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Mietminderung: Wohnung über Restaurant, Kneipe oder Geschäft

Der Mieter kann seine Mietwohnung nur vertragsgemäß nutzen, wenn er nicht durch Lärm oder Ruhestörungen beeinträchtigt wird. Wohnt er über einem Restaurant, einer Kneipe oder einem Geschäft mit Kundenverkehr, ist der Aufenthalt in seiner Wohnung regelmäßig mit Lärm und Ruhestörung verbunden. Bei der Bewertung, ob eine Mietminderung berechtigt ist, kommt es auf die Umstände an.

Soweit einem Mieter bei einer Lärmbelästigung durch Gewerbebetriebe in der Nachbarschaft bereits Minderungsansprüche zugestanden werden, muss er die Miete erst recht mindern dürfen, wenn er direkt über einer gewerblichen Einrichtung wohnt.

Mieter hat Anspruch auf Schallschutz

In aller Regel hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch darauf, dass innerhalb der Wohnung die dem derzeitigen Stand der Technik entsprechenden Schallschutzmaßnahmen getroffen werden. Es kommt nicht darauf an, ob und inwieweit der Vermieter Verursacher des Lärms ist. Er muss den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Insbesondere sind die allgemeine Nachtruhe ab 22 Uhr und die für Gastronomen maßgebliche Sperrstunde einzuhalten.

Kenntnis des Mieters bezieht sich auf ortsübliche Verhältnisse

Kannte der Mieter bei  Abschluss des Mietvertrages die Umstände, muss er sich grundsätzlich auf diese Kenntnis verweisen lassen und kann nicht mindern. Es ist allgemein bekannt und ortsüblich, dass von gewerblichen Betrieben Lärmbeeinträchtigungen ausgehen (LG Frankfurt ZMR 1999, 718).
Allerdings rechtfertigt die Tatsache, dass der Mieter die Situation bei Vertragsabschluss kannte, für sich allein noch nicht die Schlussfolgerung, er habe auch positive Kenntnis davon gehabt, dass der Lärm die entsprechenden Schutzwerte übersteige (AG Bonn WUm 1990, 497). Liegen die Lärmwerte über denen, die der Mieter üblicherweise erwarten muss, besteht ein Minderungsanspruch.

Wohnung über Kneipe erfordert Schallschutz

In einem Fall des AG Rheine (Urt.v.30.10.1984, Az. 14 C 420/84) wurde einem über einem Pub und einer Imbissstube wohnendem Mieter bei einem Geräuschpegel von 55 db in der Zeit von 23.00 bis 1.00 Uhr eine Mietminderung von 38 % zugestanden. Maßstab war, dass die baulichen Bestimmungen des Schallschutzes nicht eingehalten waren. Das nächtliche Ruhebedürfnis des Mieters wurde besonders hervorgehoben.

Veränderung der Gegebenheiten ändert die Bewertung

Kommt es zur Verlängerung von Ladenöffnungszeiten, die mit einer Intensivierung des Lärms einhergehen, kommt es darauf an, ob durch die geänderten Zeiten des Betriebs eine wesentliche Verschlechterung zu Lasten des Mieters eintritt. Gleiches gilt, wenn der Gewerbebetrieb sein Angebot erweitert und die Kundenfrequenz erhöht.

20 Antworten auf "Mietminderung: Wohnung über Restaurant, Kneipe oder Geschäft"

  • Fried Neumann
    15. September 2014 - 09:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei der Besichtigung einer Wohnung, (Wohn,-und Geschäftshaus) übersah ich durch die verschachtelte Bauweise eine Kneipe. Diese Wohnung hatte ich im Oktober 2011 angemietet. Direkt unter unseren Wohnräumen war die Kneipe. Lautstarke Musik drang bis 3,00 Uhr in alle Zimmer der Wohnung. Schlafen war nicht möglich.

    Im Juni 2012 wurde dem Betreiber gekündigt und seit Dezember 2012 wird hier der Wohnkomplex umgebaut.(Mietminderung wegen Baulärm hatte ich schon bei Ihnen angefragt).

    Wie ich hier gelesen habe, hätte ein Schallschutz bestehen müssen. Dieser war nicht vorhanden.

