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Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss

Nicht jeder Mangel der Mietsache berechtigt den Mieter zur Minderung der Miete. Wissen Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietvertrages, dass die Wohnung Mängel und Fehler aufweist, ist zu unterstellen, dass diesem Umstand mit der Höhe des Mietpreises Rechnung getragen wird. Dann kann der Mieter keine Minderungsrechte geltend machen.

§ 536b BGB unterscheidet 5 Sachverhalte:

  1. Der Mieter kennt bei Abschluss des Mietvertrages den Mangel der Mietsache. Dann hat er keine Minderungsrechte.
  2. Der Mieter erkennt infolge grober Fahrlässigkeit einen vorhandenen Mangel nicht. Auch dann sind seine Minderungsrechte ausgeschlossen.
  3. Kennt der Mieter infolge grober Fahrlässigkeit den Fehler nicht, stehen ihm Minderungsrechte dennoch zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.
  4. Kennt der Mieter den Mangel und zieht dennoch in die Wohnung ein, bleiben seine Minderungsrechte nur erhalten, wenn er sich diese Rechte gegenüber dem Vermieter ausdrücklich vorbehält.
  5. Der Mieter den Mangel selbst verschuldet.

Was ist positive Kenntnis eines Mangels?

Das Gesetz trägt dem Umstand Rechnung, dass sich der Mieter selbst widerspricht, wenn er einerseits die Wohnung in Kenntnis eines Mangels anmietet und sich andererseits zugleich auf Gewährleistungsrechte berufen will. Die Frage, wann der Mieter tatsächlich Kenntnis von einem Mangel hat und wann er infolge grober Fahrlässigkeit den Mangel verkennt, ist Gegenstand zahlreicher Gerichtsentscheidungen.

Will man dem Mieter vorhalten, dass er den Mangel kennt, muss sich seine positive Kenntnis auf den konkreten Mangel selbst, dessen konkretes äußeres Erscheinungsbild und die Art und Weise seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beziehen (BGH ZMR 2007,606). Allein die Kenntnis des äußeren Erscheinungsbildes genügt nicht. Voraussetzung ist immer, dass der Mieter auch die Ursachen und die konkreten Auswirkungen des Mangels erkennt (LG Köln WuM 1990, 387). Beispiele: Hochwassergefahr: Kenntnis relevanter Pegelstände erforderlich, ICE-Neubaustrecke: Kenntnis von Dauer und Ausmaß des Baulärms erforderlich, Asbestbelastung: sichere Kenntnis der konkreten Restbelastung erforderlich).

Der Mieter ist nicht zur Untersuchung oder Nachforschung verpflichtet. Allerdings darf der Mieter auch nicht die Augen vor den Folgen der ihm bekannten Umstände verschließen. Tut er dies, riskiert er den Vorwurf grober Fahrlässigkeit.

Was ist grob fahrlässige Unkenntnis eines Mangels?

Grob fahrlässig handelt der Mieter, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages die von ihm zu erwartende Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und die Umstände ignoriert, die ihm praktisch hätten ins Auge springen müssen (BGH ZMR 2007,606). Beispiel: Gefahr des Schimmelpilzbefalls in älteren Gebäuden infolge Feuchtigkeitsflecken).

Der Vermieter kann im Mietvertrag auch keine Untersuchungspflicht des Mieters fingieren, wenn er formuliert, dass der Mieter die Wohnung „nach Besichtigung“ oder „wie besichtigt“ übernehmen wird (BGH ZMR 1994, 253).

Wann verschweigt der Vermieter einen Mangel arglistig?

Auch wenn der Mieter grob fahrlässig einen Mangel übersieht, haftet der Vermieter trotzdem auf Mietminderung, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Vermieter verschweigt einen Mangel arglistig, wenn er zur Aufklärung verpflichtet gewesen wäre und der Mieter eine Aufklärung hätte erwarten dürfen (BGH NJW 1989, 763).

