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Mietminderung bei schlechtem Trittschallschutz (Neubau und Altbau)

Ein ordentlicher Schallschutz ist ein echtes Qualitätsmerkmal einer Wohnung. Der Bundesgerichtshof hat zum „Trittschallschutz“ wiederholt Stellung genommen (u.a. BGH Urteil v. 5.6.2013 – Az. VIII ZR 287/12 in NJW 2010). Zum Verständnis bedarf es der Kenntnis der Grundlagen des Mietminderungsrechts.

1. BGH: Baujahrstandard bestimmt Trittschallschutz

Im Fall hatte ein Mieter 1985 eine Wohnung angemietet. Das Gebäude war nach dem Krieg 1952 wieder aufgebaut worden. 2003 errichtete der Vermieter über der Wohnung des Mieters (Kläger) zwei neue Wohnungen im Dachgeschoss. Teils wurde der Estrich entfernt und erneuert, teils wurde der Estrich lediglich abgeschliffen, verspachtelt und ein neuer Bodenbelag verlegt. 2007 beanstandete der Mieter die unzureichende Trittschalldämmung in Richtung der Dachgeschosswohnungen und minderte die Miete um 20 Prozent. Die Schallisolierung habe weder den 1952 noch den 2003 geltenden Stand der Technik berücksichtigt.

Der Bundesgerichtshof verwies den Mieter darauf, dass die Wohnung in schallschutztechnischer Hinsicht lediglich dem zur Zeit der Errichtung des Gebäudes maßgebenden Standard entsprechen müsse. Der Vermieter habe den Estrich auf einer Gesamtfläche von lediglich 12 % ersetzt. Diese Maßnahme sei eine reine Erhaltungsmaßnahme und keine Modernisierungsmaßnahme. Insofern könne der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter die Maßnahme so ausführt, dass der Schallschutz den heutigen Schallschutzvorschriften (DIN-Normen) entspreche.

In einem ähnlichen Fall ging es um den Austausch des Fußbodenbelags an einer über der Mieterwohnung liegenden Geschossdecke (Instandhaltungsmaßnahme). Auch hier wurde der Minderungsanspruch des Mieters abgewiesen (BGH WuM 2009, 457). Selbst wenn durch die Maßnahme der Schallschutz verschlechtert werde, aber die Normen zum Trittschallschutz noch eingehalten werden, liege kein Mangel vor.

2. Nichteinhaltung technischer Normen begründet nur ausnahmsweise Mietminderung

Aus Sicht des Mieters ist die Schallbelästigung belastend. Allerdings muss er sich darauf verweisen lassen, dass der zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung maßgebliche Zustand Grundlage seiner Erwartungen ist. Das Mietrecht erkennt einen Sachmangel als Voraussetzung der Mietminderung nur an, wenn die Mietsache in ihrer Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt ist. Die Beschaffenheit (Baustandard) als solche ist nicht entscheidend.

Insbesondere begründet die fehlende Einhaltung technischer Normen (DIN-Normen) allein noch keinen Sachmangel. Ein Sachmangel kann dadurch allenfalls indiziert sein. Zusätzliche Voraussetzung ist immer die Gebrauchsbeeinträchtigung.

Die DIN 4109 (enthält u.a. Normen zum Schallschutz in Wohngebäuden) wurde durch Einführungserlasse in das Baurecht der Länder übernommen. Daher sind ihre Anforderungen baurechtlich geschuldet.

In der Konsequenz bedeutet dies, dass ein Sachmangel der Mietsache vorliegt, wenn diese trotz Einhaltung der technischen Normen nicht oder nur eingeschränkt gebrauchstauglich ist (LG Hamburg WuM 2006, 109).

Umgekehrt fehlt es an einem Sachmangel, wenn die Mietsache trotz der Nichteinhaltung rechtlicher Normen uneingeschränkt gebrauchstauglich ist.

