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Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen Mangelverursacher

Der Vermieter ist bei einer Mietminderung immer der Dumme? So einfach ist dies nicht! Mindert der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache die Miete, ist der Vermieter nicht in der Lage, eine Leistung zu erbringen, die die Zahlung der vollen Miete rechtfertigen würde. Der Vermieter bekäme Geld für etwas, das dieses Geld nicht wert ist. Der Mieter seinerseits müsste Miete für etwas bezahlen, das er diesem Umfang nicht bekommt, nämlich eine mangelfreie Mietsache.

Dabei kommt es auf die Behebbarkeit, Beherrschbarkeit des Mangels oder ein Verschulden des Vermieters nicht an (BGHZ 1993, 144).

Nicht immer ist der Mieter selbst für den Mangel verantwortlich. Oft leisten andere ihren Beitrag. Dann stellt sich für den Vermieter natürlich die Frage, ob und inwieweit er den Mangelverursacher in die Verantwortung nehmen und die vom Mieter geminderte Miete als Schadensersatz vom Mangelverursacher erstattet verlangen kann. Im Ergebnis kommt es darauf an, was passiert. Die Fälle sind unterschiedlich.

Vermögensschaden ist nur bedingt Schutzgut

Typisches Beispiel: Baulärm in der Nachbarschaft. Der Nachbar saniert unter Einsatz von lärmenden Maschinen sein Haus. Die Rechtsprechung gesteht diesem Fall dem Mieter eine Mietminderung zu, sofern die Lärmbelastung erheblich, insbesondere also für den Mieter andauernd und unzumutbar ist. Dann könnte der Vermieter auf die Idee kommen, den Betrag der Mietminderung vom Nachbarn erstattet zu verlangen.

Die Antwort ist rechtlich einfach, für den juristischen Laien aber schwierig zu verstehen. Zunächst: Der Mietminderungsanspruch ist ein vertraglicher Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter aufgrund des Mietvertrages. Demgegenüber steht der Vermieter im Verhältnis zum Nachbarn jedoch in keinem vertraglichen Verhältnis, aus dem er Ansprüche herleiten könnte.

Schadensersatz gewährt das Gesetz nur, wenn der „Schädiger“ das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit oder das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen  schädigt. Bloße Schädigungen des Vermögens sind vom Gesetz ausdrücklich nicht erfasst (§ 823 BGB).

Fremdes Eigentum ist nur verletzt, wenn die Substanz eines Vermögenswertes geschädigt wird. Bei einer Forderung ist dies nicht möglich. Und die Immobilie des Vermieters wurde den Baulärm in ihrer Substanz ebenfalls nicht geschädigt. Der bloße Vermögensschaden als solches ist auch kein sonstiges Recht. Also: Die bloße Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des eigenen Eigentums ist kein vom Gesetz unmittelbar geschütztes Recht.

Viele Beeinträchtigungen sind Lebensrisiko

Hinzu kommt, dass Baulärm (ähnlich wie Naturkatastrophen) gewissermaßen zum Alltag und zum Lebensrisiko eines jeden Menschen gehört (BayObLG NJW 1987, 1950; AG Fürth WuM 2007, 319). Wollte man in diesen Fällen Schadensersatz gewähren, käme es zum Stillstand vieler Aktivitäten. Ein Bauherr, der Baulärm verursacht, müsste mit Schadensersatzforderungen aller möglichen Nachbarn rechnen, die jegliche Planung unkalkulierbar machen würden. Es wäre zudem unmöglich, in jedem einzelnen Fall feststellen zu müssen, welcher Nachbar in welcher Intensität beeinträchtigt würde. Derjenige, der nicht Vermieter ist, wäre zudem bevorteilt gegenüber demjenigen, der sein Haus selbst bewohnt und somit keinen unmittelbaren finanziellen Schaden hätte, den Baulärm aber gleichwohl ertragen müsste.

Ähnlich: Geruchsbelästigung durch eine Kläranlage (LG Augsburg WuM 1986, 137).

Weiteres Beispiel:  Mieter Müller ist Extremraucher.  Nachbar Meier mindert wegen des unerträglichen Qualms, der sich nach überall verbreitet, die Miete. In diesem Fall kann der Vermieter die Situation zumindest insoweit begegnen, als er den Mieter Müller auf Unterlassung seines exzessiven Rauchens in Anspruch nimmt. Damit kann er versuchen, die Situation wieder herzustellen, die Voraussetzung ist, dass der Nachbar Meier ungestört leben kann und die volle Miete zahlen muss. Im Fall des nachbarschaftlichen Baulärms wäre ein Unterlassungsanspruch nicht möglich, da sich der Baulärm nicht unmittelbar gegen das Eigentum des Vermieters richtet, (sagen die Juristen).

