Der Mieter kann seine Mietwohnung nur vertragsgemäß nutzen, wenn er nicht durch Lärm oder Ruhestörungen beeinträchtigt wird. Wohnt er über einem Restaurant, einer Kneipe oder einem Geschäft mit Kundenverkehr, ist der Aufenthalt in seiner Wohnung regelmäßig mit Lärm und Ruhestörung verbunden. Bei der Bewertung, ob eine Mietminderung berechtigt ist, kommt es auf die Umstände an.
Soweit einem Mieter bei einer Lärmbelästigung durch Gewerbebetriebe in der Nachbarschaft bereits Minderungsansprüche zugestanden werden, muss er die Miete erst recht mindern dürfen, wenn er direkt über einer gewerblichen Einrichtung wohnt.
Mieter hat Anspruch auf Schallschutz
In aller Regel hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch darauf, dass innerhalb der Wohnung die dem derzeitigen Stand der Technik entsprechenden Schallschutzmaßnahmen getroffen werden. Es kommt nicht darauf an, ob und inwieweit der Vermieter Verursacher des Lärms ist. Er muss den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Insbesondere sind die allgemeine Nachtruhe ab 22 Uhr und die für Gastronomen maßgebliche Sperrstunde einzuhalten.
Kenntnis des Mieters bezieht sich auf ortsübliche Verhältnisse
Kannte der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages die Umstände, muss er sich grundsätzlich auf diese Kenntnis verweisen lassen und kann nicht mindern. Es ist allgemein bekannt und ortsüblich, dass von gewerblichen Betrieben Lärmbeeinträchtigungen ausgehen (LG Frankfurt ZMR 1999, 718).
Allerdings rechtfertigt die Tatsache, dass der Mieter die Situation bei Vertragsabschluss kannte, für sich allein noch nicht die Schlussfolgerung, er habe auch positive Kenntnis davon gehabt, dass der Lärm die entsprechenden Schutzwerte übersteige (AG Bonn WUm 1990, 497). Liegen die Lärmwerte über denen, die der Mieter üblicherweise erwarten muss, besteht ein Minderungsanspruch.
Wohnung über Kneipe erfordert Schallschutz
In einem Fall des AG Rheine (Urt.v.30.10.1984, Az. 14 C 420/84) wurde einem über einem Pub und einer Imbissstube wohnendem Mieter bei einem Geräuschpegel von 55 db in der Zeit von 23.00 bis 1.00 Uhr eine Mietminderung von 38 % zugestanden. Maßstab war, dass die baulichen Bestimmungen des Schallschutzes nicht eingehalten waren. Das nächtliche Ruhebedürfnis des Mieters wurde besonders hervorgehoben.
Veränderung der Gegebenheiten ändert die Bewertung
Kommt es zur Verlängerung von Ladenöffnungszeiten, die mit einer Intensivierung des Lärms einhergehen, kommt es darauf an, ob durch die geänderten Zeiten des Betriebs eine wesentliche Verschlechterung zu Lasten des Mieters eintritt. Gleiches gilt, wenn der Gewerbebetrieb sein Angebot erweitert und die Kundenfrequenz erhöht.
15. September 2014 - 09:41
Sehr geehrter Herr Hundt,
bei der Besichtigung einer Wohnung, (Wohn,-und Geschäftshaus) übersah ich durch die verschachtelte Bauweise eine Kneipe. Diese Wohnung hatte ich im Oktober 2011 angemietet. Direkt unter unseren Wohnräumen war die Kneipe. Lautstarke Musik drang bis 3,00 Uhr in alle Zimmer der Wohnung. Schlafen war nicht möglich.
Im Juni 2012 wurde dem Betreiber gekündigt und seit Dezember 2012 wird hier der Wohnkomplex umgebaut.(Mietminderung wegen Baulärm hatte ich schon bei Ihnen angefragt).
Wie ich hier gelesen habe, hätte ein Schallschutz bestehen müssen. Dieser war nicht vorhanden.
Steht mir hier trotzdem noch eine Mietminderung zu? Der Vermieter ist der Meinung, ich hätte die Kneipe nicht übersehen dürfen.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
16. September 2014 - 11:40
Hallo Herr Neumann,
auch ich kann Sie hier auf diesen Artikel verweisen: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Wenn Sie eine rechtliche Beurteilung wünschen, sollten Sie sich am besten an einen Anwalt wenden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. Januar 2016 - 11:33
Hallo. Ich wohne in einer Altbauwohnung direkt in der Stadt am Marktplatz. Letztes Jahr wurde dort ein Fischresturant eröffnet. Der Laden war vorher ein Klamottenladen, überhaupt nicht für einen Imbiss bzw. Gastronomie geeignet. Mein Vermieter hat extra am Haus außen eine Abzugsbelueftung auf dem Dach einbauen lassen, damit das Treppenhaus der Mieter nicht mehr nach Fisch riecht u. die Mieter nicht mehr gestoert sind. Jetzt habe ich durch den Einbau mehr Geruch in meiner Dachwohnung als vorher, da dies direkt außen an meinen Badfenster ist und wenn ich lüfte, egal welches Fenster aus meiner Wohnung, bekomme ich den Friteusen und Fischgeruch rein. Desweiteren ist der Ladeneingang direkt in unserem Hauseingangsbereich/flur. Das Haus hat eine Haustür und diese lassen die Kunden immer auf, egal bei welchem Wetter und zur Zeit haben wir minus Grade. Mein Kinderwagen steht auch in diesem Eingangsbereich, da es leider keinen anderen Platz gibt und dieser stinkt mittlerweile so nach Fisch und Friteuse, ekelhaft und kalt ist auch sehr, da jeder die Tür offen laesst. Er kann auch geklaut werden, da die Eingangstür immer auf ist. Ich habe mit der Besitzerin gesprochen und Sie gebeten, dass ihre Kunden und auch Sie (nach Ladenschluss) die Tür zu macht, schon alleine aus dem Grund, das mein Kinderwagen bei offener Tür geklaut werden kann. Aber leider hält sie sich nicht daran. Auch Abends wenn Feierabend hat und weg ist, lässt sie die Hauseingangstür offen, damit der Geruch nach draußen zieht. Was kann ich tun? Haben Sie einen Rat? Vielen Dank im voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Ramona
28. Januar 2016 - 00:10
Hallo Ramona,
nach Gesprächsversuchen würde ich tatsächlich in Richtung Mietminderung denken. Aber letztendlich wird der Vermieter die Situation mit der Abluft wohl nicht lösen (können). Eine finale Lösung ist daher vielleicht ein Umzug.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. Mai 2018 - 04:36
Hallo Herr Hundt
Ich bin im Juni 2017 in eine Wohnung im 1. Stock gezogen. Unten war zwar ein türkisches Restaurant das war nicht laut nichts. Dann zog das Restaurant aus.
Seit 01.10.17 ist da jetzt eine Shisha Coktail Bar und Spielhalle drin. Jede Nacht laute Musik teilweise bis 7 Uhr morgens. Vor meinem Fenster Nachts gegrölle von den Leuten die aus der Bar kommen. So das ich Nachts nichtmal das Fenster kippen kann. Schlafe kaum noch bin Nervös und habe seit einigen Monaten einen Ausschlag am Hals der fürchterlich juckt immer wenn da die Musik wieder so laut ist dann kratze ich mich jedesmal auf. Vermieter tut das als übertrieben ab. Polizei war auch schon öfters da die Musik wird aber wieder laut gemacht wenn die weg sind.
Bin am verzweifeln. Kann ich die Miete mindern und um wieviel.
Mfg
Renate Meeß
31. Mai 2018 - 14:59
Hallo Renate,
danke für Ihren Beitrag. Ich würde den Vermieter in jedem Fall um Ruhe bitten. Die Situation hat sich seit Ihrem Einzug verändert und daher müssen Sie die Störungen m.E. auch nicht hinnehmen (vgl. https://www.mietminderung.org/mietminderung-536b-bgb/).
