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Mietminderung: Toilette defekt oder nicht nutzbar

Eine Toilette gehört heute sicherlich zum Mindeststandard einer Wohnung. Ist die Toilette defekt oder nicht nutzbar, dürfte regelmäßig ein Mangel vorliegen, da die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich gemindert ist (das kann eine Mietminderung nach sich ziehen). Ein Mieter, der sich in der Wohnung aufhält, wäre gezwungen, die Wohnung regelmäßig zu verlassen, um irgendwo irgendeine andere Toilette aufzusuchen.

Eine dem Mieter zustehenden Mietminderung muss angemessen sein. Die Frage der Angemessenheit wird in der Rechtsprechung sehr unterschiedlich beurteilt. Eine Mietminderung von 100 % wird jedenfalls so gut wie nicht zugestanden, da die Gerichte in der Regel offensichtlich von einem Rest an Nutzungsmöglichkeit der Wohnung ausgehen.

Mietminderung: Nur erhebliche Beeinträchtigungen sind relevant

Die Beeinträchtigung muss erheblich sein und durch ihre Dauer und die Umstände effektiv wahrnehmbar sein. Eine gelegentliche Verstopfung der Toilette liegt in der Natur der Sache und ist auch vom Mieter hinzunehmen. Dabei ist zu bedenken, dass eine Verstopfung mit einem einfachen, dafür vorgesehenen und den Baumärkten erhältlichen Gerät (Pimpel) oder oftmals auch unter Einsatz eines Rohreinigers von jedem Mieter schnell und sicher beseitigt werden kann.

Kein Selbstverschulden des Mieters



Wichtig ist, dass der Mieter den Mangel selbst nicht verschuldet hat. Ist die Toilette nicht nutzbar, weil der Mieter Plastikteile, Tampons oder einfach zu viel Toilettenpapier hineingeworfen hat, kann er nicht den Vermieter verantwortlich machen.

Beeinträchtigungen, die auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Toilette zurückgehen, gehen allerdings zu Lasten des Vermieters. Der Vermieter muss den vertragsgemäßen Gebrauch gewährleisten. Ist die Toilette nicht nutzbar, weil infolge eines Regengusses in der Kanalisation ein Rückstau entstanden ist, ist der Mieter verantwortlich, ohne dass es darauf ankommt, dass der Vermieter an der Situation ein Verschulden trifft. Ist das Ableitungssystem der Toilette durch den jahrelangen Gebrauch und dadurch bedingte Ablagerungen so verengt, gehen zwangsläufig entstehende Verstopfungen zu Lasten des Vermieters.

Einzelfälle aus der Rechtsprechung:

80 % Mietminderung, wenn die einzige Toilette der Wohnung nicht benutzbar ist (LG Berlin MM 1988, 213);

50 % Mietminderung, wenn eine achtzigjährige Mieterin die verstopfte Toilette nicht benutzen kann und im Badezimmer durch den Rückstau eine Abwasserüberschwemmung eingetreten ist (AG Hannover, Urt. v. 10.10.2008, 559 C 3475/08). Zusätzlich wurde der Frau ein Schmerzensgeld von 250 € zugesprochen, da sie infolge ihres Alters durch die Nichtbenutzbarkeit der Toilette auch gesundheitlich erheblich beeinträchtigt war.

50 % Mietminderung, wenn Toilette und Küche nicht benutzbar sind (LG Berlin MM 1983,14);

7 % Mietminderung, wenn die zweite Toilette, die zu einer Wohnung gehört, vom Vermieter abgeschlossen wird (AG Nidda WuM 1980, 163);

15 % Mietminderung, wenn die Toilettenspülung infolge eines unzureichenden Wasserdrucks nicht oder kaum benutzbar ist (AG Münster WuM 1993, 124).

15 Antworten auf "Mietminderung: Toilette defekt oder nicht nutzbar"

  • Thomas
    24. Januar 2017 - 15:29 Antworten

    Vielen Dank für den Artikel. Wir hatten auch ein Problem mit unserer Toilette und haben dank Ihres Artikels eine hervorragende Lösung für eine Mietminderung gefunden die auch unserem Vermieter „gefiel“.

