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Mietminderung wegen Ruhestörung

Feiern ist Lebensfreude. Es liegt in der Natur der Sache, dass sie nicht immer geräuschlos zum Ausdruck gebracht werden kann. In wieweit Minderungsansprüche begründet sind, hängt von vielerlei Faktoren.

Jedenfalls hat kein Mieter das Recht, einmal im Monat „auf die Pauke hauen“ und die Nachtruhe der Nachbarn durch lautstarkes Feiern mal eben stören zu dürfen (OLG Düsseldorf WuM 1990, 16). Es gibt kein solches Recht, auch nicht als Gewohnheitsrecht.

Umgekehrt hat kein Mieter das Recht, dem Nachbarn Feierlichkeiten zu verbieten. Es gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Feierlichkeiten sind üblich und sind Bestandteil des Lebens im Alltag.

So kann kein Mieter erwarten, dass bei besonderen Anlässen (Geburtstag, Kindstaufe, Abiturfeier), mit dem Beginn der allgemeinen Nachtruhe ab 22.00 Uhr keinerlei Beeinträchtigungen mehr auftreten (AG Bremen WuM 1987, 185). Allerdings sollte sich die Lärmentwicklung in Grenzen halten und auf die Interessen der Nachbarn Rücksicht nehmen (Kleinkind muss schlafen, ältere Mieter haben besonderes Ruhebedürfnis). Grundsätzlich gilt die Zimmerlautstärke als Orientierungspunkt.

Das AG Lünen (DWW 1988, 283) erkannte wegen häufiger Feiern anderer Mieter bis spät in die Nacht an den Wochenenden 20 % Minderung zu, bei überlauter Musik auf dem Hof und in der Wohnung zur Nachtzeit gab es 50 % (AG Braunschweig WuM 1990, 147).

Gartenfeste

Es ist Ausdruck der Geselligkeit und des gesellschaftlichen Zusammenlebens, wenn in einem typischen Wohngebiet Gartenfeste gefeiert werden, solange sich diese in einem üblichen Umfang gestalten (LG Frankfurt WuM 1989, 575). Im Streitfall war es so, dass die 24 Gäste das Gartenfest gegen 22.00 Uhr beendeten und dann im Keller weiterfeierten. Nach Einschätzung des Gerichts habe man damit hinreichend Rücksicht auf die Nachbarn genommen.

Selbst wenn im Freien gefeiert wird, kann ein Nachbar auch im Sinne des nachbarschaftlichen Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme nicht erwarten, dass Unterhaltungen oder Gefühlsäußerungen in Zimmerlautstärke geführt werden oder die Geräuschentwicklung im Freien sich seinem persönlichen Ruhebedürfnis anpasst.

Möglichkeiten der Konfliktlösung: Im Idealfall sollte das Gespräch mit dem Nachbarn gesucht werden. Oder man schließt schlicht das Fenster oder noch besser, man lässt sich einfach einladen und feiert mit. In echten Problemfällen kann der Ordnungsdienst der Stadtverwaltung oder die Polizei einschreiten. Alles in allem: jedes Fest hat irgendwann ein Ende. Nimmt man die Störung zum Anlass für eine nachbarschaftliche Auseinandersetzung, erweist sich diese oft als endlos.

Ruhestörung durch Gaststätten, Biergärten, Diskotheken

Nach §§ 535, 536 BGB ist der Vermieter, unabhängig von seinem Einfluss auf eine Geräuschquelle, verpflichtet, seine Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten. Liegt die Mietwohnung in der Nähe zu einer Gaststätte, einem Biergarten oder einer Diskothek, hat der Mieter gegen seinen Vermieter den Anspruch, dass in seiner Wohnung die dem Stand der Technik entsprechenden Schallschutzmaßnahmen getroffen werden. Eine nicht als ortsüblich anzusehende Lärmbelästigung stellt einen minderungsbegründenden Mangel der Mietsache dar (AG Rheine WM 1985, 260).

