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Mietminderung nach einem Brandschaden

Feuer ist zerstörerisch. Wird der Mieter wegen eines Brandschadens in der Wohnqualität und damit in der Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung beeinträchtigt, kommt eine Mietminderung in Betracht. Angesichts der Vielzahl möglicher Sachverhalte ist eine differenzierte Betrachtung notwendig.

Brandschaden in der Wohnung

Ist in der Wohnung des Mieters ein Feuer ausgebrochen, ist zunächst festzustellen, wer oder welche Ursache für den Brand verantwortlich ist. Liegt die Ursache darin, dass ein überaltertes Stromkabel einen Kurzschluss und dadurch den Brand herbeiführte, geht dieser Umstand zu Lasten des Vermieters. Es kommt nicht darauf an, ob er den Schaden verschuldet hat oder überhaupt beherrschen konnte. Maßgebend ist allein, dass diese Beeinträchtigung aus seiner Risikosphäre stammt und der Mieter nicht Geld für eine Leistung bezahlen muss, die nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht.

Das Ausmaß der Minderungsquote muss der Beeinträchtigung angemessen sein. Eine kurzfristige Einschränkung des Wohngebrauchs wird ein Mieter aufgrund des allgemeinen Lebensrisikos hinnehmen müssen. Eine Mietminderung setzt eine nachhaltige und die Grenze der Zumutbarkeit überschreitende Beeinträchtigung voraus. Wann dies der Fall ist, entscheiden die Umstände im Einzelfall. Maßgebend sind zunächst die Grundlagen, auf denen eine Mietminderung überhaupt in Betracht kommt.

Ist die Wohnung nach einem Brand unbewohnbar, kommen 100 Prozent Mietminderung in Betracht (LG Frankfurt WuM 1996, 261). In diesem Fall ging es auch zu Lasten des Vermieters, dass er keinen Beweis für die Brandursache erbringen konnte. Insbesondere war nicht feststellbar, ob der Mieter den Brand verursachte oder durch andere, außerhalb seines Obhutsbereichs liegende Umstände verursacht worden sei. Insoweit stellt das Gericht allein auf die objektiv bestehende Beeinträchtigung der Wohnqualität.

Der Brandschaden an sich wird oft durch Löschwasser, Schaum und die danach erforderliche Trocknung der Räumlichkeiten verschlimmert. Auch insoweit fließen diese Umstände in die Bemessung der Minderungsquote ein.  Da der Einsatz von Trocknungsgeräten das Wohnen unzumutbar machte, gewährte das AG  Schöneberg  100 % Mietminderung (WuM 2008, 477).

Keine Mietminderung bei Eigenverschulden des Mieters

Ist hingegen der Mieter selbst für den Bandschaden verantwortlich, scheidet eine Mietminderung aus. Beispiel: In der Waschmaschine des Mieters gibt es ein Kurzschluss, infolgedessen Feuer ausbricht. Gleiches gilt, wenn der Mieter ein fünfjähriges Kind in einem Raum unbeaufsichtigt lässt, in dem Feuerzeuge oder Streichhölzer herumliegen und das Kind einen Wohnungsbrand verursacht (AG Mannheim DWW 1994, 253).

Brandrisiko begründet Kündigungsgrund

Über die bloße Minderung hinaus ist der Mieter zudem zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt (§ 569 BGB), wenn die Wohnung einen unzureichenden Brandschutz aufweist oder aufgrund funktionsunfähiger Brandschutzeinrichtungen die Gefahr besteht, dass bei jedem an sich beherrschbaren kleineren Brand ein Großbrand entstehen kann (KG Berlin ZMR 2004, 259).

Brandschaden in der Nachbarwohnung

Brennt es in der Nachbarwohnung, werden oft die umliegenden Wohnungen beeinträchtigt. Auch in diesem Fall kommt eine Mietminderung in Betracht, vorausgesetzt, dass sich der Brandschaden in der Nachbarwohnung so erheblich auf den Nachbarmieter auswirkt, dass er über sein allgemeines Lebensrisiko hinaus nachhaltig beeinträchtigt ist.

Dies kann der Fall sein, wenn Löschwasser eindringt oder Ruß und Qualm sich niederschlagen, aber auch die Situation an sich, wenn Feuer, Feuerwehr und Rettungskräfte den Wohngebrauch einschränken. Allein der Umstand, dass der Mieter angesichts des ausbrechenden Feuers Angstzustände hat oder gar in Panik gerät, dürfte kaum genügen. Der Ausbruch eines Feuers in einem Haus ist auch eigenes Lebensrisiko.

Gleiches ist anzunehmen, wenn es im Nachbarhaus oder auf einem benachbarten Grundstück brennt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Beeinträchtigung regelmäßig weitaus geringer sein dürfte, als wenn es in der eigenen Wohnung brennt.

Eine Antwort auf "Mietminderung nach einem Brandschaden"

  • Elke Schmitter
    4. Dezember 2013 - 19:56 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich wohne in einem Mehrfamilienhaus. Vor ca. zwei Wochen brande das DG vom Nachbargebäude und das Dach von unserem Haus wurde auch ziemlich beschädigt. Mein Abteil des Dachbodens ist durch das Löschwasser nass geworden. Die Türen auf dem Dachboden sind aufgebrochen wurden und ich kann meine Wäsche nicht mehr auf dem Trockenraum aufhängen da alles nach kaltem Rauch sehr stark riecht. Nun habe ich versucht eine neue Wohnung zu finden, doch die Wohnungsbaugesellschaft, bei der ich bin, lehnt jede Wohnung ab. Zuerst hieß es, es läge daran das ich keinen festen Arbeitsvertrag haben, dann hieß es, es sind keine Wohnungen mehr frei. Ich habe morgen (04.12.2013) einen Termin bei diesem Sozialarbeiter, der mir gesagt hat, dass keine Wohnungen mehr frei sind. Seid dem Brand leide ich an Schlaflosigkeit bis hin zu Schlafstörungen. Auf dem Dachboden, wo ich ja hin muss um meine Wäsche auf zuhängen (in der Wohnung darf ich es ja nicht) geh ich nicht allein. Mir wird übel wenn ich ins Haus gehe.

    Ich wieß das alles gehört jetzt nicht hier hin, doch die Frage ist, kann ich da was machen? Gibt es eine Möglichkeit aus dem Haus zu kommen und einen neue Wohnung zu beziehen. Ich habe für Montag einen Termin bei einem Therapeuten wegen diesem Erlebnis. Bei mir ist es so, wenn ich aus dem Fenster schau, dann sehe ich immer das abgebrannte Haus und fühle mich in irgendeiner Weise
    bedroht.

    Ich bitte auf diesem Weg einfach um Hilfe.

    Danke

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