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Mietminderung bei Feuchtigkeit in der Wohnung

Feuchtigkeit ist zerstörerisch. Sie ruiniert in einer Wohnung Wände, Böden und Hausrat. Ihre Ursachen sind vielfältig. Die Folgen zeigen sich oft erst später, wenn der Schaden zu Tage tritt.

Nur wer sich die Situation bewusst macht und die Ursachen kennt, kann sich wappnen und Schäden vermeiden. Feuchtigkeit in der Wohnung kann bereits als solche ein Grund für eine Mietminderung sein, spätestens aber dann, wenn es zur Schimmelbildung in der Wohnung kommt oder sich die Tapete versetzt.

Wir zeigen in diesem umfassenden Ratgeber-Artikel wann eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit in der Wohnung möglich ist – besonders in Hinsicht auf die Frage, wer für die Feuchtigkeit verantwortlich ist.

Feuchtigkeit begründet regelmäßig Mangel und Mietminderung

Feuchte Wände, feuchte  Tapeten und Schimmelflecken gelten grundsätzlich als Mangel der Mietsache. Sie beeinträchtigen die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Insbesondere beeinträchtigt eine zu hohe Luftfeuchtigkeit und die damit verbundene Schimmelbildung die Gesundheit der Bewohner und machen im Extremfall einen Aufenthalt in der Wohnung unzumutbar.

Auch Kellerräume und Garagen müssen trocken sein. Gleichermaßen sind abgetrocknete Feuchtigkeits- oder Schimmelflecken keine Schönheitsfehler, sondern immer noch erhebliche Mängel der Mietsache.

Am Anfang steht die Ursachenforschung

Feuchtigkeit macht sich bemerkbar, wenn die Kleidung in der Wohnung sich klamm anfühlt, die Atmung schwer fällt oder die Fenster ständig angelaufen sind. Wichtig ist im ersten Schritt die Ursache festzustellen.

Wenn der Vermieter verantwortlich ist

Soweit die Feuchtigkeit baumängelbedingt ist oder infolge schadhafter Baumaterialien auftritt, ist die Mietminderung regelmäßig berechtigt, da die Ursache in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt. Ursache können undichte Stellen im Mauerwerk oder im Dach sein, unerkannte Wasserrohrbrüche oder die bauliche Situation älterer schlecht isolierter Mietshäuser.

Wenn der Mieter verantwortlich ist

Im Gegensatz dazu kann Feuchtigkeit auch dadurch bedingt sein, dass der Mieter in seiner Wohnung falsch oder unzureichend heizt und lüftet. Durch den Aufenthalt in der Wohnung entsteht fortlaufend Feuchtigkeit. Kochen, Duschen, Wäschetrocknen in der Wohnung, die eigene Atemluft, Blumen oder das Vorhalten von Aquarien und Terrarien verursachen enorm viel Feuchtigkeit.

Augenscheinlich werden diese Vorgänge insbesondere beim Duschen und Kochen. Wer dann nicht dafür Sorge trifft, dass die Feuchtigkeit nach draußen abgeführt wird, darf sich nicht wundern, wenn sich die Feuchtigkeit in der Wohnung niederschlägt. Schließlich kann die Luft nur eine begrenzte Menge Wasser aufnehmen. Je wärmer die Luft, desto mehr Feuchtigkeit kann aufgenommen werden. Wird die Sättigungsgrenze erreicht, schlägt sich die Feuchtigkeit an der kältesten Stelle in der Wohnung nieder. Dies sind meist die Fenster, Fensterrahmen, Nischen und vor allem die Wände hinter Schränken. In all diesen Fällen muss sich der Mieter den Vorwurf gefallen lassen, dass er durch ein nicht sachgerechtes Heizen und Lüften die Situation selbst herbeigeführt hat. Ein Mietminderungsrecht besteht in diesen Fällen nicht.

Streitpunkt ist oft das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters

In diesem Zusammenhang ist regelmäßig die Frage zu klären, in welcher Weise der Mieter lüften und heizen muss. Dabei muss er seine Lüftungsgewohnheiten durchaus auf die Situation in seiner Wohnung abstimmen, muss aber nicht mehr lüften, als ihm zumutbar ist. Ein 3- bis 4-maliges Stoßlüften am Tag für jeweils 10 Minuten wird allgemein für ausreichend erachtet. Auch kann er gehalten sein, Möbelstücke von der Wand abzurücken und eine Luftzirkulation zu ermöglichen.

Wenn beide Parteien verantwortlich sind

Oft wird die Feuchtigkeit auch durch bauliche Mängel und ein Fehlverhalten des Mieters gleichermaßen hervorrufen. Dann verringert das Mitverschulden des Mieters seinen Anspruch auf Mietminderung. In der Praxis ist es dann ausgesprochen schwierig, die Verantwortung sachgerecht und fair zuzuordnen.

Mindert der Mieter die Miete, ist er beweispflichtig. Will der Vermieter die Mietminderung zurückweisen, muss er belegen, dass keine Baumängel vorliegen und unzureichendes Lüften und Heizen die Ursache der Feuchtigkeit ist. Dann muss der Mieter darlegen, wie er geheizt und gelüftet hat und dass seine Möblierung keinen Einfluss auf die Schimmelbildung hatte.

Situation bei Einbau von Energiesparfenstern

Problematisch erweist sich für Mieter oft der Einbau von Isolierglas- oder Energiesparfenstern. Diese Fenster haben zur Folge, dass der Luftaustausch der Innenräume nach draußen unterbunden wird und die entstehende Feuchtigkeit nicht mehr abziehen kann. Vermeiden lässt sich diese Situation, wenn der Vermieter eine Lüftungsanlage einbaut oder den Mieter veranlasst, verstärkt zu lüften.

Situation bei Neubauten

Eine besondere Problematik stellt sich bei Neubauten. Diese werden oft bereits bezogen, bevor der Putz ausreichend abgetrocknet ist. Der einziehende Mieter muss die Feuchtigkeit faktisch weglüften und wegheizen und wird über Maßen belastet. Zum Ausgleich wird ihm in der Regel ein Mietminderungsrecht zugestanden

Situation bei Fogging

Auch Fogging kann sich als Problem darstellen. Dabei kommt es zu schwarzen und ölig schmierigen Staubablagerungen in der Wohnung, die durch Feuchtigkeit und das Lüftungsverhalten des Mieters begünstigt werden können. Zumeist tritt das Problem während der Heizperiode in frisch sanierten Wohnungen auf. Die genauen Ursachen sind nicht bekannt, allerdings lassen sich gewisse Vermutungen begründen.

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