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Gewerbemietrecht: Schadensersatzansprüche des Mieters

Zu den Gewährleistungsrechten des Mieters gehört neben dem Minderungsrecht vor allem auch der Schadensersatzanspruch. Das Gesetz bezeichnet in § 536a BGB drei Alternativen. Die Vorschrift gilt auch im Gewerbemietrecht.

Der Vermieter ist verpflichtet, nach Maßgabe des Mietvertrages dem Mieter die Gewerberäume in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben, für die Dauer des Mietverhältnisses den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume zu gewährleisten und diese in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB).

Befinden sich die Gewerberäume nicht in einem solchen vertragsgemäßen Zustand, stehen dem Mieter Minderungsansprüche und unter bestimmten Voraussetzungen auch Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter zu.

1. Alternative – § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB

In der ersten Alternative handelt es sich um eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel der Räumlichkeiten. Dies ist insoweit bemerkenswert, als  ein Schadensersatzanspruch in der Regel ein Verschulden des Vertragspartners erfordert.

Ist das Objekt bereits bei Abschluss des Mietvertrages mangelbehaftet, haftet der Vermieter für einen solchen anfänglichen Mangel unabhängig davon, ob er diesen verschuldet hat oder nicht.

Beispiel: In den Räumen bildet sich infolge des fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten des Vormieters Schimmel. Dieser ist derart schwerwiegend, dass er die Gesundheit des neuen Mieters beeinträchtigt. Zieht der Mieter aus, kann er vom Vermieter als Schadenersatz den Kostenaufwand für die Anmietung eines Ersatzobjektes einfordern.

Sonderfall: Vermietung in Bau befindlicher Gebäude

Im Gewerbemietrecht werden Gewerbemietverträge oft abgeschlossen, bevor das Gebäude überhaupt errichtet oder fertiggestellt ist. Nach dem Wortlaut des Gesetzes, das gemäß § 536 BGB auf den Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache abstellt, wäre die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters ausgeschlossen, da die Mietsache bei Mietvertragsabschluss gerade noch nicht hergestellt ist. Dennoch wendet der BGH (WM 1963, 321, OLD Dresden ZMR 2006, 922) die betreffende Vorschrift des § 536a I 1 BGB entsprechend an, soweit der Mangel bei der Übergabe oder der Fertigstellung der Gewerberäume existent war.

Risiko des Vermieters

Durch die verschuldensunabhängige Garantiehaftung ist der Vermieter einem hohen Risiko ausgesetzt. Mängel, die bereits bei Vertragsabschluss oder Übergabe existent waren, können sich noch nach langen Jahren erst bemerkbar machen. Dennoch ist der Vermieter in der Haftung, ohne dass darauf abgestellt wird, ob er den Mangel bei Vertragsabschluss oder Übergabe hätte erkennen können (BGH Urt.v. 21.7.2010, XII ZR 189/08, NJW 20010, 3152).

Im BGH-Fall löste sich 5 Jahre nach Übernahme der Mieträume ein in Kippstellung befindlicher Fensterflügel aus dem Rahmen und verletzte eine Angestellte. Es stellte sich heraus, dass die Fenster fehlerhaft konstruiert waren. Entscheidend sei, dass der Mangel bei Vertragsabschluss vorhanden war, ohne dass es darauf ankomme, ob das damit verbundene Risiko den Vertragsparteien bekannt war. Der Vermieter war für die Verletzungen der Angestellten schadensersatzpflichtig.

2. Alternative – § 536a Abs. 1 Alt.2 BGB

Entstehen nach Vertragsabschluss nachträglich Mängel, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu, in dieser Fallgestaltung allerdings nur, wenn der Vermieter den Mangel auch verschuldet hat. Der Vermieter haftet für Personen, die ihn in Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten unterstützen (Handwerker, Hausmeister, Hausverwalter).

Beispiel: Der Anstreicher sprüht in der Boutique des Mieters Farbe auf die ausgestellte Ware.

3. Alternative – § 536a Abs. 1 Alt.3 BGB

Der Mieter kann ferner Schadensersatz fordern, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Vermieter über die Existenz des Mangels informiert und ihn (möglichst ultimativ) zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat.

Beispiel: Die Gewerberäume sind infolge schlechter Bausubstanz schimmelbehaftet. Soweit der Vermieter den Schimmel nicht beseitigt und die ausgestellte Ware des Mieters nicht mehr verkäuflich ist, haftet der Vermieter auf Schadensersatz.

Haftungsausschluss ist bedingt erlaubt

Der Vermieter kann die verschuldensunabhängige Haftung für anfänglich vorhandene Mängel im Mietvertrag ausschließen. Der Ausschluss kann auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen erfolgen (BGH NZM 2010, 668). Allerdings darf der Ausschluss sich nicht auf zugesicherte Eigenschaften (Räume sind garantiert schimmelfrei) beziehen oder auf vom Vermieter arglistig verschwiegene Mängel.

Ferner darf der Vermieter die Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie Für Personenschäden nicht ausschließen (§ 309 Nr. 7 a, b BGB). Beispiel: Im BGH-Fall (Urt.v. 21.7.2010, XII ZR 189/08) wäre ein formularmäßiger Ausschluss der Haftung für den Personenschaden der Angestellten nicht wirksam.

Bei der Formulierung ist drauf zu achten, dass der Haftungsausschluss im Mietvertrag nicht an versteckter Stelle erfolgt, vielmehr deutlich bezeichnet und so dem Transparenzgebot Genüge getan wird (BGH NZM 2010, 668).

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