Go to Top

Mietminderung bei Fogging

Wie Fogging aussieht, ist bekannt, was es verursacht, nicht. Es wird auch als „Magic Dust“ bezeichnet. Fogging zeigt sich in schwarzen Verfärbungen, grauen, rußartigen und ölig schmierigen Staubablagerungen an Wänden, Decken, Steckdosen und Einrichtungsgegenständen in der Wohnung. Die genauen Ursachen sind unbekannt. Im Sommer verschwinden die Erscheinungen oft und tauchen im nächsten Winter wieder auf. Es lassen sich nur Vermutungen anstellen.

Das Phänomen tritt meistens in der Heizperiode auf. Ein Zusammenhang scheint darin zu bestehen, dass in der Wohnung bauliche Maßnahmen vorgenommen wurden. Alt- und Neubauten sind gleichermaßen betroffen. Oft wurden dabei Produkte verwendet, die höhersiedende organische Verbindungen in die Raumluft emittieren können. Dabei handelt es sich um Bestandteile von Klebstoffen, Farben und Lacken.

Weitere Faktoren sind Kältebrücken, die Verlegung von Laminatfußböden oder die Verwendung bestimmter Tapeten, Teppichböden oder Wandfarben. Auch können das Lüftungsverhalten und staubproduzierende Verbrennungsvorgänge sowie die Luftfeuchtigkeit beteiligt sein.

Rechte des Mieters bei Fogging

Der Bundesgerichtshof hat sich in zwei Entscheidungen mit der Problematik des Fogging beschäftigt. Bei Fogging ist der vertragsgemäße Zustand der Wohnung optisch und baulich beeinträchtigt. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Beseitigungsanspruch (BGH WuM 2008, 476) und kann die Miete mindern. In dieser Entscheidung hat der BGH Fogging eindeutig als Mangel bezeichnet. Der Vermieter ist verpflichtet, die Beseitigungskosten zu zahlen.

Dazu ist der Vermieter auch dann verpflichtet, wenn das Schadensbild durch den Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung verursacht wurde (Verlegung normaler Teppiche, Streichen und Tapezieren der Wände mit handelsüblichen Farben und Tapeten.

In einer weiteren BGH-Entscheidung ging es um die Beweislastverteilung bei Fogging. Voraussetzung für Schadensersatzansprüche ist, dass der Mieter beweist, dass der Vermieter für die Situation verantwortlich ist (BGH WuM 2006, 147), es sei denn, es ist offensichtlich, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters zu vermuten ist. Dann müsse sich der Vermieter entlasten.

In extremen Fällen kann der Mieter das Mietverhältnis wegen des Risikos der Gesundheitsgefährdung fristlos kündigen (LG Ellwangen WuM 2001, 544).

Der Vermieter kann den Mieter nicht im Rahmen der üblichen Schönheitsreparaturen mit dem Risiko des Fogging belasten und ihn etwa verpflichten, die damit einhergehenden Verfärbungen zu beseitigen (LG Duisburg WuM 2003, 494).

Mietminderung bei Fogging in Einzelfällen

Die Minderungsquote richtet sich nach den Umständen im Einzelfall. Pauschale Vorgaben gibt es nicht. Maßgebend ist das Ausmaß der optischen und baulichen Beeinträchtigung.

  • Schwarze Verfärbungen in Wohn- und Schlafzimmer, Flur und Küche: 16,7 % (AG Hamburg GE 2002, 55);
  • Erhebliche schwarze Verfärbungen an Wänden, Decken und Einrichtungsgegenständen: 14 % (LG Ellwangen WuM 2001, 544);
  • Schwarzfärbung in einigen Räumen: 20 % (LG Berlin GE 2003, 1019);
  • Rußartige, schwarzfarbene Staubablagerungen: 40 % (AG Hamburg-Wandsbeck NZM 2000, 906), der beauftragte Gutachter hatte die Verursachungsanteile von Mieter und Vermieter anteilig geschätzt.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.