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Mietminderung: Wohnung über Restaurant, Kneipe oder Geschäft

Der Mieter kann seine Mietwohnung nur vertragsgemäß nutzen, wenn er nicht durch Lärm oder Ruhestörungen beeinträchtigt wird. Wohnt er über einem Restaurant, einer Kneipe oder einem Geschäft mit Kundenverkehr, ist der Aufenthalt in seiner Wohnung regelmäßig mit Lärm und Ruhestörung verbunden. Bei der Bewertung, ob eine Mietminderung berechtigt ist, kommt es auf die Umstände an.

Soweit einem Mieter bei einer Lärmbelästigung durch Gewerbebetriebe in der Nachbarschaft bereits Minderungsansprüche zugestanden werden, muss er die Miete erst recht mindern dürfen, wenn er direkt über einer gewerblichen Einrichtung wohnt.

Mieter hat Anspruch auf Schallschutz

In aller Regel hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch darauf, dass innerhalb der Wohnung die dem derzeitigen Stand der Technik entsprechenden Schallschutzmaßnahmen getroffen werden. Es kommt nicht darauf an, ob und inwieweit der Vermieter Verursacher des Lärms ist. Er muss den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Insbesondere sind die allgemeine Nachtruhe ab 22 Uhr und die für Gastronomen maßgebliche Sperrstunde einzuhalten.

Kenntnis des Mieters bezieht sich auf ortsübliche Verhältnisse

Kannte der Mieter bei  Abschluss des Mietvertrages die Umstände, muss er sich grundsätzlich auf diese Kenntnis verweisen lassen und kann nicht mindern. Es ist allgemein bekannt und ortsüblich, dass von gewerblichen Betrieben Lärmbeeinträchtigungen ausgehen (LG Frankfurt ZMR 1999, 718).
Allerdings rechtfertigt die Tatsache, dass der Mieter die Situation bei Vertragsabschluss kannte, für sich allein noch nicht die Schlussfolgerung, er habe auch positive Kenntnis davon gehabt, dass der Lärm die entsprechenden Schutzwerte übersteige (AG Bonn WUm 1990, 497). Liegen die Lärmwerte über denen, die der Mieter üblicherweise erwarten muss, besteht ein Minderungsanspruch.

Wohnung über Kneipe erfordert Schallschutz

In einem Fall des AG Rheine (Urt.v.30.10.1984, Az. 14 C 420/84) wurde einem über einem Pub und einer Imbissstube wohnendem Mieter bei einem Geräuschpegel von 55 db in der Zeit von 23.00 bis 1.00 Uhr eine Mietminderung von 38 % zugestanden. Maßstab war, dass die baulichen Bestimmungen des Schallschutzes nicht eingehalten waren. Das nächtliche Ruhebedürfnis des Mieters wurde besonders hervorgehoben.

Veränderung der Gegebenheiten ändert die Bewertung

Kommt es zur Verlängerung von Ladenöffnungszeiten, die mit einer Intensivierung des Lärms einhergehen, kommt es darauf an, ob durch die geänderten Zeiten des Betriebs eine wesentliche Verschlechterung zu Lasten des Mieters eintritt. Gleiches gilt, wenn der Gewerbebetrieb sein Angebot erweitert und die Kundenfrequenz erhöht.

6 Antworten auf "Mietminderung: Wohnung über Restaurant, Kneipe oder Geschäft"

  • Fried Neumann
    15. September 2014 - 09:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei der Besichtigung einer Wohnung, (Wohn,-und Geschäftshaus) übersah ich durch die verschachtelte Bauweise eine Kneipe. Diese Wohnung hatte ich im Oktober 2011 angemietet. Direkt unter unseren Wohnräumen war die Kneipe. Lautstarke Musik drang bis 3,00 Uhr in alle Zimmer der Wohnung. Schlafen war nicht möglich.

    Im Juni 2012 wurde dem Betreiber gekündigt und seit Dezember 2012 wird hier der Wohnkomplex umgebaut.(Mietminderung wegen Baulärm hatte ich schon bei Ihnen angefragt).

    Wie ich hier gelesen habe, hätte ein Schallschutz bestehen müssen. Dieser war nicht vorhanden.

