Jeder anständige Vermieter saniert und modernisiert sein Objekt. Damit steigert er den Verkehrswert, den Wohnwert und die Wohnqualität. Das ist die eine Seite. Die andere Seite ist die, dass der Mieter zu viel Miete bezahlt, insoweit, als er für seine Miete nicht die Gegenleistung erhält, die er erwarten darf. Erwarten darf er einen Zustand des Gebäudes, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Wird die Fassade eingerüstet, ist dieser Zustand beeinträchtigt.
Die Einrichtung der Fassade ist oft mit der energetischen Sanierung verbunden. Der Vermieter dämmt das Dach und/oder die Hauswand. Dazu muss er regelmäßig ein Gerüst erstellen. Um den Vermieter zu solchen energetischen Modernisierungsmaßnahmen zusätzlich zu motivieren, verpflichtet der Gesetzgeber den Mieter mit der Mietrechtsreform zum 1.5.2013 diese Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und in den ersten 3 Monaten nach Beginn der Bauarbeiten auf sein Minderungsrecht zu verzichten. In diesem Sinne muss der Mieter auch die Einrüstung der Fassade dulden.
Anders ist der Fall, wenn die Einrüstung der Fassade nicht mit energetischen Modernisierungsmaßnahmen einhergeht. Dann besteht grundsätzlich das Mietminderungsrecht des Mieters. Maßgebend für die Minderungsquote ist das Ausmaß der Beeinträchtigung. Unerhebliche Beeinträchtigungen muss jeder Mieter hinnehmen.
Beispiel aus der Praxis:
- Einrüstung des Hauses infolge von Bauarbeiten, Verhängung mit Planen, Unbenutzbarkeit des Balkons, übermäßige Abdunkelung der Wohnung: 15 % Mietminderung (AG Hamburg WuM 1996, 30);
- Einrüstung der Fassade, Plastikfolien an den Fenstern, abgedunkelte Wohnung, verminderte Lüftungsmöglichkeiten: 15 % Mietminderung (AG Mainz 10 C 49/96);
- Einrüstung der Fassade, verminderte Lichtzufuhr und Lüftung: 5 % Mietminderung (LG Berlin MM 1994, 396).
- In einem Fall des LG Berlin (Urt.v. 05.10.2006, 63 S 194/06) wurde ein Mangel verneint, insoweit als durch das Baugerüst lediglich das Küchenfenster und das Fenster zur Speisekammer hin verdunkelt waren.
- In einem Urteil des KG Berlin (Urt.v. 08.01.2001, 8 U 5875/98) erhielt ein Mieter aufgrund der umfangreichen Bauarbeiten insgesamt 40 % Mietminderung zugesprochen. Davon entfielen 10 % auf das mit Planen verhängte Baugerüst. Es bestehe Einbruchsgefahr, ständig liefen Bauarbeiter umher, der ungehinderte Blick von der Wohnung nach draußen und die Frischluftzufuhr seien eingeschränkt.
Achtung: Diese Fälle orientieren sich an den Umständen des Einzelfalls. Sie dürfen nicht auf den einen Fall ohne Einbeziehung der individuellen Umstände übertragen werden. Allerdings sind sie Orientierungshilfen.
Weitere Einzelaspekte
Ein weiterer Ansatzpunkt sind die an der Fassade ausgeführten Arbeiten. Wird die Fassade aufwändig abgestrahlt, der Verputz abgeschlagen und tagelang gebohrt und gehämmert, wirken sich die damit verbundenen Beeinträchtigungen nachhaltiger aus, als wenn die Fassade einfach nur neu gestrichen wird.
Nicht zuletzt sollte jeder Mieter bedenken, dass eine optisch verschönerte oder gedämmte Fassade auch in seinem Interesse liegt und seine Wohnqualität erhöht. Wer dann gleich die Miete mindern will, sollte nichts überstürzen.
21. August 2013 - 21:52
Im September soll unsere Eigentumswohnungsanlage mit 4 Wohnungen neu angestrichen werden (keine energetische Sanierung); hierfür muss ein Gerüst gestellt werden. Die Arbeiten sollten ca. 3 Wochen dauern.
Mein Mieter hat auf seinem DG-Balkon zahlreiche (ca. 8) große Blumenkübel, die für den Neuanstrich incl. Abdampfung befristet entfernt werden müssen. Mein Mieter erwartet nun, daß ich die Kosten für den Transport vom DG in die Garage und zurück durch einen Dienstleister übernehme, da der Anstrich ja von den Eigentümern veranlaßt worden sei.
Hat der Mieter diesen Anspruch gegen mich? Oder hat er eigentlich nicht eine gewisse “Mitwirkungspflicht” im Rahmen des Neuanstriches.
Die Frage der Mietminderung aufgrund einer eingeschränkten Nutzung des Balkons sowie des vorhandenen Gerüsts wurde erfreulicherweise noch nicht thematisiert…
21. August 2013 - 21:57
Hallo Frank,
in meinen Augen besteht schon eine gewisse Mitwirkungspflicht. In wie weit diese den Aufwand des Transports deckt, vermag ich nicht einzuschätzen. Sie könnten so argumentieren, das der Mieter sich ja auch zum Winter um die Einlagerung kümmert und diese folglich im Bereich des Machbaren liegt. IM Zweifel bitte einen Rechtsanwalt dazu befragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. August 2013 - 15:08
Brauche Dringend Rat!
