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Mietminderung bei Fluglärm

Will der Mieter die Miete wegen Fluglärms mindern, muss er einen Mangel der Mietsache beweisen. Damit fangen die Probleme erst richtig an. Die gemietete Wohnung ist zwar nicht selbst mangelbehaftet, aber auch äußere Einwirkungen, die sich auf den Mietgebrauch nachteilig auswirken, können Minderungsansprüche begründen. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dabei nicht an. Es bleibt sein Problem, inwieweit er den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglichen kann oder durch äußere Umstände darin beeinträchtigt wird. Inwieweit Fluglärm dann tatsächlich einen Minderungsanspruch begründet, hängt von vielerlei Gegebenheiten ab.

Entscheidender Ansatzpunkt, ist die Frage, inwieweit der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages kannte. § 536b BGB schließt nämlich für bekannte Mängel Minderungsansprüche aus.

Nach der Rechtsprechung kommt es darauf an,

  • wo das Objekt gelegen ist,
  • wann die Wohnung angemietet wurde,
  • ob die Beeinträchtigungen durch Fluglärm für den Mieter voraussehbar waren,
  • ob diese seinem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen sind und
  • ob sich im Hinblick auf die örtliche Lage der Wohnung ein bereits ursprünglich vorhandenes Risiko verwirklicht hat und
  • inwieweit Ausbaupläne des Flughafenbetreibers zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages in der Öffentlichkeit bekannt waren.

Kenntnis vom Fluglärm schließt Minderung aus

So berechtigt ein bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhandener Fluglärm den Mieter nicht zur Minderung der Miete (LG Berlin, Urt.v. 28.8.2001, 64 S 108/01). Wer in Kenntnis der Situation einzieht, muss wissen, auf was er sich einlässt. Unterschätzt ein Mieter die Gegebenheiten, muss er die Nachteile in Kauf nehmen.

Bekanntgabe des Planfeststellungsverfahrens begründet Kenntnis

Ein Mietinteressent muss sich darauf verweisen lassen, dass er mit Offenlegung des Raumordnungs- oder Planfeststellungsverfahrens des Flughafenbetreibers informiert war, dass die betreffende Wohnung künftig in einer Flugschneise liegen wird und mit Fluglärm zu rechnen ist.

Diese Fallgestaltung war mit dem Ausbau der Startbahn West und der Landebahn Nordwest in Frankfurt relevant. Ebenso ist seit langem im Bereich Frankfurt bekannt, dass aufgrund der meist vorherrschenden Windrichtung das Gros der Flugzeuge über das Stadtgebiet von Offenbach Richtung Frankfurt anfliegt. Auch wenn sich ein Mieter im Bereich des künftigen Flughafens Berlin-Brandenburg einmietet, muss er wissen, dass Fluglärm unausweichlich ist.

Vermieter muss TA-Lärm einhalten

Der Vermieter muss auf die Einhaltung technischer Normen des Schallschutzes achten. Ein Mieter darf nicht davon ausgehen, dass ein bei Mietvertragsabschluss vorhandener Zustand, der über den technischen Stand hinausgeht, während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Erwarten darf er allenfalls, dass der Vermieter die einschlägigen Vorgaben der TA-Lärm einhalten wird (BGH Urteil v. 23. September 2009, VIII ZR 300/08). So stellt Fluglärm keinen Mangel dar, wenn der Vermieter die Schallschutzvorschriften (Isolierglasfenster) beachtet (LG Berlin Urteil v. 29. 1. 1981, 62 S 191/80).

Nicht ausgewiesene Lärmschutzbereiche schließen Minderung aus

Liegt ein Wohngebiet nicht in einem offiziell ausgewiesenen Lärmschutzbereich, sind Minderungsansprüche der Anwohner gegen den Vermieter unbegründet (AG Berlin-Pankow 9 C 268/08). Lärmschutzbereiche werden nach dem Fluglärmgesetz ausgewiesen, wenn die Lärmgrenzwerte tagsüber 65 dB und nachts 55 dB übersteigen. Fluglärm gilt dann, vergleichbar dem Straßenverkehr, als allgemeines Lebensrisiko.

Minderungsforderung wegen Fluglärm muss nachweisbar sein

Will ein Mieter einen voraussichtlich begründbaren Minderungsanspruch geltend machen, sollte er über einen längeren Zeitraum ein detailliertes Lärmprotokoll erstellen. Darin muss er Art, Umfang und Dauer und Zeitpunkte der Beeinträchtigung dokumentieren. Da Flugzeuge möglichst gegen den Wind starten und landen, ändern sich die Lärmverhältnisse fortlaufend. So kann es sein, dass eine Region zeitweise verschont bleibt, an anderen Tagen aber verstärkt belastet wird. In Gerichtsverfahren wird regelmäßig ein Sachverständigengutachten erstellt und es erfolgt eine Ortsbesichtigung des Gerichts.

Die Höhe der Mietminderung bestimmt sich nach Art, Dauer und Intensität des Fluglärms. Eine fehlende Isolierverglasung und Fluglärm auch während der Mittagsruhe können jeweils 10 % Minderung begründen (LG Kiel Urt.v.8.1.1979, 1 S 144/78). Wird eine Wohnung täglich ca. 25 mal in 1 km Höhe mit einem Schallpegel von 80 dB überflogen, kommt eine Minderung in Betracht (LG Wiesbaden Urt.v.3.11.1980, 1 S 224/79).

Sinnvoll ist es, wenn der Mieter den Vermieter darauf hinweist, dass es für ihn günstiger sein dürfte, eine Minderungsquote zu akzeptieren, als nach dem Auszug des Mieters infolge der Fluglärmbelästigung einen neuen Mieter suchen und einen neuen, voraussichtlich geringeren Mietpreis verhandeln zu müssen.

In vielen Fällen gesteht der Flughafenbetreiber dem Vermieter als Eigentümer eines Objekts infolge der Wertminderung einen Entschädigungsanspruch zu. Auch dies kann Grundlage sein, eine Minderungsforderung mit dem Vermieter zu verhandeln und den Mieter für die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit seines Objekts zu entschädigen.

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