    Steht mir hier trotzdem noch eine Mietminderung zu? Der Vermieter ist der Meinung, ich hätte die Kneipe nicht übersehen dürfen.

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

  • Ramona Reidel
    26. Januar 2016 - 11:33 Antworten

    Hallo. Ich wohne in einer Altbauwohnung direkt in der Stadt am Marktplatz. Letztes Jahr wurde dort ein Fischresturant eröffnet. Der Laden war vorher ein Klamottenladen, überhaupt nicht für einen Imbiss bzw. Gastronomie geeignet. Mein Vermieter hat extra am Haus außen eine Abzugsbelueftung auf dem Dach einbauen lassen, damit das Treppenhaus der Mieter nicht mehr nach Fisch riecht u. die Mieter nicht mehr gestoert sind. Jetzt habe ich durch den Einbau mehr Geruch in meiner Dachwohnung als vorher, da dies direkt außen an meinen Badfenster ist und wenn ich lüfte, egal welches Fenster aus meiner Wohnung, bekomme ich den Friteusen und Fischgeruch rein. Desweiteren ist der Ladeneingang direkt in unserem Hauseingangsbereich/flur. Das Haus hat eine Haustür und diese lassen die Kunden immer auf, egal bei welchem Wetter und zur Zeit haben wir minus Grade. Mein Kinderwagen steht auch in diesem Eingangsbereich, da es leider keinen anderen Platz gibt und dieser stinkt mittlerweile so nach Fisch und Friteuse, ekelhaft und kalt ist auch sehr, da jeder die Tür offen laesst. Er kann auch geklaut werden, da die Eingangstür immer auf ist. Ich habe mit der Besitzerin gesprochen und Sie gebeten, dass ihre Kunden und auch Sie (nach Ladenschluss) die Tür zu macht, schon alleine aus dem Grund, das mein Kinderwagen bei offener Tür geklaut werden kann. Aber leider hält sie sich nicht daran. Auch Abends wenn Feierabend hat und weg ist, lässt sie die Hauseingangstür offen, damit der Geruch nach draußen zieht. Was kann ich tun? Haben Sie einen Rat? Vielen Dank im voraus.
    Mit freundlichen Grüßen
    Ramona

    • Mietminderung.org
      28. Januar 2016 - 00:10 Antworten

      Hallo Ramona,

      nach Gesprächsversuchen würde ich tatsächlich in Richtung Mietminderung denken. Aber letztendlich wird der Vermieter die Situation mit der Abluft wohl nicht lösen (können). Eine finale Lösung ist daher vielleicht ein Umzug.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Renate Meeß
    31. Mai 2018 - 04:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    Ich bin im Juni 2017 in eine Wohnung im 1. Stock gezogen. Unten war zwar ein türkisches Restaurant das war nicht laut nichts. Dann zog das Restaurant aus.
    Seit 01.10.17 ist da jetzt eine Shisha Coktail Bar und Spielhalle drin. Jede Nacht laute Musik teilweise bis 7 Uhr morgens. Vor meinem Fenster Nachts gegrölle von den Leuten die aus der Bar kommen. So das ich Nachts nichtmal das Fenster kippen kann. Schlafe kaum noch bin Nervös und habe seit einigen Monaten einen Ausschlag am Hals der fürchterlich juckt immer wenn da die Musik wieder so laut ist dann kratze ich mich jedesmal auf. Vermieter tut das als übertrieben ab. Polizei war auch schon öfters da die Musik wird aber wieder laut gemacht wenn die weg sind.
    Bin am verzweifeln. Kann ich die Miete mindern und um wieviel.
    Mfg
    Renate Meeß

    • Mietminderung.org
      31. Mai 2018 - 14:59 Antworten

      Hallo Renate,

      danke für Ihren Beitrag. Ich würde den Vermieter in jedem Fall um Ruhe bitten. Die Situation hat sich seit Ihrem Einzug verändert und daher müssen Sie die Störungen m.E. auch nicht hinnehmen (vgl. https://www.mietminderung.org/mietminderung-536b-bgb/).

      Parallel könnten Sie ein Lärmprotokoll führen um eine evtl. Mietminderung vorzubereiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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