Seit 4 Wochen steht ein Baugerüst an unserem Mehrfamilienhaus. Aufgrund anbringung einer Dämmung.
Unsere Fenster sind mit Folie abgeklebt, der Balkon ist nicht zu nutzen und ich habe täglich zu wischen wegen dem ganzen Staub. Dazu habe ich ene 1,5 Jahre alte Tochter die diesen Lärm nicht erträgt und ich morgens früh schon raus muss damit sie nicht anfängt zu schreien und zu zittern. Mein Mann und Sohn haben eine Hausstauballergie seit dem die angefangen haben das Haus zu bearbeiten geht es den beiden nicht gut! Kann ich den Aufgrund dieser Situation die Miete mindern und um wieviel??
Vieln Dank vorab.
Mfg.
Sagi
23. August 2013 - 10:25
Hallo Sagi,
wenn es sich um eine Mietminderung bei energetischer Sanierung handelt, ist es recht wahrscheinlich, dass Sie keine Mietminderung vornehmen können. Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie einen Anwalt fragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. August 2013 - 10:24
Hallo,
ich brauch mal dringend Rat. Der Vermieter saniert bzw. isoliert das Haus von aussen, was ja auch in unserem Interesse ist. Doch seit Mitte Juni diesen Jahres steht das Geruest genau an unseren Wohnungseingang und Terrasse. Die Wohnungstür koennen wir nicht ordnungsgemäß nutzen, da ein Träger des Gerüstes genau den Eingang versperren. Wir haben ein 5 Monate altes Baby, der Kinderwagen steht auch seitdem im Auto. Die haben zwar gesagt das das Gerpst diese Woche weg kommt, doch die Baustelle ist noch nicht fertig. Meine Frage jetzt: Kann ich von dem Zeitraum aus eine Mietminderung rückwirkend machen? Auch wenn in dem Beschluss von Mietrechtsreform zum 01.05.2013, zu dulden ist? Und kann ich jetzt durch die weiteren Bauarbeiten eine Minderung machen und in welcher Höhe eine Minderung?
Mfg Yvonne
28. August 2013 - 16:21
Hallo Yvonne,
die Mietrechtsreform schließt eine Mietminderung wegen einer energetischen Sanierung für 3 Monate aus.
Hier lesen Sie, ob eine rückwirkende Mietminderung möglich ist.
Im Zweifel sollten Sie einen Rechtsanwalt dazu befragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Oktober 2013 - 16:21
Hallo,
ich brauche dringend Rat!
Vor ca. einem Jahr wurde in unserem Mehrparteienhaus eine neue Tür eingebaut. Die Bauarbeiten gingen über eine Woche, das haben wir noch toleriert. Im Frühjahr dieses Jahres musste der Keller saniert werden, weil Rohre beschädigt waren. Wir konnten unseren Kellerraum nicht nutzen. Anschließend wurde der “Garten” neu gemacht, was auch ca 6. Wochen Zeit in Anspruch nahm. Während der Keller und der Garten neugemacht wurde, wurde ständig an der Fasse rumgehämmert, gebohrt und der Boden gepflastert. Die Lärmbelästigung war so extrem, dass meine Mitbewohnerin und ich (Studentinnen) zeitweise zu unseren Eltern gefahren sind, weil man bei dem Lärm nicht lernen konnte. Da ein ansehnlicher Garten auch in unserem Interesse war, haben wir auch dies toleriert. Nun wurde aber am 01.09. wieder ein Baugerüst aufgestellt. Erst an der Vorderseite des Hauses, damit dies gestrichen werden konnte. Weil die Maler “bei dem schlechten Wetter”, sprich im Herbst zu erwartender Wind, nicht direkt anfangen wollten, zogen sich die Streicharbeiten bis Ende September hin. Seit dem 14.09. steht nun auch ein Gerüst an der Rückwand des Hauses um die 4 Balkone zu erneuern. Dies läuft aber mehr als schleppend voran. Soweit wir das beobachten konnten macht das ein Handwerker nachmittags hin und wieder allein. Er kommt unregelmäßig und meist auch nur für ein paar Stunden. Wir können seitdem den Balkon nicht nutzen, zunächst war alles mit Planen vollgehangen und zudem hält man sich nachts nicht gern allein in der Wohnung auf. Wir wohnen mitten in der Stadt und ein potentieller Einbrecher kann über das Gerüst quasi bis vor die Fenster spazieren. Wie ich gerade erfahren habe, werden die Bauarbeiten an der Rückseite des Hauses auch noch einige Zeit andauern, da hier anschließend auch noch wieder gestrichen werden soll. Meine Frage: Haben wir ein Recht, die Miete zu mindern? Wenn ja, in welchem Umfang?
Vielen Dank und viele Grüße
Julia
26. Oktober 2013 - 11:48
Hallo Julia,
niemand wird Ihnen sagen können, dass X Prozent Mietminderung in Ordnung sind. Jeder Fall ist einzigartig und Sie können sich im Bestfall an Rechtsprechung orientieren. Zum Beispiel an den Urteilen oben im Artikel oder an dieser Mietminderungstabelle.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. Oktober 2013 - 11:40
Hallo zusammen,
ich wohne in einer Erdgeschoss-Mietwohnung und Gegenstand des bestehenden Mietvertrages ist ebenfalls ein kleiner und nur für mich zu nutzender eingezäunter Garten (10qm und ist ebenfalls im Mietvertrag so vereinbart).