Es kommt nicht darauf an, dass der Vermieter nicht Verursacher des Lärms ist und keinen oder nur bedingten Einfluss auf dessen Entstehung hat. Problematisch ist die zeitliche Diskrepanz zwischen der allgemeinen Nachtruhe ab 22:00 Uhr und der für Gastronomiebetriebe maßgeblichen Sperrstunde. Immerhin dürfen Biergärten in reinen Wohngebieten nur bis 20:00 Uhr geöffnet bleiben. Ortsübliche Geräuschkulissen sind allerdings dennoch hinzunehmen.

Der Vermieter ist verpflichtet, den Verursacher auf Unterlassung der Lärmbelästigung in Anspruch zu nehmen und kann in schwerwiegenden Fällen sogar die völlige Einstellung der Störquelle verlangen (BGH ZMR 1993, 205: Tennisplatz). Natürlich kann auch der Mieter selbst gegen den Störer vorgehen und diesen verklagen (BGH WM 1993, 275). Die Minderungsquote in derartigen Fällen kann bei 10-20 % liegen (LG Hamburg WM 1987, 218, LG Köln WM 1987, 272, AG Köln: 30 % 155 C 5035/77). Lärm von einer Tanzschule nach 22:20 Uhr Prozent (AG Köln WM 1988, 56).

Mieter und Vermieter können seitens der Behörden anregen, die Sperrstunde vorzuverlegen, soweit das Wohlbefinden einzelner Anwohner erheblich beeinträchtigt ist (BVerwG WM 1069, 152). Märkte und Kirmes enden grundsätzlich mit Beginn der Nachtruhe, vielfach sind Ausnahmen seitens der Behörden erlaubt.

Lärmschutz im Altbau

Auch in Altbauten muss der Vermieter für einen modernen Lärmschutz sorgen, allerdings nur, wenn die Wohnung saniert wird. Der BGH (VIII ZR 355/03) ist der Ansicht, dass der Mieter eines unsanierten Altbaus grundsätzlich nur den Mindeststandard erwarten darf, der für Gebäude dieses Alters üblich ist.

Werde die Mieterwohnung oder eine angrenzende Wohnung umgebaut, dürfe der Mieter die Einhaltung der gültigen DIN-Normen als Mindeststandard verlangen. Im Fall klagte ein Mieter auf Mietminderung wegen der Lärmbelästigung aus einer neu ausgebauten Dachwohnung über seiner Wohnung. Bei der Sanierung wurden die Fußböden nicht DIN-gerecht hergerichtet. In der Wohnung darunter war ein Schallpegel von 58 statt der DIN-gerechten 53 dB wahrnehmbar. Unterbleibt der Umbau, hat der Mieter Minderungsansprüche (LG Hannover 9 S 211/93: 5 %, wenn Schritte aus Nachbarwohnung deutlich hörbar sind).

Lärmende Container, Garagentore

Minderungsquote 10 % beim Einwerfen von Glasflaschen auf dem Hof nach 22:00 Uhr oder an Sonnabenden, Sonntagen und Feiertagen nach 20:00 Uhr (LG Berlin 64 S 322/94). Nächtlicher Lärm durch Garagentore: 10 % (LG Berlin 64 S 26/86).

20 Antworten auf "Mietminderung wegen Ruhestörung"

  • Keller, Martin
    5. Juni 2013 - 01:31 Antworten

    Kann man eine Mietminderung beantragen bei nächtlichen Bauarbeiten an Bahngleisen durch Ruhestörung um 1.30 in der früh?

