Eine ordnungsgemäße Wohnung bedingt auch, dass der Mieter sie nutzen kann, ohne sich irgendwelchen Gefahren für seine Gesundheit auszusetzen. Umwelteinflüsse durch Schadstoffe beeinflussen immer mehr unser Leben und beeinträchtigen unser Wohlempfinden. Exportware aus Dritte Weltstaaten enthalten teils Materialien, die negative Auswirkungen auf den Organismus befürchten lassen.

Die maßgebliche Frage ist, in welchen Fällen und ab welcher Konzentration die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung so sehr beeinträchtigt wird, dass ein Mangel vorliegt und der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist. Hier ist vieles im Fluss, strittig und offen.

Schadstoffe in der Wohnung: Risiko genügt

Grundsätzlich darf man davon ausgehen, dass ein Mangel nicht erst dann vorliegt wenn und der Mieter auch nicht zuwarten muss, bis eine konkrete Gesundheitsgefährdung eingetreten ist oder sich eine Gefahrenlage offenbart. Nach der Rechtsprechung genügt die ernstzunehmende nicht völlig aus der Luft gegriffene Gefahr einer Gesundheitsgefährdung (OLG Hamm WuM 1987, 248; LG Mannheim WuM 1996, 338).  Teils erkennen die Gerichte bereits bei einer geringen Belastung der Raumluft mit Lösungsmitteln eine Mietminderungsquote von z.B. 3,5 % zu (AG Torgau WuM 2003, 316), teils muss der Mieter aber Anzeichen für eine konkrete Gefahrenlage beweisen (LG Osnabrück WuM 2003, 267).

Grenzwertüberschreitung

Werden die Grenz- oder Richtwerte für bestimmte Stoffe überschütten, wird regelmäßig ein Mangel angenommen (LG Köln ZMR 1991, 223), ohne dass darauf ankommt, dadurch tatsächlich eine konkrete Gesundheitsgefahr begründet wird (LG München WuM 1991, 584).

Veränderung der Grenzwerte

Lagen die Grenzwerte bei Abschluss des Mietvertrages im Normbereich und werden aufgrund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse die Grenzwerte verschärft, begründet sich dadurch ein Mangel der Wohnung, auch wenn die früheren Grenzwerte eingehalten wurden. Jedenfalls ab dem Zeitpunkt der neuen Grenzwerte ist  der Wohnwert beeinträchtigt. Gibt es keine Grenzwerte, erscheint die Verkehrsanschauung, nach der eine Wohnung als ungeeignet gilt, wenn nach allgemeiner Ansicht die Gesundheitsgefahren zu erwarten ist.

Ändern sich die Grenzwerte also nach Mietvertragsabschluss, muss der Vermieter das Problem bereinigen. Der Mieter insoweit ein Beseitigungsanspruch. Da es auf ein Verschulden des Vermieters nicht ankommt, kann auch dann ein Mangel begründet sein, wenn Schadstoffe aus einer Quelle in der Umgebung außerhalb der Wohnung die Wohnqualität beeinträchtigen (Autolackiererei, Industriebetriebe). Voraussetzung ist aber, dass der Mieter die Situation bei Einzug in die Wohnung noch nicht kannte und nicht vorhersehen konnte.

Gibt es weder Grenzwerte noch Verkehrsanschauung, verneinen die Gerichte regelmäßig einen Wohnungsmangel (so AG Köln ZMR 1994, 369, bevor die Elektrosmog-Verordnung eingeführt wurde).

Schadstoffe in der Wohnung: das Beweislastproblem

Regelmäßig muss der Mieter nachweisen, dass in der Wohnung ein bestimmter Schadstoff vorhanden ist und in welcher Konzentration er vorhanden ist. Dazu bedarf es fast immer eines Gutachtens eines Sachverständigen, bloße Vermutungen genügen nicht.

Im Übrigen kommt es darauf an, welche Schadstoffe in der Wohnung festgestellt werden.

Einzelfälle aus der Rechtsprechung

• Asbestbelastung durch Elektronachtspeicheröfen 50 % Mietminderung (LG Dortmund WuM 1996, 142);
• Formaldehyd-Grenzwert von 0,1ppm wird in der Wohnraumluft überschritten: 56 % ( AG Köln WuM 1987, 120),
• PCP und Lindanhaltige Holzschutzmittel + akute Gesundheitsgefahr: 30 % (AG Rheinbach VuR 1990, 212);
• Blutuntersuchung des Mieters erweist Belastung mit Xyladecor: 100 % (AG Mainz DWW 1996, 217);
• Holzschutzmittel in der Holzdecke: 100 % (AG Stade WuM 2000, 417);
• Weitere Problemfälle: Elektrosmog, PAK, Formaldehyd, Asbest, Blei, PER.