    • Mietminderung.org
      24. Januar 2017 - 15:37 Antworten

      Hallo Thomas,

      schön, dass Ihnen der Artikel geholfen hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Madeleine
    2. Februar 2017 - 10:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bin mir nicht sicher, inwieweit sie auf konrekte Fälle eingehen, aber vielleicht können sie uns ja eine grobe Einschätzung geben.
    Wir wohnen seit dem 01.01.2017 in einer neuen Wohnung (Neubau, zur Miete). Wir haben zwei Bäder mit jeweils einer Toilette. Bereits von unserem Einzug, als wir den Schlüssel zu unserer Wohnung schon hatten und dort für Renovierungsarbeiten waren, ging diese eine Toilette zweimal kaputt: Nach Betätigung des Spülknopfes hat das Wasser nicht mehr aufgehört zu laufen. Jedes Mal kam direkt ein Techniker, hat das Problem anscheinend behoben. Nach unserem Einzug am 03.01.2017 haben wir festgestellt, dass das Problem wieder auftrat, nach Betätigung der Spülung hört das Wasser nicht auf zu laufen. Dies haben wir dem Vermieter erneut mitgeteilt. Wir konnten den Wasserfluss durch häufiges Drücken des Betätigungsknopfes selbst stoppen, nutzen die Toilette seitdem aber nicht mehr, da das Problem immer wieder auftritt. Uns wurde gesagt, wir dürfen das Wasser nicht abstellen und auch selbst nichts selbst machen. Damals wurde uns gesagt, dass ein Ersatzteil (Glocke, nichts besonderes) bestellt wird, dass innerhalb von 14 Tagen geliefert wird, man würde sich dann zwecks Termin bei uns melden. Heute ist der 02.02.2017 man hat sich noch nicht bei uns gemeldet, man kann mir auch nicht sagen, wann das Teil kommt. De facto können wir die Toilette seit genau 4 Wochen nicht nutzen, wir haben aber, wie gesagt, eine zweite Toilette.
    Macht es aus Ihrer Sicht Sinn, hier mit Mietminderung zu drohen und wenn ja in welcher Höhe? Wir zahlen eine nicht unerhebliche Miete (10,60€ pro m²) für zwei voll funktionsfähige Bäder.
    Vielen Dank im Voraus für Ihre Rückmeldung.
    MfG M.

    • Mietminderung.org
      2. Februar 2017 - 11:56 Antworten

      Hallo Madeleine,

      eine Androhung einer Mietminderung oder die Zahlung unter Vorbehalt kann den Druck erhöhen – gefährdet aber auch das junge Vertragsverhältnis. Es kommt drauf an, wie doll der Schuh drückt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P.Kleinert
    1. Juni 2017 - 21:04 Antworten

    Hallo, ich bin zum 31.05 in eine neue Wohnung gezogen, wo von Anfang an nur geschluddert worden ist. Sprich das Bad war zum Einzug nicht fertig, Toilettenspülung funktioniert nicht, habe keine Möglichkeit eine andere aufzusuchen, es wohnt kein Verwandter in der Nähe, keine Lokale mit Toilette, auch keine anderen Mieter im Haus, geschweige den ein Badezimmer. Warmes Wasser gibt es auch nicht, kann nicht einmal Duschen. Bekam auch keine möglichkeit vorher zu renovieren, lebe hier in einem unzumutbaren Zustand. Was kann ich tun? Kann nicht Essen und kaum Trinken, damit ich die Toilette nicht aufsuchen muss.

  • Dreier
    30. Juni 2018 - 22:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt, ich hoffe Sie können mir helfen.
    Meine Mutter lebt seit letztes Jahr in ein Servicewohnen. Sie bewohnt dort eine eigene Wohnung mit einer Toilette. Im letzten Jahr gab es da schon mal ein Wasserschaden im Bad . Dieses musste im nach hinein komplett renoviert werden. Der Zustand dauerte fast 4 Wochen.
    Jetzt gibt es wieder ein Problem im Bad meiner Mutter. Bei ihr ging der Spülkasten kaputt, passiert ist ganz normal. Dauert auch in der Regel nicht lange den Schaden zu beheben.
    Jetzt braucht der Besitzer des Hauses bereits fast 5 Wochen um das Problem abzustellen. Meine Mutter ist 85 Jahre alt muss tagsüber in eine andere Wohnung um sich zu waschen und die Toilette zu benutzen. Nachts stellt der Hausmeister ihr ein Eimer mit Wasser zum spülen hin. Man konnte mir auch keine Antwort geben wie lange der Zustand noch anhält. Da es wohl ein grösserer Schaden auf zwei Etagen ist hat man ihr auch seit drei Wochen einen Lüfter ins Bad gestellt.
    Ich habe ständigen Kontakt mit dem Vermieter und habe ihn inzwischen auch schriftlich mitgeteilt, das wir jetzt Mietsminderung beantragen werden.
    Jetzt meine Frage an Sie Herr Hundt, kann ich das tun wenn ja, in welcher Höhe kann ich hier die Miete kürzen. Ich habe sogar schriftlich das Einverständnis des vermieters bekommen. Und wie kann ich weiterverfahren bis das Problem gelöst ist.
    Vielen Dank im voraus.
    Mit freundlichen Grüßen
    Sabine Dreier

  • Michael Herzog
    20. März 2019 - 10:13 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    wir wohnen seit über 30 Jahren in der Wohnung und haben seit Jahren Probleme mit der Toilette
    die nicht mehr richtig spült. Man muss 2 – 3 mal spülen bis alles weg ist und ggf. noch manuell
    mithelfen.