Insoweit stellen die Gerichte zunächst darauf ab, was die Parteien mietvertraglich vereinbart haben (BGH WuM 2009, 659). Fehlt eine Vereinbarung, muss zumindest der Schallschutz gewährleistet sein, der sich aus DIN 4109 begründet. Dabei ist auf die Werte abzustellen, die bei der Errichtung des Gebäudes gegolten haben, nicht auf diejenigen bei Abschluss des Mietvertrages (BGH WuM 2010, 482). Der Mieter mietet dann ein Objekt, von dem er ausgehen muss, dass es den Standard aufweist, den es zum Zeitpunkt seiner Errichtung hatte. Wünscht er einen höheren Standard, muss er diesen vereinbaren. Faktisch müsste der Vermieter das Objekt dann „nachrüsten“. Je nach dem Baujahr des Gebäudes kann die DIN 4109 in ihrer Fassung von 1962 (max. 63 db) oder von 1989 (max. 53 db) maßgeblich sein.

Für Altbauten aus der Jahrhundertwende gab es noch keinerlei Richtwerte. Die erste Schallschutznorm wurde 1944 veröffentlicht. Für Altbauten vor dieser Zeit braucht nur das baujahrestypische Schallschutzniveau vorhanden zu sein.

Bei Neubauten wird regelmäßig ein Schallschutz nach den „Stand der Technik“ geschuldet. Dieser liegt meist sogar über dem Mindestschallschutz der DIN 4109. Hier kann das Beiblatt 2 zur DIN 4109 „Erhöhter Schallschutz“ zu berücksichtigen sein (OLG Schleswig WuM 2003, 521).

3. Mietminderung in Einzelfällen

Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Mieter in der über seiner Wohnung gelegenen Dachgeschosswohnung einen Teppichboden auslegt, um den Trittschall zu dämmen (OLG Düsseldorf WuM 1997, 221). Unter Umständen kann der Mieter verpflichtet werden, in der Wohnung keine Schuhe mit Absätzen zu tragen (LG Hamburg WuM 2010, 147).

Will der Mieter mindern, muss er die Lärmbeeinträchtigung möglichst konkretisieren. Eine Lärmmessung wird nicht gefordert. Das OLG Düsseldorf hält einen Ortstermin des Gerichts für zwingend (WuM 1997, 221). Beschwert sich nur einer von mehreren Mietern, kann es auch an dessen besonderer Lärmempfindlichkeit liegen (LG Stuttgart WuM 1998, 316).

4. Keine Mietminderung bei Instandhaltung

Der Vermieter ist nicht modernisierungspflichtig (BGH ZMR 2010, 517). Der Vermieter wird insofern geschützt, als er einen mit einer Modernisierung einhergehenden, oft unverhältnismäßig hohen Aufwand nicht zu leisten braucht. Umgekehrt kann der Mieter nicht stillschweigend erwarten, dass der Vermieter fortlaufend modernisiert.

Der Vermieter erfüllt seine Vertragspflichten, wenn er die Mietsache in dem Zustand erhält, in dem er sie vermietet hat. Er braucht die Mietsache nicht fortlaufend zu modernisieren und den verbesserten technischen Erkenntnissen anzupassen. Er ist nur instandhaltungspflichtig.

5. Mietminderung bei Modernisierung

Die Situation ist anders, wenn der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die Mietsache modernisiert oder umbaut (LG Hamburg ZMR 2010, 605: Schallschutz). In diesem Fall darf der Mieter davon ausgehen, dass der Vermieter die Baumaßnahme nach dem gegenwärtigen Stand der Technik durchführt und dabei die einschlägigen technischen Normen berücksichtigt. Für den Trittschallschutz in einem aufgestockten Gebäude hat der BGH dies ausdrücklich bejaht (BGH Urt. v. 06.10.2004, Az. VIII ZR 355/03 in NJW 2005, 218).

6. Abgrenzung Instandhaltung / Modernisierung

Eine Modernisierung liegt dann vor, wenn Baumaßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind. Umgekehrt liegt eine Erhaltungsmaßnahme vor, wenn die Maßnahme dazu dient, den Status quo zu erhalten. Instandhaltung ist zwingend, Modernisierung nicht.