Parallel könnten Sie ein Lärmprotokoll führen um eine evtl. Mietminderung vorzubereiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. August 2019 - 17:18
Betreff: Geruchs- sowie Lärmbelästigung durch gastronomische Einrichtung
Sehr geehrter Herr Hundt,
Seit Oktober 2003 wohne ich in einem Wohnhaus mit 22 Wohneinheiten sowie einer gastronomischen Einrichtung (Gesamtfläche ca. 100 m² ) in einer ländlichen Gegend. Mit Einzug in diese Wohnung war mir bekannt, dass sich in diesem Haus eine Gastronomie befindet. Über die Jahre hinweg war hier ein Wechsel der Betreiber sowie auch ein Leerstand zu verzeichnen. Mit dem neuen Betreiber (Partyservice, Catering und Mittagsverpflegung von Montag bis Freitag), welcher seit Sommer 2018 in diesem Haus arbeitet, entstanden dann nach und nach die Probleme. Leider hat sich das in letzten Wochen so entwickelt, dass für mich dieser Zustand nicht mehr zumutbar bzw. zu ertragen ist. Es ist jetzt so, dass die “Aktivitäten” des Betreibers sich auf das Wochenende verlagerten. Das heißt von Freitag bis Sonntag, von Vormittag bis zum späten Abend. Es kam auch vor, dass bereits 6.00 Uhr mit der Arbeit begonnen wurde.
Mit dem Einzug hatte ich als Bewohner auch eine Hausordnung erhalten, wo unter Punkt 1 “Nachbarpflichten” steht, dass störende Geräusche zu vermeiden sind. In der Zeit von 12.00 bis 15.00 Uhr sowie von 22.00 bis 8.00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen sind ruhestörende Geräusche, gleich welcher Art, zu unterlassen. Dies gilt wahrscheinlich nicht für den Betreiber? Die Lärmbelästigung geht über das Klopfen von Fleisch, die Inbetriebnahme von Küchengeräten, lautes Scheppern von Geschirr einschl. von Töpfen und Warmhaltepfannen, dauerhaftes Laufen von einer Lüftung (direkt unter meinem Schlafzimmer) sowie lautstarke Unterhaltung der Angestellten, mit unter ihre Streitigkeiten (man versteht jedes Wort). Hinzu kommt dann noch die Geruchsbelästigung. Die Gerüche sind so stark, dass es in meiner Wohnung riecht, um nicht zu sagen, es stinkt. Auf Grund dessen muss ich die Fenster geschlossen halten, den Balkon kann ich zwecks Entspannung und zum Trocken meiner Wäsche nicht mehr nutzen. Ich bin jetzt soweit, dass ich unter Mittag meine Wohnung verlasse und abends nur noch mit Ohrenstöpsel und Schlaftabletten zu Bett gehe. Ich dachte immer, dass nach einer arbeitsreichen Woche meine Wohnung die Stätte der Erholung ist. Davon bin ich weit, weit weg! … Meine Fragen! Welche Optionen habe ich, um diese Belästigungen zu beenden bzw. einzuschränken? Kann ich auch eine Mietminderung erwirken?
Ich danke Ihnen im Voraus und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Henschel
26. August 2019 - 11:08
Hallo Andrea,
ich würde Ihnen einen Umzug empfehlen. Das Grundproblem ist, dass die Betrieb schon bei Einzug im Haus war (zumindest ein ähnlicher Betrieb). Mehr dazu auch hier: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Tut mir leid, dass ich keine besseren Ideen für Sie habe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Januar 2020 - 11:22
Guten Tag,
ich wohne seit Anfang über einem Restaurant, was soweit auch nicht schlimm ist. Nun hat das Restaurant auch noch die Immobilie nebenan gekauft und baut dort seine Küche + Durchgang. Dieser Durchgang führt durch unseren Hausflur und soll für die Auslieferung des Essen genutzt werden. Ist eine Mietminderung in diesem Falle möglich?
Vielen Dank im voraus
Mit freundlichen Grüßen
Jan Kaspereit
28. Januar 2020 - 16:54
Hallo Jan,
liegt denn bereits ein Mangel bzw. eine Beeinträchtigung Ihrer Wohnverhältnisse vor?
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. April 2020 - 20:53
Guten Abend sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben ein Problem mit der Erweiterung einer Restaurant-Terrasse bis auf die Fläche des Mietergartens.
Seit April 2019 mieten wir eine Altbauwohnung direkt über einem Restaurant (Öffnungszeiten 17-24Uhr) . Dessen waren wir uns beim Einzug bewusst und arrangieren uns daher auch mit dem ein oder anderem Geruch sowie Geräusch in Verbindung mit dem Restaurantbetrieb. Zu unserer Wohnung im ersten Obergeschoss gehört auf Seite des Hinterhofes ein sehr großer Balkon bzw. eine Terrasse direkt über der Küche des Restaurants. Von unserem Balkon aus kann man in den Mietergarten mit Müllplatz sehen. Außerdem grenzt auf Erdgeschossebene eine sehr kleine, ca. 2 – 2,5m breite Terrasse an, welche zu dem Restaurant gehört. Zum Zeitpunkt unseres Einzuges war diese kleine Restaurant-Terrasse durch Bäume und Sträucher vom (ungepflegten) Mietergarten abgegrenzt.
Das Problem ist nun, dass die Zeit der Schließung wegen der Corona Pandemie zu Umbaumaßnahmen genutzt wird, bei denen die Restaurant-Terrasse an sich um ca. 1,00 m verbreitert. Damit also auch die Fläche des Mietergartens verringert wurde, für denen wir anteilig Miete zahlen. Zusätzlich wurde eine weitere Sitzfläche für Restaurantgäste über die restliche Hälfte des Mietergartens errichtet. Wenn diese Fläche mit Gästen besetzt wird, bedeutet dies eine sehr hohe Lärmbelästigung für alle umliegenden Bewohner (und dies in einem Wohngebiet, welches kein Kneipenviertel ist). Des Weiteren ist unsere Balkonfläche für Restaurantgäste vollkommen einsehbar.
Nun stellt sich uns die Frage, ob es rechtlich zulässig ist, die Restaurantaußenflächen entsprechend zu erweitern. Eine Information an die Mieter ist weder durch den Restaurantbetreiber noch durch unseren Vermieter erfolgt.
Ich danke Ihnen bereits im Voraus für die Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
L. Eckert
11. April 2020 - 13:21
Hallo Linda,
die Erweiterung muss vor allem baurechtlich möglich sein. Ob sich aus einer weiteren Belastung für Sie und weitere Mieter die Möglichkeit der Mietminderung ergibt, sollten Sie prüfen, wenn die genauen Belastungen feststehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Juni 2020 - 15:03
Guten Tag,
ich bin vor kurzem in eine neue Wohnung gezogen, welche über einer Spielothek liegt, da ich zur Corona Zeit die Wohnung besichtigt hatte, war die Wohnung an sich sehr ruhig, leider hat die Spielhalle unter der Wohnung nun wieder den Betrieb aufgenommen und seit dem laufen die Spielautomaten bis um drei Uhr Nachts. An schlafen ist hierbei nun nicht mehr zu denken, auch die Fenster kann ich nachts nicht mehr öffnen, da regelmäßig draußen geraucht und geredet wird. Habe ich irgendwelche Rechte ?
Mit freundlichen Grüßen
M. Seel
6. Juni 2020 - 19:39
Hallo Marie,
schwierig, ich sehe keine wirkliche Möglichkeit für Sie.
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. Juni 2020 - 08:48
Guten Morgen Herr Hundt,
ich habe folgendes Problem: Seit ca. 3-4 Jahren befindet sich bei uns im Miethaus eine Kneipe. Die Gäste, die dort verkehren, sind laut, unverschämt und ignorant, genauso wie der Wirt. Den interessiert es nämlich nicht, dass die Ruhezeiten nicht eingehalten werden und dass ab 22 Uhr auf der “Terrasse” niemand was verloren hat.
