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Mietminderung: Hamburger Tabelle

Die Berechnung einer angemessenen Mietminderung ist zwar keine Kunst, sollte aber auf einer nachvollziehbaren Grundlage erfolgen. Das Gesetz gibt lediglich die Vorgabe, dass die Mietminderung angemessen sein soll.

Was angemessen ist, sagt das Gesetz nicht und überlässt die Bestimmung einer Mietminderungsquote zunächst der Einschätzung des Mieters. Akzeptiert der Vermieter diese Einschätzung nicht, muss letztlich ein Gericht über die Angemessenheit einer Mietminderung entscheiden.

Da die Gerichte das gleiche Problem haben, wurde immer wieder versucht, Formeln zu finden, nach denen eine Mietminderung berechnet werden kann. Da sich Recht aber nicht in eine Formel fassen lässt, sind derartige Versuche immer wieder gescheitert.

Gesetzliche Vorgaben haben sich als unpraktikabel erwiesen

Beispielsweise hat der Gesetzgeber die ursprünglich in § 472 BGB vorgesehene Formel zur Berechnung des Minderwerts einer mangelhaften Kaufsache im Gesetzbuch wieder gestrichen. Auch im Mietrecht wurde ursprünglich auf diese Vorschrift verwiesen. Der Gesetzgeber hat im Zuge der Mietrechtsreform den Verweis auf diese Berechnungsformel durch den Begriff der „angemessen herabgesetzten Miete“ ersetzt.

Das LG Hamburg versuchte sich in Pionierarbeit

Unabhängig davon hatte das Landgericht Hamburg versucht, zur Berechnung der Mietminderung allgemein gültige Regeln zu erstellen. In einer Entscheidung vom 24. Mai 1983 (Az. 16 S 332/82 s. WuM 1983, 290) berief sich das LG Hamburg auf eine von einem Sachverständigen Kamphausen entwickelte Methode.

Die Entscheidung wurde in der Rechtspraxis als „Hamburger Tabelle“ publiziert. Allerdings ist diese Tabelle in der richterlichen Praxis letztlich kaum zur Anwendung gekommen. Dabei wird ihr teils immer wieder eine Bedeutung zugesprochen, die sie eigentlich gar nicht hat und auch nicht haben kann. Vor allem geht sie selbst von so vielen Prämissen aus und erfordert ein Unmaß an Rechenarbeit, dass sie in der Rechtspraxis zum Scheitern verurteilt ist.

Der Begriff “Hamburger Tabelle“ ist insoweit irreführend, als damit nur versucht wird, eine Berechnungsformel vorzugeben. Sie enthält aber keine beispielhaft aufgezählten oder gesammelten Entscheidungen anderer Gerichte in vergleichbaren Fällen. Diese Tabelle ist also keine Mietminderungstabelle und dient für den eigenen Fall eben nicht als Orientierungsmaßstab in vergleichbaren Fällen.

So ist die Hamburger Tabelle zu verstehen

Anlass für die Tabelle war, dass im Verfahren die Mehrzahl der Räume mängelbehaftet war und diese Mängel gegeneinander abzuwägen waren. In diesem Fall hielt es das Gericht für zweckmäßig, den Wohnwert der Räumlichkeiten in Abhängigkeit von Größe und normaler Nutzung ins Verhältnis zum Mietzins zu setzen und daraus die Minderungsquote zu bestimmen.

Das LG Hamburg setzte den Wohnwert unterschiedlicher Räume wie folgt fest. Dabei war im konkreten Fall von einer Bruttomiete von 444,83 DM auszugehen.

Raum Wohnwert Mietanteil Mietminderungsquote Minderwert
Wohnzimmer

28%

124,83

12%

15,00

Arbeitszimmer

20%

89,00

8%

7,00

Schlafzimmer

12%

53,00

0%

0,00

Küche

10%

45,00

0%

0,00

Bad

10%

44,00

12%

6,50

Abstellräume

07%

31,00

0%

0,00

2. WC im Keller

03%

13,00

100%

13,00

Dachbalkon

10%

45,00

33,3%

15,00

100%

444,83

56,00

(Quelle: LG Hamburg WuM 1983, 290)

Bei der angegebenen Bruttomiete von 444,83 DM ergab sich für das Wohnzimmer (Wohnwert 28 %) eine Minderungsquote von 12 % und somit ein konkreter Minderungsbetrag von 15.00 DM. Das Bad (Wohnwert 10 %) wurde bei einem Mietanteil von 44,00 DM mit einer Minderungsquote von 12 % = 6,50 DM bewertet.

Ohne eine Gesamtbewertung gibt es kein vernünftiges Ergebnis

Das LG Hamburg wies allerdings selbst darauf hin, dass die Gesamtbewertung nicht außer Acht gelassen werden dürfe, da es darum geht, die Leistung beider Parteien in eine neue, dem Mindergebrauch entsprechende Beziehung zu setzen. Auch den Richtern war offensichtlich klar, dass es sich dabei um einen Bewertungsvorgang handelt, für den es keine allgemein gültigen Regeln gibt.

Deshalb könne die beschriebene Methode nur dazu genutzt werden, den Bewertungsvorgang möglichst zu objektivieren. Keinesfalls dürfe man die Wohnwertminderung einzelner Räume einfach addieren. In einer Gesamtbewertung gelte es, zu verhindern, dass die Vielzahl kleinerer Mängel ein zu starkes Gewicht erhalten oder ein wesentlicher Mangel eines Raums nicht in seinem Bezug zur ganzen Wohnung bewertet wird.

Beispiel: Ist im Wohnzimmer die Heizung ausgefallen, so wird nur für dieses Zimmer eine Minderungsquote ermittelt. Daraus ergibt sich das Problem, dass diese Minderungsquote erst subjektiv geschätzt werden muss, ohne dass es dafür irgendwelche objektiven Maßstäbe gibt. Ergibt sich eine Schätzung von 50 % Minderung, schlägt der Heizungsausfall im Wohnzimmer im obigen Beispiel mit 62,42 DM zu Buche. Ist zusätzlich auch noch das Schlafzimmer betroffen, erhöht sich der Minderungsanteil entsprechend der dafür maßgeblichen Minderungsquote.

Jede Formel hat ihre Prämissen

Das Gericht wies auch darauf hin, dass bei einer anderen Raumaufteilung innerhalb der Wohnung oder einer unterschiedlichen Nutzung oder bei kleineren Wohnungen andere Prozentsätze maßgebend sein können.

Im Rahmen der Gesamtbewertung der örtlichen Gegebenheiten müsse auch berücksichtigt werden, ob und inwieweit der Mangel in einem Raum anderweitig durch eine verstärkte Nutzung anderer Räume ausgeglichen werden kann. Im Streitfall muss die Beurteilung der Höhe der Mietminderung durch ein Sachverständigengutachten festgestellt werden. Dabei hilft auch keine Formel oder Tabelle.

Wer also eine angemessene Mietminderung feststellen möchte, muss sich an dem orientieren, was die Rechtsprechung im Bereich des Mietminderungsrechts bis heute entwickelt und vorgegeben hat.

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