    Mein Vermieter hat bisher immer nur irgendwelche Mittelchen benutzt um die Schüssel
    vom Kalk zu befreien was er als Ursache ausgemacht hat aber nicht hilft. Meiner Meinung nache muss muss eine neue Toilette mit Spülkasten her.

    Das lehnt er ab. Wie soll ich mich verhalten wieviel Mietminderung kann man hier geltent machen?
    Kann ich die Toilette selber erneuern lassen 1500,- durch einen Fachbetrieb und diesen Betrag dann vom Vermieter durch einbehalten von 100,- Euro Miete/Monat oder höher bezahlen lassen?

    mit freundlichen Grüßen
    Michael Herzog

      • Michael Herzog
        2. April 2019 - 09:42 Antworten

        Hallo Hr. Hundt,

        danke für die Antwort. Inzwischen hat der Vermieter die Toilette ausgetauscht nachdem ich Mietminderung angedroht habe.

        mit freundlichen Grüßen
        Michael Herzog

        • Mietminderung.org
          4. April 2019 - 18:10 Antworten

          Hallo Michael,

          das ist schon zu lesen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

      • Lara Hammon
        27. Juni 2019 - 09:21 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        Mein Verlobter und ich wohnen jetzt seit dem 01. 06.2019 in einer Mietwohnung. Bis vor circa einer Woche war auch alles gut, bis dann eben die Toilette aus irgendeinem Grund anfing zu verstopfen und aus der Hauptabflussleitung lief das Wasser (oder eben auch Urin wir wissen es nicht) nach jedem spülgang heraus. Wir haben daraufhin den Vermieter angerufen, der am nächsten Morgen einen Monteur schickte. Dieser meinte, dass im Abflussrohr ein riss sei und das rohr in der Wand verstopft sei. Er hat das ganze repariert und dann ging es für vier Tage wieder einwandfrei. Dann ging das ganze wieder von vorne los, eben war der Monteur wieder da und meinte wir dürften kein Toilettenpapier mehr benutzen und anschließend in die Toilette werfen. Wir sollen es in einen Müllsack werfen. Unserer Meinung nach ist das alles andere als akzeptabel, wenn man das Benutzte Toilettenpapier in einem Müllsack „sammeln“ und mit dem Restmüll entsorgen soll. Der Vermieter hatte uns gestern den Schlüssel für die leerstehende Nachbarwohnung gegeben, damit wir dort auf die Toilette gehen können, das ist leider auch keine schöne Lösung. Kann man hier eine Mietminderung verlangen? Wenn ja, um wie viel Prozent könnte man die Miete lindern? Wir zahlen für eine Zwei – Zimmer Wohnung, circa 65qm, 640€Warm.
        Vielen Dank im voraus!

        • Mietminderung.org
          27. Juni 2019 - 10:25 Antworten

          Hallo Lara,

          danke für Ihren Beitrag. Wenn die Toilette nicht normal nutzbar ist, liegt ein Mangel vor. Zur Höhe finden Sie vielleicht Anregungen im Artikel oben.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Yvonne Hoffmann
    9. September 2019 - 13:23 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    bei unserem Einzug vor 8 Jahren haben wir die Toiletten von unseren Vorgängern übernommen. Erst später ist uns aufgefallen, dass eine Toilette bereits einen Sprung in der Keramik auf der Außenseite hatte.
    Die andere Toilette funktioniert seit 02/2019 nicht mehr. Die Dichtungen scheinen kaputt zu sein, da Wasser beim Spülen heraus läuft. Wir haben deshalb die Toilette abgestellt und benutzen nur noch die Gästetoilette unten im Haus. Im Februar haben wir dem Vermieter Bescheid gegeben und es war auch ein Techniker im Haus, der aber nur Fotos gemacht hatte. Leider keine weietere Reaktion seitens des Vermieters. Beide Toiletten müssten unserer Meinung nach komplett erneuert werden.
    Wie könne wir die Miete hier kürzen (EG: Toilette mit Sprung / OG: Toilette unbenutzbar)?
    Vielen Dank im Voraus.

    • Mietminderung.org
      11. September 2019 - 11:38 Antworten

      Hallo Yvonne,

      grundsätzlich ist bei einem Mangel auch eine Mietminderung denkbar. Sie müssen ausschließen können, dass Sie die Mängel verursacht haben. Fassen Sie lieber nochmals beim Vermieter nach und bitten Sie um Reparatur. Dann könnten man im nächsten Schritt eine Mietminderung androhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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