Ich habe mehrmals die Polizei gerufen, die kamen zwar, sagten aber, dass ich mich ans Ordnungsamt wenden soll. Das Ordnungsamt behauptet, sie wären dafür nicht zuständig, ich solle mich ans Kreisbauamt wenden. Die Dame vom Kreisbausamt schickte mich allerdings wieder zum Ordnungsamt und wenn man der Vermieterin die Lage erklärt, heißt es, wir sollen ausziehen, wenn es uns nicht passt. Keine fühlt sich also für meine Situation verantwortlich und ich weiß so langsam nicht mehr weiter. Die Kneipe unter uns raubt mir den letzten Nerv. Was kann ich noch tun?
Freundliche Grüße
11. Juni 2020 - 17:52
Hallo Jasmin,
schwierig. Prüfen Sie, ob eine Mietminderung in Frage kommt, damit der Vermieter die Ruhezeiten gegenüber der Kneipe durchsetzt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. Januar 2024 - 13:35
Guten Tag
ich bin in ein Einfamilienhaus gezogen.
Plötzlich eröffnet die Vermieterin ein Nagel Studio in der Einliegerwohnung.
Diese ist nicht in meinem Mietvertrag mit gemietet worden .
Dieses Haus befindet sich ausschließlich in einem Neubau Gebiet,reines Wohngebiet.
Seit dem herrscht reger Kundenbesuch.Mit Türen knallen, sowie sehr Laute Gespräche bis in 1Sock / meine Wohnung.
Auch ist mein Privater Parkplatz ständig von Kunden besetzt.
Ich arbeite im Medizinischen Bereich, Schicht Dienst.Dachte alleine im Haus, könnte ich Ruhe finden und schlafen !
Auch ist der Vermieter,der Meinung er könnte ohne Anmeldung einfach auf mein dazu gehöriges Grundstück betreten.
Meine Müll Tonnen, kontrollieren.
wie komme ich so schnell wie möglich aus diesem Vertrag heraus.
Bin Nervlich am Ende.
Das Nagelstudio ist nicht als dieses zu erkennen.
Kein Name, keine Klingel
Mit freundlichen Grüßen
15. Januar 2024 - 14:34
Hallo Stefanie,
ich gehe davon aus, dass Sie nur mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen können oder per Aufhebung mit dem Vermieter. Prüfen Sie, ob ein Mietminderungsrecht vorliegt.
Viele Grüße
Dennis Hundt´
10. Juni 2020 - 11:06
Hallo,
ich habe mit meinem Vermieter über eine Mietkürzung gesprochen, die im Rahmen der Mietpreisbremse gültig ist. Als mietminderndes Merkmal habe ich die außerordentliche Belastung durch Gastronomie angegeben. Mein Vermieter meint, dass dies nicht zutrifft, da das Restaurant nicht direkt im Haus ist, sondern im Nebenhaus, was aber in Bezug auf die Lärm- und Geruchsbelastung keinen entscheidenden Unterschied macht.
Darf ich hier nach dem Gesetz diese außerordentliche Belastung trotzdem als mietmindernd angeben? Oder hat mein Vermieter recht?
Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir Auskunft geben könnten!
Mit besten Grüßen,
Olga
11. Juni 2020 - 17:48
Hallo Olga,
ich habe zwei wertvolle Hilfen für Sie:
Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Mietminderung: Verschulden des Vermieters ist nicht ausschlaggebend
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Juli 2020 - 12:16
Hallo,
im Haus, in dem wir eine Dachgeschosswohnung mieten, ist ein asiatischer Imbiss. An der Rückseite des Hauses befindet sich die Abluftanlage für diesen Imbiss. Diese ist nach unserer Kenntnis seit mindestens zwölf Jahren nicht mehr gewartet worden und gibt seit mehreren Monaten bei Betrieb (ab Vormittag bis in die späten Abendstunden) ein rhythmisch wiederkehrendes Pfeifgeräusch ab. Letzteres ist selbst bei geschlossenen Dachfenstern in unserer Wohnung zu hören, die Nutzung unseres Balkons ist durch diese Störung massiv beeinträchtigt. Auch wenn sich andere Nachbarn bereits beschwert haben, liegt die Lärm-Hauptlast doch bei uns.
Auf unser wochenlanges Drängen hin hat der Vermieter nun ein Gutachten durch eine entsprechende Firma erstellen lassen, das „umfangreiche Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten“ für notwendig erachtet. Der Vermieter ist der Meinung, dass der Betreiber des Imbiss dafür aufkommen muss, dieser wiederum sagt, dass der Vermieter für diese bauliche Anlage zuständig ist und er selber nichts tun wird, ggf. auch seinen Anwalt nehmen.
So kann sich eine Einigung noch auf unbestimmte Zeit hinziehen. Wir Mieter werden damit zwischen den gegensätzlichen Ansichten von Vermieter und Imbissbetreiber regelrecht zerrieben.
Nach unser einschlägigen Erfahrung hat die Angelegenheit darüber hinaus beim Vermieter die Tendenz, immer wieder im Sande zu verlaufen, wenn wir uns nicht wöchentlich energisch in Erinnerung rufen würden.
Wie ist die tatsächliche Rechtslage und was gibt es für uns selbst an rechtlichen Möglichkeiten, um diesem belastenden Zustand abzuhelfen?
Vielen Dank und mit den besten Grüßen
Christian
9. Juli 2020 - 14:53
Hallo Christian,
danke für Ihren Beitrag. Ihre Ansprechpartner ist immer Ihr Vermieter. Mit einem anderen Mieter haben Sie grundsätzlich nichts zu tun. Wenn der Wohnwert beeinträchtigt ist, sollten Sie über eine Mietminderung nachdenken, um ggf. den Druck auf den Vermieter zu erhöhen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. September 2020 - 10:01
Ich würde auch mal mit dem zuständigen Schornsteinfeger sprechen!
24. August 2020 - 03:15
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne seit 1 Jahr im 2. OG, im EG ist ein Restaurant. Davon hatte ich bei Einzug auch Kenntnis und arrangiere mich auch mit sämtlichen Gerüchen und den Gästen im Aussenbereich. Mittlerweile ist es aber so, dass die Besitzer um Mitternacht beginnen die Spülmaschine laufen zu lassen oder zu staubsaugen. Das Ganze zieht sieht ca. 1 Stunde. Das Lokal war nun 2 Wochen wegen Urlaubs geschlossen und die Besitzer haben an einem Sonntag/ Montag von 1 bis 3 Uhr nachts das Restaurant zur Wiedereröffnung vorbereitet. Auch sonst ist sonntags Ruhetag, dennoch finden diese Vorbereitungen jeden Sonntag ab Mitternacht an. Ich habe auch schon angefangen mir die jeweiligen Ruhestörungen nebst Datum, Uhrzeit und Dauer zu notieren sowie den Besitzer auf die Nachtruhe hingewiesen, was leider nur für 2 Wochen etwas nützte.
Können Sie mir sagen, wie hier am besten weiter verfahren sollte?
Vielen Dank.
Liebe Grüße
25. August 2020 - 08:31
Hallo Monika,
die übliche Belastung müssen Sie sicher hinnehmen. Sie beschreiben Grenzfälle. Ich würde das möglichst einvernehmlich mit dem Vermieter und dem Mieter der Gaststätte klären. Gerade wenn die Betreiber zuvor einen anderen Rhythmus für die Reinigung hatten lässt sich das bestimmt lösen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. September 2020 - 08:13
Lieber Herr Hundt,
wir wohnen im 2. OG eines Mietshauses, welches im EG ein Restaurant aufweist. Die zwei Abzugs-/Lüftungsrohre des Restaurants befinden sich seitlich an der Hauswand und führen Richtung Dach. Vor Vertragsschluss hat man uns zur Besichtigung der Wohnung nur vormittags Termine angeboten. Nun haben wir festgestellt, dass die Abzugsanlagen Lärm verursachen der dem Schleudern von Wäsche bei 1600 Umdrehungen ähnelt. Es ist in fast 3 Zimmern deutlich wahrzunehmen. Wir wurden darüber vor Vertragsabschluss nicht in Kenntnis gesetzt durch den Vermieter. Das Restaurant hat von 11:30-22:30 geöffnet. Haben wir hier eine Möglichkeit auf Nachbesserung des Schallschutzes oder bis dahin auf Mietminderung? Benötigen wir einen fachkundigen Dritten, der den Lärm “begutachtet”?
