Kalte oder ausgekühlte Wohnungen sind eine echte Zumutung. Selbstverständlich hat jeder Mieter das Recht auf eine warme und bewohnbare Wohnung. Der Vermieter muss in der Wohnung eine Behaglichkeitstemperatur gewährleisten. Zumindest gilt diese Vorgabe für die allgemein übliche Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April.
Auf jeden Fall ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass die Heizungsanlage ordnungsgemäß funktioniert (OLG Dresden WuM 2002, 541). Diese Selbstverständlichkeit ergibt sich bereits aus dem Mietvertrag, ohne dass es darauf ankommt, dass dort eine bestimmte Mindesttemperatur ausdrücklich zugesichert ist.
Nur Mindesttemperaturen ermöglichen Behaglichkeit
In Küchen, Schlafräumen, Hausfluren und nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen kann die Temperatur auch darunter liegen (18° – 20° C).
Der Mieter darf diese sogenannten Behaglichkeitstemperaturen im Zeitraum von 6 Uhr morgens bis 23 Uhr abends ohne weiteres erwarten (LG Heidelberg WuM 1982,2), teils wurden sie aber auch bis 24 Uhr zuerkannt (AG Hamburg WuM 1996, 469). Dabei kommt es darauf an, wie der Mieter den jeweiligen Raum nutzt. In einem Kinderschlafzimmer, in dem das Kind spielt, ist eine höhere Temperatur (20° – 22°) angemessen, als in einem Elternschlafzimmer, das der Mieter nur nachts zum Schlafen benutzt wird.
18°Celsius in der Wohnung insgesamt sind allenfalls im Rahmen der Nachtabsenkung zwischen 23 und 6 Uhr morgens zumutbar (LG Berlin NZM 1999, 1039).
Liegen die Temperaturen in der Wohnung bei 16° C, ist ein Aufenthalt nahezu unzumutbar.
Minderungsfälle aus der Rechtsprechung
Raumtemperatur von 16° C:
- 20 % Mietminderung bei Raumtemperaturen von 16° bis 18° C (AG Köln WuM 1978, 189);
- 30 % bei Raumtemperaturen von 16° bis 18° C (AG Görlitz WuM 1998, 180);
- Heizungsausfall im Sommer bei Außentemperaturen von 13° – 17,5°: 50 % Mietminderung (AG Waldbröl WuM 1981, 8);
- Raumtemperatur 14 – 15°: 70 % Mietminderung im Winter und Ausfall des Warmwassers (AG Görlitz WuM 1998, 315).
Die Höhe der Mietminderung ist umständebedingt
Soweit auf Einzelfälle in der Rechtsprechung Bezug genommen wird, ist zu berücksichtigen, dass die dafür maßgeblichen Umstände Grundlage der Entscheidungsfindung waren. Die Übertragung auf den eigenen Fall ist daher immer nur in Anbetracht der Umstände der eigenen Situation möglich.
Für die Höhe der Minderung ist der Zeitraum maßgeblich, in dem die Mindesttemperaturen unterschritten werden, ob alle Räume der Wohnung betroffen sind, welche Räume betroffen sind (Wohnzimmer oder Schlafzimmer), aber auch, inwieweit sich der Mieter überhaupt in der Wohnung aufhält. Klare Vorgaben oder pauschale Bewertungsmaßstäbe gibt es dazu nicht. Im Streitfall muss ein Gericht entscheiden.
Da der Mieter für die Situation beweispflichtig ist, sollte er ein Temperaturprotokoll erstellen und die Zeiträume, Außentemperaturen und Innentemperaturn in den einzelnen Räumen genau dokumentieren.
Selbst im Sommer sind 18 Grad zu wenig
Der Vermieter ist verpflichtet, auch im Sommer die Wohnung zu heizen, wenn die Temperaturen über einen längeren Zeitraum unter 18° absinken (LG Göttingen WuM 1989, 366). Welche Zeiträume hierfür angemessen sind, bestimmen die Umstände im Einzelfall. Maßgeblich sind die Wetterperspektive, der für den Vermieter erforderliche Zeit- und Kostenaufwand für das Hochfahren der Heizung und die dem Mieter zumutbaren Maßnahmen zur Abwendung der kältebedingten Umstände (Fenster schließen, wärmer anziehen). Ein kurzzeitiger Kälteeinbruch ist eher zumutbar, als wenn sich eine längere Kälteperiode abzeichnet.