7. Fazit

Auch im BGH-Fall (VIII ZR 287/12) war es so, dass eine nur 12 % der Bodenfläche betreffende Baumaßnahme von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz weder mit einem Neubau noch mit einer Aufstockung (Umbau) vergleichbar sei. Der Mieter könne daher keinen erhöhten Schallschutz erwarten.

Mehr zu dem BGH Urteil vom 5. Juni 2013 (Az. VIII ZR 287/12 in NJW 2010) erfahren Sie auch in diesem Artikel bei Immobilienscout.

Der BGH unterscheidet in seiner Entscheidung zwischen Neubau, Umbau (Modernisierung) und Ausbau (Instandhaltung). Die Frage, ab welcher Fläche Ausbau oder Umbau anzunehmen sind, bleibt den Amtsgerichten überlassen. Wird beim Dachgeschossausbau annähernd der gesamte Boden ersetzt, dürfte diese Grenze zum Umbau jedenfalls erreicht sein.

8 Antworten auf "Mietminderung bei schlechtem Trittschallschutz (Neubau und Altbau)"

  • Jutta Pinnecke
    30. April 2015 - 21:37 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich brauche von Ihnen einen Rat, mit welchem Gerät ich Getrampel und Poltern aus der Wohnung über mir dokumentieren kann.
    In meinem Fall geht es nicht um Mietminderung, da ich in einer Eigentumswohnung lebe. Die Mieter über mir Trampeln mit Absicht durch die Wohnung. nur ein paar Beispiele: Karfreitag: morgens ab 10:00 bis 11:00 abends18:30 bis 19:45, Ostersamstag 45Min. Gepolter auf dem Balkon, Ostersonntag: 10:15-11:20 und abends19:00 bis 21:10 fast durchgehend Trampeln (und es sind alles Erwachsene, keine kleinen Kinder) Nachdem sie von meinem Rechtsanwalt angeschrieben wurden, das abzustellen, war das Ergebnis, das sie nachts um 3Uhr so laut polterten, das es sich anhörte als ob ein Medizinball aus grosser Höhe auf den Boden fällt. Seitdem parkt sie mir auch die Garageneinfahrt zu. Der Vermieter verlangt von mir Beweise, ich habe mir dann erlaubt ihn in der besagten Nacht um 3Uhr anzurufen,
    Nun noch einmal meine Frage
    Mit welchen Geräten kann man dieses Trampeln und Poltern aufnehmen?
    Mit freundlichem Gruss
    Jutta Pinnecke

  • R.R.
    5. Dezember 2016 - 11:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir wohnen seit 2002 in einem Mehrfamilienhaus Bj. ca. 1900. Vor ca. 20 Jahren wurde das Haus modernisiert. Damals wohnten wir aber noch nicht drin.

    Ebenfalls wurde 1994 der damalige Dachboden des Hauses als Wohnung um- und ausgebaut. Unser Vermieter stellte 1994 einen Antrag auf Nutzungsänderung für den Um- und Ausbau des Dachbodens als Wohnraum beim Bauamt, welcher auch genehmigt wurde. Die Baugenehmigung wurde am 23.06.1994 erteilt.

    Wir sind ja dann erst viele Jahre später in das Haus eingezogen.

    Schon nach ein paar Tage stellten wir fest, dass die Wohnung sehr hellhörig ist und wie Schritte und Tritte, Musik, Fernseher, usw. aus der Wohnung über uns ständig wahrnehmen.

    Seit wir in dem Haus wohnen, sind in die Wohnung über uns inzwischen 6 Mieter ein- und ausgezogen. Wir haben somit 6 Um- und Auszüge und den dazugehörigen Krach miterleben dürfen….

    Nun gut…. wir haben festgestellt, dass da irgendwas mit der Trittschalldämmung nicht hin haut.