Vielen Dank im Voraus.
D. Rau
2. September 2020 - 09:24
Hallo D. Rau,
ich denke Sie können nicht darauf hoffen, dass der Vermieter aufwendige Nachbesserungen beim Schallschutz vornimmt. Sie sollten prüfen, in wie weit Sie mit Einschränkungen hätten rechnen müssen und eine Mietminderung sich damit ggf. ausschließt.
Mehr dazu hier: https://www.mietminderung.org/mietminderung-536b-bgb/
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. September 2020 - 21:49
Hallo Herr Hundt,
Erstmal vielen Dank das sie hier Fragen beantworten.
Wir bewohnen eine Doppelhaushälfte in der Innenstadt.
Das Haus war ursprünglich ein Einfamilienhaus und wurde vor einiger Zeit ohne Dämmung umgebaut in eine vermietete Haushälfte die wir mieten und ein Restaurant auf der anderen Seite.
Die Küchenzeile des Restaurants befindet sich direkt an der Seite zu unserem Wohnzimmer und es wird in der gesamten Öffnungszeit von 11-22 Uhr sehr laut Fleisch klein gehackt was man in allen Räumen der Wohnung hört und man so nirgendwo Ruhe findet. Uns war dies beim Einzug nicht bekannt und nachdem wir den Vermieter angesprochen haben war diesem schon bekannt das es laut ist, aber ne Änderung kann das Restauerant halt auch nicht machen scheinbar weil sie dann ihre Küche umbauen müssten. Es ist aber so eine extremst nervig das man nie Ruhe haut. Was würden sie in dem Fall empfehlen?
25. September 2020 - 06:12
Hallo Michel,
schwierig – Sie kommen m.E. nicht viel unternehmen, vor allem wenn das Restaurant bereits vor Ihrem Einzug Mieter war: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. November 2020 - 14:23
Hallo Herr Hundt,
Wir 3 wohnen seid über 15 Jahren über einen Restaurant im 2 Stock .
Erdgeschoss ist Restaurant.
Erster Stock ist ein Tanz Schule .
2. leben wir .
Und im Dachgeschoss wohnen die ganzen Mitarbeiter vom Restaurant .
Da wechselt sich immer also es sind mal 10 Leute dann 5 Leute im nächsten Moment wohnen da 15 Leute .!!
Restaurant hat bis 23:30 offen .
Was auch ok ist aber jedoch ab 23:30 werden die Tische gezogen und die Müll toben werden draußen entleert in dem sie es gegen die große Tonne hauen .
Die Mitarbeiter gehen gegen 00-01 Uhr hoch natürlich im lachen und geschreie.
Oben wird weiter gestaubsaugt, geputzt Fenstern werden geschlagen und man hört alles sie gehen als ob die zu 20 springen würden das ganze geht bis 3/4 Uhr morgens .
Morgen geht es 8-9 Uhr wieder los Vorbereitung usw. sie rauchen im Treppenhaus … sitzen zur 10 beim Eingang und rauchen es ist wirklich belästigend auch deren Blicke als Frau da vorbei zu gehen .
Wir haben uns mehrmals beschwere doch es passiert einfach nicht .
Wir sind nur 2 Nachbarschaft aber die ältere Dame hat angst vor diese Männer und möchte nicht mit uns zusammen dahin und sich beschweren sie kommt leider auch immer nur zu uns.
Man hört einfach alles selbst wenn sie Geschlechtsverkehr haben und aufs Klo gehen also wir machen das jetzt seid ü.15 Jahren mit , was können wir denn tun ?
Wir wohnen in einen Stadt Wohnung und zahlen ganz normal Unseren Miete .
Herzlichen Dank
9. November 2020 - 10:13
Hallo Asma,
schwierige Situation. Vermutlich haben Sie keinen Anspruch auf Mietminderung wegen des Restaurants. Siehe auch: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss. Wegen der Wohnung über Ihnen, der Nachtruhe etc. sollten Sie hier auf Mietminderung.org noch ein bisschen recherchieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. Dezember 2020 - 15:42
Sehr geehrter Herr Hundt,
folgende Situation: Ich wohne seit 17 Jahren im 1. OG eines Hauses in dem bei meinem Einzug bis vor ein paar Monaten ein Einzelhandelsgeschäft war, von dem ich so gut wie nichts mitbekommen habe. Seit gut einer Woche hat nun ein Gastrobetrieb (Imbiss) die Geschäftsräume bezogen. Vorher wurde der ganze Laden noch umgebaut, modernisiert und überall durchs Treppenhaus neue Stromleitungen verlegt, was drei Monate zu erheblichen Baulärm geführt hat (angekündigt waren 2 Wochen…)
Bereits vor der Eröffnung habe ich meinen Vermieter auf einen entsprechenden Schallschutz angesprochen und mehrfach darauf hingewiesen, dass ich neben dem Umbaulärm auch alles höre was dort unten gesprochen wird. Wurde dann abgetan, dass wenn der Laden erstmal eingerichtet ist man das nicht mehr hören würde. Und ob da ein Schallschutz geplant ist, wusste er nicht und er hat sich auch nicht weiter gekümmert.
Seit der Eröffnung des Ladens haben sich für mich die Wohnverhältnisse nun wie befürchtet gravierend verändert. Ab 6 Uhr früh geht es los und es vergeht eigentlich kein Tag an dem vor 21 Uhr Ruhe ist, Montag – Samstag. Das Haus ist generell sehr hellhörig, aber ich höre nun quasi auch noch alles was da unter mir passiert… ständiges Türen knallen, Lärm im Hausflur, sämtliche Gespräche und der Bass der Musik brummt permanent in meiner Wohnung. Nicht übermäßig laut, jedoch immer im Hintergrund präsent, so dass ich eine permanente Geräuschkulisse habe die mir echt den letzten Nerv raubt. Das alles war beim Geschäft vorher nicht.
Ich habe bereits mit den Leuten aus dem Laden gesprochen, die haben mir dann gesagt, dass an der Decke kein Schallschutz angebracht wurde oder noch geplant ist. Die Musik ist dort im Laden tatsächlich nicht übermäßig laut und wurde auf meine Bitte hin auch leiser gestellt, ich höre sie trotzdem… dass dort unten mit den Gästen kommuniziert wird kann man ja auch nicht verhindern, das ist mir alles klar. Aufgrund der aktuellen Situation wird alles to go angeboten, es sind aber auch Sitzplätze geplant wenn die richtig öffnen dürfen, dann wird sicher sehr viel mehr los sein und der Lärmpegel entsprechend steigen.
Daraufhin habe ich wieder mit meinem Vermieter gesprochen, er wollte beim Architekten nachfragen was man machen könnte… man hat aber schon wieder rausgehört, dass er eigentlich keine Lust und Nerven dafür hat. Auf eine Info was beim Gespräch mit dem Architekten raus gekommen ist, warte ich trotz zweimaliger Nachfrage immernoch.
Ist der Vermieter nicht sogar verpflichtet in der Wohnung über einem gewerblich genutzten Raum für Schallschutz zu sorgen? Gerade wenn umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden haben, das Gewerbe sich geändert hat und der Schallschutz offensichtlich einfach vergessen wurde? Und kommt hier eine Mietminderung in Frage?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
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6. Januar 2021 - 10:27
Hallo Lisa,
da der Gastrobetrieb erst nach Ihren Einzug eingezogene ist, stehen die Chancen einer MIetminderung nicht schlecht. Ggf. können Sie so den Druck auf den Vermieter erhöhen, sodass dieser sich um die Schallisolation kümmert.