    Steht mir hier trotzdem noch eine Mietminderung zu? Der Vermieter ist der Meinung, ich hätte die Kneipe nicht übersehen dürfen.

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

  • Ramona Reidel
    26. Januar 2016 - 11:33 Antworten

    Hallo. Ich wohne in einer Altbauwohnung direkt in der Stadt am Marktplatz. Letztes Jahr wurde dort ein Fischresturant eröffnet. Der Laden war vorher ein Klamottenladen, überhaupt nicht für einen Imbiss bzw. Gastronomie geeignet. Mein Vermieter hat extra am Haus außen eine Abzugsbelueftung auf dem Dach einbauen lassen, damit das Treppenhaus der Mieter nicht mehr nach Fisch riecht u. die Mieter nicht mehr gestoert sind. Jetzt habe ich durch den Einbau mehr Geruch in meiner Dachwohnung als vorher, da dies direkt außen an meinen Badfenster ist und wenn ich lüfte, egal welches Fenster aus meiner Wohnung, bekomme ich den Friteusen und Fischgeruch rein. Desweiteren ist der Ladeneingang direkt in unserem Hauseingangsbereich/flur. Das Haus hat eine Haustür und diese lassen die Kunden immer auf, egal bei welchem Wetter und zur Zeit haben wir minus Grade. Mein Kinderwagen steht auch in diesem Eingangsbereich, da es leider keinen anderen Platz gibt und dieser stinkt mittlerweile so nach Fisch und Friteuse, ekelhaft und kalt ist auch sehr, da jeder die Tür offen laesst. Er kann auch geklaut werden, da die Eingangstür immer auf ist. Ich habe mit der Besitzerin gesprochen und Sie gebeten, dass ihre Kunden und auch Sie (nach Ladenschluss) die Tür zu macht, schon alleine aus dem Grund, das mein Kinderwagen bei offener Tür geklaut werden kann. Aber leider hält sie sich nicht daran. Auch Abends wenn Feierabend hat und weg ist, lässt sie die Hauseingangstür offen, damit der Geruch nach draußen zieht. Was kann ich tun? Haben Sie einen Rat? Vielen Dank im voraus.
    Mit freundlichen Grüßen
    Ramona

    • Mietminderung.org
      28. Januar 2016 - 00:10 Antworten

      Hallo Ramona,

      nach Gesprächsversuchen würde ich tatsächlich in Richtung Mietminderung denken. Aber letztendlich wird der Vermieter die Situation mit der Abluft wohl nicht lösen (können). Eine finale Lösung ist daher vielleicht ein Umzug.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Renate Meeß
    31. Mai 2018 - 04:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    Ich bin im Juni 2017 in eine Wohnung im 1. Stock gezogen. Unten war zwar ein türkisches Restaurant das war nicht laut nichts. Dann zog das Restaurant aus.
    Seit 01.10.17 ist da jetzt eine Shisha Coktail Bar und Spielhalle drin. Jede Nacht laute Musik teilweise bis 7 Uhr morgens. Vor meinem Fenster Nachts gegrölle von den Leuten die aus der Bar kommen. So das ich Nachts nichtmal das Fenster kippen kann. Schlafe kaum noch bin Nervös und habe seit einigen Monaten einen Ausschlag am Hals der fürchterlich juckt immer wenn da die Musik wieder so laut ist dann kratze ich mich jedesmal auf. Vermieter tut das als übertrieben ab. Polizei war auch schon öfters da die Musik wird aber wieder laut gemacht wenn die weg sind.
    Bin am verzweifeln. Kann ich die Miete mindern und um wieviel.
    Mfg
    Renate Meeß

    • Mietminderung.org
      31. Mai 2018 - 14:59 Antworten

      Hallo Renate,

      danke für Ihren Beitrag. Ich würde den Vermieter in jedem Fall um Ruhe bitten. Die Situation hat sich seit Ihrem Einzug verändert und daher müssen Sie die Störungen m.E. auch nicht hinnehmen (vgl. https://www.mietminderung.org/mietminderung-536b-bgb/).

