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Mietminderung: § 536 BGB – Minderung bei Sach- und Rechtsmängeln

§ 536 BGB beinhaltet die zentrale Regelung des Mietminderungsrechts. Er bestimmt das Recht des Mieters, die Miete zu mindern, wenn die Mietsache (Wohnung) einen Mangel (Sachmangel, Rechtsmangel) aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.

Da gemäß § 536 I 3 BGB unerhebliche Mängel außer Betracht bleiben, besteht die Kunst des Juristen darin, den Zustand zu erfassen, der einen erheblichen Mangel begründet. In diesem Punkt sind die Gerichte immer wieder gefordert, die Rechtsprechung ist unüberschaubar und teils auch von der persönlichen Einschätzung der Richter subjektiv und örtlich geprägt.

Die Beurteilung eines Mangels ist weitgehend einzelfallbedingt und umständeabhängig. Es liegt in der Natur der Sache, dass dabei viel mit Rechtsbegriffen und rechtlichen Definitionen und Interpretationen gearbeitet wird. Nur aus dem Allgemeinen heraus lassen sich dann Einzelfälle verstehen und bewerten.

Ausgangspunkte zum Verständnis des Mietminderungsrechts

Die Regelung des § 536 BGB ist lapidar. Zumindest bietet § 536 BGB eine Ausgangsbasis, nach der sich jede Urteilsfindung ausrichtet. Ohne Kenntnis dieser gesetzlichen Vorgaben sind Verständnis und Einordnung der Minderungsfälle nur bedingt möglich. Jedes Gerichtsurteil ist im Sinne dieser Vorgaben zu interpretieren und kann nur so, wenn überhaupt, auf den eigenen Fall übertragen werden.

Nach § 535 BGB ist der Vermieter zunächst verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in dem vertraglich vereinbarten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Ein Mangel liegt dann vor, wenn der Ist-Zustand der Mietsache von dem Soll-Zustand negativ abweicht (BGH WuM 2004, 527).

Der „Ist-Zustand“ ist der Zustand der Wohnung, in dem sie sich augenblicklich und tatsächlich befindet. „Soll-Zustand“ ist der Zustand der Wohnung, in dem sie sich nach dem Vertrag und Gesetz eigentlich befinden sollte.

Anders gesagt: die Mietsache ist mangelhaft oder fehlerbehaftet, wenn der Mieter diese nicht so nutzen kann, wie er will oder wie er es nach dem Vertrag erwarten darf.

Nur erhebliche Mängel sind minderungsrelevant

Unerhebliche Mängel bleiben außer Betracht. Ein Mangel ist unerheblich, wenn eine Gegebenheit bei objektiver Betrachtungsweise die Tauglichkeit der Mietsache nur so geringfügig mindert, dass kein ernstzunehmender Mensch daran Anstoß nehmen würde (BGH ZMR 2005, 525). Beispiele: Gelegentliches Hundegebell, kurzfristiger Heizungsausfall, Nachbar bohrt neue Dübellöcher, Glühbirne im Hausflur ist defekt)

Mietvertragliche Vereinbarungen geben die Richtung vor

Maßgebend sind der Inhalt des Mietvertrages sowie der Zustand der Mieträume bei Vertragsabschluss.

Im Mietvertrag kann eine bestimmte Beschaffenheit der Mietsache ausdrücklich vorgegeben sein (Zimmertemperatur ab 1.10 bis 31.3. immer mindestens 24 Grad Celcius). Fehlt eine vertragliche Vereinbarung über den Sollzustand, bestimmt der Nutzungszweck, zu dem die Sache vermietet ist, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Die natürliche, alters- oder abnutzungsbedingte Verschlechterung der Mietsache stellt keinen Mangel dar (OLG Hamburg WuM 1990, 71). Beispiel: Schäden an der Fassade begründen erst ein Minderungsrecht, wenn sie sich auf den Wohngebrauch auswirken (feuchte Wände), lediglich optische Beeinträchtigungen genügen nicht (LG Berlin WuM 2009, 175).

Bei der Feststellung des Sollzustandes ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abzustellen (BGH NJW 1988, 2878). Beispiel: Anmietung eines Kellers ohne Stromanschluss begründet keinen Mangel und kein Minderungsrecht, denn der Zustand ist vertragsgemäß.

Der Mieter muss mit Änderungen rechnen, die sich im Rahmen der natürlichen oder nach allgemeiner Lebenserfahrung zu erwartenden organischen Entwicklung des Umfeldes ergeben (OLG Frankfurt ZMR 2007, 698). Beispiel: Balkonanbau am Nachbarhaus, Erweiterung des Schulgeländes um einen Bolzplatz, geänderte Verkehrsführung wegen Straßenumbau).