    Freundliche Grüsse
    Martin Keller
    Aus der Schweiz :-)

    • Mietminderung.org
      6. Juni 2013 - 12:32 Antworten

      Hallo Martin,

      zuerst einmal muss man eine Mietminderung nicht beantragen. In Ihrem Fall kommt es sicherlich darauf an, welcher Lärm ohnehin durch die Bahngleise entsteht. Ich würde mich an Ihrer Stelle konkret zu Ihrem Fall beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silke K.
    25. Juni 2013 - 08:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wie sieht es mit Mietminderung bei Baulärm aus. Seit über einem Jahr wird direkt nebenan ein Haus abgerissen, bzw. mittlerweile neu gebaut. Es soll ab September bezugsfertig werden. Bauherr ist mein Vermieter. In meinem Urlaub letzten Sommer konnte ich immer nur bis 7 Uhr schlafen, da ich sonst liebevoll von Bohren direkt hinter der Wand meines Schlafzimmers geweckt wurde.

    Mittlerweile wird mein Balkon sowie meine Aussicht seit Mitte April durch ein Gerüst verhindert. Den Balkon kann ich nicht nutzen. Auch kann ich nicht regelmäßig lüften.

    Auf Anfrage, ob die Wohnung über mir ausgebaut wird, teilt mir mein Vermieter am Telefon mit, dass da wohl nichts ausgebaut werden würde. Das war vor knapp 3 Wochen. Auch würde er von seinem Architekten keine Daten erhalten, wie lange die Baumaßnahmen dauern würden.

    Wenn ich die Handwerker, die über meiner Wohnung, die andere Wohnung ausbauen, frage, dann könnte es noch knapp 3 Wochen dauern. Die Handwerker fangen jeden Werktag, so auch samstags, ab 07:00 Uhr an zu Arbeiten: Hämmern und Bohren.

    Derzeit besuche ich noch das Abendgymnasium, zusätzlich zu einer Vollzeitstelle und befinde mich in der finalen Phase. Mein Vermieter weiß darüber bescheid. Auch das ich derzeit Urlaub habe.

    Hätte ich gute Chancen auf eine Mietminderung von 30 % ?

    Gruß, Silke K.

  • Elke T
    19. September 2013 - 15:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich würde gerne wissen wie es mit Mietminderung bei Baulärm aussieht. Nebenan wurde ein Geschäft abgerissen und wird ein Mehrfamilienhaus gebaut der Bauherr ist mein Vermieter, die Arbeiten haben vor 3 Wochen begonnen. Ich hab 2 kleine kinder die mittags schlafen und derzeit wird der Betonboden aufgerissen und das ist nicht nur laut auch vibriert die ganze Wohnung. Die arbeiten fangen meist gegen 8 uhr an und haben eine Pause manchmal zwiachen 11-12 uhr. Was kann man tun?

    Mit freundlichem Gruß

  • Marvin V
    21. Oktober 2013 - 15:23 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe seit etwa 10 Monaten ein detailliertes Lärmprotokoll geführt, dies bezüglich eines partywütigen Mieters.
    Nun frage ich mich, wie ich weiter vorgehen soll. Sollte ich nun einen Anwalt anschalten oder einfach die Miete um 20% mindern ? Ist es möglich sich auch für die vergangenen Monate „entschädigen“ zu lassen oder muss man die Ruhestörungen im Zeitraum der Protokollanfertigung einfach hinnehmen?

    Ich wünsche eine angenehme Woche !

  • Entnervte Mieterin
    24. Oktober 2013 - 15:33 Antworten

    Und was ist mit Mietern, die grundsätzlich um 0.00 Uhr Geburtstagsfeiern starten auch mit Menschen die nicht in dieser Wohnung wohnen?

    Mit freundlichem Gruß

  • Anide
    4. November 2013 - 21:01 Antworten

    Meine Nachbarn haben täglich den Fernseher in einer dermaßen Lautstärke daß ich im 2. Stock permanent bis mindestens 23 Uhr von dem Lärm gestört werde. Sie aber lassen sich nicht dazu bringen den Aparat auf Zimmerlautstärke zu drehen. Was soll ich machen? Auch feiern sie jeden Samstag (neulich bis 2 Uhr Nachts). Türen werden geknallt daß bei mir alles bebt usw. Die Vermieterin ist nicht gerade erfolgreich und schafft es nicht den Lärm zu unterbinden. Was soll ich tut? Bin sehr genervt , sehe aber nicht ein aus der Wohnung zu ziehen in der ich fast 10 Jahre friedlich gelebt habe.