      Parallel könnten Sie ein Lärmprotokoll führen um eine evtl. Mietminderung vorzubereiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea Henschel
    24. August 2019 - 17:18 Antworten

    Betreff: Geruchs- sowie Lärmbelästigung durch gastronomische Einrichtung

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Seit Oktober 2003 wohne ich in einem Wohnhaus mit 22 Wohneinheiten sowie einer gastronomischen Einrichtung (Gesamtfläche ca. 100 m² ) in einer ländlichen Gegend. Mit Einzug in diese Wohnung war mir bekannt, dass sich in diesem Haus eine Gastronomie befindet. Über die Jahre hinweg war hier ein Wechsel der Betreiber sowie auch ein Leerstand zu verzeichnen. Mit dem neuen Betreiber (Partyservice, Catering und Mittagsverpflegung von Montag bis Freitag), welcher seit Sommer 2018 in diesem Haus arbeitet, entstanden dann nach und nach die Probleme. Leider hat sich das in letzten Wochen so entwickelt, dass für mich dieser Zustand nicht mehr zumutbar bzw. zu ertragen ist. Es ist jetzt so, dass die „Aktivitäten“ des Betreibers sich auf das Wochenende verlagerten. Das heißt von Freitag bis Sonntag, von Vormittag bis zum späten Abend. Es kam auch vor, dass bereits 6.00 Uhr mit der Arbeit begonnen wurde.
    Mit dem Einzug hatte ich als Bewohner auch eine Hausordnung erhalten, wo unter Punkt 1 „Nachbarpflichten“ steht, dass störende Geräusche zu vermeiden sind. In der Zeit von 12.00 bis 15.00 Uhr sowie von 22.00 bis 8.00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen sind ruhestörende Geräusche, gleich welcher Art, zu unterlassen. Dies gilt wahrscheinlich nicht für den Betreiber? Die Lärmbelästigung geht über das Klopfen von Fleisch, die Inbetriebnahme von Küchengeräten, lautes Scheppern von Geschirr einschl. von Töpfen und Warmhaltepfannen, dauerhaftes Laufen von einer Lüftung (direkt unter meinem Schlafzimmer) sowie lautstarke Unterhaltung der Angestellten, mit unter ihre Streitigkeiten (man versteht jedes Wort). Hinzu kommt dann noch die Geruchsbelästigung. Die Gerüche sind so stark, dass es in meiner Wohnung riecht, um nicht zu sagen, es stinkt. Auf Grund dessen muss ich die Fenster geschlossen halten, den Balkon kann ich zwecks Entspannung und zum Trocken meiner Wäsche nicht mehr nutzen. Ich bin jetzt soweit, dass ich unter Mittag meine Wohnung verlasse und abends nur noch mit Ohrenstöpsel und Schlaftabletten zu Bett gehe. Ich dachte immer, dass nach einer arbeitsreichen Woche meine Wohnung die Stätte der Erholung ist. Davon bin ich weit, weit weg! … Meine Fragen! Welche Optionen habe ich, um diese Belästigungen zu beenden bzw. einzuschränken? Kann ich auch eine Mietminderung erwirken?

    Ich danke Ihnen im Voraus und verbleibe

    mit freundlichen Grüßen

    Andrea Henschel

  • Jan Kaspereit
    24. Januar 2020 - 11:22 Antworten

    Guten Tag,

    ich wohne seit Anfang über einem Restaurant, was soweit auch nicht schlimm ist. Nun hat das Restaurant auch noch die Immobilie nebenan gekauft und baut dort seine Küche + Durchgang. Dieser Durchgang führt durch unseren Hausflur und soll für die Auslieferung des Essen genutzt werden. Ist eine Mietminderung in diesem Falle möglich?

    Vielen Dank im voraus

    Mit freundlichen Grüßen
    Jan Kaspereit

    • Mietminderung.org
      28. Januar 2020 - 16:54 Antworten

      Hallo Jan,

      liegt denn bereits ein Mangel bzw. eine Beeinträchtigung Ihrer Wohnverhältnisse vor?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Linda Eckert
    10. April 2020 - 20:53 Antworten

    Guten Abend sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben ein Problem mit der Erweiterung einer Restaurant-Terrasse bis auf die Fläche des Mietergartens.

