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Mietminderung: Schlechte, mangelhafte oder fehlende Isolierung

Moderne Häuser sind optimal isoliert. Ältere Gebäude weisen oft eine schlechte, mangelhafte oder gar fehlende Isolierung auf. Der dadurch bedingte Wärmeverlust muss durch verstärktes Heizen ausgeglichen werden. In Zeiten der Energiekostenexplosion wird Wärme verschleudert. Für den Mieter stellt sich die Frage, was er tun kann, vor allem, ob die Situation einen Mangel begründet und er die Miete mindern kann.

Isolierung kann im Detail vielgestaltig sein. Sie betrifft die Außen- und Innenwände, die Dacheindeckung, Böden und Decken, Fenster, Haustür sowie die Heizungsrohre. Im Ergebnis bleibt die Bewertung immer die Gleiche.

Schlechte Isolierung muss den Gebrauch beeinträchtigen, sie ist kein Beschaffenheitsmerkmal

Im Mietrecht knüpft der Begriff des Mangels an die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts und die Beeinträchtigung durch den Mangel an. Im Kaufrecht oder Werkvertragsrecht kommt es hingegen auf die Beschaffenheit an.  Deshalb ist die Wohnung als Mietsache mangelhaft, wenn unabhängig von oder gar trotz der Einhaltung aller technischen Normen die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt ist (BGH NJW-RR 2003, 727).

Mieter kann Energieausweis verlangen

Da Mieter neuerdings bereits bei der Besichtigung einen Energieausweis verlangen können und Vermieter verpflichtet sind, unaufgefordert einen Energieausweis vorzulegen, hat jeder Mieter die Möglichkeit, den Energieverbrauch des Gebäudes einzuschätzen. Mietet er dann in Kenntnis der Gegebenheiten die Räume an, kann er sich später nicht mehr darauf berufen, die Isolierung sei fehlerhaft oder mangelhaft oder überhaupt nicht vorhanden.

Energetische Modernisierung schließt Recht auf eine Mietminderung aus

Für Mieter ist wichtig zu wissen, dass mit der Mietrechtsreform zum 1.5.2013  das Minderungsrecht für die Dauer von 3 Monaten ausgeschlossen ist, soweit der Vermieter energetisch modernisiert. (§ 555 b 1 BGB).  Soweit die Wohnung vollständig unbewohnbar wird, bleibt das Minderungsrecht allerdings bestehen. Der Mietminderungsausschluss gilt also nur, soweit der Mieter die Wohnung weiterhin, wenn auch unter Inkaufnahme baulich bedingter Beeinträchtigungen, bewohnen kann.

Mietminderung trotz normgerechter Bauweise

Bildet sich aufgrund des baulichen Zustandes Kondenswasser und sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall zu befürchten,  kommt es nicht darauf an, ob der Bauherr das Gebäude normgerecht errichtet hat (LG Landshut WuM 2002, 307). Allein die Situation begründet einen Mangel. Umgekehrt liegt aber kein Mangel vor, wenn die Wohnung trotz Nichtbeachtung technischer Normen uneingeschränkt gebrauchstauglich ist.

Vermieter hat bei fehlender Isolierung keine Modernisierungspflicht

Frühere Gerichtsentscheidungen, die in Ausnahmefällen eine Modernisierungspflicht des Vermieters begründeten, entsprechen heute nicht mehr der Gesetzeslage. Das LG Waldshut-Tiengen (WuM 1991, 479; ebenso AG Bremerhaven WuM 1992, 601; LG Berlin WuM 1996, 156)  beurteilte bei unzureichender oder fehlender Isolierung das Mietobjekt als mangelhaft, soweit der Bauherr zwar beim Bau der Wohnung die damals geltenden Regeln der Technik eingehalten hatte, die Wärmedämmung mit wirtschaftlich vernünftigen Aufwand aber ohne Schwierigkeiten erreicht werden könne. Da das Mietrecht aber gerade keine Modernisierungspflicht des Eigentümers und Vermieters eines Gebäudes beinhaltet, sind diese Entscheidungen nicht mehr gesetzeskonform.

Vermieter schuldet nur standardmäßige Wohnqualität

Der Mieter  hat nur einen Anspruch auf  die Wohnqualität vergleichbarer Wohnungen. Keinesfalls hat er einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den neuesten technischen Standard gewährleistet und die Wohnung modernisiert und das Gebäude gar isoliert. Dem Vermieter obliegt nur eine Instandhaltungspflicht der bestehenden Bausubstanz, keine Modernisierungspflicht. Er muss nur den Status quo bewahren. Der jeweils aktuelle Stand der Technik oder der Wissenschaft wird nicht geschuldet.

Maßgebend für die Bewertung ist der Sollzustand der Wohnung, der auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abstellt (BGH NJW 1988, 2878).  Dieser Zeitpunkt ist für die Einigung der Parteien über die Qualität des Mietobjekts maßgebend. Demgemäß gelten auch die zu diesem Zeitpunkt bestehenden technischen Normen, ohne dass es auf den gegenwärtigen Stand der Technik ankommt (BGH ZMR 2005, 108).

Auch wenn die Isolierung sinnvoll und technisch machbar wäre, hat der Mieter keinen Anspruch auf Umsetzung. Hat er sich in unisolierte oder schlecht isolierte Räume eingemietet, trägt er das damit verbundene Risiko des Wärmeverlustes, insbesondere dann, wenn er einen Energieausweis einsehen konnte.

Beispiel: Zieht es hingegen in ungewöhnlichem Maße unter der Wohnungstür oder durch die Fenster, kann sich daraus ein Mangel ergeben. Dieser begründet sich aber nicht unmittelbar in der fehlerhaften Isolierung als solcher, sondern vielmehr in dem Umstand, dass es zieht. Solange keine Zugluft feststellbar ist, liegt kein Mangel vor, auch dann nicht, wenn die fehlerhafte Isolierung selbst Zugluft erwarten ließe.

Ältere Gebäude haben ihren eigenen Standard

Der Mieter kann in einer nicht modernisierten Altbauwohnung nur den Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen erwarten (BGH WuM 2004, 527).  Zum Mindeststandard gehört die Außendämmung der Fassade jedenfalls nicht. Die Isolierung von Heizungsrohren schon eher.

Dabei kommt es auf den Inhalt des Mietvertrages und den Zustand der Mieträume bei Abschluss des Mietvertrages an.  Demgemäß muss der Mieter einen erhöhten Energiebedarf auch dann bezahlen, wenn es sich bei Vertragsabschluss nicht über die besonderen Gegebenheiten einer Dachgeschosswohnung informiert hat.  Soweit die mangelhafte Wärmeisolierung für ihn nicht erkennbar war, soll er nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Bensheim (WuM 1987, 315)  die Miete um 25 %  reduzieren dürfen.

Isolierung kann mietvertraglich Standard sein

Die heutzutage immer mehr zur Regel werdende Isolierung/Außendämmung der Fassade war früher völlig unüblich und technisch sowieso nicht machbar. Da die Außendämmung mit erheblichen Kosten verbunden ist, kann der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter das Haus isoliert und es dem Mieter ermöglicht, Heizkosten einzusparen.  Demgemäß liegt auch kein Mangel vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen würde. Nicht zuletzt hat der Mieter das Haus in Kenntnis der Umstände gemietet.

Hat er hingegen ein bereits isoliertes Haus gemietet, muss der Vermieter diesen Standard einhalten und die bestehende Isolierung instandhalten. Aufgrund einer dann fehlerhaften Isolierung kann er einen Mietmangel begründen.

Besonderheiten zur Isolierung bei Dachgeschosswohnungen

Nach der Entscheidung des AG  Steinfurt (WuM 1983, 235) verbrauchen Wohnungen im Dachgeschoss und Wohnungen mit vielen Außenwänden grundsätzlich mehr Heizenergie als innenliegende Wohnungen. Allein die Außenlage einer Wohnung ist daher kein Mangel, selbst wenn dadurch höhere Heizkosten bedingt sind (so auch LG Hamburg WuM 1988, 350).

