Moderne Häuser sind optimal isoliert. Ältere Gebäude weisen oft eine schlechte, mangelhafte oder gar fehlende Isolierung auf. Der dadurch bedingte Wärmeverlust muss durch verstärktes Heizen ausgeglichen werden. In Zeiten der Energiekostenexplosion wird Wärme verschleudert. Für den Mieter stellt sich die Frage, was er tun kann, vor allem, ob die Situation einen Mangel begründet und er die Miete mindern kann.
Isolierung kann im Detail vielgestaltig sein. Sie betrifft die Außen- und Innenwände, die Dacheindeckung, Böden und Decken, Fenster, Haustür sowie die Heizungsrohre. Im Ergebnis bleibt die Bewertung immer die Gleiche.
Schlechte Isolierung muss den Gebrauch beeinträchtigen, sie ist kein Beschaffenheitsmerkmal
Im Mietrecht knüpft der Begriff des Mangels an die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts und die Beeinträchtigung durch den Mangel an. Im Kaufrecht oder Werkvertragsrecht kommt es hingegen auf die Beschaffenheit an. Deshalb ist die Wohnung als Mietsache mangelhaft, wenn unabhängig von oder gar trotz der Einhaltung aller technischen Normen die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt ist (BGH NJW-RR 2003, 727).
Mieter kann Energieausweis verlangen
Da Mieter neuerdings bereits bei der Besichtigung einen Energieausweis verlangen können und Vermieter verpflichtet sind, unaufgefordert einen Energieausweis vorzulegen, hat jeder Mieter die Möglichkeit, den Energieverbrauch des Gebäudes einzuschätzen. Mietet er dann in Kenntnis der Gegebenheiten die Räume an, kann er sich später nicht mehr darauf berufen, die Isolierung sei fehlerhaft oder mangelhaft oder überhaupt nicht vorhanden.
Energetische Modernisierung schließt Recht auf eine Mietminderung aus
Für Mieter ist wichtig zu wissen, dass mit der Mietrechtsreform zum 1.5.2013 das Minderungsrecht für die Dauer von 3 Monaten ausgeschlossen ist, soweit der Vermieter energetisch modernisiert. (§ 555 b 1 BGB). Soweit die Wohnung vollständig unbewohnbar wird, bleibt das Minderungsrecht allerdings bestehen. Der Mietminderungsausschluss gilt also nur, soweit der Mieter die Wohnung weiterhin, wenn auch unter Inkaufnahme baulich bedingter Beeinträchtigungen, bewohnen kann.
Mietminderung trotz normgerechter Bauweise
Bildet sich aufgrund des baulichen Zustandes Kondenswasser und sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall zu befürchten, kommt es nicht darauf an, ob der Bauherr das Gebäude normgerecht errichtet hat (LG Landshut WuM 2002, 307). Allein die Situation begründet einen Mangel. Umgekehrt liegt aber kein Mangel vor, wenn die Wohnung trotz Nichtbeachtung technischer Normen uneingeschränkt gebrauchstauglich ist.
Vermieter hat bei fehlender Isolierung keine Modernisierungspflicht
Frühere Gerichtsentscheidungen, die in Ausnahmefällen eine Modernisierungspflicht des Vermieters begründeten, entsprechen heute nicht mehr der Gesetzeslage. Das LG Waldshut-Tiengen (WuM 1991, 479; ebenso AG Bremerhaven WuM 1992, 601; LG Berlin WuM 1996, 156) beurteilte bei unzureichender oder fehlender Isolierung das Mietobjekt als mangelhaft, soweit der Bauherr zwar beim Bau der Wohnung die damals geltenden Regeln der Technik eingehalten hatte, die Wärmedämmung mit wirtschaftlich vernünftigen Aufwand aber ohne Schwierigkeiten erreicht werden könne. Da das Mietrecht aber gerade keine Modernisierungspflicht des Eigentümers und Vermieters eines Gebäudes beinhaltet, sind diese Entscheidungen nicht mehr gesetzeskonform.
Vermieter schuldet nur standardmäßige Wohnqualität
Maßgebend für die Bewertung ist der Sollzustand der Wohnung, der auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abstellt (BGH NJW 1988, 2878). Dieser Zeitpunkt ist für die Einigung der Parteien über die Qualität des Mietobjekts maßgebend. Demgemäß gelten auch die zu diesem Zeitpunkt bestehenden technischen Normen, ohne dass es auf den gegenwärtigen Stand der Technik ankommt (BGH ZMR 2005, 108).
Auch wenn die Isolierung sinnvoll und technisch machbar wäre, hat der Mieter keinen Anspruch auf Umsetzung. Hat er sich in unisolierte oder schlecht isolierte Räume eingemietet, trägt er das damit verbundene Risiko des Wärmeverlustes, insbesondere dann, wenn er einen Energieausweis einsehen konnte.
Ältere Gebäude haben ihren eigenen Standard
Der Mieter kann in einer nicht modernisierten Altbauwohnung nur den Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen erwarten (BGH WuM 2004, 527). Zum Mindeststandard gehört die Außendämmung der Fassade jedenfalls nicht. Die Isolierung von Heizungsrohren schon eher.
Dabei kommt es auf den Inhalt des Mietvertrages und den Zustand der Mieträume bei Abschluss des Mietvertrages an. Demgemäß muss der Mieter einen erhöhten Energiebedarf auch dann bezahlen, wenn es sich bei Vertragsabschluss nicht über die besonderen Gegebenheiten einer Dachgeschosswohnung informiert hat. Soweit die mangelhafte Wärmeisolierung für ihn nicht erkennbar war, soll er nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Bensheim (WuM 1987, 315) die Miete um 25 % reduzieren dürfen.
Isolierung kann mietvertraglich Standard sein
Die heutzutage immer mehr zur Regel werdende Isolierung/Außendämmung der Fassade war früher völlig unüblich und technisch sowieso nicht machbar. Da die Außendämmung mit erheblichen Kosten verbunden ist, kann der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter das Haus isoliert und es dem Mieter ermöglicht, Heizkosten einzusparen. Demgemäß liegt auch kein Mangel vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen würde. Nicht zuletzt hat der Mieter das Haus in Kenntnis der Umstände gemietet.
Hat er hingegen ein bereits isoliertes Haus gemietet, muss der Vermieter diesen Standard einhalten und die bestehende Isolierung instandhalten. Aufgrund einer dann fehlerhaften Isolierung kann er einen Mietmangel begründen.
Besonderheiten zur Isolierung bei Dachgeschosswohnungen
Das LG Frankfurt (WuM 1987, 119) geht in einer Entscheidung davon aus, dass bei Dachwohnungen ein Wärmeverlust von 20 % normal ist, so dass deutlich höhere Wärmeverluste (im Fall ging es um 80 %) infolge mangelhafter Dachisolierung einen Mangel darstellen und von der Heizkostenabrechnung abgezogen werden dürfen. Gleichermaßen bewertete das Gericht den Umstand, wenn nicht isolierte Heizungsrohre oder eine schadhafte Isolierung hohe Wärmeverluste bedingen (im Fall: 25 %).
21. April 2017 - 20:08
Leider wird meine Frage nicht beantwortet, obwohl die Zusammenstellung obiger Informationen gut gelungen ist.
Mich interessiert Folgendes: Wenn ich eine Wohnung mieten will und der Eigentümer keinen Energieausweis hat und sich auch weigert, einen vorzulegen, was kann ich dann machen? Ich lese überall von Bußgeldern. Aber wer verhängt die denn in so einem Fall?
Ist es dann nicht eher so, dass ich die Wohnung blind mieten oder es eben lassen kann? Der Vermieter kann einfach sagen: „Akzeptier es oder geh woanders hin!“ Das ist doch kein Schutz?
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Gerd
22. April 2017 - 17:10
Hallo Gerd,
der Vermieter muss den Energieausweis vorlegen – ich würde in so einem Fall auch eher Abstand nehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. September 2017 - 12:00
Stichwort: Wärmedämmung wurde komplett entfernt
Flachdach Wohnanlage 4 Etagen mit 70 WE Bj. ca. 1970
Guten Tag,
weil das Flachdach undicht wurde (Wasserschäden) wird jetzt eine Etage oben drauf gebaut.