14. Dezember 2013 - 12:25
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich danke Ihnen für das hilfreiche Portal. Mein Problem ist folgendes:
Seit meinem Einzug in meine Wohnung (schon 9 Monate her, im März) haben wir keine Heizung im Schlafzimmer. Das habe ich schon tausend Mal der Gesellschaft/Vermieter Bescheid gegeben. Um einen Termin zu bekommen war es schon eine andere Sache. Die Techniker sind mehrmals gekommen, haben alles gemacht bis auf das warum sie gerufen worden sind.Gestern und heute habe ich mit der Gesellschaft NOCHMAL telefoniert und für sie war es kein Notfall, da kein totaler Heizungsausfall (Der Heizkörper im Schlafzimmer springt nicht an, haben sie gesagt) in der Wohnung bestehe,Deswegen können/wollen sie nicht sofort kommen. Die haben mir auch nicht gesagt, ob, wann die Techniker kommen
Jetzt is es Winterzeit und wir frieren schon in der Wohnung. Mein 6 Monate alt Baby ist deswegen krank geworden und wurde ins Krankenhaus gebracht….
Da es sehr dringend ist, wollte ich das Problem von einer externen Firma beheben lassen oder einen elektroheizkörper kaufe und dann eine Rechnung stelle und später eine Mietminderung beantrage.
Bitte, ich brauche Ihren Rat um die Vorgehensweise.
Was würden Sie an meiner Stelle tun?
Das Problem besteht schon seit dem Einzug in die Wohnung (seit März 2013)
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
Serge M.
14. Dezember 2013 - 12:43
Hallo Serge,
danke für Ihren Kommentar. Ich würde zuerst den Artikel hier lesen: Richtiges Vorgehen bei einer Mietminderung: 20-Punkte-Leitfaden.
Dann diesen hier: Mieter beseitigt Schaden selbst – Was ist zu beachten?
Zuletzt diesen Artikel: Schadensersatz für Wohnungsmieter im Rahmen einer Mietminderung
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Dezember 2018 - 15:46
Hallo
ich habe das Problem das meine Küche nur 16°C warm ist und mein Wohn/Schlafzimmer mit maximal aufgedrehter Heizung nur 18 bis maximal 20°C warm ist
und ich weiß nicht genau wie ich da vorgesehen soll.
MfG
Marius
20. Oktober 2021 - 10:19
Hallo.
Ich hätte eine Frage zur Möglichkeit einer Mietminderung bei regelmäßigem Ausfall der Heizung.
Die Heizungsanlage ist vor kurzem für mehrere Tage komplett ausgefallen, weil ein Bauteil gewechselt wurde. Temperaturen von 14-15 Grad im Badezimmer waren an der Tagesordnung. Vermieter wurde informiert und eine Mietminderung angezeigt, was aber durch die fristgerechte Reparatur nicht notwendig war.
Nun sind regelmäßig alle Heizungen in unserer Wohnung kalt, rund um die Uhr. Die Heizungsanlage steht im Handbetrieb auf “Nacht”. Bei erneuter Info und Ankündigung einer Mietminderung an den Vermieter läuft sie dann plötzlich wieder für ein bis zwei Tage, nur um dann wieder kalt zu werden. Ich unterstelle dem Vermieter, dass er das absichtlich macht.
Gibt es die Möglichkeit, bei wiederholtem, komplettem Ausfall der Heizung die Miete ohne Frist zu mindern? Oder kann der Vermieter dieses Spiel bis zum nächsten Jahr ohne Konsequenzen durchziehen?
Ich danke im voraus für Ihre Hilfe.
20. Oktober 2021 - 12:18
Hallo Steffen,
die Mietminderung muss immer angemessen sein, das vorweg. Dieser Artikel beantwortet den Kern Ihrer eigentlichen Frage: Mietminderung ohne Frist bzw. Fristsetzung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Januar 2023 - 09:44
Guten Tag, wir leben in einer zwar sehr schönen, aber mangelhaft renovierten, völlig überteuerten Maisonettwohnung, die im Winter nahezu unbewohnbar ist, wie sich jetzt bei Minusgraden Außentemperatur herausstellt. Eine große Fensterfront ist eine unüberwindbare Kältebrücke und wir haben uns schon alles mögliche ausgedacht, um ihrer Herr zu werden und unsere Vermieter um Hilfe gebeten. Die allerdings sind null gesprächsbereit oder gar entgegenkommend und wollen noch nicht mal einen Vorhang, den wir haben installieren lassen, um die kalte Zugluft zu stoppen, bezahlen, und so denken wir über eine Mietminderung nach. Wir haben die letzten Tage in unserem Wohnraum Temperaturen von 16,2°, bis maximal 17,1° (mit Extraheizung!!) erreicht und das in Bildern dokumentiert. Gerne hätte ich von Ihnen den Expertenrat, wie hoch wir die Mietminderung ansetzen können. Vielen Dank im Voraus und beste Grüße, Isabelle
19. Januar 2023 - 10:38
Hallo Isabelle,
danke für das Teilen Ihrer unschönen Erfahrungen. Ich kann Ihnen hier Eide keinen festen Prozentsatz nennen. Ich kenne die Umstände des Einzelfalls nicht und würde Ihnen empfehlen, dass Sie sich an bestehender und zu Ihrer Lage passenden Rechtsprechung orientieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt