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Mietminderung: Heizperiode beachten

Wenn es kalt ist, muss der Vermieter heizen. Diese einfache Vorgabe kann sich in der Praxis durchaus als schwierig erweisen. Die Rede ist von der Heizperiode. Ist die Wohnung unzureichend geheizt, befindet sie sich in einem nicht vertragsgemäßen Zustand und begründet ein Minderungsrecht des Mieters.

Aber: Es gibt keine allgemein gültige gesetzliche Regelung, was die Dauer der Heizperiode betrifft. In vielen Mietverträgen ist die Dauer der Heizperiode ausdrücklich vereinbart. Darin kann beispielsweise die Zeit vom 1. September bis zum 15. Mai des Folgejahres als Heizperiode festgelegt sein. Ein Mieter kann natürlich individuell andere Zeiträume vereinbaren oder im Bedarfsfall den Vermieter ansprechen.

Allgemein übliche Heizperiode: 1. Oktober bis 30. April

Teilweise sind die Vereinbarungen aus formellen Gründen rechtsunwirksam. Ist dies der Fall oder ist im Mietvertrag nichts zur Heizperiode vereinbart, wird als Heizperiode allgemein der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April des folgenden Jahres bestimmt (LG Düsseldorf BlGBW 55, 31). So weit, so gut.

Mieter hat Anspruch auf Behaglichkeitstemperatur

Während der Heizperiode muss der Vermieter die Heizung so betreiben, dass der Mieter in seiner Wohnung eine „Behaglichkeitstemperatur“ vorfindet.  Diese Mindesttemperatur wird allgemein im Bereich von 20 Grad bis 22 Grad Celsius angesetzt (LG Berlin NZM 1999, 1039). In Aufenthaltsräumen darf der Mieter höhere Temperaturen erwarten als im Schlafzimmer oder im Hausflur. In der Heizperiode kann der Vermieter die Heizung auch nicht herunterfahren, weil er meint, die Temperaturverhältnisse seien noch angemessen.

Zeitliche Vorgaben für Mindesttemperaturen

Auch in der Heizperiode muss der Vermieter nicht rund um die Uhr vollumfänglich heizen. Es genügt, wenn in der Wohnung des Mieters in der Zeit von 6 Uhr morgens bis ca. 23 Uhr abends die Mindesttemperaturen erreicht werden. Dementsprechend wurde eine Vereinbarung über eine Mindesttemperatur von 18 Grad nur in der Zeit zwischen 8 und 21 Uhr als unwirksam beanstandet (LG  Berlin GE 1991, 573). Auch ein Mieter, der vor 8 Uhr aufstehen  müsse oder nach 21 Uhr sich in seiner Wohnung aufhalte, habe Anspruch auf angemessene Temperaturverhältnisse. Dafür sind jedenfalls 18 Grad zu wenig.

Nachtabsenkung: Ab 23 Uhr bis ca. 6 Uhr morgens können die Temperaturen allerdings ohne Weiteres auf ca. 18 Grad Celsius abgesenkt werden (LG Berlin NZM 1999, 1039).

Heizen im Sommer

Außerhalb der Heizperiode richtet sich die Pflicht zur Beheizung nach den Umständen des Einzelfalles. Dabei sind vor allem die Witterungsverhältnisse, die voraussichtliche Dauer der Kälteperiode und der zur Inbetriebnahme der Heizung für den Vermieter erforderliche Zeit- und Kostenaufwand maßgeblich.

Erfordert die kurzfristige Inbetriebnahme der Heizung einen erheblichen Aufwand oder ist die mutmaßliche Dauer der Kälteperiode vorübergehend kurz, muss der Mieter eine weniger gut temperierte Wohnung eher in Kauf nehmen, als wenn die Heizung kurzfristig hochgefahren werden kann oder die Kälteperiode sich über mehrere Tage hinzieht.
Vor allem ist zu berücksichtigen, dass der Mieter das Hochfahren der Heizung umso nachdrücklicher verlangen kann, wenn er ohnehin die Heizkosten tragen muss oder die Mehrzahl der Mieter diesen Wunsch äußert (LG Kaiserslautern MDR 1981, 143).

