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Mietminderung bei Ruhestörungen durch Behinderte

Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört unter anderem auch, dass der Mieter vor äußeren Einflüssen möglichst bewahrt bleibt. Dazu gehört insbesondere der Problembereich Lärm. Ein sicherlich sensibles Thema sind Ruhestörungen durch Behinderte.

Auf der einen Seite steht das Ruhebedürfnis des Mieters. Übermäßiger Lärm eines Nachbarn kann den Mieter zur Mietminderung berechtigen. Ruhestörungen durch Behinderte, die das Ruhebedürfnis des Mieters vielleicht gleichermaßen beeinträchtigen, müssen zusätzlich unter dem Aspekt der Diskriminierung betrachtet werden.

Pauschale Beurteilungen sind nicht möglich. Jeder Fall ist als Einzelfall zu bewerten. Allerdings gibt es einige Orientierungsansätze.

Lärm ist nicht unbedingt gleich Lärm

Maßgebend muss eine objektive Betrachtungsweise sein. Allein der Umstand, dass die Ruhestörungen durch Behinderte verursacht werden, darf nicht dazu führen, dass die Situation anders betrachtet wird, als wenn die Ruhestörungen durch alkoholisierte Personen, Jugendliche oder cholerische Nachbarn hervorgerufen werden. Vielmehr ist es so, dass die besondere Situation behinderter Menschen eine zusätzliche Rolle spielt.

Musterentscheidung bei Ruhestörungen durch Behinderte

Das OLG Köln (NZM 1998, 122) hatte über die Klage eines Grundstückseigentümers zu entscheiden, der die Ruhestörungen von Insassen eines in der Nachbarschaft befindlichen heilpädagogischen Heims beanstandete. Gleichermaßen könnte auch ein Mieter klagen. Im Fall ging es darum, dass die im Heim untergebrachten geistig behinderten Personen bei guter Wetterlage sich im Freien aufhielten und dabei schrieen, stöhnten und kreischten. Der Grundstückseigentümer fühlte sich im Aufenthalt auf dem eigenen Grundstück erheblich beeinträchtigt.

Rechtsgrundlage für die Entscheidung waren §§ 906, 1004 BGB.  Danach hat ein Grundstückseigentümer einen Unterlassungsanspruch, wenn sein Eigentum durch Ruhestörung beeinträchtigt wird. Das Gericht nahm eine Interessenabwägung vor.

Maßstab war das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen. Dabei spielte das Grundrecht des Art. 3 III 3 GG eine wesentliche Rolle, wonach niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf. Das Gericht wies dementsprechend darauf hin, dass beim Zusammenleben mit behinderten Personen eine erhöhte Toleranzbereitschaft einzufordern sei.

Die Grenze der Zumutbarkeit werde überschritten, wenn dem Nachbarn die Belästigung billigerweise nicht mehr zuzumuten ist. Zu Beurteilung der Situation hörte sich das Gericht Tonbandaufnahmen an und vernahm zahlreiche Zeugen.

Im Ergebnis war es so, dass dem Grundstückseigentümer kein Unterlassungsanspruch zugestanden wurde, der Heimträger andererseits aber verpflichtet wurde, in der Zeit vom 1. April bis 31. Oktober sonntags und feiertags ab 12 Uhr 30, mittwochs und samstags ab 15 Uhr 30 und den übrigen Werktagen ab 18 Uhr 30 Ruhezeiten anzuordnen.

Das Problem stellt sich auch im Reiserecht

Ein Ansatzpunkt findet sich auch im Reiserecht. So fällt die Anwesenheit von behinderten Menschen im Hotel in den Bereich des allgemeinen Lebensrisikos. Erst dann, wenn Reiseleistungen in erheblicher Weise beeinträchtigt werden und die Zumutbarkeitsgrenze überschritten wird, kommt eine Minderung des Reisepreises in Betracht. Auch hier ist eine Interessenabwägung notwendig (AG Bad Homburg RRa 1999, 206).

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4 Antworten auf "Mietminderung bei Ruhestörungen durch Behinderte"

  • Gottfried Enk
    10. November 2013 - 11:15 Antworten

    Meine Frage,
    kann der Gongschlag einer Uhr des Wohnungsnachbarn – jede halbe Stunde Tag und Nacht zur Lärmbelästigung zählen.
    Vielen Dank
    Gottfried Enk

    • Mietminderung.org
      15. November 2013 - 17:36 Antworten

      Hallo Gottfried,

      ich würde an Ihrer Stelle nach passenden Urteilen suchen, so kommen Sie der Antwort sicherlich näher.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Radke Yvonne
    14. September 2014 - 10:03 Antworten

    Hallo,
    nachdem in unserem Wohngebiet ein Block abgerissen wurde, zog bei uns im Haus (zwei Etagen unter mir) eine Mutti mit zwei Kindern (ungefähr 10 und 12 Jahre alt) ein. Das größere Kind ist behindert und nur am Wochenende und in den Ferien zu Hause. Das Problem ist das an den Wochenenden dann Lärm im Haus ist, das Kind schreit, trampelt, schlägt an die Wände und das geht oft nicht nur 5 min. sondern länger. Dazu kommt das die Mutter mit schreit und das Kind nicht zur Ruhe bekommt. Es ist nicht nur einmal am Tag sondern mehrmals und auch schon mal in der Nacht oder früh um 7 und 8. Der Fernseher läuft bei denen auch sehr lautstark. Ein Lärmprotokoll wurde schon mal erstellt und dem Vermieter vorgelegt, die kennen das Problem, auch schon von der damaligen Wohnung. Leider ändert sich nichts und es ist nicht mehr zumutbar. Man hat ja schon Verständnis, aber wenn das jedes Wochenende ist, ist man schon genervt. Kann man hier die Miete mindern?

    • Mietminderung.org
      16. September 2014 - 11:51 Antworten

      Hallo Yvonne,

      leider kann ich Sie nur auf die Ausführungen im Artikel verweisen. Grundsätzlich wird Ihnen eine MIetminderung wahrscheinlich nicht weiterhelfen. Manchmal hilft nur der Umzug, um wieder zur Ruhe zu kommen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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