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Fristlose Kündigung des Mieters bei Wohnungsmängeln

Ist eine Mietwohnung mangelhaft, kann der Mieter die Miete mindern. Es gibt Fälle, in denen die Mietminderung der Situation aber nicht gerecht wird. Grundlage sind §§ 543, 569 BGB.

Danach kann ein Vermieter allgemein wegen eines Mangels das Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund fristlos kündigen, wenn es ihm nicht zuzumuten ist, in der Wohnung zu verbleiben und die ordentliche Kündigungsfrist einzuhalten. Die Beurteilung richtet sich nach einer Interessenabwägung im Einzelfall.

Wir erklären hier, wann eine fristlose Kündigung denkbar ist und wegen welchen Mängeln eine Kündigung nicht in Frage kommt.

Achtung: Fristlos kündigen erfordert wichtigen Grund

Beispielhaft weist § 569 I BGB darauf hin, dass ein wichtiger Grund dann bestehen kann, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die maßgeblichen Umstände bei Mietvertragsabschluss kannte oder während der Mietzeit darauf verzichtet hat, von seinem Minderungsrecht oder fristlosen Kündigungsrechte Gebrauch zu machen. Typischer Fall ist eine gesundheitsgefährdende Schimmelbildung.

Kündigung erfordert Fristsetzung zur Mangelbeseitigung



In der Regel ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen. Diese Frist kann kurz bemessen werden, wenn Eigentum oder Gesundheit des Mieters akut gefährdet sind. In einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (ZMR 1999, 26) informierte der Mieter den Vermieter, dass das Flachdach der Lagerhalle undicht sei und das Lagergut gefährde. Nachdem der Vermieter binnen einer Frist von 2 Wochen nicht reagiert hatte, kündigte der Mieter fristlos. Im Fall ging es um die Angemessenheit der Frist.

Das Gericht führte aus, dass sich die Abhilfefrist nach den Umständen des Einzelfalls richte. Maßgeblich seien der Schadensumfang, der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung, die Gefahr des weitergehenden Schadenseintritts und die Umstände, die die Dauer der Schadensbeseitigung beeinflussen. Da der Schaden bereits eingetreten war und der Vermieter auch keine Notreparatur durchführte, wurde die Frist für angemessen erachtet.

Zu späte Kündigung ist verfristet

Wichtig ist, dass der Mieter mit der Kündigung nicht zu lange zuwarten darf. Zwar ist die Kündigung nicht fristgebunden. Allerdings muss der Vermieter nach einem gewissen Zeitverlauf nicht mehr mit der fristlosen Kündigung rechnen. In einem Fall des OLG Saarbrücken (MDR 1999, 86) kündigte der Mieter im Oktober, nachdem er im Juni den Vermieter über die Mängel informiert hatte.

Vorbehalt der Rechte vermeidet Entscheidungszwänge

Ist sich der Mieter unschlüssig, welche Rechte er geltend machen will, muss er den Mangel auf jeden Fall anzeigen und sich seine Rechte vorbehalten. Im Allgemeinen erachten die Gerichte eine fristlose Kündigung nach  Ablauf von 6 Wochen als verspätet.

Kündigung ohne Fristsetzung bei Vertrauensverlust

Erschüttert der Vermieter durch sein Verhalten das Vertrauen derart nachhaltig, dass dem Mieter eine vorhergehende Abmahnung nicht zuzumuten ist, kann der Mieter sofort kündigen. In einem Fall des LG Berlin (GE 1999, 572) verschaffte sich der Vermieter Zutritt zur Mieterwohnung, ohne sich zuvor zu vergewissern, ob der Mieter anwesend war oder den Mieter zuvor zu informieren.