Dazu wurde die Dämmung vom Flachdach komplett entfernt. Dabei wurde festgestellt, dass unter der ca. 10-15 Jahre alten modernisierten Dämmung (Styropor) auch noch die Ur-Dämmung (Teerzeugs) vorhanden war – also gut gedämmt.
Der aktuelle Zustand ohne Dämmung ist eine Verschlechterung gegenüber dem Zustand bei Abschluss des Mietvertrages.
Die Maßnahme wurde nicht als duldungspflichtige Energetische Maßnahme angekündigt.
Dauer der Maßnahme ist unbekannt. Als Bauzeit wurde 1 Jahr angekündigt.
Während überall mit Einsparungen durch Wärmedämmung geworben wird sieht die Sache hier genau gegensätzlich aus.
Besteht ein Anspruch auf Minderung der Heizkosten wegen Mehrverbrauch?
Wie muss das nachgewiesen werden?
Ich hoffe, die Anfrage ist hier richtig angesiedelt.
Viele Grüße
Frauke
21. September 2017 - 08:03
Hallo Frauke,
woher wissen Sie, dass Sie Aufstockung schädlich für Sie und Ihren Heizverbrauch ist?
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. September 2017 - 09:21
Hallo Herr Hundt,
>>> woher wissen Sie, dass Sie Aufstockung schädlich für Sie und Ihren Heizverbrauch ist?<<<
Weil die Wohnung jetzt kälter und schlechter/träger zu heizen ist.
Wenn die Aufstockung nächstes Jahr fertig ist wird die Dämmung für meine Wohnung günstiger sein.
Bis dahin fehlt die Dämmung und es muss mehr geheizt werden. Wenn es jetzt auch ohne Dämmung zu keinem Mehrverbrauch kommt bräuchten ja auch keine Energetischen Maßnahmen zur Energieeinsparung gefördert werden – oder?
Der exakte Mehrverbrauch wird erst bei der nächsten Abrechnung festgestellt. Das geht mit den alten Röhrchenverdampfern nur sehr ungenau. Vorläufig gehe ich davon aus den Mehrverbrauch anhand von eigenen Durchschnittswerten der letzten 5 Jahre zu begründen.
Gibt es keine vergleichbaren Urteile zu dem Thema?
Viele Grüße
Frauke
21. September 2017 - 17:10
Hallo Frauke,
ohne Zweifel werden die Heizkosten ohne Dämmung / in der Bauphase höher sein als mit ungeöffnetem Dach. Meine Frage bezog sich eher auf die Zeit nach den Bauarbeiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. September 2017 - 12:05
Hallo Dennis,
nachdem es jetzt einmal mit der Kirche ums Dorf gegangen ist…
Gibt es Urteile bei denen ein pauschaler Abzug anerkannt wurde oder was ist eine akzeptable Möglichkeit den Mehrverbrauch ohne den Einwand klimatischer Einflüsse zu begründen?
Viele Grüße
Frauke
8. Oktober 2017 - 17:49
Guten Tag Herr Hundt,
Auch bei mir wurde wegen energetischer Renovierung die Wärmedämmung entfernt. Die Dämmung ist bereits seit ca. einer Woche entfernt.
Dadurch muss ich zum Einem erheblich mehr heizen, relevanter ist zum Anderen jedoch, dass sich die Wände so sehr abgekühlt haben, dass sich Feuchtigkeitsflecken gebildet haben.
Mein Lüftungsverhalten hab ich trotz Baulärm und -schmutz weitestgehend beibehalten.
Besteht in diesem Fall eine Möglichkeit zur Mietminderung?
Mit freundlichem Gruß,
Steffen.
2. März 2018 - 22:19
Guten Tag Herr Hundt!