    Seit April 2019 mieten wir eine Altbauwohnung direkt über einem Restaurant (Öffnungszeiten 17-24Uhr) . Dessen waren wir uns beim Einzug bewusst und arrangieren uns daher auch mit dem ein oder anderem Geruch sowie Geräusch in Verbindung mit dem Restaurantbetrieb. Zu unserer Wohnung im ersten Obergeschoss gehört auf Seite des Hinterhofes ein sehr großer Balkon bzw. eine Terrasse direkt über der Küche des Restaurants. Von unserem Balkon aus kann man in den Mietergarten mit Müllplatz sehen. Außerdem grenzt auf Erdgeschossebene eine sehr kleine, ca. 2 – 2,5m breite Terrasse an, welche zu dem Restaurant gehört. Zum Zeitpunkt unseres Einzuges war diese kleine Restaurant-Terrasse durch Bäume und Sträucher vom (ungepflegten) Mietergarten abgegrenzt.
    Das Problem ist nun, dass die Zeit der Schließung wegen der Corona Pandemie zu Umbaumaßnahmen genutzt wird, bei denen die Restaurant-Terrasse an sich um ca. 1,00 m verbreitert. Damit also auch die Fläche des Mietergartens verringert wurde, für denen wir anteilig Miete zahlen. Zusätzlich wurde eine weitere Sitzfläche für Restaurantgäste über die restliche Hälfte des Mietergartens errichtet. Wenn diese Fläche mit Gästen besetzt wird, bedeutet dies eine sehr hohe Lärmbelästigung für alle umliegenden Bewohner (und dies in einem Wohngebiet, welches kein Kneipenviertel ist). Des Weiteren ist unsere Balkonfläche für Restaurantgäste vollkommen einsehbar.
    Nun stellt sich uns die Frage, ob es rechtlich zulässig ist, die Restaurantaußenflächen entsprechend zu erweitern. Eine Information an die Mieter ist weder durch den Restaurantbetreiber noch durch unseren Vermieter erfolgt.

    Ich danke Ihnen bereits im Voraus für die Hilfe.
    Mit freundlichen Grüßen
    L. Eckert

    • Mietminderung.org
      11. April 2020 - 13:21 Antworten

      Hallo Linda,

      die Erweiterung muss vor allem baurechtlich möglich sein. Ob sich aus einer weiteren Belastung für Sie und weitere Mieter die Möglichkeit der Mietminderung ergibt, sollten Sie prüfen, wenn die genauen Belastungen feststehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marie Seel
    6. Juni 2020 - 15:03 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin vor kurzem in eine neue Wohnung gezogen, welche über einer Spielothek liegt, da ich zur Corona Zeit die Wohnung besichtigt hatte, war die Wohnung an sich sehr ruhig, leider hat die Spielhalle unter der Wohnung nun wieder den Betrieb aufgenommen und seit dem laufen die Spielautomaten bis um drei Uhr Nachts. An schlafen ist hierbei nun nicht mehr zu denken, auch die Fenster kann ich nachts nicht mehr öffnen, da regelmäßig draußen geraucht und geredet wird. Habe ich irgendwelche Rechte ?

    Mit freundlichen Grüßen
    M. Seel

    • Mietminderung.org
      6. Juni 2020 - 19:39 Antworten

      Hallo Marie,

      schwierig, ich sehe keine wirkliche Möglichkeit für Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jasmin B.
    8. Juni 2020 - 08:48 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt,

    ich habe folgendes Problem: Seit ca. 3-4 Jahren befindet sich bei uns im Miethaus eine Kneipe. Die Gäste, die dort verkehren, sind laut, unverschämt und ignorant, genauso wie der Wirt. Den interessiert es nämlich nicht, dass die Ruhezeiten nicht eingehalten werden und dass ab 22 Uhr auf der „Terrasse“ niemand was verloren hat.
    Ich habe mehrmals die Polizei gerufen, die kamen zwar, sagten aber, dass ich mich ans Ordnungsamt wenden soll. Das Ordnungsamt behauptet, sie wären dafür nicht zuständig, ich solle mich ans Kreisbauamt wenden. Die Dame vom Kreisbausamt schickte mich allerdings wieder zum Ordnungsamt und wenn man der Vermieterin die Lage erklärt, heißt es, wir sollen ausziehen, wenn es uns nicht passt. Keine fühlt sich also für meine Situation verantwortlich und ich weiß so langsam nicht mehr weiter. Die Kneipe unter uns raubt mir den letzten Nerv. Was kann ich noch tun?

