zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes. Diese dienen dazu, den vertragsgemäßen Gebrauch des Objekts zu gewährleisten. Der Gesetzgeber hat die Mietrechtsreform zum Anlass genommen, Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) gegeneinander abzugrenzen.

Maßgebend ist die Einsparung an Endenergie

Modernisierungsmaßnahmen, die im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB den Ausschluss des Mietminderungsrechts für 3 Monate zur Folge haben, sind nur solche, bei denen Endenergie eingespart wird und die der Mietsache selbst dienen. Klassisches Beispiel ist die Wärmedämmung oder der Einbau einer effizienten Heizungsanlage.

Mit Endenergie erfasst der Gesetzgeber die Energiemenge, die die Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, Warmwasseranlage) benötigt, um die für die Mieter erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, Verteilung, Speicherung der erzeugten Energie im Gebäude abzudecken. Damit fallen alle Energieträger unter diesen Begriff, sofern sie benötigt werden, um den Betrieb der Anlagentechnik des Gebäudes zu gewährleisten.

Im Gegensatz dazu stehen die zu einer Energieeinsparung führenden Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 2 BGB. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zwar zu einer Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie führen, selbst aber keinen Bezug zur Mietsache haben. Beispiel: Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gebäudes, Einbau einer Regenwassersammelanlage. In diesem Fall darf der Vermieter keine Mieterhöhung durchführen und das Minderungsrecht des Mieters besteht fort.

Modernisierung erfordert kein Sachverständigengutachten

Zur Rechtfertigung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme genügt es gemäß § 555c III BGB, wenn sich der Vermieter auf allgemein anerkannte Pauschalwerte bezieht und dadurch die Energieeinsparung darlegt. Ein Sachverständigengutachten wird nicht mehr benötigt (siehe dazu Text Änderungen im neuen Mietrecht ab 1.5.2013).

Wer informiert, schafft Vertrauen und Einsicht

In § 555f BGB verweist der Gesetzgeber ausdrücklich auf die Möglichkeit an, dass sich Vermieter und Mieter aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters und die künftige Höhe der Miete verständigen und auf diesem Wege potentielle Streitigkeiten vermeiden (siehe dazu Artikel „Mietminderung: Änderungen im neuen Mietrecht ab 1.Mai 2013).

Es obliegt einerseits dem Vermieter, die Beeinträchtigung des Mieters so gering als möglich zu halten, möglichst zügig zu modernisieren, im Extremfall dem Mieter eine Ersatzunterkunft anzubieten oder tatsächlich eine Minderung der Miete zu bewilligen. Andererseits sollte der Vermieter von seinem Mieter erwarten dürfen, dass dieser Verständnis auch für seine Situation hat und nachvollziehen kann, dass der Vermieter im Gesamtinteresse handelt und letztlich den Nutzwert und die Wohnungsqualität zu Gunsten des Mieters verbessert. Es handelt sich um eine typische Situation des Gebens und Nehmens, von der jede Partei profitiert, vorausgesetzt sie hat Verständnis für die Situation der jeweils anderen Partei.

Auch aus diesem Gesichtspunkt heraus ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter 3 Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich über die geplanten Maßnahmen zu informieren. Die Verpflichtung entfällt, wenn sich die Arbeiten nur unerheblich auswirken oder Notfallmaßnahmen durchgeführt werden (Wasserrohrbruch).

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7 Antworten auf "Mietminderung bei energetischer Sanierung"

  • Hugo
    28. November 2013 - 11:52 Antworten

    Leider wird nicht ausgeführt: Ist eine Mietminderung für 3 Kalendermonate oder für drei Monate ab Beginn der Sanierungsmaßnahmen ausgeschlossen?

  • Stefan
    10. Juli 2014 - 15:45 Antworten

    Danke für die gut dargestellten Informationen!
    Handelt es sich um ein generellen Mietminderungsausschluss oder bleibt das Recht bezogen auf vermeidbare Beeinträchtigungen bestehen?

    Ich habe bspw. den Fall, dass bei der energetischen Isolierung des Daches vielerorts Feuchtigkeit in die Wände der Dachgeschosswohnung eingedrungen ist, was aus einer unzureichenden Abdeckung während der Bauarbeiten resultierte.

    • Mietminderung.org
      15. Juli 2014 - 12:37 Antworten

      Hallo Stefan,

      die Regelung im Mietrecht ist ja noch nicht sonderlich alt. Daher muss sich hierzu erstmal ein Fundus an Rechtsprechung aufbauen. Wenn Sie unter Feuchtigkeit in der Wohnung leiden und diese durch Fehler im Handwerk entstanden sind, hat das in meinem Augen recht wenig mit der ursprünglichen energetischen Sanierung zu tun.

      Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Franziska
    7. April 2015 - 14:09 Antworten

    Besteht der Minderungsausschluss wegen energetischer Sanierung auch, wenn in der unmittelbaren Nachbarschaft eine Kernsanierung durchgeführt wird und in diesem Zuge energetische Maßnahmen wie Dämmung erfolgt. Das Objekt ist eine alte Russenkaserne und ist seit dem Abzug der Russen nicht mehr bewohnt worden. Kann ich trotzdem Mietminderung gegenüber meinem Vermieter (ist nicht gleich Bauträger) einfordern?

  • Irina Raddatz
    27. April 2016 - 19:07 Antworten

    Hallo, ich hoffe mir kann hier ein wenig geholfen werden.
    In unserem 12- Parteien- Haus wird mittlerweile die zweite Wohnung vom Vermieter renoviert. Das Haus ist sehr hellhörig, so daß wir das Gefühl haben, die Bauarbeiten finden in unserer Wohnung statt. Unsere kleine Tochter findet bei dem Lärm kaum Schlaf, den sie aber noch benötigt. Auch bleibt der Staub und Dreck, der durch die Bauarbeiten entsteht, freundlicherweise den Mietern überlassen. Wir gehen stark davon aus, dass es sich bei den Arbeiten im Haus nicht um eine energetische Sanierung handelt. In unsere Wohnung steht nun aber auch ein Trocknergerät, da es auf unserer Seite kürzlich einen Rohrbruch gegeben hat. Die Lautstärke des Gerätes lässt unserer Meinung nach auch zu wünschen übrig.
    Sind dies alles Gründe für eine Mietminderung?

  • Robert
    23. August 2016 - 06:30 Antworten

    Hallo, wie verhält es sich denn, wenn der Vermieter die energetische Sanierung privat durchführt – gilt hier auch eine dreimonatige Duldung des Mieters? Oder ist es hier „länger“ möglich, da der Vermieter immer erst nach seiner eigentlichen Tätigkeit daran arbeiten kann?

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