Das LG  Frankfurt (WuM 1987, 119) geht in einer Entscheidung davon aus, dass bei Dachwohnungen ein Wärmeverlust von 20 %  normal ist,  so dass deutlich höhere Wärmeverluste (im Fall ging es um 80 %)  infolge mangelhafter Dachisolierung einen Mangel darstellen und von der Heizkostenabrechnung abgezogen werden dürfen. Gleichermaßen bewertete das Gericht den Umstand, wenn nicht isolierte Heizungsrohre oder eine schadhafte Isolierung hohe Wärmeverluste bedingen (im Fall: 25 %).

15 Antworten auf "Mietminderung: Schlechte, mangelhafte oder fehlende Isolierung"

  • Gerd
    21. April 2017 - 20:08 Antworten

    Leider wird meine Frage nicht beantwortet, obwohl die Zusammenstellung obiger Informationen gut gelungen ist.
    Mich interessiert Folgendes: Wenn ich eine Wohnung mieten will und der Eigentümer keinen Energieausweis hat und sich auch weigert, einen vorzulegen, was kann ich dann machen? Ich lese überall von Bußgeldern. Aber wer verhängt die denn in so einem Fall?
    Ist es dann nicht eher so, dass ich die Wohnung blind mieten oder es eben lassen kann? Der Vermieter kann einfach sagen: „Akzeptier es oder geh woanders hin!“ Das ist doch kein Schutz?
    Vielen Dank für Ihre Antwort!
    Gerd

    • Mietminderung.org
      22. April 2017 - 17:10 Antworten

      Hallo Gerd,

      der Vermieter muss den Energieausweis vorlegen – ich würde in so einem Fall auch eher Abstand nehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frauke Mai
    20. September 2017 - 12:00 Antworten

    Stichwort: Wärmedämmung wurde komplett entfernt
    Flachdach Wohnanlage 4 Etagen mit 70 WE Bj. ca. 1970

    Guten Tag,
    weil das Flachdach undicht wurde (Wasserschäden) wird jetzt eine Etage oben drauf gebaut.
    Dazu wurde die Dämmung vom Flachdach komplett entfernt. Dabei wurde festgestellt, dass unter der ca. 10-15 Jahre alten modernisierten Dämmung (Styropor) auch noch die Ur-Dämmung (Teerzeugs) vorhanden war – also gut gedämmt.
    Der aktuelle Zustand ohne Dämmung ist eine Verschlechterung gegenüber dem Zustand bei Abschluss des Mietvertrages.
    Die Maßnahme wurde nicht als duldungspflichtige Energetische Maßnahme angekündigt.
    Dauer der Maßnahme ist unbekannt. Als Bauzeit wurde 1 Jahr angekündigt.

    Während überall mit Einsparungen durch Wärmedämmung geworben wird sieht die Sache hier genau gegensätzlich aus.
    Besteht ein Anspruch auf Minderung der Heizkosten wegen Mehrverbrauch?
    Wie muss das nachgewiesen werden?

    Ich hoffe, die Anfrage ist hier richtig angesiedelt.
    Viele Grüße
    Frauke

    • Mietminderung.org
      21. September 2017 - 08:03 Antworten

      Hallo Frauke,

      woher wissen Sie, dass Sie Aufstockung schädlich für Sie und Ihren Heizverbrauch ist?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frauke Mai
    21. September 2017 - 09:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    >>> woher wissen Sie, dass Sie Aufstockung schädlich für Sie und Ihren Heizverbrauch ist?<<<
    Weil die Wohnung jetzt kälter und schlechter/träger zu heizen ist.

    Wenn die Aufstockung nächstes Jahr fertig ist wird die Dämmung für meine Wohnung günstiger sein.

    Bis dahin fehlt die Dämmung und es muss mehr geheizt werden. Wenn es jetzt auch ohne Dämmung zu keinem Mehrverbrauch kommt bräuchten ja auch keine Energetischen Maßnahmen zur Energieeinsparung gefördert werden – oder?
    Der exakte Mehrverbrauch wird erst bei der nächsten Abrechnung festgestellt. Das geht mit den alten Röhrchenverdampfern nur sehr ungenau. Vorläufig gehe ich davon aus den Mehrverbrauch anhand von eigenen Durchschnittswerten der letzten 5 Jahre zu begründen.
    Gibt es keine vergleichbaren Urteile zu dem Thema?