Nachdem ich von einer Geschäftsreise heimgekehrt bin, wurde ohne schriftliche Ankündigung ein Baugerüst (nicht durch Schutzfolien verkleidet) seit Anfang dieser Woche am Haus aufgestellt, welches ebenfalls meinen Garten mit einschließt. Auf Rückfrage bei der Hausverwaltung werden am Haus Fassadenarbeiten sowie der Ausbau des obersten Stockwerkes bis Februar 2014 durchgeführt. Die Hausverwaltung schilderte in diesem Zusammenhang, dass sie ebenfalls nicht über die durch den Eigentümer veranlasste Aufstellung informiert gewesen war.
Durch das Aufstellen des Gerüstes wurde ebenfalls ein Teil des Zaunes entfernt, wodurch ein “freier” Zutritt für jedermann zum Garten besteht. Darüber hinaus ist der Aufstieg in das Gerüst ebenfalls von meinem Garten aus vorgesehen.
Von daher meine Frage:
In welchem Maße kann ich eine erfolgreiche Mietminderung für…
a) für den nicht zu nutzenden Garten
b) durch die Arbeiten entstehende Bau- und Schmutzbelästigung (z.B. herunterfallende Bauschutt)
c) eingeschränkte Belüftungs- und Belichtungsverhältnisse
verlangen?
Vielen Dank und viele Grüße
26. Oktober 2013 - 11:45
Hallo Dennis,
ich kann Ihnen hier ein zwei Artikel Tipps geben:
Zum einen solten Sie beachten, ob es sich nicht vielleicht im eine energetische Modernisierung handelt.
Dann kann ich Sie auf unsere Mietminderungstabelle und auf die Urteile in dem Artikel verweisen.
Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich durch einen Anwalt beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Januar 2014 - 17:55
Hallo,
unsere Balkone sollten saniert werden, daher haben wir seit August ein Gerüst vor dem Haus, das die betroffenen Zimmer verdunkelt. Im Herbst konnten wir nicht auf den Balkon. Die Hasuverwaltung hatte abgekündigt, die Arbeiten würden 4-6 Wochen dauern, nun ist Januar. Das Unverständlichste aber ist, dass insgesamt höchstens 3 Wochen auf dem Gerüst gearbeitet wurde. Haben wir das Recht auf Mietminderung?
Danke und viele Grüße
7. Januar 2014 - 19:22
Hallo Sarah,
danke für Ihren Kommentar. Ich kann Sie leider nur auf den Artikel oben verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Januar 2014 - 11:17
Hallo Herr Hundt,
unser teilsaniertes Altbauhaus wurde vor wenigen Monaten verkauft und steht im Internet als “Luxuswohnprojekt” angepriesen mit EIgentumswohnungen mit 2500 €/m². Die Hausverwaltung sagte zu uns “Wir wollen das nicht über eine MOdernisierungsankündigung machen, lassen sie uns anders verhandeln..”
Vor 3 Wochen wurde unser Haus nun einfach mit einem Baugerüst umstellt. Dem ging 2 Wochen vorher ein lapidarer Aushang im Hausflur voran, wonach ein Baugerüst aufgebaut werden wird und wir daher unsere Fahrräder wegräumen sollen. WELCHE Arbeiten durchgeführt werden sollen und WANN das Gerüst aufgbaut wird und wie lange es stehen wird, wurde nicht benannt.
Daher können wir nicht feststellen, ob es eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme ist.
In jedem Fall aber muss beides angekündigt werden. Eine Notmaßnahme ist nicht ersichtlich. Da nicht mitgeteilt wurde, welche Maßnahmen eigentlich durchgeführt werden sollen, ist der Aushang im Hausflur auch keine solche “Ankündigung”. Wenn es eine Modernisierung werden soll, wäre ja ohnehin Textform an jede Mietpartei und genaue Angaben von Maßnahmen, Mieterhöhung etc nötig..
Wir haben dem Vermieter nun erstmal geschrieben, dass uns das Gerüst beeinträchtigt (Einbruchsgefahr, Balkonnutzung und die Gerüstbauer, die darauf herumlaufen und unsere Privatssphäre einschränken..) und uns vorbehalten die Miete zu mindern.
Seit letzter Woche sind nun auch noch rund um das Haus Planen (weiß) angebracht, die uns Sicht und Licht nehmen und noch dazu wegen des Windes ziemlich laut flattern.
Ohne ordnungsgemäße Ankündigung (und ohne Vorliegen einer Notmaßnahme oder einer “unerheblichen Maßnahme”) besteht für uns ja keine Duldungspflicht und der Ausschluss der MIetminderung nach § 536 Ia BGB greift (vorerst) nicht.
Wir wollen nun einen weiteren Brief schreiben und wegen der PLane und des Gerüstes 5 % Mietminderung ankündigen und entweder für Februar noch unter Vorbehalt zahlen oder die 5 % abziehen.
Hier nun meine Frage: Ist es sinnvoll, erstmal weiter unter Vorbehalt zu zahlen? ICh habe oft gelesen, dass man sich nicht “widersprüchlich” verhalten darf und man sein MInderungsrecht auch “verwirken” kann, wenn man es nicht irgendwann auch ausübt.
Zudem glaube ich, dass die Hausverwaltung die “ANkündigung” noch nachschieben wird. (Das ist ja auch unser Ziel.. endlich wissen, was los ist..) Dann aber bekämen wir den Minderungsbetrag wohl NIE, weil ich nicht davon ausgehe, dass die Hausverwaltung uns diesen einfach so zurückzahlen würde und wir im Moment versuchen wollen, einen Gerichtsprozess zu vermeiden und lieber über einen sinnvollen AUszugstermin verhandeln wollen..