Siehe auch: https://www.mietminderung.org/mietminderung-536b-bgb/
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Januar 2021 - 22:03
Vielen Dank für Ihre Antwort :)
Bei dem Betrieb handelt es sich meines Wissens nach um eine erlaubnisfreie Gaststätte (es wird z.B. kein Alkohol ausgeschenkt), ändert das etwas an der Möglichkeit einer Mietminderung? Muss der Vermieter trotzdem beim Schallschutz nachbessern? Habe gelesen, dass es für diese Art von Gastro nicht so strenge Anforderungen an die Räumlichkeiten gibt wie bei normalen Gaststätten.
Was aber ja grundsätzlich nichts daran ändert, dass durch die Nutzungsänderung jetzt eine permanente Geräuschkulisse herrscht, durch die das wohnen und arbeiten in meiner Wohnung nicht mehr so ist wie vorher.
8. Januar 2021 - 11:00
Hallo Lisa,
woher der Mangel kommt ist für Sie nicht relevant. Hier eine Hilfe: https://www.mietminderung.org/mietminderung-verschulden-des-vermieters-ist-nicht-ausschlaggebend/
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. Februar 2021 - 23:26
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne im Hochpaterre und habe einen Balkon zum Hinterhof. Im Hinterhof stehen allerdings bis zu 10 Tische vom Restaurant aus dem Vorderhaus. Die Tische stehen teilweise direkt neben meinem Balkon, sodass meine Gespräche deutlich gehört werden und ich auf die Teller der Gäste sehen kann. Meine Frage: wie nah dürfen die Tische an meinem Balkon stehen? Etwas Privatsphäre wäre mir wichtig.
Mit freundlichen Grüßen
Lea
15. Februar 2021 - 08:03
Hallo Lea,
leider wird es hier keine fest Abstandsreglung geben. War Ihnen die Situation bei Einzug bewusst oder ist das Restaurant nach Ihnen eingezogen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Dezember 2020 - 13:35
Sehr geehrter Herr Hundt,
auch ich habe eine Frage, zu der ich im Internet keine Antwort finde, die ich Ihnen gerne stellen möchte. Wir sind im Sommer 2020 in unsere Wohnung im 1. OG gezogen. Die Erdgeschoss-Ebene ist mit Gewerbe belegt. Bekleidungsgeschäft, Reisebüro, Friseur, Optiker… alles soweit ruhige Geschäfte. Drei Monate nach unserem Einzug kam ein Cafe hinzu. Dieses hat jeden Tag geöffnet. Wir hören den ganzen Tag das Ausklopfen des Siebträgers und nehmen es wie ein Hämmern wahr. Von morgens bis abends und eben auch an den Wochenenden. Es gibt keinen Tag Ruhe, bzw. die Möglichkeit auszuschlafen. Was können wir tun, bzw. erwarten?
Vielen Dank für Ihre Zeit und Mühe. Guten Rutsch ins neue Jahr und freundliche Grüße, Sylvia
6. Januar 2021 - 10:20
Hallo Sylvia,
Sprechen Sie den Vermieter und den Café-Betreiber an. Da das Café bei Ihrem Einzug noch nicht Mieter war, ist Ihre Lage in Sachen Mietminderung nicht die schlechteste. Versuchen Sie es aber erstmal einvernehmlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. April 2021 - 15:16
Hallo Herr Hundt,
Ich bin letztes Jahr im Juni in einen Neubau in den 1. Stock gezogen. Unter mir befindet sich ein Supermarkt, das war mir bei Einzug bewusst. Das ist auch nicht weiter schlimm, allerdings ist genau unter meinem Wohnzimmer eine Eingangstür, die allerdings nur ein Nebeneingang sein soll, dennoch aber ständig benutzt wird. Bzw. geht sie schon auf, wenn jemand nur drinnen oder draußen vorbei geht. Sie hat in etwa die Lautstärke einer U-Bahntüre, aber da sie bis zu 120mal in der Stunde aufgeht, ist das doch ziemlich penetrant.
Bei unterschreiben des Mietvertrags und auch beim Einzug habe ich das nicht gewusst, da bis dahin der Supermarkt im Rohbau war (er öffnete erst im September) und ich dachte, es gäbe nur einen Eingang auf der anderen Seite des Gebäudes.
Mich stört diese Tür sehr, da ich sie täglich und in der gesamten Wohnung höre, z.B. wenn ich im Homeoffice arbeite oder samstags weckt sie mich um 7 Uhr früh.
Kann man hier Ihrer Meinung nach etwas machen?
Mit freundlichen Grüßen
Veronika
16. April 2021 - 17:13
Hallo Veronika,
ich geh davon aus, dass eine Mietminderung nicht möglich sein wird. Aber mit einer Mietminderung wäre Ihnen auch nicht geholfen. Vielleicht lässt sich die Lautstärke technisch reduzieren – ansonsten können Sie m.E. nicht viel tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Juni 2021 - 17:19
Hallo Herr Hundt,
Folgende Situation, die ich versuche kurz zu erklären;
Ich wohne in einem Altbau seit 2016. Eine große Terrasse für die Mieter gehört dazu
Da es keine Balkone gibt, habe ich die Terrasse sehr gerne genutzt.
Ein Imbiss befand sich im Haus, das war mir beim Einzug bewusst und wurde im Mietvertrag auch erwähnt, dass es zu evtl. Beeinträchtigungen kommen könnte. In den letzten Jahren wechselten oft die Pächter.
Seit März ist nun ein neuer Mieter dort, der umfassende Umbauarbeiten durchführte, dazu kam es zu erheblichem Dreck ( der nicht beseitigt wurde). Die Müllsituation ist unzumutbar geworden, da der Imbiss seinen gesamten Müll ( nicht vorschriftsmäßig trennt) Die Tonnen sind schon nach wenigen Tagen gefüllt und blaue Säcke mit Lebensmittel Resten werden teilweise einfach davor abgelegt.
Bisher haben wir Mieter das hingenommen .
Nun fühlt sich plötzlich der Imbiss durch meinen Anblick auf der Terrasse gestört und behauptet, ich würde “unbekleidet” dort sonnen… das wäre mit ihrer Herkunft nicht vertretbar. Natürlich habe ich einen Bikini an, keineswegs nackt..
Weil ich mich dagegen gewehrt habe, die Terrasse für die Hausbewohner sei, und wenn es sie stört, einen Sichtschutz machen..
Meine eigentlich Frage, … der Betrieb hat geöffnet bis 22.00 Uhr, danach sind Reinigungsarbeiten im Ladengeschäft.
Die Türen und Fenster dabei geöffnet. Mit kompresserbetriebenen Geräten o.ä. wird dann bis nach Mitternacht dort gewerkelt..
Mein Schlafzimmer Fenster befindet sich direkt im 1. OG darüber.
Regelmäßig werde ich nachts gegen 00.30 Uhr aus dem Schlaf gerissen. Ich arbeite im Schichtdienst und muss meist um 4.00 Uhr aufstehen.
Die Wohnqualität hat sich sehr verschlechtert, ich lebe hier sehr gerne, aber unter diesen Umständen ???
21. Juni 2021 - 17:31
Hallo Alexandra,
Sie müssen sicherlich den normalen Imbissbetrieb inkl. normaler Reinigung dulden. Alles was darüberhinaus geht, sollten Sie mit Hilfe des Vermieters klären und diesen um Hilfe bitten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. Juli 2021 - 14:59
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für die vielen interessanten Einschätzungen, vielleicht können Sie mir einen Tipp für mein Anliegen geben:
Ich plane ein neues Mietverhältnis als Mieter in einem Vergnügungsviertel (Hamburg, Reeperbahn). Das Objekt zur Miete ist ein Altbau 1. OG das teilweise mit einer Kneipe im EG überschneidet. Die Vormieterin hatte mich bereits informiert dass die Lärmbelastung in diesem Teil der Wohnung schon anspruchsvoll ist (Musik).
Meine Frage bezieht sich auf folgenden Absatz aus dem Artikel “In aller Regel hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch darauf, dass innerhalb der Wohnung die dem derzeitigen Stand der Technik entsprechenden Schallschutzmaßnahmen getroffen werden”. Kann man dieses Recht auch in einem Vergnügungsviertel anwenden & für diesen Teil der Wohnung z.b. verstärkte Dämmung fordern?