    Die Wohnung über uns ist eine sogenannte Ein-Raum-Wohnung mit einer Größe von 85m². Sie besteht aus einem riesen großen Wohnraum, einer Küche, einem Bad und einem Flur. Die Wohung ist über eine alte Holztreppe zu erreichen, welche genau neben der Kinderzimmerwand unseres Sohnes entlang führt. Diese Wohnung, obwohl es nur eine 1-Raum-Wohnung ist, erstreckt sich über unsere gesamte Wohnung, wir haben eine 4 Raum-Wohnung. Der größte Raum ist der Wohnbereich, der fast den größten Teil der Wohnung ausmacht. Dieser gesamte Raum ist mit Parkett versehen. Unser Vermieter versicherte uns mehrfach mündlich, dass er bei den Umbauarbeiten eine Trittschalldämmung mit eingebracht hat. Wir wissen aber auch, dass er den Umbau in „Eigenregie“ gemacht hat und keine Fachfirmen daran beteiligt waren. Dieser riesige Parkettfußboden wirkt wie ein großer Resonazkörper, der kleinste Geräusche in unsere darunterliegende Wohnung überträgt. Selbst normale Gespräche zwischen zwei Personen können wir bei nächtlicher Ruhe z.Bps. übermäßig stark wahrnehmen.

    Nun wohnt inzwischen der 6. Mieter über uns. Die Wahrnehmung der Geräusche hängt natürlich nun auch ganz stark vom Lebenswandel des jeweiligen Mieters über uns ab. Da es sich um eine 1-Raum-Wohnung handelt, nimmt man an, dass dort dann auch nur eine Person, max. 2 Personen wohnen. Es gab in all der Zeit Obermieter, die wir so gut wie nie wahrgenommen haben, da sie ein sehr ruhiges und einsames Leben führten. Sie bekamen nie Besuch, gingen früh zu Bett, hörten nie laute Musik, usw. Es gab aber auch Obermieter, die jung waren und auch dementsprechenden Lebenswandel hatten, so dass wir ständigem Lärm von Besuchern, lauter Musik, ständigem Getrampel usw. permanent ausgesetzt waren.

    Wir haben in all den Jahren immer und immer wieder unseren Vermieter drauf angesprochen, auch schriftlich. Mit dem jetztigen Mieter haben wir auch schon mehrfach gesprochen und er sieht sich auch weitgehends vor, aber er ist jung, bekommt auch des öfteren Besuch von seinen Freuden, die dann bis spät in die Nacht bleiben, durch die Wohnung laufen, reden usw. all das hören wir, obwohl die sich da oben ganz normal verhalten, also keine Ruhestörung machen.

    Eine Nachfrage beim Mieterschutzbund ergab, dass wir, auf Grund der Schilderungen auf jeden Fall zu einer Mietminderung berechtigt wären. Wir wollen aber nicht mindern, weil uns die Leute über uns stören, sondern nur die Beschaffenheit der DG-Wohnung in Bezug auf den Trittschall und Schallschutz unserer Meinung nach nicht ausreicht.

    Was sagen Sie dazu?

    • Mietminderung.org
      6. Dezember 2016 - 12:36 Antworten

      Hallo R.R.,

      danke für Ihren ausführlichen Beitrag. Sie wohnen seit 14 Jahren in Ihrer Wohnung – warum sollte Ihr Vermieter jetzt eine riesige Baustelle aufmachen und irgendwas am Trittschall verändern? Wir befinden uns in einem Anbau (wohl mit Holzdecken) und Sie nehmen den Mangel schon sehr lange hin. Viel mehr kann ich dazu garnicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • R.R.
    3. Februar 2017 - 10:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre Rückantwort, die ich heute erst gelesen habe.

    Sie fragen, warum wir so lange gewartet haben?? Weil es uns 14 Jahre lang nicht in dem Maße gestört hat wie jetzt! Wie gesagt, die Intensität der Lärmbelästigung durch die mangelhafte Trittschalldämmung hing bis jetzt immer von dem jeweiligen Obermieter ab.

    Der jetzige (wohnt seit einem Jahr drin) führt ein aktives Nachtleben… und seit dem es regelmäßig mit unserer Nachtruhe vorbei ist, haben wir nun langsam den Kanal voll.

    Wir haben es keineswegs 14 Jahre lang hingenommen. Wir haben unseren Vermieter immer und immer wieder drauf angesprochen, auch schriftlich.