Viele Fragen, Verzeihung.
Ich bin für jede ANmerkung dankbar, wohlwissend, dass dies keine anwaltliche Beratung ersetzt.
MIt bestem Dank und freundlichen Grüßen,
Maria
27. Januar 2014 - 13:00
Halo Maria,
Sie haben Recht, ich Fall ist sehr komplex. Ich würde Sie hier wirklich an einen Anwalt verweisen, möchte Ihnen aber mit einigen Links helfen:
Mietminderung: Miete unter Vorbehalt zahlen – So geht’s richtig!
Mietminderung bei energetischer Sanierung
Mietminderung: Änderungen im neuen Mietrecht ab Mai 2013
Einen weiteren Link sende ich Ihnen per E-Mail.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. Januar 2014 - 14:33
Hallo,
aufgrund eines Wohnungsbrandes in meinem Wohnblock, muss der Balkon & die Wohnung komplett gerenigt und neu gemacht werden. Dafür wurde an der gesamten Fassade ein Gerüst aufgestellt, direkt vor meinem Balkon (Erdgeschoss). Direkt vor meinem Balkon befindet sich auch der Einstieg zum Gerüst. Durch den vielen Baustaub kann ich den Balkon nun nicht mehr nutzen (zB für die Wäsche).
Wäre ein Mietminderung in diesem Fall vorstellbar?
Vielen Dank im Voraus!
Beste Grüße
Rita Heinze
19. Mai 2014 - 20:38
Hallo,
seit dem 01.10.2013 steh bei uns um das komplette Haus ein Gerüst. Dieses Gerüst wurde angebracht um Risse in der Fassade auszubessern. Seit dem 01.10.2013 hab ich jedoch keinen Bauarbeiter auf dem Gerüst gesehen.
Durch das Gerüst können wir nicht auf unseren Parkplätzen parken. Wir müssen deshalb beim Nachbar auf der Wiese parken, im Winter waren unsere Autos voller Dreck und Schlamm. Wir konnten nicht mit sauberen Schuhen in das Auto steigen.
Heute wurde das Gerüst auch noch auf unserem Balkon angebracht. Der komplette Balkon kann nicht genutzt werden.
Gerade heute habe ich mich so auf meinen Balkon gefreut, da die Sonne noch so schön gescheint hat.
Hinzu kommt, dass das Gerüst den Hauseingang versperrt, wir müssen durch das Gerüst hindurchkriechen, dass wir zum Eingang gelangen. Unseren Einkauf müssen wir ebenso durch das Gerüst schieben um diesen mit in unsere Wohnung mitnehmen zu können.
Wir können weder von rechts noch von links zur Hauseingangstüre hineinkommen. Unserer Vermieter wohnt ebenfalls in dem selben Haus, nur nutzt dieser einen anderen Hauseingang. Dieser ist Problemlos zu erreichen.
Wieviel Mitminderung kann ich verlangen?
Bitte dringend um eine Antwort.
Liebe Grüße
Martina
28. Mai 2014 - 11:08
Hallo Martina,
ich kann Sie leider nur auf die Rechtsprechung im Artikel und auf unsere Mietminderungstabelle verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Juli 2014 - 13:06
Hallo Herr Hundt,
Ganz ohne Ankündigung (!) hat der Vermieter seit dem 16.07 ein Baugerüst vor dem Haus errichten lassen. Anscheinend sollen in der nächsten Zeit “Instandsetzungsarbeiten an der Fassade” (Aussage eines beteiligten Handwerkers) stattfinden – also keine energetische Sanierung. Wie lange das Ganze dauern soll, ist mir nicht bekannt. Das Gerüst steht jedenfalls seit dem 17.06. und mindert jetzt schon die Wohnqualität erheblich.
Meinen Balkon (im Mietvertrag jedoch nicht direkt erwähnt) kann ich nun gar nicht mehr benutzen, da das Gerüst direkt draufsteht.
Ich wohne in einer WG und 2 Zimmer sind nun komplett vom Gerüst aus einsehbar und die Sicht nach draußen ist eingeschränkt. An den kommenden Baulärm direkt vor dem eigenen Bett mag ich noch gar nicht denken…
Welche Möglichkeiten der Mietminderung habe ich hier – sind 10 bis 15% realitisch? Und wie setze ich diese am besten um? Ich bin leider nicht im Mieterschutzbund und kenne mich da nicht so aus.
Für den Fall dass sich die Arbeiten monatelang ziehen, kann ich dann auch rückwirkend eine Mietminderung vornehmen, oder sollte ich direkt bei der nächsten Mietzahlung eine Mietminderung vornehmen und notfalls fortführen, bis die Arbeiten erledigt sind?
Gruß,
Martin
18. Juli 2014 - 15:24
Hallo Martin,
hier ein paar Links / Artikel, die Ihnen weiterhelfen werden:
Richtiges Vorgehen bei einer Mietminderung: 20-Punkte-Leitfaden
Hier Höhe kann ich Ihnen leider keinen Tipp geben, orientieren Sie sich nach Möglichkeit an bestehender Rechtsprechung.
Mietminderung rückwirkend möglich?
Mietminderung: Miete unter Vorbehalt zahlen – So geht’s richtig!
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Juli 2014 - 17:46
Danke für die schnelle Antwort!