Vermieter schuldet nur den status quo

Der Vermieter ist nur verpflichtet, den Status quo der Mietsache zu bewahren. Er schuldet nicht den jeweils aktuellen Stand der Technik oder der Wissenschaft. Er ist nicht verpflichtet, die Mietsache zu verbessern oder auf dem neuesten Stand zu halten (Mieter hat keinen Anspruch auf Austausch von Bleileitungen oder auf Anpassung des Sicherheitsstandards nach einer Einbruchsserie). Allerdings muss auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung einen Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen ermöglichen (Stromversorgung für eine Waschmaschine). Soll der Mindeststandard bei Vertragsabschluss unterschritten werden, bedarf es einer eindeutigen vertraglichen Vereinbarung (BGH WuM 2010, 235).

Mangel und Minderungsrecht bei zugesicherter Eigenschaft

Ein das Minderungsrecht begründender Sachmangel kann sich auch daraus ergeben, dass der Vermieter Eigenschaften der Wohnung zugesichert hat, die aber fehlen oder entfallen sind. Beispiel: Vermieter verpflichtet sich mietvertraglich, die alten Holzfenster binnen einer vereinbarten Frist durch Isolierglasfenster zu ersetzen. Dann kommt es nicht darauf an, ob die alten Fenster noch funktionstüchtig waren, wenn der Vermieter untätig bleibt.

Da nicht jede Äußerung des Vermieters als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen ist, müssen Inhalt und Umfang der Zusicherung genau erkennbar und vertraglich vereinbart worden sein (BGH NJW 1980, 777).

Vermieter haftet auch ohne Verschulden

Es spielt keine Rolle, ob der Vermieter den Fehler der Mietsache verschuldet hat oder nicht. Es kommt allein darauf an, dass ein Mangel vorliegt (Großbaustelle gegenüber der Wohnung, Diskothekenlärm in der Nachbarschaft). Der Vermieter kann ein diesbezügliches Minderungsrecht des Mieters im Mietvertrag nicht ausschließen (LG Hamburg WuM 2004, 601).

Minderung wird nicht „beantragt“

Ist die Mietsache mangelhaft, mindert sich gemäß § 536 I BGB die Miete. Kann der Mieter die Mietsache überhaupt nicht nutzen, braucht er überhaupt keine Miete zu zahlen. Ist die Tauglichkeit gemindert, braucht er nur eine geminderte Miete zu zahlen. Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein und braucht nicht vom Mieter „beantragt“ zu werden (Minderung = Gewährleistungsrecht). Ist das Minderungsrecht streitig, kann der Mieter sein Minderungsrecht durch eine Feststellungsklage gerichtlich klären lassen.

So wird die Minderung berechnet

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach den Umständen im Einzelfall. Sie muss angemessen sein. Je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr darf der Mieter die Miete mindern. Dabei kommt es darauf an, in welchem Verhältnis die durch den Mangel verminderte Tauglichkeit des Mietobjekts zur Höhe der Mietzahlung steht.

Liegt der Mangel darin, dass die Wohnfläche 15 % geringer ist als vertraglich vereinbart, kann die Mietminderung ebenfalls auf 15 % angesetzt werden. Allgemeingültige oder gar verlässliche Regeln gibt es ansonsten nicht. Das Landgericht Hamburg hat versucht eine Richtwerttabelle (Hamburger Tabelle) zu erstellen und den Wohnwert der Räume in Abhängigkeit von ihrer Größe und ihrer normalen Nutzung ins Verhältnis zum Mietzins gesetzt (LG Hamburg WuM 1983, 290). Allerdings kann auch eine solche Tabelle die Bewertung im Einzelfall nicht ersetzen und allenfalls nur eine sehr grobe Orientierungshilfe abgeben. In der Gerichtspraxis hat die Tabelle keine Akzeptanz gefunden.

Kommt keine Einigung mit dem Vermieter zu Stande, muss der Richter letztlich die Höhe der Minderung, gegebenenfalls unter Beiziehung eines Sachverständigen, durch Schätzung ermitteln. Die angemessene Herabsetzung der Miete erfolgt in der Regel im Verhältnis zur Tauglichkeitsminderung.

Maßgebende Umstände können der besondere Vertrags- oder Verwendungszweck der Mietsache sein (das ursprünglich einmalige Ambiente der Mietsache wird durch eine Großbaustelle zerstört), ferner die Dauer, Häufigkeit, Grad, Art und Wahrnehmbarkeit der Tauglichkeitsminderung. Maßgebend zur Berechnung der Minderung ist immer die Bruttomiete einschließlich der Nebenkosten (BGHZ 163, 1).

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Eine Antwort auf "Mietminderung: § 536 BGB – Minderung bei Sach- und Rechtsmängeln"

  • Berger
    27. März 2013 - 19:44 Antworten

    jetzt habe ich das endlich mal so verstanden, dass ich nachvollziehen kann, was der Gesetzgeber meint.

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