Ich habe auch ein Problem mit der Heizung in meiner Dachwohnung. Irgendwie wird es nicht so richtig warm ,obwohl ich teilweise schon bis 5 aufgedreht habe.Es zieht aus sämtlichen Dachnischen heraus und man friert nur noch. Für den ganzen Spaß habe ich noch 1000 Euro Nachzahlung gehabt. Ich zahle also für 80 qm 220 Euro Nebenkosten und friere noch zusätzlich. Der Vermieter investiert nichts seit 40 Jahren. Was kann ich tun?
L.G.S.L
3. März 2018 - 09:26
Hallo S. Lavan,
dieser Artikel hier hilft Ihnen: Mietminderung: Diese Zimmertemperaturen müssen erreicht werden
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. August 2018 - 22:33
Hallo,
unsere EG Wohnung liegt über einem nicht isolierten Keller (Altbau). Im Winter ist es eiskalt vom Boden her
Kann ich meine Miete mindern? Oder den Vermieter zum isolieren irgendwie bewegen über den Energieausweis?
3. September 2018 - 11:24
Hallo Sabina,
hier eine Hilfe: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. September 2018 - 10:24
Lieber Herr Hundt,
wir sind drei Mietparteien und haben vom Altbauhaus eine ausführliche Thermografie anfertigen lassen. Ein Energiepass liegt nicht vor. Höchster Wärmeverlust: Dach und Dachanschlüsse, Fußboden Richtung Keller, Fassade hinter Heizungen. Temperaturdifferenzen an den Kältebrücken bis zu 12 °C. Der Vermieter hat im Frühjahr eine Dachsanierung angekündigt und nach Vorliegen der Thermografie ein zweites Angebot mit Dämmschicht angefordert. Das ist so auch Gegenstand der Sanierungsankündigung. Von den Dachdeckern haben wir nun erfahren, dass bei der Beauftragung die Dämmschicht vom Vermieter wieder gestrichen wurde. Was raten Sie uns?
18. September 2018 - 15:37
Hallo Heike,
der Vermieter muss alleine wissen, in welcher Form er Sanierungen vornimmt. Als Mieter haben Sie damit im Grunde nichts zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Oktober 2018 - 11:29
Guten Tag,
in unserem Falle ist es so, dass uns bei Anmietung der Wohnung mündlich garantiert wurde, dass die alten undichten Fenster noch im laufenden Monat ausgetauscht werden würden durch neue isolierte. Dies ist nun erst nach öfterem Nachhacken knapp 2 Monate später geschehen. Ist es möglich eine Mietminderung geltend zu machen?
Herzlichen Dank schon im Voraus!
21. Januar 2019 - 20:14
Guten Tag Herr Hundt,
Mein Vermieter, einer Dachgeschosswohnung, hat mündlich eine Dachsanierung im September ’18 vor Vertragunterschrift (12.17) zugesichert.
Nun im Januar 2019 ist seine Aussage, dass die Sanierung aus Steuergründen erst in 3 Jahren möglich ist. Die Sanierung war jedoch ein Unterschriftsgrund. Auch ist eine Klimaanlage verbaut worden weil die Hitzeproblematik im Sommer bekannt war, diese verbraucht natürlich auch enorm Strom.
Ist das ein Grund zur Mietminderung? Anders erwäge ich einen Umzug.
Gruß Simon
22. Januar 2019 - 11:38
Hallo Simon,
können Sie die Zusage der Vermieter nachweisen, z.B. im Mietvertrag?
Mehr auch hier: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. Dezember 2019 - 15:22
Guten Tag,
ich finde den Artikel gut gelungen, jedoch bleiben mir in meinem Fall auch noch ein paar Fragen. Ich wohne seit 10 Jahren in einer Dachgeschosswohnung, die meines Erachtens schlecht gedämmt ist. Jetzt ist meine Frage, wie kann ich das belegen, dass mir dadurch im Winter hohe Heizkosten entstehen? Was für eine Firma müsste ich beauftragen um ein Gutachten darüber zu bekommen ob mein Veracht sich bestätigt?
Ich freue mich auf eine Rückmeldung.
Beste Grüße aus Potsdam
14. Januar 2020 - 15:24
Hallo Florian,
ich würde mich an einen Immobiliengutachter wenden.
Viele Grüße
Dennis Hundt