Ich werde dem Vermieter nun schriftlich mitteilen, dass ich aufgrund der aktuellen Situation die Miete nur unter Vorbehalt zahlen werde. Muss dies per Post erfolgen, oder reicht auch eine E-Mail?
Und ich habe abschließend noch folgende Frage, für den Fall dass die Arbeiten mindestens bis Ende August gehen:
Sollte dies der Fall sein, so kann ich ja dann die Miete rückwirkend für den gesamten Monat August um einen gewissen Prozentsatz mindern. Doch was mache ich mit der Zeit vom 17.07 (Vollständige Errichtung des Baugerüstes) bis 30.07 ? Gehe ich dann mit diesem Prozentsatz an die Gesamtmiete für den Monat Juli und teile diese Summe auf die Tage auf? Oder darf ich auch rückwirkend für den gesamten Monat Juli mindern?
Gruß,
Martin
22. Juli 2014 - 16:03
Hallo Martin,
hier zwei Links: Mietminderung per E-Mail und Kann eine Mietminderung auch tageweise erfolgen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Oktober 2014 - 08:28
Hallo,
erst mal vielen Dank für diesen tollen Blog, wirklich sehr hilfreich!
Vielleicht können Sie mir auch damit helfen: Ich habe im August eine Wohnung ab dem 15.10. angemietet. Nun habe ich beim Vorbeifahre gesehen, dass das ganze Haus eingerüstet ist. Davon habe ich nie etwas erfahren. Können Sie mir sagen, welche Rechte ich habe? Ob es eine Sanierung zwecks Energieeffizienz ist versuche ich gerade herauszufinden…
Viele Grüße,
Bettina
1. Juni 2015 - 11:12
Hallo,
Mein Vermieter hat jetzt vor unserem Wohn- und Schlafzimmerfenstern ein Gerüst aufgebaut mit Sichtschutz ( ist dunkel im Zimmer). Es wird unter anderem die Fassade Sandgestrahlt ( öffnen der Fenster nicht möglich, da sonst auch abends Rest-Staub ins Haus kommt) und neu angestrichen. Die Arbeiten sollen insgesamt 3 MONATE andauern. Mir geht es hier weniger um Mietminderung, da sich diese insgesamt auf max 90 € belaufen würde. Ich wüsste gern ob ich ihn dazu auffordern könnte die Arbeiten von einer Fachfirma schneller ( Er macht das alles selber mit einem Kumpel) machen zu lassen. Denn ich sehe nicht wirklich ein, dass ich in 3 Sommermonaten (Juni, Juli, August) weder richtig lüften, noch Licht rein lassen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Micha
2. Juni 2015 - 09:36
Hallo Michi,
in Meinen Augen steht es dem Vermieter frei, Arbeiten auch (kostengünstiger) selbst auszuführen. Möglicherweise kann die Fassade allein aus Kostengründen nicht von einem Unternehmen saniert werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Juli 2015 - 15:35
Guten Tag Herr Hundt,
aktuell müssen wir auf Grund einer Taubenplage ein Netz vor den Balkon unseres Mieters aufhängen. Dieses wurde auf Drängen des Mieters fachmännisch von einem Kammerjäger angebracht und vermieterseitig bzw. von der Eigentümergemeinschaft gezahlt. Wie lange das Netz hängen bleiben muss, können wir leider noch nicht absehen. Das Netz verdunkelt die Wohnung nicht und auch das Lüften ist weiterhin möglich. Auch verkleiner das Netz nicht die Nutzfläche des Balkons.
Der Balkon ist ca. 4qm groß und liegt in Südwestlage an einer viel befahrenen Hauptstraße. Der “Erholungsfaktor” des Balkons ist also von vornherein eingeschränkt.
Der Mieter droht nun mit Mietminderung, da er den Balkon nicht mehr uneingeschränkt nutzen kann.
Frage: Besteht grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung und falls ja, um wie viel Prozent kann die Miete gekürzt werden?
Über eine Rückmeldung würde ich mich sehr freuen.
Vielen Dank im Voraus.
Daniel
23. Juli 2015 - 20:03
Hallo Daniel,
allgemein kann man sagen, dass bei einer minimalen Einschränkung auch nur eine minimale Mietminderung möglich ist. Wohlmöglich kommt es aber gar nicht dazu. Wenn Ihr Mieter die Miete mindern will, ist er am Zug.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. April 2016 - 14:54
Hallo,
ich hätte da auch mal ein Problem,
Bei uns ist von Seiten den Vermieteres ein Gerüst für Erhaltungsarbeiten am Haus gestellt worden, leider wurden diese Maßnahmen in Keinsterweise durch unseren Vermieter an uns herangetragen, sondern nur durch die Schwiegertochter Zitat: ab 07.04.2016 wird ein Gerüst gestellt und das Haus gesandstrahlt und auch gestrichen, dauert ca. 3 Wochen. Nun ist es aber so das das Gerüst gestern gestellt wurde und wir von unserem Zugang des Hauses welcher bis dato 118 cm breit war nur noch 54 cm haben, da mitten auf die Treppe das Gerüst gestellt wurde, und dann auch noch mit scharfen abgebrochenen kannten. Zum Vergeich eine EuroBox beim Einkaufen ist schon 48 cm und einen Kiste Wasser 40 breit. Wir sind 5 Personen. Nun meine Frage soll ich meinem Vermieter eine Behinderungsanzeige / Mängelanzeige wegen des Gerüstes Schreiben und Ihn auch darauf hinweisen, das er uns hätte mit einer angemessenen Frist die Arbeiten mitteilen müssen. Wir haben im Mietvertrag einen Klausel bezüglich der baulichen Veränderung durch den Vermieter drin: “Soweit der Mieter die Arbeiten zu dulden hat, kann er weder den Mietzins Mindern noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüber oder Schadenersatz verlagen. Ein Minderungsrecht steht dem Mieter jedoch für den Fall zu dass die Maßnahmen des Vermieters den Gebrauch der Mieträume ganz ausschließen, erheblich beeinträchtigen oder zu besonderen Belästigungen des Mieters führen.”WAS HEISST DAS?