    • Mietminderung.org
      9. November 2013 - 13:00 Antworten

      Hallo Anide,

      vielleicht sollten Sie zum sicheren Nachweis im ersten Schritt ein Lärmprotokoll führen, damit die den Mangel beweisen können. Bitten Sie die Vermieterin im Abhilfe und denken Sie über eine Mietminderung nach, um den Druck ggf. zu erhöhen. Lassen Sie sich bitte im Zweifelsfall rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bea K.
    8. November 2013 - 14:57 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    seit einigen Monaten haben wir nun vor unserem Schlafzimmerfenster eine Grossbaustelle (es wird ein Bürogebäude gebaut). Wir mussten bereits bevor die Baumaßnahmen begonnen hatten, 3 mal für mehrere Stunden das Haus verlassen, da Fliegerbomben gefunden wurden. Als anschließend der Bau begann, ziehen sich nun die Arbeiten täglich von 06:30 Uhr bis 22 Uhr hin. Auch bereits zum 3. oder 4. Mal werden von Freitag Abend bis Samstag morgen (also die ganze Nacht) Betonnierarbeiten vorgenommen, man kann also nicht mit offenem Fenster schlafen und auch bei geschlossenem Fenster hört man immer noch die Bauarbeiten. Man kann sich weder am Wochenende (außer Sonntag) noch Abends nach der Arbeit entspannen, da einfach immer ein „gehämmer und gebohre“ zu hören ist. Nach bereits 3 Versuchen die Hausverwaltung zu kontaktieren ohne jegliche Reaktion von der Hausverwaltung, sind wir nun verzweifelt. Dazu muss ich noch sagen, als wir in die Wohnung eingezogen sind, war nie die Rede von einer Baustelle, diese Baustelle war vorher ein Schotterparkplatz. Was kann man nun tun?

    Viele Grüße,

    Bea K.

    • Mietminderung.org
      9. November 2013 - 13:22 Antworten

      Hallo Bea,

      die Grundfrage ist wohl, ob Sie aufgrund des freien Baufeldes mit einer Baustelle hätten rechnen müssen oder nicht. Informieren Sie sich zu den Möglichkeiten einer Mietminderung wegen dem Baulärm und sprechenden Sie das genaue Vorgehen im Zweifelsfall mit einem Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Niklas H.
    21. April 2014 - 15:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    seit etwa einem Jahr lebe ich in einer Wohnung, die über einem Kleinkunsttheater liegt. Zwei- bis dreimal die Woche finden dort Veranstaltungen statt, die bis etwa 1Uhr nachts gehen, danach noch der Lüfter, der ebenfalls sehr laut ist. Ich habe stets in der Innenstadt gelebt und bin wahrlich nicht geräuschempfindlich. Sicherheitshalber hatte ich vor Einzug den Makler gefragt, ob man denn viel vom Theater mitbekäme. Nein, kaum. Habe ich „natürlich“ nicht schriftlich.
    Kann ich da eine Mietminderung durchsetzen? Natürlich war das Theater vor mir da (der Veranstaltungsraum liegt im Keller, ich wohne im ersten Stock) und natürlich suche ich mir schon etwas Neues. So schnell gehts aber leider nicht. Solange ist 2-3mal die Woche nicht an Einschlafen vor 1h nachts zu denken.
    ???
    Vielen Dank für eine Antwort! Herzlichen Gruß!

