Go to Top

Mietminderung: Asbest im Nachtspeicherofen oder in der Fassade

Asbest ist Teufelswerk. Asbest gilt als stark Krebs erregend. Winzige Fasern in der Lunge rufen nach Jahrzehnten Lungen- oder Rippenfelltumore hervor. Hier kann es also keine Kompromisse geben. Zugleich gilt es, nicht gleich in Panik zu verfallen.

Nach den Asbestrichtlinien einiger Bundesländer müssen Vermieter Wohnungen bei Asbestverdacht auf schwach gebundene Asbestprodukte hin untersuchen und bei Bedarf sanieren lassen. Asbestbelastungen in Wohnräumen gelten grundsätzlich als Fehler der Mietsache und berechtigen zur Mietminderung (OLG Hamm NZM 2003, 395), allerdings ist auch diese Einschätzung nicht unbedingt vorherrschend (OLG München NJW-RR 2010, 677).

Asbest kennt keine Grenzwerte

Bei Asbest gibt es keine Grenz- oder Konzentrationswerte. Jede einzelne Asbestfaser ist bereits ein Risiko. Der Stoff kennt 3000 Verwendungszwecke! Mieter werden meist mit Asbest in Nachtspeicheröfen konfrontiert.

Nachtspeicherofen noch bis 2019 geduldet



Dazu muss man wissen, dass nach 1977 gebaute Nachtspeicheröfen in der Regel asbestfrei sind. Bei älteren Typen wurde je nach Hersteller unterschiedlich lange Asbest eingesetzt. In Deutschland gibt es noch immer ca. 5.000.000 Nachtspeicheröfen.

In Wohngebäuden mit mindestens 6 Wohnungen müssen diese Geräte, sofern sie älter als 30 Jahre sind, nach der Energieeinsparverordnung bis spätestens 2019 ausgetauscht werden.

Das Risiko liegt in der Atemluft

Für den Mieter besteht dann ein gesundheitliches Risiko, wenn durch den Betrieb der Nachtspeicheröfen Asbestfasern freigesetzt werden. Soweit Asbest nur für die Isolierung verwendet wurde, wird es für unbedenklich gehalten. Sofern asbesthaltiges Material jedoch im Bereich des durch das Gerät zirkulierenden Luftstroms eingebaut wurde, können Asbestfasern gelöst und in die Raumluft geblasen werden. Da Asbestfasern schon in geringster Konzentration  gesundheitsgefährdend sind, liegt unabhängig von der tatsächlichen Konzentration in der Regel ein Mangel der Mietsache vor.

Auch wenn der Mieter für die Situation beweispflichtig ist, soll es für eine konkrete Gefahrenlage genügen, dass infolge von Beschädigungen der asbesthaltigen Bauteile mit der Freisetzung von Asbestfasern zu rechnen ist (LG Kassel ZMR 1996, 90). Bei Öfen, die 1996 noch nicht 30 Jahre alt waren, soll der Mieter hingegen beweisen müssen, dass die Schadstoffkonzentration höher ist als die normale Schadstoffbelastung in seiner Wohnung (LG Berlin WuM 1996, 761).

Mietminderung in Einzelfällen

Kann der Mieter nachweisen, dass von den Nachtspeicheröfen in seiner Wohnung gesundheitliche Gefahren ausgehen, darf er die Miete kürzen (50 % Mietminderung: LG Hannover WuM 1997, 434; LG Dortmund WuM 1996,141). In der Regel genügt es, wenn der Mieter das Risiko durch den baulichen Zustand des Ofens, sein Alter und die Intensität seiner Nutzung dokumentiert. Eine Begutachtung der im Gerät eingebauten asbesthaltigen Bauteile mittels eines Endoskops oder Staubkontakt-Problemuntersuchungen oder Messungen der Asbestfaserkonzentrationen der Raumluft wird nicht gefordert (LG München WuM 1998, 18; LG Dortmund WuM 1996, 141).

Verantwortung der Bauaufsicht

Der Vermieter kann durch Anordnung der Bauaufsichtsbehörden  verpflichtet werden, im Hinblick auf die Art der Asbestverwendung, die Asbestart, den baulichen Zustand und das Alter der Öfen Nachtspeicheröfen auszutauschen. Vorab kann der Vermieter verpflichtet werden, das Risiko und die Dringlichkeit der Sanierung durch ein Sachverständigengutachten abklären zu lassen (OVG Münster ZMR 2002, 555). Teils soll der Mieter unabhängig vom Nachweis eines Mangels einen Anspruch auf Austausch eines asbesthaltigen Nachtstromspeicherofens haben (LG Berlin WuM 1999, 35).

Asbest in Fassaden ist eher unbedenklich

Asbesthaltige Fassaden stellen regelmäßig keine Gesundheitsgefährdung dar. Asbest ist vorwiegend dann gefährlich, wenn er aus dem verbauten Material austritt und in die Atemluft gelangt. Solange Asbest im Material fest eingebunden ist, besteht regelmäßig keine Gefährdung. Demzufolge sind auch keine gerichtlichen Entscheidungen ersichtlich, die sich mit Asbest in Fassaden befassen. Allenfalls dann, wenn die Fassade saniert wird, ist der Vermieter verpflichtet, die gesetzlichen Vorgaben der Asbestentsorgung einzuhalten.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.