Muss ich das stellen des Gerüstes so hin nehmen? oder kann ich ihn auf den erschwerten Zugangn hin weisen??
Mit der Bitte um schnellst möglich Rückmeldung!
LG Vicky
24. August 2016 - 20:45
Hallo Herr Hundt,
An unserem Mehrfamilienhaus werden die Balkone saniert. Dazu würde Ende Mai ein Gerüst mit Plane gestellt. Bei den beginnenden Arbeiten wurden wohl größere Mängel festgestellt, sodass der Balkon nach nun drei Monaten noch nicht wieder nutzbar ist. Meine Wohnung ist eine Einzimmerwohnung, vor die Balkontür wurde bis zur Hälfte eine Holzplatte geschraubt, damit ich nicht rausgehe. Der Vermieter hat sich bei Vertragsunterzeichnung vor einem Jahr zugesichert, dass ich bei der Sanierung keine Mietminderung fordere. Die Einschränkung ist aber so massiv und lang, dass ich nicht einsehen, die volle Summe zu zahlen. Ist die Vertragsklausel rechtens? Gruß
26. August 2016 - 11:33
Hallo Marie,
dieser Artikel hier hilft Ihnen sicher weiter: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. April 2017 - 11:16
Hallo,
Kürzlich wurde unser Küchenfenster mit einer Folie versehen, so dass man nicht mehr nach Draußen gucken kann. Laut der Folienfirma werden aber bis zu 90% Sonnenlicht durchgelassen. Hintergrund des ganzen ist, das für den Bau des Mehrfamilienhauses (1972) Milchglasfenster auflage waren. Im laufe der Zeit, lange vor unserem Einzug, wurden die Fenster dann mit Klarglas erneuert. Daraufhin hat der Nachbar geklagt und Recht bekommen. Also wurden alle Fenster auf dieser Seite mit einer, von Außen und Innen Blickdichten Folie versehen. Wir wussten bei unserem Einzug nichts davon und es war auch nicht Bestandteil unseres Mietvertrags. Die Küche ist mit ca. 25 m2 das größte Zimmer unserer Wohnung und ist das einzige Zimmer mit direkter Sonneneinstrahlung.
Wir sind sehr verärgert über die Folie, da es für uns eine erhebliche Einschränkung ist! In wie fern und um wie viel Prozent ist es möglich bei solch einem Fall die Miete zu kürzen? Da solch ein Fall wohl auch relativ selten ist, hat meine Internetrecherche bislang nichts ergeben.
Vielen Dank im Voraus für die Antwort!
24. Juli 2017 - 22:54
Hallo,
bei uns steht nun auch seit letzter Woche ein Gerüst. Fassade soll sarniert werden die nächsten 3 Wochen und neue Rolläden eingebaut werden. Auch noch alles ok. Nun kam ich heute Abend nach Hause und alle Rolläden waren abmontiert. Vermutlich sollen neue Rolläden erst wochenlang später angebracht werden. Nun meine Frage, ist das Rechtens? Habe ausserdem nur weiße Vorhänge, sollen mir dann die Handwerker Morgens beim schlafen zuschauen!, Ausfall von ein paar Tagen,sehe ich ein. Aber paar Wochen sehe ich sehr sehr grenzwertig! Zudem haben wir auch alle ohne Ankündigung heute kein warmes Wasser mehr!?
Kurze Info wäre sehr hilfreich.
Vielen Dank!
27. August 2017 - 20:03
Sehr geehrter Herr Hundt,
unser Vermieter hat vor einem Monat Fassadenrenovierungsarbeiten ab 2 Wochen danach angekündigt (keine Energetischen o.ä. lediglich ästhetisch). Da unsere gesamte Fensterfront durch Gerüst und mit heller Folie verhangen wurde, ab und an Bauarbeiter vor unseren Fenstern arbeiten und der Zigarettenrauch unserer Nachbarn sich in dem Konstrukt hält, haben wir einen Mietminderungsanspruch angekündigt. (Die Folie ist zwar relativ durchsichtig, von unserer schönen Aussicht und unserem stinkenden Balkon bleibt aber trotzdem nicht viel).
Unser Vermieter verneint unseren Anspruch nun, mit Verweis auf die Ergänzungen zu unserem Mietvertrag vom letzten Winter: hier ist von einer “Absicht des Vermieters” die Rede, “umfangreiche Instandsetzungsarbeiten durchzuführen” – ohne weiteren Zeitrahmen. Mündlich wurde damals kommuniziert, dass diese Arbeiten nicht binnen 3 Jahren geplant sind (allerdings leider nicht schriftlich).
Genügt dieser ungenaue Paragraph in den Ergänzungen für den Vermieter?