Dies gilt insbesondere dann, wenn für den Vermieter erkennbar war, dass der arglistig verschwiegene Umstand für den Entschluss des Mieters zum Vertragsabschluss von besonderer Bedeutung ist (BGH ZMR 2000, 508). Es genügt, wenn der Vermieter ohne tatsächliche Grundlage ins Blaue hinein unrichtige Angaben äußert (BGH NJW 1981, 864).

Was ist, wenn der Mieter vor oder beim Einzug einen Mangel feststellt?

Erkennt der Mieter nach Vertragsabschluss einen Mangel und zieht er dennoch in die Wohnung ein, muss es seine Minderungsrechte ausdrücklich vorbehalten. Sein Vorbehalt muss sich auf einen konkreten Mangel beziehen. Außerdem muss er zu erkennen geben, dass er für diesen Mangel auf seine Gewährleistungsrechte nicht verzichten wird (OLG Hamburg ZMR 2005, 855).

Für Mietverträge, die bis 1.9.2001 abgeschlossen wurden, ist noch die alte Fassung des § 539 BGB maßgebend. Danach waren Gewährleistungsrechte ausgeschlossen, wenn der Mieter in Kenntnis eines Mangels das Mietverhältnis fortsetzte, ohne sich seine Gewährleistungsrechte vorzubehalten, insbesondere vorbehaltslos die Miete weiterbezahlte.

Für Mietverträge ab 1.9.2001 kommt ein solcher Rechtsverlust nur noch nach den allgemeinen Regeln der Verwirkung und des Verzichts in Betracht (BGH ZMR 2003, 667). Danach verwirkt der Mieter seine Rechte, wenn der Vermieter infolge des Zeitverlaufs davon ausgehen darf, dass der Mieter einen Mangel als solchen nicht mehr beanstanden wird. Ein Verzicht wird angenommen, wenn der Mieter trotz erhobener Beanstandungen weiterhin die Miete ungemindert zahlt (BGH NJW 1974, 2233).

Reichweite des § 536b BGB

Der Gewährleistungsausschluss nach § 536b BGB umfasst die Mietminderung (§ 536), Ansprüche auf Schadens- und Aufwendungsersatz (§ 536a I), das Beseitigungsrecht des Mieters (§ 536a II) sowie das fristlose Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (§ 543 II 1).

Negative Entwicklungen während der Mietzeit

Der Mieter kann die Miete mindern, wenn sich im Laufe der Mietzeit eine Situation so verändert, dass sie den Vereinbarungen im Mietvertrag widerspricht oder sich ein anfangs akzeptierter Mangel im Laufe der Mietzeit verschärft. Beispiele: Im Mietvertrag wurde auf die „bevorstehende Eröffnung eines Lokals“ hingewiesen. Tatsächlich eröffnete dann eine Diskothek (AG Miesbach WuM 1989, 368). Oder: im Mietvertrag wird auf „Lärm- und Geruchsbelästigungen einer Gaststätte“ verwiesen. Tatsächlich fanden dann unübliche Livemusikdarbietungen mit Grenzwerten von mehr als 40 dB statt: 20 % Mietminderung (AG Köln WuM 1990, 291).

Selbst verschuldete Mängel schließen Minderungsrecht aus

Hat der Mieter den Mangel selbst verschuldet, hat er kein Recht auf eine Mietminderung. Ist die Schadensursache streitig, muss der Vermieter beweisen, dass der Mangel vom Mieter verursacht wurde. Ist jedoch die Schadensverantwortung des Mieters offensichtlich, muss dieser seinerseits beweisen, dass er den Schaden nicht selbst verschuldet hat (BGH WuM 2005, 54).

11 Antworten auf "Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss"

  • Ole Thomsen
    9. März 2016 - 21:24 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    wir haben folgendes Problem mit unserm Vermieter, bzw. der Hausverwaltung.
    Der Kellerraum, welcher vom Makler mit bei der Besichtigung der Wohnung gezeigt wurde, war zum damaligen Zeitpunkt trocken, geschlossen und mit einem Profilzylinder abschließbar.
    Letzteres war sehr wichtig für uns und die Voraussetzung, damit die Hausratsversicherung unsere Sportausrüstung und unsere Werkzeuge im Keller versichert.