5 Antworten auf "Fristlose Kündigung des Mieters bei Wohnungsmängeln"

  • Stephanie
    5. Januar 2016 - 22:11 Antworten

    Hallo, irgendwo im Haus ist ein Wasserschaden entstanden. Zu Mietbeginn (01/15) gab es bereits einen Schaden der wohl behoben worden war. Ich sollte den Fleck an der Decke beobachten. Im Dezember 2015 breitete sich der Fleck unwahrscheinlich schnell aus. Ich setzte den Vermieter davon unverzüglich per Brief in Kenntnis. Er antwortete mir darauf per mail am 16.12.15 und wollte sich die Flecken noch vor Weihnachten anschauen, ich nannte ihm Zeiten in denen ich zu Hause wäre. Eine erneute Mail erhielt ich dann am 02.01.2016, dass er bei Auszug meiner Obermieterin einen Wasserschaden bemerkt hat und nun nicht in meine Wohnung müsse um sich ein Bild des Ausmaßes in meiner Wohnung zu machen. Die Reparatur der undichten Leitung sei beauftragt. Ich habe zwischenzeitlich die Tapete im Flur entfernt, da die Schimmelbildung täglich sichtlich zunahm. Am 04.01.2016 rief ich meinen Vermieter an und vereinbarten einen Termin, dass er sich die Schäden anschaut. Er war am selben Tag vor Ort und ich zeigte ihm die Schäden, diese betreffen Bad, Flur und Küche in einem beachtlichem Maß. in allen 3 Räumen sind die Wände nass und bilden Schimmel. Gibt es für mich die Möglichkeit außerordentlich zu kündigen ? Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag jedoch die Abmachung im Vertrag frühestens 3 Jahre nach Mietbeginn 01.01.2018 zu kündigen. Mein Problem ist einfach, dass ich nicht weiß, wie lang dieser Zustand noch andauern wird. Mal abgesehen davon, dass es unschön aussieht vermute ich, dass für die Instandsetzung dieser Wände ein größer Aufwand notwendig sein wird und ich diesen für mich als stressig empfinde.
    Ich hoffe sie können mir weiter helfen.
    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietminderung.org
      6. Januar 2016 - 12:16 Antworten

      Hallo Stephanie,

      danke für Ihren Beitrag und das Teilen Ihrer Erfahrungen. Ich kann em Artikel oben leider nicht viel hinzufügen. Der nächste Schritt wäre die Individuelle Einschätzung durch einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stephanie
    2. Oktober 2017 - 20:40 Antworten

    Hallo, wir haben seit mehreren Tagen kein warmes Wasser mehr. Der Mangel wurde dem Vermieter unverzüglich angezeigt. Es sollte eigentlich wieder funktionieren, jedoch kommt das Wasser wieder nur lauwarm aus der Leitung. Kann ich nun die Miete anteilig kürzen? Welche Minderungsrate wäre angemessen und kann ich dies einfach so vornehmen, nachdem der Vermieter ein Schreiben von mir erhalten hat.
    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

  • Kolb
    13. März 2018 - 09:45 Antworten

    Hallo,

    seit ich meine Wohnung im Dezember 2017 bezogen haben, bestehen zwei/drei Mängel an der Wohnung. Zum einen ist die komplette Toilettenschüssel instabil und es läuft Abwasser raus, wenn man sich nicht möglichst still auf dem Klo verhält oder sanft den Deckel schließt/öffnet. Der zweite Mangel ist das Dachfenster im Wohnzimmer. Dieses schließt nicht korrekt, sodass bei Regen ein kleines Bächlein in die Wohnung läuft. Ich habe dem Immobilienverwalter bereits mehrmals von den Mängeln berichtet. Wegen dem Dachfenster war einmal eine Dachdeckerfirma da, jedoch kam danach keine Reaktion seitens des Verwalters, auch trotz mehrmaliger Aufforderungen per Mail (Anrufe wurden ignoriert) hat sich seitdem nichts mehr getan. Ich erhalte weder auf meine Schreiben, noch auf meine Anrufe eine Reaktion. Jetzt ist noch hinzu gekommen, dass die Gastherme mind. einmal die Woche ausfällt (über Nacht oder wenn ich auf der Arbeit bin) und somit keine Heizung oder warmes Wasser zur Verfügung steht. Durch den Reset-Knopf bekomme ich die Heizung jedoch immer wieder zum laufen, jedoch folgt auch hier keine Reaktion meines Immobilienverwalters.

    Ich habe jetzt per Einschreiben eine Fristsetzung für die Beseitigung der Mängel verschickt, auch hier kam keine Reaktion seitens des Verwalters. Ist es mir möglich das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen?

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