Mit freundlichen Grüßen
Christoph Schmidt
2. September 2017 - 09:59
Hallo Christoph,
hierauf bezieht sich der Vermieter: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Das geht hingegen nicht pauschal: Mietminderung im Mietvertrag ausschließen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Oktober 2017 - 19:18
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne im vierten Stock eines Altbau-Mehrfamilienhauses. Unser Vermieter möchte den fünften Stock als Wohnraum ausbauen. Dazu steht seit einer Woche an der kompletten Fassade ein Gerüst und seit heute ein großes Werbeplakat, das alle Fenster vom zweiten bis zum vierten Stock verdeckt, bzw. nach Sonnenuntergang mit Baustrahlern beleuchtet wird (tagsüber also dunkler und nachts heller). Von den Bauarbeiten haben die anderen Parteien im Haus nichts, da sämtliche Umbauarbeiten lediglich der Sanierung der Wohnungen im fünften Stock dienen. Welche Ansprüche kann ich den Vermietern gegenüber geltend machen? Ist dieses Werbeplakat, was offensichtlich nichts mit dem Umbau zu tun hat, überhaupt rechtens?
Vielen Dank für Ihre Mühe.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Kerhsenfischer
27. März 2018 - 21:42
Wer trägt bei vermutlich rechtmäßiger moderater Mietminderung wegen eines Baugerüstes wegen Sanierungmaßnahmen (am Dach; nicht Energeirelevant) am Gemeinschaftseigentum – der Eigentümer der Wohnung wo es zur Mietminderung kam oder kann das von der Eigentümergemeinschaft (anteilig) zurückverlangt werden? Danke.
27. März 2018 - 22:25
Hallo Stefan,
die Mietminderung trägt der jeweilige Eigentümer. Im Übrigen: wenn sich alle Eigentümer die Mietminderungen von der Gemeinschaft wiederholen würden, käme unterem Stich die gleichen Belastung für jeden Eigentümer heraus. Zumindest bei gleich großen Wohnungen / gleich hohen Minderungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. September 2018 - 06:10
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich brauche dringend Ihren Rat.
In unserer vermieteten Eigentumswohnung in einer Wohnanlage soll die Fassade gestrichen werden.
Über den Sanierungsbeginn bin ich als Vermieter leider nicht durch unsere Hausverwaltung informiert worden.
Heute erreicht mich das Schreiben des Mieters, dass in 2 Tagen ein Gerüst aufgebaut werden soll und die Fassadenarbeiten beginnen sollen.
Er verweist auf den §555c des BGB. Außerdem kündigt er an dieses nicht zu dulden.
Was mache ich jetzt?
Mit freundlichen Grüßen
K.B.
19. September 2018 - 08:11
Hallo Katrin,
der Anstrich ist eine Instandhaltung und keine Modernisierung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. November 2018 - 12:03
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir wohnen im Dachgeschoss eines Hauses mit Flachdach.
Nun kündigte der Vermieter vor 4 Wochen an, dass das Dach instand gesetzt wird für den Zeitraum von 6 Monaten. Die Instandsetzungsmaßnahme ist nach vielen Jahren Verzögerung unumgänglich, im Sommer
hatten wir bei Starkregen einen Wassereinbruch und erheblichen Schaden.
Wir haben 3 Oberlichter in der Wohnung, die während der Dacharbeiten ausgebaut werden! Daraus werden erheblich höhere Heizkosten entstehen und das Lüften im Badezimmer wird nicht mehr möglich sein.
Selbstverständlich möchten wir die Miete in einem angemessenem Maße kürzen. Wie schätzen Sie die Situation ein?
Mit freundlichen Grüßen
T. K.
15. November 2018 - 08:43
Hallo Thore,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider keinen Prozentsatz nennen. Recherchieren Sie nach möglichst passenden Urteilen, dann können Sie in die richtige Rechnung denken.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Juni 2019 - 08:07
Sehr geehrter Herr Hundt,
seit ca. 3 Jahren leben wir mit einem kaputten Giebel/Dachüberstand. Es fallen Holzteile herunter und der Hauseingang zu unserer Wohnung ist ständig voll mit Vogelkot und Nestabfällen. Anfang Juni 19 haben wir gekündigt und wollen zu Ende August 19 ausziehen. Gestern Vormittag (19.06.19) ließ unser Vermieter ein Gerüst aufbauen. Ohne jegliche Vorankündigung. Das Gerüst wurde so aufgebaut, daß wir zwar unsere Eingangstür zum Betreten der Wohnung nutzen können, aber Kartons oder Möbel können nicht rausgebracht werden.
Wir wollen uns jetzt auch nicht mit dem Vermieter streiten. Aber hätten wir das Recht auf eine Mietminderung?
Wie schätzen Sie die Situation ein?
20. Juni 2019 - 09:12
Hallo Matthias,
wie Sie oben im Artikel gelesen haben, ist eine Gerüst ein möglicher Grund für eine Mietminderung. Ob eine Mietminderung jetzt, wenige Wochen vor Ihren Auszug, Sinn macht, ist eine andere Frage.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. Oktober 2019 - 17:05
Hallo Herr RA Hundt,
darf ein Gerüst aufgestellt werden, ohne dass zuvor eine schriftliche Renovierungs- bzw. Modernisierungsankündigung erfolgt ist???
Bei uns im Haus hängt nur ein Aushang der Hausverwaltung, dass wir unsere Hausratversicherung darüber informieren sollen, dass am 02.12.2019 Gerüste am Haus aufgebaut werden. Aber eine detailliert schriftliche Aufklärung über die anstehende Maßnahme habe ich NICHT erhalten! Ich weiß nicht mal, was da am Haus gemacht wird.