    Nach Einzug stellte sich jedoch heraus, dass der Keller an den meisten Tagen im Jahr feucht ist und nicht geeignet, um unsere Ausrüstung darin aufzubewahren.

    Der Makler sagte uns, er wolle sich um Ersatz kümmern. Er konnte, nach langem hin und her, aber nur einen aus Maschendrahtzaun bestehenden Verschlag im Nachbarhaus, oder einen anderen Keller am anderen Ende der Stadt anbieten.
    Leider wollte uns unsere Versicherung bei dem Verschlag keinen Versicherungsschutz mehr geben und auch an das andere Ende der Stadt können wir nicht fahren, um an unsere Sachen aus einem Kellerraum zu kommen.

    Ich habe die Hausverwaltung seit unserem Einzug (vor 8 Monaten) nun bereits mehrfach gebeten, mir etwas Besseres oder eine Mietminderung anzubieten. Leider ohne Erfolg.

    Mir bleibt jetzt das ungute Gefühl, dass ich für etwas zahle, das mir zwar angeboten wurde, aber keinesfalls vom Vermieter/Hausverwaltung eingehalten wird.

    Ist es meinerseits rechtens, in diesem Fall selbstständig eine Mietminderung durchführen?
    Für eine Antwort von Ihnen wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen
    Ole Thomsen

  • Imme
    13. Juni 2016 - 16:27 Antworten

    Guten Tag,

    in unerem Mietvertrag stand, dass es 2016 eine Balkonsanierung geben wird die zu Lärmbeeinträchtigung führen. Schließt dies eine Mietminderung mit Unterzeichnung des Vertrages aus? Man kann während der gesamten Zeit nicth zu Hause sein, weil es dermaßen laut ist. Jeden Tag von 7-18 Uhr. Für mich eine echte Einschränkung, da ich Studentin bin und von zu Hause aus arbeite.

    Lg Imme

    • Mietminderung.org
      13. Juni 2016 - 21:53 Antworten

      Hallo Imme,

      wenn Sie die Wohnung mit dem bekannten Mangel mieten, können Sie m.E. im Nachhinein nicht auf den Mangel verweisen und die Miete mindern. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rayim Eren
    19. Juli 2016 - 04:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich stelle Ihnen hier meine Frage nach dem ich einen Anwalt besucht habe.

    Es geht um die fehlende Angabe der Wohnfläche in dem Mietvertrag.

    Ich hatte eine angeblich 70qm Wohnung gemietet, denn so stand er in der Anzeige, und den Mietvertrag auch unterschrieben.

    Bei dem Gespräch gab die Vermieterin an dass sie in der JVA tätig sei. Das war für mich der Grund zur Annahme die Seriosität nicht in Frage zu stellen und ich unterschrieb den Mietvertrag ohne darauf zu achten ob da die Wohnfläche festgehalten wurde.

    Mein Anwalt meinte da könne man nichts machen.

    Was wäre Ihre Meinung?

    Wäre die angegebene Wohnfläche in der Anzeige Rechtsverbindlich?
    Wie ist es mit der Nebenkostenabrechnung? Diese wird durch einen Dienstleister (ISTA) abgerechnet.

    Die Wohnung ist bereits aus Nichtbeseitigung von Mängel (u.a. Schädlingsbefall) trotz angemessene Fristsetzung gekündigt und am 01.03.2016 bin ich aus dieser Wohnung ausgezogen.

    Nach mehr als ein Jahr noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Gibt es da gesetzliche Fristen?

    Besten Dank im Voraus!

    • Mietminderung.org
      19. Juli 2016 - 10:29 Antworten

      Hallo Rayim,

      ich würde mich auf die individuelle Einschätzung Ihres Anwalts verlassen.

