Modernisierungen gehen zwangsläufig mit Bauarbeiten am Haus oder in der Wohnung einher. Das Gesetz regelt in §§ 554, 559 BGB, dass der Mieter Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters als Eigentümer des Gebäudes dulden muss und der Vermieter berechtigt ist, wegen des verbesserten Wohnwertes die Miete zu erhöhen.

Typische Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung sind Maßnahmen zur Verbesserung der Belichtung und Belüftung, des Schallschutzes, der Energieversorgung, der sanitären Einrichtungen, der Beheizung, der Kochmöglichkeiten, der Funktionsabläufe in der Wohnung oder der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Bloße Verschönerungsmaßnahmen (noch intakte Bauteile werden durch bessere Teile ersetzt) und Luxusmaßnahmen (Einbau eines Schwimmbads) sind keine Modernisierungen. Grenzfälle sind sogenannte modernisierende Instandsetzungsarbeiten, wenn mit der Instandsetzung zugleich eine Verbesserung verbunden ist.

Mit der Mietrechtsreform zum 1.5.2013 ergeben sich einige Änderungen, die den Interessenkonflikt zwischen Vermieter und Mieter eingehender regeln, die Rechtslage jedoch nicht gerade vereinfachen.

Für Modernisierungen besteht Duldungspflicht

Soweit der Vermieter erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache durchführt, muss der Mieter diese dulden. Als erforderlich gelten nur solche Maßnahmen, die für die Erhaltung notwendig sind und unnötige Erschwernisse für den Vermieter vermeiden. Dabei steht dem Vermieter ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Soweit die Duldungspflicht des Mieters besteht, ist ein Minderungsrecht des Mieters weitgehend ausgeschlossen. Aber auch die Duldungspflicht hat ihre Grenzen.

Soweit Verschönerungs- oder Luxusmaßnahmen durchgeführt werden, braucht der Mieter diese nicht zu dulden und kann die Miete mindern, soweit er konkret beeinträchtigt ist.

Unzumutbare Härten begründen Mietminderung

§ 554 II sieht eine Härteklausel vor, die die Duldungspflicht des Mieters einschränkt. Dabei geht es um die mit der Durchführung der Modernisierungsarbeiten einhergehenden Beeinträchtigungen. Danach kommt es auf das Ausmaß der Nachteile durch Art, Umfang und Dauer der Arbeiten an.

Wirtschaftliche Aspekte werden allerdings erst im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigt.

Arbeiten am Haus sind weniger beeinträchtigend als in der Wohnung

So macht es einen Unterschied, ob die Modernisierungsmaßnahmen am Haus (Fassade (Wärmedämmung), Dach) oder in der Wohnung des Mieters (neues Bad, Einbau neuer Heizkörper) vorgenommen werden. In jedem Fall profitiert letztlich auch der Mieter, insbesondere wenn er seinen persönlichen Wohnwert in der Wohnung steigert. Insoweit verhält er sich widersprüchlich, wenn er die damit zwangsläufig verbundenen Arbeiten beanstandet und zum Anlass einer Mietminderung nimmt.

Eine Mietminderung kommt nur in Betracht, wenn die Arbeiten infolge ihrer Erheblichkeit unzumutbar sind. Beispiel: Fensteraustausch im Winter (AG Köln WuM 1975, 225). Die Unterbrechung der Wasserversorgung für wenige Stunden an eins bis zwei Tagen ist jedoch zumutbar (KG Berlin GE 2007, 907).

Eine Mietminderung kommt dann in Betracht,

• wenn der Mieter seine Wohnung während der Modernisierungsarbeiten ganz oder teilweise nicht so nutzen kann, wie es vertraglich sein sollte oder
• er erhebliche Beeinträchtigungen infolge Lärm, Staub, Kälte, Dreck oder Ausfall der Warmwasserversorgung hinnehmen muss oder (siehe dazu die einschlägige Rechtsprechung in den Artikeln zu Bauarbeiten)
• die Wohnung auch nach Abschluss der Arbeiten infolge nicht fachgerecht durchgeführter Arbeiten Mängel aufweist (AG Köpenick WuM 2008, 25) oder
• die Wohnung nach Abschluss der Arbeiten an Qualität verloren hat, Beispiel: Fenster wurde zugemauert, dadurch geringerer Lichteinfall (AG Hamburg WuM 1999, 160). Verändert sich der Zuschnitt der Wohnung, kann dies für die Bedürfnisse des Mieters nachteilig sein und eine Härte begründen (LG Braunschweig WuM 1982, 208).