    • Mietminderung.org
      21. April 2014 - 19:36 Antworten

      Hallo Niklas,

      Sie ahnen es ja bereits selbst. Gerade wenn Sie demnächst ausziehen werden, müssen Sie entscheiden, ob Sie jetzt noch Konflikte mit dem Vermieter provozieren wollen. Bei Bedarf würde ich für eine individuelle Beratung immer die Meinung eines Anwalts einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Irina K
    2. September 2014 - 11:00 Antworten

    Hallo,
    ich brauche einen guten Rat. Mein Mann und ich, wir sind letztes Jahr im Oktober in eine Wohnung eingezogen. Über uns wohnt eine Frau mit ihrem Freund. Einmal Nachts hatte die Frau kräftigen Streit mit ihm.
    Nächsten Tag ich habe sie sehr höflich darauf angesprochen und gebeten leise zu sein. Seit dem macht sie extra Lärm. Sie läuft manchmal die ganze Nacht im Takt 10 -15 Minuten durch ihre Wohnung mit Straßenschuhen auf Laminat Böden rum, besonders im Schlafzimmer, wir wohnen im Altbau und es ist unerträglich. Ich habe die Hausverwaltung deswegen angesprochen, der Mann sagt, dass wir nichts gegen machen können. Die Frau darf in ihrer Wohnung mit Schuhen laufen. Ich habe schon Polizei angerufen und die gleiche Antwort gekriegt. Das kann aber nicht sein, dass dagegen nichts zu machen ist. Manchmal wir schlafen 3 – 4 Nächte absolut nicht. Und wir sind beide Berufstätig. Ich habe ständig Kopfschmerzen. Wir wissen nicht wie wir diesen Terror beenden können. Umziehen ist eine Alternative, aber es kostet wieder Geld und wo ist die Garantie, dass da solche Nachbarn nicht gibt.
    LG
    Irina

    • Mietminderung.org
      5. September 2014 - 16:07 Antworten

      Hallo Irina,

      Sie haben es auf den Punkt gebraucht, die Garantie für ruhige Nachbarn hat man nirgends. Trotzdem alles gute für Sie und Ihre Nachtruhe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bekir E
    11. November 2014 - 08:04 Antworten

    Hallo,
    Ich brauche eine Antwort auf meine Frage die mir so auf der Zunge brennt.
    Wir wohnen im 2.OG.
    Ganz unten haben wir eine Maler und Lackiererei Firma,die ständig einen Kran betätigen müssen und diese auch um 6.15Uhr in der Früh betätigen. Der Lärm ist extrem laut und schallt in dem ganzen Haus. Wir wurden heute in der früh dadurch wach und konnten nicht mehr schlafen vor wut.
    Ist dies so rechtens ? Dürfen die um die Uhrzeit mit dem riesigen Kran in der Firma rumfahren?
    Ich bitte um eine Antwort da wir echt verzweifelnt sind und uns auch dem entsprechend wehren wollen.
    Zudem erwarten wir Nachwuchs und dieser wird dann in der Zukunft auch ständig morgens früh von dem Lärm geweckt.

    Lg Bekir

    • Mietminderung.org
      11. November 2014 - 13:29 Antworten

      Hallo Bekir,

      ich denke es ist eine entscheidende Frage, ob die Firma schon vor Ihrem Einzug dort ansässig war. Siehe: https://www.mietminderung.org/mietminderung-536b-bgb/

      Ich würde an Ihrer Stelle das freundliche Gespräch mit dem Vermieter und der Firma suchen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • sebi
    9. September 2015 - 23:31 Antworten

    Hallo.

    Es geht um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Vermietern.
    Meine Frage ist: ich als Vermieterin der Lärmverursacherin werde zur Ausgleichung der Mietminderung was von dem Nachbar meiner Mieterin an seinen Vermieter geltend gemacht wurde aufgefordert.

    Muss ich den geminderten Betrag zahlen?

    Gruss Sebi

    • Mietminderung.org
      10. September 2015 - 09:40 Antworten

      Hallo Sebi,

      ob Sie zum Schadenersatz verpflichtet sind, sollten Sie von einem Anwalt bewerten lassen. Grundsätzlich müssen Sie Ihren Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch / Verhalten anhalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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