    Viele Grüße
    Frauke

    • Mietminderung.org
      21. September 2017 - 17:10 Antworten

      Hallo Frauke,

      ohne Zweifel werden die Heizkosten ohne Dämmung / in der Bauphase höher sein als mit ungeöffnetem Dach. Meine Frage bezog sich eher auf die Zeit nach den Bauarbeiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frauke Mai
    22. September 2017 - 12:05 Antworten

    Hallo Dennis,
    nachdem es jetzt einmal mit der Kirche ums Dorf gegangen ist…

    Gibt es Urteile bei denen ein pauschaler Abzug anerkannt wurde oder was ist eine akzeptable Möglichkeit den Mehrverbrauch ohne den Einwand klimatischer Einflüsse zu begründen?

    Viele Grüße
    Frauke

  • Steffen
    8. Oktober 2017 - 17:49 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Auch bei mir wurde wegen energetischer Renovierung die Wärmedämmung entfernt. Die Dämmung ist bereits seit ca. einer Woche entfernt.
    Dadurch muss ich zum Einem erheblich mehr heizen, relevanter ist zum Anderen jedoch, dass sich die Wände so sehr abgekühlt haben, dass sich Feuchtigkeitsflecken gebildet haben.

    Mein Lüftungsverhalten hab ich trotz Baulärm und -schmutz weitestgehend beibehalten.

    Besteht in diesem Fall eine Möglichkeit zur Mietminderung?

    Mit freundlichem Gruß,
    Steffen.

  • S.Lavan
    2. März 2018 - 22:19 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt!
    Ich habe auch ein Problem mit der Heizung in meiner Dachwohnung. Irgendwie wird es nicht so richtig warm ,obwohl ich teilweise schon bis 5 aufgedreht habe.Es zieht aus sämtlichen Dachnischen heraus und man friert nur noch. Für den ganzen Spaß habe ich noch 1000 Euro Nachzahlung gehabt. Ich zahle also für 80 qm 220 Euro Nebenkosten und friere noch zusätzlich. Der Vermieter investiert nichts seit 40 Jahren. Was kann ich tun?
    L.G.S.L

  • Sabina Mandlinger
    30. August 2018 - 22:33 Antworten

    Hallo,
    unsere EG Wohnung liegt über einem nicht isolierten Keller (Altbau). Im Winter ist es eiskalt vom Boden her
    Kann ich meine Miete mindern? Oder den Vermieter zum isolieren irgendwie bewegen über den Energieausweis?

  • Heike
    14. September 2018 - 10:24 Antworten

    Lieber Herr Hundt,
    wir sind drei Mietparteien und haben vom Altbauhaus eine ausführliche Thermografie anfertigen lassen. Ein Energiepass liegt nicht vor. Höchster Wärmeverlust: Dach und Dachanschlüsse, Fußboden Richtung Keller, Fassade hinter Heizungen. Temperaturdifferenzen an den Kältebrücken bis zu 12 °C. Der Vermieter hat im Frühjahr eine Dachsanierung angekündigt und nach Vorliegen der Thermografie ein zweites Angebot mit Dämmschicht angefordert. Das ist so auch Gegenstand der Sanierungsankündigung. Von den Dachdeckern haben wir nun erfahren, dass bei der Beauftragung die Dämmschicht vom Vermieter wieder gestrichen wurde. Was raten Sie uns?

    • Mietminderung.org
      18. September 2018 - 15:37 Antworten

      Hallo Heike,

      der Vermieter muss alleine wissen, in welcher Form er Sanierungen vornimmt. Als Mieter haben Sie damit im Grunde nichts zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    2. Oktober 2018 - 11:29 Antworten

    Guten Tag,

    in unserem Falle ist es so, dass uns bei Anmietung der Wohnung mündlich garantiert wurde, dass die alten undichten Fenster noch im laufenden Monat ausgetauscht werden würden durch neue isolierte. Dies ist nun erst nach öfterem Nachhacken knapp 2 Monate später geschehen. Ist es möglich eine Mietminderung geltend zu machen?
    Herzlichen Dank schon im Voraus!

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