Somit trägt der Vermieter das Risiko, dass er vom Verursacher des Mangels einen Ausgleich erhält (LG Hamburg MDR 1999, 154). Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter die Beeinträchtigung entschädigungslos hinzunehmen hat (AG Hamburg- Blankenese ZMR 2003, 746: Baustellenlärm auf Nachbargrundstück). Der Vermieter trägt das Verwertungsrisiko seiner Immobilie. Inwieweit er dabei Ausgleich verlangen kann, richtet sich nach den Bestimmungen des Nachbarrechts oder Staatshaftungsrechts.

Gegenbeispiel: Mangelverursacher kann auch haften

Es geht aber auch anders: Die Stadtwerke legen neue Leitungen und beschädigen mit ihrem Bagger grob fahrlässig die Stromleitung. Infolge des tagelangen Stromausfalls hält es der Mieter in seiner Wohnung nicht mehr aus und mindert die Miete auf Null. In diesem Fall kann man infolge der direkten Einwirkung auf das Eigentum des Vermieters eine Eigentumsverletzung im Sinne des § 823 BGB annehmen. Der durch die Mietminderung bedingte Schaden des Vermieters muss von den Stadtwerken ersetzt werden.

Versicherungsleistung bei Elementarschäden

Noch ein Beispiel: Die Gebäudeversicherung ersetzt dem Vermieter den Mietausfall, wenn die Wohnung infolge eines Sturmschaden oder Leitungswasserschadens in ihrer Wohnqualität beeinträchtigt oder gar unbewohnbar wird und der Mieter infolgedessen berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern.

Allerdings bedarf die Versicherung des Mitausfalls für gewerbliche Räume der besonderen Vereinbarung. Die Versicherung zahlt Mietausfall bis zu dem Zeitpunkt, in die Wohnung wieder benutzbar wird, höchstens jedoch für 12 Monate seit dem Schadensereignis.

3 Antworten auf "Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen Mangelverursacher"

  • Benz, Gerd
    6. Januar 2016 - 19:37 Antworten

    Ich wohne im Haus meines Sohnes zur Miete. Am 15.12.2015 ist das angebaute Nachbarhaus abgebrannt. Seither besteht eine extreme Geruchs- und Lärmbelästigung, die voraussichtlich bis zu einem Jahr dauern kann, bis die Sanierung beendet ist. Wenn ich die Miete kürzen würde stellt sich die Frage: Wer haftet für den Mietausfall meines Sohnes? Die Nachbarn, die vorübergehend bei uns wohnten, sind haftpflichtversichert. Für Russ- und Gebäudeschäden am Haus meines Sohnes tritt unsere Hausratversicherung resp. die Gebäudeversicherung des Nachbarn ein.
    Alle kontaktierten Versicherungen und auch Ihre Information geben keine Auskunft wer letztlich für den Verlust an Lebensqualität haftet.
    Mit freundlichen Grüßen
    Gerd Benz

  • Sigrid
    10. April 2017 - 13:05 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    zunächst möchte ich mich herzlich für Ihre sehr hilfreiche Seite bedanken.
    Meine Frage: Wir sind ET in einer großen Wohnanlage, deren Fassade nun saniert (nur Malerarbeiten, keine energetische Sanierung) werden soll. Der Mieter hat bereits eine sehr hohe, nicht mit den bestehenden Gerichtsurteilen übereinstimmende Mietminderung als Pauschale zur Abgeltung seiner Beeinträchtigung -6 Wochen lang Gerüst ohne Folie, Baustelle über Monate, bis alle 3 Häuser fertig sind – vorgeschlagen. Bevor ich mich über die Höhe dieses Minderungsbetrages streite – kann ich den mir als Vermieter entstandenen Schaden durch die Mietminderung bei der Eigentümergemeinschaft geltend machen?
    Vielen Dank!

    • Mietminderung.org
      21. April 2017 - 10:04 Antworten

      Hallo Sigrid,

      wenn jeder Eigentümer sich einen Schaden erstatten lässt, dann erstatten alle anderen Eigentümer Ihnen Ihren Schaden und Sie erstatten allen anderen Eigentümer deren Schaden. Am Ende steht eine Null.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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