    Freundliche Grüße

    • Mietminderung.org
      11. Juni 2020 - 17:52 Antworten

      Hallo Jasmin,

      schwierig. Prüfen Sie, ob eine Mietminderung in Frage kommt, damit der Vermieter die Ruhezeiten gegenüber der Kneipe durchsetzt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Olga
    10. Juni 2020 - 11:06 Antworten

    Hallo,

    ich habe mit meinem Vermieter über eine Mietkürzung gesprochen, die im Rahmen der Mietpreisbremse gültig ist. Als mietminderndes Merkmal habe ich die außerordentliche Belastung durch Gastronomie angegeben. Mein Vermieter meint, dass dies nicht zutrifft, da das Restaurant nicht direkt im Haus ist, sondern im Nebenhaus, was aber in Bezug auf die Lärm- und Geruchsbelastung keinen entscheidenden Unterschied macht.
    Darf ich hier nach dem Gesetz diese außerordentliche Belastung trotzdem als mietmindernd angeben? Oder hat mein Vermieter recht?

    Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir Auskunft geben könnten!

    Mit besten Grüßen,
    Olga

  • Christian
    9. Juli 2020 - 12:16 Antworten

    Hallo,
    im Haus, in dem wir eine Dachgeschosswohnung mieten, ist ein asiatischer Imbiss. An der Rückseite des Hauses befindet sich die Abluftanlage für diesen Imbiss. Diese ist nach unserer Kenntnis seit mindestens zwölf Jahren nicht mehr gewartet worden und gibt seit mehreren Monaten bei Betrieb (ab Vormittag bis in die späten Abendstunden) ein rhythmisch wiederkehrendes Pfeifgeräusch ab. Letzteres ist selbst bei geschlossenen Dachfenstern in unserer Wohnung zu hören, die Nutzung unseres Balkons ist durch diese Störung massiv beeinträchtigt. Auch wenn sich andere Nachbarn bereits beschwert haben, liegt die Lärm-Hauptlast doch bei uns.
    Auf unser wochenlanges Drängen hin hat der Vermieter nun ein Gutachten durch eine entsprechende Firma erstellen lassen, das „umfangreiche Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten“ für notwendig erachtet. Der Vermieter ist der Meinung, dass der Betreiber des Imbiss dafür aufkommen muss, dieser wiederum sagt, dass der Vermieter für diese bauliche Anlage zuständig ist und er selber nichts tun wird, ggf. auch seinen Anwalt nehmen.
    So kann sich eine Einigung noch auf unbestimmte Zeit hinziehen. Wir Mieter werden damit zwischen den gegensätzlichen Ansichten von Vermieter und Imbissbetreiber regelrecht zerrieben.
    Nach unser einschlägigen Erfahrung hat die Angelegenheit darüber hinaus beim Vermieter die Tendenz, immer wieder im Sande zu verlaufen, wenn wir uns nicht wöchentlich energisch in Erinnerung rufen würden.
    Wie ist die tatsächliche Rechtslage und was gibt es für uns selbst an rechtlichen Möglichkeiten, um diesem belastenden Zustand abzuhelfen?
    Vielen Dank und mit den besten Grüßen
    Christian

    • Mietminderung.org
      9. Juli 2020 - 14:53 Antworten

      Hallo Christian,

      danke für Ihren Beitrag. Ihre Ansprechpartner ist immer Ihr Vermieter. Mit einem anderen Mieter haben Sie grundsätzlich nichts zu tun. Wenn der Wohnwert beeinträchtigt ist, sollten Sie über eine Mietminderung nachdenken, um ggf. den Druck auf den Vermieter zu erhöhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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