Vielen Dank, S
29. Juli 2021 - 18:12
Hallo Stefan,
wenn Sie mit diesem Gedanken spielen, werden Sie in der Wohnung vielleicht nicht glücklich. Hier eine Hilfe: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. Juli 2021 - 12:50
Hallo Dennis, vielen Dank für das ehrliche Feedback und den Link zu §536b BGB welches für mich ein guter Leitfaden für Gespräche mit dem Vermieter ist.
Alles Gute, Stefan
30. Juli 2021 - 20:00
Hallo Stefan,
gerne.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Oktober 2021 - 16:21
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen über einem Café, seit einigen Wochen veranstaltet der Inhaber jeden Sonntag Veranstaltungen die weit über die Zimmerlautstärke gehen. Ist dies auch ein Grund für Mietminderungen?
Mit freundlichen Grüßen
Fischer
24. Oktober 2021 - 17:14
Hallo Herr / Frau Fischer,
schwer zu sagen, es kommt immer darauf an, ob Sie die Einschränkung hätten erwarten können. Gegen Sie am besten erstmal mit dem Café-Mieter und dem Vermieter ins Gespräch.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. November 2021 - 17:29
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen seit Ende 2014 in einem Altbau über einer Stadtteilkneipe.
Zum Einzug war die Kneipe nicht so häufig besucht, sodass der störende Lärm sich auf ein paar Abende im Monat begrenzte, an denen entweder die Fans der hiesigen Fussballmanschaft nach einem Spiel trafen oder eine Big Band ihre Musik für eine handvoll Zuschauer trällerte.
Nach der ersten Corona-Welle hat ein Inhaberwechsel statt gefunden.
Die Kneipe wird nun von einer Genossenschaft geführt, welche eine hohe Anzahl Teilhaber besitzt.
Der Publikumsverkehr ist stärker geworden und auch die Gewohnheiten sind extremer.
Entweder laut gröhlende Gäste, welche singend auf die Tische klopfen, oder einzelne Teilhaber/Betreiber, die in ihrem Dienst gern bis 9 Uhr morgens mit wenigen Gästen am Tresen sitzen und nicht selten mitten in der Nacht Musik laut aufdrehen.
Durch den Altbau haben wir die Geräuschkulisse in unserer Wohnung, als ob wir in der Kneipe wohnen würden.
Nach gelegentlichen Anrufen in der Kneipe lässt sich häufig die Lautstärke der Musik etwas mindern, aber betrunkene Gäste lassen sich davon nicht wirklich beeinflussen.
Die Frage ist, ob wir trotz unseres bewussten Einzuges dennoch etwas bewirken können.
Ggf. durch bauliche Veränderungen seitens der Vermietung oder der Kneipenbetreiber.
Besten Gruß
Stefan
1. Dezember 2021 - 08:01
Hallo Stefan,
Sie haben schon recherchiert und auch ich denke, dass sie aufgrund der Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss keine guten Chancen haben. Im Grunde bleibt nur der Umzug, wenn sie die Lärmbelästigung so sehr stört und das Wohnen unangenehm macht. Selbst eine Mietminderung würde an den Einschränkungen nichts ändern. Ihnen steht natürlich frei, den Vermieter ins Boot zu holen und um eine Lösung zu bitten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. März 2022 - 15:29
Hallo Herr Hundt,
Ich wohne in einer gemieteten Altbauwohnung im ersten Stock. Direkt darunter befand sich bei Einzug eine Apotheke. Vor einigen Monaten ist die Apotheke jedoch raus und ein Tattoowierer reingekommen. Der Besitzer des Studios hat die Musikboxen in die Decke eingebaut, sodass wir in unserer Wohnung dauerhaft die Musik von unten hören. Auf Grund der Pandemie arbeiten wir von Zuhause und können uns kaum konzentrieren. Können wir einen besseren Lärmschutz oder eine Mietminderung verlangen? Wir sind uns unsicher, ob die Musik über Zimmerlautstärke ist. Vermutlich liegt eher daran, dass die Boxen direkt unter unserem Boden sind.
Beste Grüße
Maike
11. März 2022 - 08:12
Hallo Maike,
eine schwierige Situation. Ich würde es erstmal mit Gesprächen probieren. Sprechen Sie Ihren neuen Nachbar und (im Anschluss bei Bedarf) auch Ihren Vermieter an.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Juni 2022 - 00:32
Guten Tag Herr Hundt,
folgenden Sachverhalt möchte ich Ihnen schildern und um eine kurze Bewertumg bitten:
Wir sind in eine Wohnung gezogen mit einer unten im Haus anliegenden Steuerkanzlei. Seit nunmehr 1,5 Jahre wird in den Räumlichkeiten aber ein Kiosk mit Alkoholausschank und Verzehr betrieben.
Erst hatte dieser Kiosk bis 22 Uhr geöffnet, nun wird er scheinbar als Gaststätte betrieben und hat am Wochenende Öffnungszeiten bis 3 Uhr morgens.
Dazu “hängen” von morgens bis abends dort bestimmte Leute rum und verursachen vermehrt Lärm, welcher bis über die Nachtruhe von 22 Uhr hinaus anhält.
Die Fragen die sich uns stellen sind:
Können wir eine unverzügliche Mietminderung vornehmen, da die Gegebenheiten sich im Vergleich zum Einzug drastisch verändert haben (sowohl was der Lärm, als auch was die Kundschaft betrifft)?
Hat der Vermieter die Pflicht, einen Schallschutz zu installieren?
Welche Recht würden Sie uns allgemein zustehen lassen?
Vielen Dank und mit freundlichen Grüße
Benjamin
19. Juni 2022 - 19:18
Hallo Benjamin,
wenn für Sie nicht ersichtlich war, dass sich die Nutzung der Gewerbeeinheit ändert, dann liegt m.E. jetzt ein Magel vor, der zur Mietminderung berechtigen kann.
Hier eine Hilfe: Ab wann darf man die Miete mindern?
Suchen Sie nach Möglichkeit eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter oder lassen Sie sich vor entscheidenen Schritten bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Juli 2022 - 12:43
Guten Tag,
ich habe eine Frage: wie sieht das Ganze aus, wenn man wusste, dass dort zwar ein Restaurant ist,
bei Einzug jedoch kein nennenswerter Trittschall vorlag, dieser sich erst durch bauliche Veränderung
(neuer Fußboden: Fliesen; und gläserne Wände) stark verändert hat?
Dann hatte ich zwar Kenntis vom Restaurant, jedoch hat sich die Situation verändert.
Kann ich dann auch rechtens mindern?
Und wenn ja, ab welcher Dezibel Anzahl (Luftschall gemessen, da nur ein normales Schallmessgerät vorliegt)?
Des Weiteren: Wie sieht es in den Nachstunden aus (hier 22- 03), gilt dann die Richtlinie über den Trittschall oder die Werte für Lärm aus der TA Lärm für besondere Wohngebiete?
(Nachts liegt der gemessene Luftschall teilweise über 50db, laut TA Lärm sind 40 erlaubt)
Vielen Dank und viele Grüße
4. Juli 2022 - 13:36
Hallo Julia,
danke für Ihren Beitrag. Wenn sich die Rahmenbedingungen erheblich ändern, rückt das Recht zur Mietminderung sicherlich näher. Wenn “laut” der Normalzustand ist, dann ist “sehr laut” (bzw. die Differenz von “laut” zu “sehr laut”) gegebenenfalls das Niveau für eine Mietminderung.
Für Ihren speziellen Einzelfall kann ich Ihnen leider keine Höhe nennen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. Oktober 2022 - 20:43
Guten Tag Herr Hundt,
Auch hier eine Frage bezüglich des Umgangs mit Gastro im Hause:
Ich lebe seit 11 Jahren im 1. OG eines Altbaus. Stets war im Erdgeschoss ein Restaurant. Auch ein Aussenbereich ist angeschlossen. Weder Lärm noch Geruch haben bei den zwei Restaurantbetreibern (erst Spanier, dann Chinese, der Corona leider nicht überlebt hat) jemals wirklich gestört. Es war auch immer ein freundlich rücksichtsvoll nachbarschaftliches Verhältnis, so dass wir auch gerne mal 1-2 Augen mehr zugedrückt haben.
