Go to Top

Mangel vom Vermieter verschwiegen: Mietminderung oder (vorzeitige) Kündigung möglich?

Ehrlich währt am längsten! Dies gilt auch im Mietrecht. Wird ein Mangel vom Vermieter tatsächlich verschwiegen, handelt er in aller Regel arglistig. Auf Arglist reagiert das Gesetz empfindlich.

Der Vermieter verschweigt einen Mangel, wenn er den Mieter über bestimmte Umstände nicht informiert, obwohl er nach dem Grundsatz von Treu und Glauben zur Aufklärung verpflichtet wäre. Dabei kommt es darauf an, ob der Mieter redlicherweise eine Aufklärung erwarten darf (BGH NJW 1989, 763).

Eine ähnliche und sehr anschauliche Situation gibt es beim Autokauf:

Muss der Verkäufer davon ausgehen, dass ein bestimmter Umstand (Unfallfreiheit, Ölverlust am Motor) für den Kaufinteressenten wichtig ist und für dessen Kaufentscheidung eine Rolle spielt, muss er ihn informieren. Andernfalls handelt der Verkäufer arglistig.

Wird der Mangel verschwiegen, verletzt der Vermieter seine Aufklärungspflicht

Der Umfang der Aufklärungspflicht hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Der Vermieter muss den Mieter über die Umstände und Rechtsverhältnisse der Mietsache aufklären, die aus Sicht des Vermieters für  die Entscheidung des Mieters zum Abschluss des Mietvertrages relevant sind (BGH ZMR 2000, 513). Dazu gehören insbesondere solche Umstände und Gegebenheiten, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen können (Bordellbetrieb in der Nachbarwohnung).

Eine Aufklärungspflicht besteht allenfalls dann nicht, wenn der Vermieter aufgrund der Situation davon ausgehen durfte, dass der Mieter die Mängel kennt (Baustelle vor dem Haus) oder es sich um Nachteile handelt, die vertragsgemäß sind (Anmietung einer Altbauwohnung).

Arglist auf Seiten des Vermieters setzt zudem voraus, dass er sich bewusst ist, dass er unvollständige Angaben macht und davon ausgeht, dass der Mieter bei einer wahrheitsgemäßen und vollständigen Information den Mietvertrag  entweder überhaupt nicht oder allenfalls zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte.

Dafür genügt es auch, wenn der Vermieter ohne konkrete Anhaltspunkte ins Blaue hinein unrichtige Angaben macht (BGH NJW 1981, 864). Beispiel: Der Vermieter behauptet ohne Erfahrungswerte ernsthaft, die Nebenkosten der Neubauwohnung betragen höchstens die Hälfte der sonst üblichen Nebenkosten (Kenntnis der eigenen Unkenntnis).

Keine Arglist ist  dem Vermieter vorzuwerfen, wenn er selbst, wenn auch grob fahrlässig, darauf vertraut, dass ein bestimmter Mangel nicht vorliegt oder nur vorübergehend in Erscheinung treten werde (Neubaufeuchtigkeit).

Will der Vermieter einen Mietinteressenten zum Abschluss des Mietvertrages verleiten und behauptet er dazu wahrheitswidrig, dass die Energiekosten z.B. bei nur 150 €/Monat liegen, während diese tatsächlich bei mindestens z.B. 300 €/Monat anzusetzen sind, handelt er arglistig (BGH NJW 2004, 1102).

Das sind die Folgen: Mietminderung, Anfechtung, Kündigung

Stellt sich die Situation heraus, muss der Mieter entscheiden, was er will. Will er in der Wohnung verbleiben, kann er wegen des Mangels die Miete mindern.

Ferner kann der Mieter den Mietvertrag anfechten (§ 123 BGB) und braucht das Mietverhältnis nicht anzutreten oder kann ausziehen. Die Anfechtung muss binnen Jahresfrist erfolgen, ab dem Zeitpunkt, in dem der Mieter die Täuschung entdeckt.

Gleichermaßen kommt auch ein fristloses Kündigungsrecht in Betracht.

Beispiel:

Nach Einzug stellt sich heraus, dass sich die Wohnung in einem gesundheitsgefährdenden Zustand befindet (Schimmelbildung, Unbeheizbarkeit, Formaldehydkonzentration über Grenzwert). Dazu genügt es bereits, wenn der Gesundheitsschaden droht. Ein konkreter Schaden ist noch nicht erforderlich (LG Lübeck ZMR 2002, 431).

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung ist aber, dass der Mangel sich tatsächlich als wichtiger Grund herausstellt, der es dem Mieter absolut unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen.

5 Antworten auf "Mangel vom Vermieter verschwiegen: Mietminderung oder (vorzeitige) Kündigung möglich?"

  • Schmidt
    4. Januar 2018 - 19:32 Antworten

    Hallo, mir wurde bei Besichtigung der Wohnung, wo ich die Malerarbeitem und Steckdosen aus Kaisers Zeiten reklamierte, eine Nachbesserung zugesagt. Bei der Schlüselübergabe habe ich festgestellt, dass nicht von dem ausgeführt wurde. Ich schrieb alle Mängel auf:

    Schimmel an den Fenstern im Bad und Wohnzimmer, Balkon, ganze Aussenfassade schwarz und sporig. Strom wie zu Kaisers Zeiten: keine 2 Geräte zusammen. ZBsp. Spülmaschine, dann Nutzung des Staubsauger nicht möglich. Waschmaschine und Trockner gemeinsam geht auch nicht. Ständig fallen die Sicherungen heraus. Abflussrohr des Waschmaschinenanschluss verstopft. Bad unter Wasser. Steckdosen brechen raus beim Ziehen des Handyladekabels. Kein Internet möglich, weil es keine Verkabelung gibt. Nur DSL bis 16.000 KBit, obwohl ich bei der Besichtigung sagte, dass ich das Internet beruflich benötige.