Auch wenn der Mieter den Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung zugestimmt hat, ist sein Minderungsrecht nicht ausgeschlossen (LG Mannheim WuM 1986, 139).

Der Vermieter darf den Mieter nicht zu einer Vereinbarung drängen, dass unabhängig von den Beeinträchtigungen durch die Modernisierungsmaßnahmen, die Miete voll bezahlt werden muss.

Mietrechtsänderung zum 1.5.2013

Mit der Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 wird bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen das Recht des Mieters eingeschränkt, die Miete wegen eventueller Beeinträchtigungen zu mindern.

Das Gesetz definiert in § 555b Nr. 1 BGB die energetische Modernisierung als „bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Energie nachhaltig eingespart wird“. (Dachdämmung, Einbau neuer Fenster, neue Heizungsanlage u.ä.).

Maßnahmen zum Klimaschutz (Dachsolaranlage) sowie normale Modernisierungsarbeiten fallen nicht in diese Kategorie.

3 Monate muss der Mieter mit der Situation leben

Gemäß dem neuen § 536a Ia BGB muss der Mieter im Falle energetischer Modernisierungsmaßnahmen 3 Monate lang Beeinträchtigungen akzeptieren, ohne die Miete mindern zu dürfen (Ausnahmen siehe oben). Über diesen Aspekt wurde im Gesetzgebungsverfahren lange gestritten.

Ab dem vierten Monat lebt das Minderungsrecht wieder auf, soweit die Arbeiten nicht abgeschlossen sind. Voraussetzung ist nach wie vor, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen 3 Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen muss. Außerdem muss er den Mieter über Art und Umfang sowie Beginn und Dauer der Arbeiten informieren und die zu erwartende Mieterhöhung bezeichnen.

Mieter muss Einwände binnen Monatsfrist vortragen

Nach wie vor steht die Duldungspflicht des Mieters unter dem Vorbehalt, dass die Arbeiten für ihn keine unbillige (unzumutbare) Härte bedeuten.

Seine Duldungspflicht wird insoweit erweitert, als er Umstände, die für ihn eine besondere Härte mit sich bringen, innerhalb eines Monats nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform dem Vermieter mitteilen muss. Textform bedeutet, dass er seine Einwände schriftlich, aber auch per Fax oder E-Mail vortragen kann (§ 555d III BGB). Spätere Einwände bleiben unberücksichtigt.

Gegenseitige Verständigung vermeidet Konflikte

Ebenfalls wird im neuen § 555f BGB festgeschrieben, dass Vermieter und Mieter anlässlich konkret bevorstehender Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen können, die den Umfang und den Ablauf der Arbeiten betreffen oder eine Mietminderung zugestehen oder gar ausschließen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen konkret feststehen und nach Abschluss des Mietvertrages getroffen werden. In diesem Sinne sind alle Parteien gut beraten, vor dem Beginn der Arbeiten miteinander Kontakt aufzunehmen und die Situation zu besprechen. Viele Interessenkonflikte lassen sich so aus dem Weg räumen.

Sonderkündigungsrecht als Ausgleich zur Duldungspflicht

Als Ausgleich zur Duldungspflicht kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats kündigen (§ 554 II 2 BGB).

Beispiel: Vermieter informiert am 15. Januar über die anstehende Modernisierung. Mieter muss Kündigung bis Ende Februar zum 31. März erklären. Unerhebliche Beeinträchtigungen begründen das Kündigungsrecht jedoch nicht.

Mieter kann Aufwendungsersatz verlangen

Entstehen dem Mieter infolge der Erhaltung oder Modernisierungsarbeiten Aufwendungen, muss der Vermieter diese ersetzen. Für Eigenleistungen des Mieters ist eine angemessene Entschädigung zu zahlen (LG Hamburg WuM 19987, 386). Bei Reinigungsarbeiten soll ein Stundensatz von 10 € angemessen sein (AG Hamburg WuM 2007, 445).

Für seinen Aufwendungsersatz kann der Mieter einen Vorschuss beanspruchen und diesen im Wege der einstweiligen Verfügung gerichtlich geltend machen (AG Köln WuM 1991, 95), sowie seine Duldung von der Vorschussleistung abhängig machen.