Eine verstopfte Toilette beeinträchtigt den Wohnwert einer jeden Wohnung. Zum Mindeststandard einer Wohnung gehört heutzutage sicherlich eine funktionierende Toilette. Ist die Toilette verstopft, kann – muss aber nicht immer – ein Mangel vorliegen. Auch hier gilt wie immer im Mietminderungsrecht der Grundsatz: Es kommt auf die Umstände des Einzelfalles an. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.

Voraussetzung ist, dass die Verstopfung effektiv zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Gelegentliche Verstopfungen liegen in der Natur der Sache und lassen sich oft auf einfache Weise beseitigen. Soweit der Mieter die Wohnung praktisch verlassen muss, um eine Toilette aufzusuchen, sinkt der Wohnwert der Wohnung mit jedem zusätzlichen Gang.

Mietminderung: Warum ist die Toilette verstopft!?

Inwieweit eine Mietminderung in Betracht kommt, hängt auch davon ab, ob der Mieter selbst die Verstopfung verursacht hat oder die Verstopfung infolge baulicher Unzulänglichkeiten (uralte Toilette, deren Abflusssystem durch Ablagerungen zugesetzt ist, Wasserdruck ist unzureichend) vom Vermieter zu verantworten ist. Wichtig ist, dass der Mieter den Vermieter auch umgehend informiert.

Dabei ist davon auszugehen, dass eine Verstopfung, die im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Toilette eintritt, den Mieter durchaus zur Mietminderung berechtigt. Soweit der Mieter die Verstopfung selbst verursacht hat, weil er zu viel Toilettenpapier verwendet hat oder Plastikteile oder Tampons in die Toilette wirft, kann er dafür nicht den Vermieter verantwortlich machen.

Beeinträchtigung muss für eine Mietminderung erheblich sein

Voraussetzung ist auch, dass die Verstopfung nicht nur vorübergehender Natur ist, sondern sich zeitlich und umständehalber so auswirkt, dass es ungerecht erschiene, wenn der Mieter die volle Miete bezahlen müsste. Kann der Mieter die Verstopfung ohne großen Aufwand mithilfe eines einfachen Geräts (Pimpel) oder mithilfe eines Rohrreinigers selbst beseitigen, ist ihm die Maßnahme als Teil seines allgemeinen Lebensrisikos sicherlich zumutbar.

Den Mieter ist sicherlich auch zuzumuten, durch die regelmäßige Reinigung und eine ausreichende Spülung nach jedem Toilettengang Verstopfungen vorzubeugen.

Soweit dem Mieter eine Mietminderung zusteht, muss diese angemessen sein. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Restwohnwert der Wohnung regelmäßig erhalten bleiben dürfte und eine Mietminderung zu 100 % kaum in Betracht kommt. Soweit der Vermieter eine Ersatztoilette anbieten kann oder eine Miettoilette zur Verfügung stellt, reduziert dies sicherlich das Ausmaß der an sich begründeten Mietminderung.

Einzelfälle aus der Rechtsprechung:


5 % Mietminderung bei Fäkalienrückfluss in der Toilette (AG Schöneberg GE 1991, 527);

38 % Mietminderung bei Abwasserstau, wenn aus Toilette und Badewanne übel riechendes Wasser austritt (AG Groß-Gerau WuM 1980, 128);

80 % Mietminderung, wenn die einzige Toilette der Wohnung nicht benutzbar ist (LG Berlin MM 1988, 213);

50 % Mietminderung, wenn eine achtzigjährige Mieterin die verstopfte Toilette nicht benutzen kann und im Badezimmer durch den Rückstau eine Abwasserüberschwemmung eingetreten ist (AG Hannover, Urt. v. 10.10.2008, 559 C 3475/08). Zusätzlich wurde der Frau ein Schmerzensgeld von 250 € zugesprochen, da sie infolge ihres Alters durch die Nichtbenutzbarkeit der Toilette auch gesundheitlich erheblich beeinträchtigt war.

15 % Mietminderung, wenn die Toilettenspülung infolge eines unzureichenden Wasserdrucks nicht oder kaum benutzbar ist und Verstopfung eintritt (AG Münster WuM 1993, 124);

100 % Mietminderung wegen Fäkaliengrube unbenutzbar, 75 % sobald Miettoilette aufgestellt wird (LG Postdam WuM 1997, 677)