Nun ist allerdings ein Barbetrieb eröffnet worden mit lauter Musik, Wein/Cocktails, Öffnungszeiten „Open end“. Es wird im Hof und im Hauseingang geraucht. Meine ganze Wohnung und das Treppenhaus stinken sehr. Aber viel schlimmer: der Lärm. Die Boxen wurden an der Decke angebracht, so dass mein Bett vibriert. An Schlaf und dementsprechend konzentriertes Arbeiten ist nun seit Wochen nicht zu denken.
Die Hausverwaltung stellt sich tot, sagt maximal „wir sprechen mit den Mietern“. Das habe ich selbstverständlich auch mehrfach getan – schon Wochen vor der Eröffnung zB in meine Wohnung gebeten, damit sie „erleben“, wie ich den Lärm aushalten muss.
Leider ohne Erfolg.
Haben Sie Rat? Ist eine Bar eine angemessene Änderung der Unstände?
24. Oktober 2022 - 07:59
Hallo Cornelia,
das ist m.E. sicher ein Grenzfall. Die Veränderung von einem Restaurant zu einer Bar mit Musik, anderem Publikum und veränderten Öffnungszeiten ist in meinen Augen schon eine große Veränderung. Erhöhen Sie den Druck auf die Hausverwaltung und lassen Sie ggf. das Recht zur Mietminderung prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Oktober 2022 - 12:04
Besten Dank!!
13. November 2022 - 18:30
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe eine Frage zu Geruchs- und Lärmbelästigung sowie vermehrtem Besucherverkehr in einem Mietshaus durch ein Yogastudio. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Geschäfte mit eigener Eingangstür von der Straße, im 1. OG war ein Sportwarenhändler, der vor allem online verkaufte und eine Schallisolierung für seltene Kundenbesuche eingebaut hatte.
Nach dessen Auszug ist nun ein Yogastudio eingezogen, dass zuerst die Schallisolierung ausgebaut hat, um die schöne volle Altbauhöhe zu nutzen. Dadurch ist die Lärmbelästigung mit Musik und Gesprächen den ganzen Tag über, aber auch beim Sonnenaufgangsyoga oder Vermietung für externe Workshops am Wochenende sehr hoch. Hinzu kommt eine Geruchsbelästigung durch Räuchern und Verdampfen im gesamten Hausflur und den Wohnungen darüber, da die Tür vom Studio in den Hausflur zu Kursende und -beginn stets offen gehalten wird. Wahrscheinlich wäre eine Klingel störend.
Es ist ein hoher Besucherverkehr durch das Hausflur für 16 Mietwohnungen. Seit Beginn der Pandemie wurden die Besucher nicht um das Tragen einer Maske im Hausflur gebeten. Die Risikopatienten im Haus steigen dann mit Maske in die höheren Stockwerke.
Beim Mütteryoga ist der Hausflur mit Kinderwagen zugestellt. Für meinen eigenen Wagen finde ich mitunter keinen Platz mehr, wenn ich von Erledigungen zurückkomme.
Das Gespräch haben mehrere Mietparteien vergeblich gesucht. Die Betreiber sehen sich im Recht und lehnen jede Verantwortung für die Störungen ab.
Die Vermieterin Vonovia weist bereits auf ihrer Webseite darauf hin, mit Nachbarschaftsstreitigkeiten nichts zu tun haben zu wollen. Haben geschäftliche Mieter tatsächlich.mehr Rechte als Hausbewohner?
Vielen Dank im Voraus!
13. November 2022 - 19:15
Hallo Marina,
da Sie die Nutzung der Fläche offensichtlich erheblich geändert hat, sollten Sie zum Thema Mietminderung recherchieren und damit den Druck auf den Vermieter erhöhen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. April 2023 - 21:22
guten Abend,
wir wohnen seit 3 Jahren im ersten Stock eines Mehrfamilienhauses.
Bei Einzug wohnte in der EG Wohnung eine Person. Vor ca. 1,5 Jahren wurde die EG Wohnung nun aber umfunktioniert zu einem Beauty und Wellness Salon. Das war bei Einzug zu keinem Zeitpunkt bekannt.
nun haben wir unter der Woche und samstags teilweise Besucherbetrieb und Friseurlärm bis nach 21 Uhr.
Da die Salonbetreiberin die Mieterin der DG Wohnung ist und ihr Bruder der frühere EG Bewohner (der jetzt scheinbar bei ihr oben wohnt) haben wir auch ständiges Trampeln im Treppenhaus.
Dazu Geruch von Wasserstoffperoxid, viele laute Gespräche und Lärm durch Fön usw.
Ob das ganze so ganz legal ist steht auf einem anderen Blatt, die Nutzung ist aber von dem Vermieter erlaubt (er weiß zumindest Bescheid).
Was können wir vom Vermieter in dieser Hinsicht verlangen? wäre eine Schallisolierung eine angemessene Forderung?
19. April 2023 - 10:20
Hallo Dennis,
ich würde dem Vermieter offen das Problem schildern und um eine angemessene Reaktion bitten. Das könnte zum Beispiel die Isolation der Decke im Erdgeschoss sein. Alles ein ziemlich großer Aufwand. Mich würde nicht wundern, wenn der Vermieter sich auch nichts ein lässt. Im zweiten Schritt könnten Sie prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. Mai 2023 - 11:00
Guten Tag Herr Hundt,
meine Mutter (79 Jahre) wohnt seit ca. 15 Jahren im 1.OG eines Mehrfamilienhauses, im EG war von Anfang eine Pizzeria, was auch überhaupt kein Problem war. Die Pizzeria ist ausgezogen und nun ist ein Restaurant, hauptsächlich Lieferservice für “Schnitzel in allen Variationen”, eingezogen. Natürlich werden diese Schnitzel regelmäßig geklopft, im Prinzip während der gesamten Öffnungszeit. Schallschutzdämmung ist nicht vorhanden.
Meine Mutter hat auch bereits mit dem Inhaber des Restaurants gesprochen, aber die Schnitzel müssen ja nun mal nach einer Bestellung geklopft werden.
Muss meine Mutter diesen Sachverhalt einfach so hinnehmen, ohne dass ein Wohnungswechsel vorgenommen werden muss ?
Recht herzlichen Dank !
8. Mai 2023 - 14:32
Hallo Oleg,
eine geänderte Nutzung und eine daraus resultierende Ruhestörung, kann ein Grund für eine Mietminderung sein. Ich würde mich in so einem Fall immer zuerst einvernehmlich an den Vermieter wenden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. Juni 2023 - 12:23
Hallo,
Ich wohne seit 13 Jahren in meiner Wohnung. Im Erdgeschoss befand sich bei Einzug ein Kiosk ohne jegliche Lärmbelästigung. Danach ein Veganer auch ohne Lärmbelästigung. Jetzt befindet sich seit 4 Jahren ein Café im Haus. Was natürlich einiges veränderte, da auch Kunden im Hof sitzen. Wir Mieter haben unseren Balkon nach hinten raus, den ich jetzt kaum noch nutzen kann. Es ist teilweise so laut tagsüber im Hof, dass ich nicht mal das Fenster beim schlafen auflassen kann (arbeite im Nachtdienst).
Gerade im Hochsommer nicht sehr schön. Aber auch an Sonn und Feiertagen ist dieser Lärm unerträglich.
Ich denke schon an einen Wohnungswechsel, aber eigentlich mag ich meine Wohnung. Muss ich diesen Lärm so hinnehmen? Meine Nachbarin in der 1. Etage fühlt sich auch gestört. Ich habe mit dem Handy die Dezibel gemessen, die betragen 50-60. Das Gequatsche im Hof, macht einen auf Dauer krank.