    Ich habe 1200€ für die Umzugsfirma bezahlt. Das wohnen in dieser Wohnung ist Stand 2018 eine Zumutung. Sämtliche Schäden wurden verschwiegen. 6 Tage (26.12) vor dem offiziellen Einzug bat ich um Rückmeldung und Aufhebung des Mietvertrags. Niemand rief zurück- auch der Makler nicht. Am 2. Tag nach dem Einzug (2.1.) fand ein Gespräch mit dem Vermieter statt, wo ich um Behebung der Schäden etc. bat und um Aufhebung des Vertrag. Und wegen den verschwiegenen Mängel um Übernahme der mir entstandenen Umzugskosten oder die Übernahme derer bei Auszug. Der Vermieter sieht es anders. Sein Argument: es sei ein Altbau.

    Was kann ich tun? Was ist mein Recht. Bin gerade völlig verzweifelt.

    • Mietminderung.org
      8. Januar 2018 - 10:36 Antworten

      Hallo Schmidt,

      grundsätzlich muss Ihnen kein Vermieter eine Wohnung im Neubau-ZUstand vermieten. Alle Schäden die beseitigt werden sollen, sollten immer schriftlich im Übergabeprotokoll oder im Mietvertrag festgehalten werden. Das die Meinungen auseinander gehen, kann man an diesem Mangel hier sehen „ganze Aussenfassade schwarz und sporig“ –> was soll das bedeuten. Es handelt sich wahrscheinlich um eine Putzfassade in entsprechendem Alter. Das ist der Zustand den Sie angemietet haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marsela
    6. März 2018 - 22:30 Antworten

    Gilt dies auch, wenn verschwiegen wurde, dass das Wasser mit Legionellen verseucht ist?

  • Müller
    22. Juli 2018 - 19:48 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin vor ca. 2 Monaten in eine frisch renovierte Wohnung im Erdgeschoss eingezogen. Alles schien in Ordnung zu sein, bis vor 2 Wochen unser Hauptabflussrohr durch die Nachbarn verstopft wurde. Somit lief mein Badezimmer mit dem „Abflussgut“ meiner Nachbarn voll. Als Folge musste der Sanitärnotdienst gerufen und das Rohr geräumt werden. Glücklicherweise war ich zu Hause und konnte einen Wasserschaden durch händisches Ausschöpfen unterbinden.

    Nachdem ich einen Dankesbrief an meine geschätzten Nachbarn an der Hauseingangstür angebracht hatte, ereilte sich am Abend des gleichen Tages die gleiche Situation: ein Knäuel Feuchtetücher blockierte wieder den Abfluss und das Bad lief voll.

    Am nächsten Tag traf ich eine besorgte Nachbarin an, die mir erzählte, dass meine Wohnung in der Vergangenheit schon öfter aufgrund von Wasserschäden leer stand und saniert werden musste.

    Das Fluten der Wohnung scheint sich wohl in diesem Haus zum Volkssport entwickelt zu haben.

    Lange Rede, kurzer Sinn. Diese Information hat mir der Vermieter natürlich verschwiegen. Es stellt sich also die Frage, ob er mich darüber informieren musste? Falls ja, wie sollte ich am besten vorgehen?

    Vielen Dank im Voraus für Ihren Rat!

    Mit freundlichen Grüßen
    M. Müller

  • Hanne
    25. Oktober 2018 - 10:06 Antworten

    Hallo!

    meine Frage bezieht sich auf Folgendes aus dem Artikel oben:

    „Will der Vermieter einen Mietinteressenten zum Abschluss des Mietvertrages verleiten und behauptet er dazu wahrheitswidrig, dass die Energiekosten z.B. bei nur 150 €/Monat liegen, während diese tatsächlich bei mindestens z.B. 300 €/Monat anzusetzen sind, handelt er arglistig (BGH NJW 2004, 1102).“

    Wir sind zum 1.10.2018 in eine Wohnung eingezogen, die laut Wohnungsanzeige über eine Zentralheizung verfügt. Die genaue Formulierung war: „Das Haus hat eine Ölzentralheizung. Die Heizkosten sind in den Hebenkosten mit dabei.“

    Fakt ist: Es gibt keine Zentralheizung und wir müssen für die Heizkosten durch einen eigenen Gasvertrag aufkommen. Unser Ansprechpartner (nicht direkt der Vermieter) gab sich unwissend, nachdem wir schon eine Zeit lang kritisch nachfragen, warum die Heizungen nicht warm werden. Im Standardmietvertrag wurde der Punkt „Warmwasser“ z.B. durchgestrichen, da wir hierfür selbst aufkommen müssen. Der Punkt „Heizung“ jedoch nicht.

    Fällt das unter arglistige Täuschung? Wir möchten ungern ausziehen und die Wohnungssuche nochmal durchmachen müssen. Wir sehen es aber auch nicht ein, eine dreiste Falschangabe auf uns sitzen zu lassen. Kann man eine Minderung der Betriebskosten (90€ im Monat) verlangen?

    Herzlichen Dank, Hanne

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.