      Für die Nebenkostenabrechnung des Kalenderjahres 2015 hat der Vermieter bis Ende 2016 Zeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michel Ansbach
    21. August 2016 - 00:43 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    bei Vertragsabschluss ist mir ein morsches Fenster aufgefallen, dass schon lange keinen Aussenanstrich mehr bekommen hatte und somit langsam morsch wurde. Der Vermieter teilte mir mündlich mit, dass dieser Mangel noch behoben wird. Jetzt nach einem Jahr wies ich den Vermieter erneut darauf hin. Nun versucht er mir den Mangel aufzudrücken, dass ich meinen Hauptpflichten als Mieter (Meldung des Mangels) nicht nachgekommen bin und ich solle den Schaden bezahlen.
    Ich muss dazu sagen, dass dieser Mangels damals nicht vertraglich festgehalten wurde. Dies erfolgte mündlich. Ich habe mir lediglich ein eigens Protokoll angefertigt mit Zeugen und Fotos, dass dieser Mangel bereits bei Einzug bestand.
    Bin ich trotzdem schadensersatzpflichtig?

    Viele Grüße

    Michel Ansbach

  • Norman Winkler
    20. Juni 2017 - 14:40 Antworten

    Hallo. In meinem Mietvertrag von 2014 (Ergeschosswohnung mit Garten zur exklusiven Nutzung) wird ein geplanter Dachgeschossausbau und Fahrstuhlbau erwähnt und auch das wir nicht zur Minderung berechtigt wären. Darüber hinaus gibt es keine Angaben, außer der Erwähnung „betrifft nicht die saisonale Nutzbarkeit des Gartens“. Damit ist wohl das entfallende Minderungsrecht gemeint. Die Bauarbeiten finden seit 10/2016 statt und dauern an. Erhebliche Beeinträchtigungen inklusive Nicht- Nutzbarkeit unseres Gartens.

    Da es außer der kurzen Erwähnung sonst keine Information gab über Beginn, Zeitraum und Umfang der Arbeiten frag ich mich ob man da überhaupt von „positiver Kenntnis“ des Mieters sprechen kann?

    Müsste nicht der Vermieter bei Vertragsabschluss Sorge tragen das der Mieter weiß worauf er sich einlässt?

    Außerdem frage ich mich was „saisonale Nutzbarkeit des Gartens“ bedeutet. Kann man nicht mindern wenn der Garten auch im Winter nicht nutzbar ist?

    Mit besten Grüsse
    Norman

    • Mietminderung.org
      21. Juni 2017 - 17:17 Antworten

      Hallo Norman,

      bitte lassen Sie den Vertrag / die Klausel im Zweifel anwaltlich bewerten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Uwe Bauersfeld
    5. November 2017 - 13:54 Antworten

    Hallo zusammen.
    Im letzten Jahr sind wir in eine Mietwohnung gezogen und uns war bekannt, dass das Nachbargrundstück saniert werden würde. In unseren Mietvertrag steht dazu:
    „Dem Mieter ist bekannt, dass in unmittelbarer Nachbarschaft zum Verwaltungsgrundstück Sanierungsmaßnahmen stattfinden bzw. stattfinden werden. Gleiches gilt für Neubaumaßnahmen auf benachbarten Baugrundstücken. Mieter und Vermieter vereinbaren, dass wegen dieser eventuell später stattfindenden Baumaßnahmen keine Mietminderung hergeleitet werden kann.“
    Dieser Tage haben wir erfahren, dasses einen umfangreicher Neubau vorgenommen werden soll. Von einen solchen war nie die Rede, auch objektiv nicht ersichtlich.
    Nun ist meine Frage, kann ich gegen die Sonderklausel hinsichtlich Mietminderung vorgehen?
    MfG Uwe

  • Annette
    14. März 2018 - 22:03 Antworten

    Hallo,
    ich würde gern wissen, ob es für Vermieter eine zeitlich vorgeschriebene Frist bezüglich des Außenanstrichs der Fenster gibt. Z. B. alle 5 Jahre oder ähnlich. Oder bin ich als Mieter dazu verpflichtet auf den renovierungsbedürftigen Zustand hinzuweisen?
    Beste Grüße
    Annette

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