    Was ist daran falsch, wenn man in eine Wohnung einzieht und nicht sofort seinen Vermieter verklagt? Natürlich haben wir aus Unwissenheit viele Jahre diese Situation so hingenommen, diese war ja bis jetzt auch immer grad so auszuhalten. Erst mit dem letzten Mieter haben wir uns intensiv mit der Thematik befasst und hätten nun gern gewusst, wie den die rechtlichen Möglichkeiten aussehen.

    Und mal ganz davon abgesehen, würde der Vermieter den Fußboden sowieso nicht verändern, rein aus finanziellen Mitteln.

    Wie ist den nun die rechtliche Lage, rein vom Verständis her. Ist die damalige genehmigungspflichtige Nutzungsänderung (Ausbau Dachboden zu Wohnraum) vergleichbar mit einem Neubau oder einer Veränderung des Gebäudes, so dass die zum Zeitpunkt der Umbauarbeiten geltenden DIN Normen maßgebend sind, oder ist diese Nutzungsänderung das nicht, so dass wir nur den Standart der Errichtung des Gebäudes um 1900 erwarten können?

    LG R.R.

  • Rolle
    12. November 2017 - 21:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir wohnen seit 10 Jahren in einem Altbau. Die Wohnung wurde vor unserem Einzug saniert.
    Das verlegte Laminat verursacht inzwischen Quietschen an fast allen Stellen. Unsere Vermutung ist, dass dieses einfach auf die Dielen verlegt wurde.
    Es nervt einfach nur noch.
    Muß der Vermieter Abhilfe schaffen, also den Zustand bei Einzug wieder herstellen?
    Vielen Dank

    • Mietminderung.org
      13. November 2017 - 14:55 Antworten

      Hallo Rolle,

      grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kadir Akca
    29. Januar 2018 - 23:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Seit Mai 2017 bin ich in eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eingezogen. Und zwar in die letzte Etage habe auch die letzte Terasse oben. Anfangs habe ich garnicht mitbekommen, dass über mir noch ein bewohnter Dachboden ist. Bis ich nachdem ich eingezogen war bemerkte wie laut jeder Gang oben ist. Es knistert und trampelt bei jedem Gang , wenn staubgesaugt wird ist es unerträglich. Der Boden ist mit Fliesen ausgestattet und da drunter soll sich eine Fussboden Heizung befinden. So das es dem Mieter oben nicht möglich sei einen Teppich auszulegen. Das Gebäude wurde 1994 gebaut und der Dachboden 2001 zur einer Wohnung. Des öfteren Knallt es bölt es auch oder knirscht es von oben. Meine Psyche ist extrem angeschlagen. Darüberhinaus belastet der Umgang meines Vermieters mich zusätzlich. Nachdem ich ihm Bescheid gesagt habe, kam er mit einem Zeugen und sagte dem Mieter Bescheid das er kommt, der Zeuge sollte hoch und in der Wohnung laufen es kam keine Lautstärke als ob niemand oben gegangen wäre. Er sagte mir ich wäre hellhörig. Ich wurde richtig sauer und ging zum Mieterschutzbund. Nach mehrmaligen Schriftverkehr brachte es nichts der Vermieter sagt das ich hellhörig sei. Drei Monatsprotokoll hat nichts genützt. Muss ich jetzt weiter so leben oder kann ich die Miete mindern und weiter dagegen vorgehn. Ich bin mir sicher das da oben keine richtige Trittschalldämmung eingebaut ist. Was kann ich dagegen tun oder kann ich überhaupt was bewirken. Vielen Dank

    • Mietminderung.org
      30. Januar 2018 - 09:28 Antworten

      Hallo Kadir,

      ich denke das Grundproblem ist, dass Sie bei Einzug hätten wissen können, dass über Ihnen im ausgebauten Dachgeschoss noch jemand lebt. Alleine darauf würde ich mich als Vermieter beziehen. Eine Trittschalldämmung gibt es m.E. ohnehin nur bei Laminat oder schwimmend verlegtem Parket.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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