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Mietminderung: Lärm

Lärm nervt. Lärm macht krank. Lärm ist oft Ausgangspunkt für Streitigkeiten zwischen Mietern untereinander, in die zwangsläufig auch der Vermieter einbezogen wird.

Zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung gehört, dass sich Lärm von außerhalb in Grenzen hält und der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung gewährleistet bleibt. Dem Mieter steht insoweit neben dem Minderungsrecht an der Miete gegenüber dem Vermieter auch der Anspruch zu, die Lärmquelle abzustellen, indem der Vermieter gegen den Lärmverursacher vorgeht.

Natürlich kann der Mieter auch aus eigenem Recht gegen den störenden Nachbarn oder Mitmieter vorgehen und Unterlassung des Lärms verlangen. Es gilt, im Einzelfall die Grenze zu finden, zwischen dem, was zumutbar ist und Geräuschentwicklungen, die ein geordnetes Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus beeinträchtigen.

Was ist Lärm?

Das Bundesimmissionsschutzgesetz beschreibt Lärm als schädliche Umwelteinwirkungen durch Geräusche. Danach muss es sich um Immissionen handeln, die nach Art, Ausmaß und Dauer geeignet sind, erhebliche Nachteile oder Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft herbeizuführen.

Allgemein versteht man unter Lärm jedes bis zur Unerträglichkeit als störend empfundene laute Geräusch. Ob ein Geräusch störend wirkt, hängt von der Lautstärke, dem Schalldruckpegel, der Einwirkungsdauer, von der Schallempfindlichkeit des Betroffenen und dessen Einstellung zur Schallquelle (Rockmusik, Schlagzeug) ab.

Rechtlich relevante Bestimmungen

Rechtlich relevant sind im Zusammenhang mit Lärm §§ 535, 536 BGB,  wonach der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten muss und der Mieter vom Vermieter seinerseits Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs verlangen kann (§ 546 BGB) und in schwerwiegenden Fällen ein fristloses Kündigungsrecht besitzt (§ 543 BGB).

Ordnungsrechtlich bestimmt § 117 OWiG,  dass die ungebührliche Lärmverursachung ordnungswidrig ist und mit einem Bußgeld bis 5000 EUR belegt werden kann.

Subjektive Befindlichkeiten bleiben außen vor

Maßgebend für die Beurteilung, ob Lärm tatsächlich ruhestörender Lärm ist, ist die Einschätzung eines vernünftigen und die Situation objektiv betrachtenden Menschen (BGH WuM 1993, 127, Froschteichentscheidung). Nicht maßgebend  sind die subjektiven Befindlichkeiten eines Menschen, der vielleicht aufgrund seines Alters oder krankheitsbedingt bereits geringfügige Geräuschentwicklungen als Lärm empfindet und sich gestört fühlt. Zwar gilt auch hier in besonderem Maße das Gebot der Rücksichtnahme, das aber nicht unbedingt dazu führen kann, dass ein Nachbar aufgrund seiner Befindlichkeiten Anspruch auf die Einhaltung einer absoluten Ruhe hätte.

Lärm wird nicht dadurch unerheblich, dass ein Teil der Nachbarn sich selbst nicht gestört fühlt (AG Düsseldorf DWW 1995, 289). Umgekehrt spricht eine Vermutung dafür, dass Lärm das zulässige Maß überschritten hat, wenn sich mehrere Nachbarn durch den Lärm gestört fühlen (AG Schöneberg 16 C 678/89).

Ruhezeiten

Die Frage, ob Lärm  ruhestörend ist,  muss sich auch an den vorgegebenen Ruhezeiten orientieren. In Mietverträgen, Hausordnungen und kommunalen Satzungen finden sich meist Regelungen, die die ohnehin als allgemein üblich angesehenen Ruhezeiten werktags von 13:00 Uhr bis 15:00 Uhr und abends von 20:00 Uhr bis 7:00 Uhr morgens festschreiben.  Lärm während der Ruhezeit wirkt sich schwerwiegender aus als außerhalb der Ruhezeit.

Lärmprotokoll

Bei der Beurteilung kommt es nicht auf die Überschreitung bestimmter Dezibel oder Phonwerte an (OLG München, NJW-RR 1986, 1142). Eine Mietminderung setzt nicht voraus, dass der Lärm exakt gemessen wird. Zuverlässige Messungen sind natürlich dennoch hilfreich. Der Lärmverursacher muss keine Schallmessungen dulden (OLG Nürnberg WuM 1990, 143).

Es entscheidet letztlich immer der Tatrichter, der sich im einen oder anderen Fall auch im Rahmen einer Ortsbesichtigung selbst ein Bild machen sollte (BGH GE 1993, 531). Das Gericht kann das Ausmaß einer Störung auch durch die Vernehmung von Zeugen ermitteln. Die Zeugenaussagen kann der beeinträchtigte Mieter mit einem über einen längeren Zeitraum geführten Lärmprotokoll unterstützen.

Ein Lärmprotokoll ist immer eine gute Grundlage, einen beanstandungswürdigen Zustand zu dokumentieren und darzulegen, dass es sich nicht um gelegentliche Vorfälle handelt. Ein bloßer Sachvortrag mangelt sehr oft daran, dass die Gegebenheiten nur sehr unvollständig, zeitlich und örtlich ungenau dargestellt werden und eher auf subjektive Befindlichkeiten hindeuten.

Lärm ist auch örtlich geprägt

Der ruhestörende Charakter von Lärm beurteilt sich mithin nach den örtlichen Gegebenheiten. In einem reinen Wohngebiet gelten andere Maßstäbe als in Gebieten mit Gewerbe oder in der Nähe einer verkehrsreichen Straße (OLG Düsseldorf WuM 1990, 116).

Kannte der Mieter beim Einzug die Situation, handelt er treuwidrig, wenn er später aus diesem Grund die Miete mindern will (Gaststätte im Haus, Nähe zu verkehrsreicher Straße, Nähe zu Kirmesplatz, Haus ist sozialer Brennpunkt).  Wohnen in einem Mehrfamilienhaus vorwiegend ältere Mieter, wird von einem neu einziehenden jungen Mieter ein höheres Maß an Rücksichtnahme verlangt werden dürfen, als wenn dieser in ein Studentenwohnheim einzieht.

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