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Mietminderung bei 16 Grad in der Wohnung

Kalte oder ausgekühlte Wohnungen sind eine echte Zumutung. Selbstverständlich hat jeder Mieter das Recht auf eine warme und bewohnbare Wohnung.  Der Vermieter muss in der Wohnung eine Behaglichkeitstemperatur gewährleisten. Zumindest gilt diese Vorgabe für die allgemein übliche Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April.

Auf jeden Fall ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass die Heizungsanlage ordnungsgemäß funktioniert (OLG Dresden WuM 2002, 541). Diese Selbstverständlichkeit ergibt sich bereits aus dem Mietvertrag, ohne dass es darauf ankommt, dass dort eine bestimmte Mindesttemperatur ausdrücklich zugesichert ist.

Nur Mindesttemperaturen ermöglichen Behaglichkeit

Insoweit sind sich die Gerichte einmal ausnahmsweise einig, dass die Mindesttemperatur in Aufenthaltsräumen bei mindestens 20°Celsius bis etwa 22° Celsius liegen muss (OVG Berlin WuM 1981, 68; LG Köln WuM 1980, 17). Diese Einschätzung findet sich bereits in einer Entscheidung des OLG München aus dem Jahre 1959 (WuM 1959, 74).

In Küchen, Schlafräumen, Hausfluren und nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen kann die Temperatur auch darunter liegen (18° – 20° C).

Der Mieter darf diese sogenannten Behaglichkeitstemperaturen im Zeitraum von 6 Uhr morgens bis 23 Uhr abends ohne weiteres erwarten (LG Heidelberg WuM 1982,2), teils wurden sie aber auch bis 24 Uhr zuerkannt (AG  Hamburg WuM 1996, 469). Dabei kommt es darauf an, wie der Mieter den jeweiligen Raum nutzt. In einem Kinderschlafzimmer, in dem das Kind spielt, ist eine höhere Temperatur (20° – 22°) angemessen, als in einem Elternschlafzimmer, das der Mieter nur nachts zum Schlafen benutzt wird.

18°Celsius in der Wohnung insgesamt sind allenfalls im Rahmen der Nachtabsenkung zwischen 23 und 6 Uhr morgens zumutbar (LG Berlin NZM 1999, 1039).

Liegen die Temperaturen in der Wohnung bei 16° C, ist ein Aufenthalt nahezu unzumutbar.

Minderungsfälle aus der Rechtsprechung

Raumtemperatur von 16° C:

  • 20 % Mietminderung bei Raumtemperaturen von 16° bis 18° C (AG Köln WuM 1978, 189);
  • 30 % bei Raumtemperaturen von 16° bis 18° C (AG Görlitz WuM 1998, 180);
  • Heizungsausfall im Sommer bei Außentemperaturen von 13° – 17,5°: 50 % Mietminderung (AG Waldbröl WuM 1981, 8);
  • Raumtemperatur 14 – 15°: 70 % Mietminderung im Winter und Ausfall des Warmwassers (AG Görlitz WuM 1998, 315).

Die Höhe der Mietminderung ist umständebedingt

Soweit auf Einzelfälle in der Rechtsprechung Bezug genommen wird, ist zu berücksichtigen, dass die dafür maßgeblichen Umstände  Grundlage der Entscheidungsfindung waren. Die Übertragung auf den eigenen Fall ist daher immer nur in Anbetracht der Umstände der eigenen Situation möglich.

Für die Höhe der Minderung ist der Zeitraum maßgeblich, in dem die Mindesttemperaturen unterschritten werden, ob alle Räume der Wohnung betroffen sind, welche Räume betroffen sind (Wohnzimmer oder Schlafzimmer), aber auch, inwieweit sich der Mieter überhaupt in der Wohnung aufhält. Klare Vorgaben oder pauschale Bewertungsmaßstäbe gibt es dazu nicht. Im Streitfall muss ein Gericht entscheiden.

Da der Mieter für die Situation beweispflichtig ist, sollte er ein Temperaturprotokoll erstellen und die Zeiträume, Außentemperaturen und Innentemperaturn in den einzelnen Räumen genau dokumentieren.

Selbst im Sommer sind 18 Grad zu wenig

Der Vermieter ist verpflichtet, auch im Sommer die Wohnung zu heizen, wenn die Temperaturen über einen längeren Zeitraum unter 18° absinken (LG Göttingen WuM 1989, 366). Welche Zeiträume hierfür angemessen sind, bestimmen die Umstände im Einzelfall. Maßgeblich sind die Wetterperspektive, der für den Vermieter erforderliche  Zeit- und Kostenaufwand für das Hochfahren der Heizung  und die dem Mieter zumutbaren Maßnahmen zur Abwendung der kältebedingten Umstände (Fenster schließen,  wärmer anziehen). Ein kurzzeitiger Kälteeinbruch ist eher zumutbar, als wenn sich eine längere Kälteperiode abzeichnet.

2 Antworten auf "Mietminderung bei 16 Grad in der Wohnung"

  • Serge M
    14. Dezember 2013 - 12:25 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich danke Ihnen für das hilfreiche Portal. Mein Problem ist folgendes:
    Seit meinem Einzug in meine Wohnung (schon 9 Monate her, im März) haben wir keine Heizung im Schlafzimmer. Das habe ich schon tausend Mal der Gesellschaft/Vermieter Bescheid gegeben. Um einen Termin zu bekommen war es schon eine andere Sache. Die Techniker sind mehrmals gekommen, haben alles gemacht bis auf das warum sie gerufen worden sind.Gestern und heute habe ich mit der Gesellschaft NOCHMAL telefoniert und für sie war es kein Notfall, da kein totaler Heizungsausfall (Der Heizkörper im Schlafzimmer springt nicht an, haben sie gesagt) in der Wohnung bestehe,Deswegen können/wollen sie nicht sofort kommen. Die haben mir auch nicht gesagt, ob, wann die Techniker kommen
    Jetzt is es Winterzeit und wir frieren schon in der Wohnung. Mein 6 Monate alt Baby ist deswegen krank geworden und wurde ins Krankenhaus gebracht….
    Da es sehr dringend ist, wollte ich das Problem von einer externen Firma beheben lassen oder einen elektroheizkörper kaufe und dann eine Rechnung stelle und später eine Mietminderung beantrage.
    Bitte, ich brauche Ihren Rat um die Vorgehensweise.
    Was würden Sie an meiner Stelle tun?
    Das Problem besteht schon seit dem Einzug in die Wohnung (seit März 2013)

    Vielen Dank

    Mit freundlichen Grüßen

    Serge M.

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