2 Antworten auf "Mietminderung: Heizperiode beachten"

  • Irmgard de Brabandt und Grace Ließfeld
    13. Oktober 2013 - 17:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    wir haben folgenden Fall und daraus resultierendes Problem:
    Seit 2/2010 mieten wir gewerbsmäßig Räumlichkeiten (lt. Mietvertrag: Ladenraum + Nebenraum) von ca. 60 qm. an. Laut Mietvertrag zahlen wir mtl. € 350,00 Mietzins und Nebenkostenpauschale für Verbräuche in 2010 € 120,00 (€70,00 f. Heizung und €50,00 f. sonstige Nebenkosten ab 01.02.2010). Nach den Jahresabrechnungen wurde jeweils die Nebenkostenpauschale für kommende Zahlungen korrigiert. Dabei erschienen uns die Kosten für Heizung immer wieder sehr hoch, worauf wir den Vermieter jeweils ansprachen. Er erklärte dann, daß die Heizung und Pumpe so viel verbräuchten.
    Dazu muß man erwähnen, daß die Heizungsanlage früher zur Versorgung von umfangreicheren Betriebsräumen ausgelegt war und ca. aus Anfang der 80er Jahre stammte. Aufgrund von anderen Flächen-Aufteilungen und -Nutzungen hatte jetzt diese Anlage seit 2010 lediglich die Betriebsräume einer Bäckerei-Verkaufsstelle neben uns und unsere Räume zu versorgen. Wie der Vermieter die Heizkostenaufteilung ermittelte, ist uns nicht genau bekannt, da es keine genaueren Meßgeräte gab. Nachdem wir im letzten Jahr die Nebenkostenabrechnung erhielten, teilten wir unserem Vermieter mit, nicht mit der hohen Heizkostenabrechnung einverstanden zu sein. Wir zahlten 12 Monate Heizkostenpauschale und hatten lediglich ca. 5 Monate Verbrauch von 5-tägig pro Woche einem Heizkörper für ca. 3 Stunden und von zwei Heizkörpern, die nur auf “Anti-Frost”(unterste Stufe) angestellt waren.
    Wir vereinbarten mit dem Vermieter, nur noch bis 31.12.12 von der Heizungsanlage Wärme zu beziehen und uns ab 01.01.13 selbst darum zu kümmern. Wir taten dieses mit Propangas.
    Nachdem unser Vermieter aus seinem Langzeiturlaub Mitte März zurück kam, untersagte er uns in einem Gespräch, in Zukunft Propangas zu verwenden. Wir nahmen dieses zur Kenntnis.
    In den darauffolgenden Monaten ergab sich nichts Neues; es gab ja im Sommer kein Wärmebedarf!
    Vor wenigen Wochen bemerkten wir, daß ein Schutt-Container auf dem Grundstück abgestellt wurde. Ein Heizungsbauer brachte dort alte Heizungsanlagenteile ein. Der Container wurde wieder entfernt.
    Einige Tage später sahen wir dann, daß an der Stelle der alten Anlage nun eine kleine, andere Anlage montiert ist. Die angeschlossenen Rohre führen von der Heizungsanlage zu den Betriebsräumen der Bäckerei-Verkaufsstelle. Die Rohre, die eigentlich zu unseren Heizkörpern führen würden, hängen “amputiert” im Heizungsraum herum.
    Was können Sie uns raten, wie wir uns am Besten verhalten sollen.
    Im Voraus danken wir Ihnen ganz herzlich für Ihren guten Rat und verbleiben
    mit freundlichen Grüßen
    Irmgard de Brabandt und Grace Ließfeld

    • Mietminderung.org
      13. Oktober 2013 - 17:35 Antworten

      Hallo Irmgard, hallo Grace,

      ich würde vorschlagen, dass Sie sich bei diesem – in meinen Augen recht komplizierten Fall – rechtlich beraten lassen sollten. Einfach eine lockere Info im Internet lesen wird Ihnen nicht wirklich helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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