Liebe Grüsse
Marion
12. Juni 2023 - 10:24
Hallo Marion,
hätten Sie den Mangel bzw. die Einschränkung beim Einzug hingenommen, hätten sie keine Möglichkeit, die Miete zu mindern. Da der Mangel erst im Nachhinein entstanden ist, sollten Sie auf jeden Fall mit dem Vermieter ins Gespräch gehen und um Abhilfe bzw. eine angemessene Mietminderung fordern. Sie müssen kraft Gesetz natürlich nicht darum bitten, sondern könnten diese durchsetzen. Es ist aber erfahrungsgemäß immer der beste Weg, diese Dinge einvernehmlich zu besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. August 2023 - 19:30
Lieber Herr Hundt,
ich habe meine Wohnung bereits vor längerer Zeit während Corona bezogen. Meine Vermieterin wies bei der Wohnungsbesichtigung explizit darauf hin, wie leise es im Hinterhof sei. Ich hatte zuvor kurz neben einer Autowerkstatt gelebt und deshalb war es mir wichtig, ruhig zu schlafen. Davon hatte sie Kenntnis.
Nach meinem Einzug hat unten im Haus ein Restaurant eröffnet. Unter unseren Schlafzimmerfenstern reihen sich nun die Getränkekisten, in denen lautstark auch bis 00.30 Uhr Flaschen sortiert oder auch in Abfallbehälter entsorgt werden. Ich hatte letzten Sommer bereits das Gespräch gesucht, daraufhin besserte es sich. Nun ist es schlimmer als zuvor. Zudem sitzen regelmäßig Restaurantgäste auf den Treppen zu unserer Eingangstür und oft lassen uns diese nur nach Bitten durch. Unfreundliche Kommentare sind die Regel.
Weiter wohnt einer der Mitarbeiter in einer Wohnung im Erdgeschoss. Dieser kifft nun mehrfach am Tag, besonders auch gehen 1 Uhr nachts. Haben wir unsere Fenster bei hohen Temperaturen geöffnet, rauchen wir quasi mit, da die Belästigung so stark ist. Auch morgens ist der Geruch nicht hinaus gezogen. Auch Mäuse verbreiten sich immer wieder in unseren Wänden und sind nachts lautstark zu hören. Meine Vermieterin wusste von dem Mäuseproblem, aber hat mich nicht darüber informiert vor dem Einzug. Ich habe der Hausverwaltung mehrfach geschrieben. Die Wohnungssuche in Großstädten ist momentan sehr schwierig und deshalb nicht unbedingt zeitnah zu realisieren. Haben Sie Ideen, wie ich nun vorgehen kann? Danke und viele Grüße
18. August 2023 - 21:27
Hallo Sarah,
danke für Ihren Beitrag. Mittelfristig wird wohl nur ein Umzug wirklich Abhilfe schaffen. Ungeziefer und Lärm können zur Mietminderung berechtigen, sodass Sie so vielleicht den Druck auf die Vermieterin erhöhen können, hier für Besserung zu sorgen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. September 2023 - 11:52
Grüße. Ich wohne seit 8 Jahren in einer Mietwohnung in einem eher schlecht isolierten Dachgeschoss. In den letzten Sommern stiegen die Temperaturen in der Wohnung oft bis auf 30 Grad. Dieses Jahr wurde im Erdgeschoss an eine Pizzeria mit einem enormen Backofen vermietet. Seit Einzug war war dort ein Küchengeschäft. Nun ist es leider so, dass der Kaminschacht der für den Backofen genutzt wird durch meine Wohnung verläuft und extreme Wärme abstrahlt. Das wird in denn kommenden Sommern einfach unerträglich werden. Habe ich da Möglichkeiten Betriebskosten für eine Klimaanlage umzulegen und/oder ändert sich generell dadurch das Mietverhältnis bzw. Mietvertrag?
Vielen Dank.
7. September 2023 - 17:17
Hallo Paul,
ich würde in erster Linie an das Thema Mietminderung denken. Ob das Recht auf Schadenersatz besteht, sollten Sie rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. September 2023 - 23:02
Moin,
Ich bin zum September in Hamburg in meine neue Wohnung eingezogen.
Ich wohne im 1 OG in einer Altbauwohnung über einer Bar.
Die Verwaltung hat mich darauf hingewiesen, dass ich über einer Bar wohne.
Das war für mich auch fein, da es zu Beginn immer recht ruhig schien. Jedoch ziehen gegen 21:30 die Leute von der Terrasse rein und verursachen Lärm bis zu 50 dB bis um 1/2 Uhr morgens.
Mir war bewusst, dass es auch mal über 30 dB nach 22 Uhr werden kann evtl auch mal kurz bei einem Schrei über 40 dB.
Jedoch liegt der durchschnittliche Lautstärkepegel bei ca 40 dB nach 23 Uhr noch.
Zudem hat die kneipe 7 Tage die Woche geöffnet.
Kann man da etwas machen?
Beste Grüße
16. September 2023 - 09:13
Hallo Nicolas,
das wird schwierig, da der Mangel bekannt war. Hier eine Hilfe: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. März 2024 - 09:42
Guten Tag,
Ich wohne in einer Mietwohnung in Leipzig, die sich im 3. Stock über einem Gastrobetrieb befindet. Das Mietshaus befindet sich in einem reinen Wohngebiet. Bei Einzug vor einigen Jahren wurde der Gastrobetrieb als kleines und ruhiges Café in einem sehr überschaubaren Rahmen betrieben. Die täglich recht kurzen Öffnungszeiten beschränkten sich grundlegend auf Mo-Fr und der Betrieb war kaum wahr zunehmen. Vor ca. 3 Jahren wechselte der Betreiber und hat das Café kontinuierlich zu einer sehr gut frequentierten Eisdiele ausgebaut und den Freisitz um ein vielfaches an Sitzoptionen im Aussenbereich erweitert.
Mittlerweile hat der Betrieb von Frühling bis Herbst 7 Tage die Woche geöffnet. Dem ensprechend herrscht täglich reger Familienbetrieb mit einer äusserst lauten Geräuschkulisse. Dazu gesellen sich natürlich noch die Betriebsgeräusche des Cafés selbst, wie z.B. schlagende Türen, permanentes Geschirrgeklapper oder lautes Geschepper von Stahlketten, mit denen bei Öffnung und Schliessung die Aussenmöblierung gesichert wird, aber auch gern die anwesenden Kinder spielen. Die Fußwege sind sehr oft „zugeparkt“ mit Fahrrädern und Kinderanhängern, teilweise sind damit die Briefkästen der Anwohner verstellt.
Das geschilderte Lautstärke-Szenario gilt leider auch für Ruhezeiten tagsüber sowie für Sonn- und Feiertage. Die Mieter haben also an freien Tagen nur in den Wintermonaten Ruhe. Die Fenster kann man in den schönen Jahreszeiten nicht mehr öffnen, da man, vereinfacht gesagt, das eigene Wort nicht mehr versteht in den eigenen vier Wänden. Ebenso ist die Nutzung des Balkons nur noch eingeschränkt möglich, da sich diese direkt über der Einrichtung befinden. Die Erholungs- und Wohnqualität ist m.E. seit dem Besitzerwechsel drastisch eingeschränkt und das wird auch von anderen Hausbewohnern so wahrgenommen.
Welche Optionen bieten sich realistischerweise, um dem etwas Einhalt zu bieten im Rahmen der gesetzlichen Lage? Ein Gespräch wurde noch nicht gesucht, aber wenn, dann möchte ich gern alle Optionen vorher ausloten und etwas strategisch vorgehen, bevor ich mich in individuellen Befindlichkeiten verliere.
Danke schon mal für die Auskunft und Hilfe!
16. März 2024 - 16:50
Hallo Stefan,
Ihnen stellt sich nur die Frage nach einer Mietminderung. Hier ist abzuwägen, ob sie damit hätten rechnen können, dass der Betrieb des Lokals irgendwann ausgeweitet oder verändert wird. Hiermit steht und fällt überhaupt die Möglichkeit der Mietminderung.
Siehe auch: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Viele Grüße
Dennis Hundt