Zur Info: Ich wohne als Mieterin in einem 16-Parteienhaus einer Wohnanlage, die aus einer Eigentümergemeinschaft vieler privater Eigentumswohnungen zusammensetzt. (Mit meinem Vermieter kann ich mich schlecht darüber austauschen, da er mich seit mehreren Jahren per persönlichen Psychoterror entmietet: Er würde auf meine Nachfrage leider nicht ehrlich antworten.)
Welche Rechte habe ich als Mieter nun bezüglich dieses Gerüstbaus OHNE ordnungsgemäß schriftliche Ankündigung???
Herzlichen Dank im voraus für Ihre Antwortbemühung!
Mit freundlichen Grüßen
Andrea
23. Oktober 2019 - 15:15
Hallo Andrea,
ich denke das Vorgehen ist zumindest akzeptabel. Ein persönlicher Brief mit der Bitte, dass Sie Ihre Versicherung informieren wäre natürlich besser. Weitere Ankündigung gegenüber den Mietern wären schön, müssen m.E. aber nicht zwingend erfolgen. Warum sollten z.B. alle Mieter wissen, dass die Dachrinne erneuert wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Januar 2020 - 11:23
Ein besonderer Fall:
Der Vermieter kündigt für unser Wohnhaus, 7 Etagen, 27 Mietparteien, eine Sanierung an. Die Fassadenverkleidung wird entfernt, die vorhandenen Balkone abgerissen, dann wird die Fassade gedämmt und am Ende Vorstellbalkone aufgestellt. Daneben werden die Fenster und der Hauseingangsbereich erneuert, die Zähler aus dem Hausflur in den Keller verlegt und das Treppenhaus saniert. Genannt wurde ein Baubeginn zum 04.11.2019 bis Ende 2020.
Begonnen wurde die Maßname am 11.11.2019, rund um das Haus wurden Flächen für die Baumaßname freigemacht, Boden abgetragen, verdichtete Flächen für die Gerüste geschaffen, Mutterboden abgefahren und Schüttgut angeliefert. Dauer bis zum 18.11.2019. Also ganz offensichtlich der Beginn der Baumaßname und damit der Beginn der 3-Monats-Frist.
Danach war dann Ruhe, erst am 06.01.2020 ging es weiter das gesamte Haus wurde eingerüstet.Dauerte bis zum 15.01.2020.
Seit dem ruht die Baustelle wieder, obwohl der Abriss der Balkone für den 20.01. angekündigt war.
Also wurden bisher alle angekündigten Termine nicht eingehalten. Ich befürchte dass es so weiter geht, dass wir nicht verlässlich erfahren wann welche Arbeiten anstehen, wir wohl deutlich länger als bis Ende 2020 auf einer Baustelle leben.
Nun zum Thema Mietminderung. Wir haben also ab dem 11.02.2020 wieder ein Recht auf MIetminderung. Aber wie soll das umgesetzt werden? Es liefe ja darauf hinaus das wir in einer nicht absehbaren Zahl von EInzelfällen jeweils Mietminderung verlangen müssen, jeweils auch in jedem Einzelfall Klage einreichen müssen. Völlig unpraktikabel. Unsere Belastung geht aber deutlich über solche Einzelfälle hinaus.
Bislang habe ich keine Hinweise darauf gefunden, wie ich als Mieter mit ausreichender Rechtssicherheit in einem solchen, mit Sicherheit nicht seltenen Fall, vorgehen kann.
28. Januar 2020 - 16:33
Hallo Hubert,
hier eine grundsätzlich Hilfe: https://www.mietminderung.org/richtiges-vorgehen-bei-einer-mietminderung/
Suchen sich Sie zwei / drei große Punkte raus (Einrüstung, Balkone, Treppenhaus) und recherchieren Sie nach entsprechender Rechtsprechung bzgl. der Höhe der Mietminderung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. August 2021 - 13:08
Hallo,
Wlr wurden vier Wochen vor Beginn der Dachsanierung über die Arbeiten informiert – mitten in der Urlaubssaison. Weswegen wir die Info erst zwei Wochen vorher erhielten. Der Dachboden muss komplett geräumt werden, der Trockenboden ist nicht nutzbar. Wie lange die Arbeiten dauern kann uns keiner sagen. Ist das alles so richtig? Muss man nicht einige Zeit vorher über Maßnahmen und Dauer informieren..zumal wir auch einen gemieteten Raum nicht nutzen können?
16. August 2021 - 16:30
Hallo Frau Taubert,
4 Wochen Vorab-Ankündigung ist m.E. nicht völlig aus der Luft gegriffen und vermutlich angemessen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Dezember 2022 - 09:01
Schönen guten Morgen,
seit geraumer Zeit, befindet sich an unserem Haus ein Gerüst fur die Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen. Soweit so gut, aufgrund des Gerüstes lässt sich unser Wohnungseingang nur sehr eingeschränkt nutzen. Ein Pfosten ist mitten in der Treppe und uns ist es zb nicht möglich größere Dinge aus und in die Wohnung zu befördern. Liegt hier generell eine Möglichkeit der Mietminderung vor?
Vielen Dank und liebe Grüße
Nicole
9. Dezember 2022 - 09:15
Hallo Nicole,
vermutlich eher wegen des Gerüstes, als wegen des eingeschränkten Zugangs.
Viele Grüße
Dennis Hundt