Ist im Badezimmer die Heizung defekt, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung regelmäßig beeinträchtigt und berechtigt den Mieter grundsätzlich zur Mietminderung. Die Mietminderungsquote richtet sich danach, wie sich die Gebrauchsbeeinträchtigung im Einzelfall in Abhängigkeit von den Umständen auswirkt. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.

Eine defekte Heizung im Bad wirkt sich naturgemäß schwerwiegender aus, als wenn die Heizung in anderen Räumen ausfällt. Die Beeinträchtigung beginnt bereits morgens  mit der Morgentoilette. Ist das Bad nicht oder nur unzureichend geheizt, ist ein unbekleideter Aufenthalt nur schwer erträglich.

Ein ordentliches Badezimmer ist ein wertbildender Faktor für die Miete. Ist es nur eingeschränkt nutzbar, ist die Wohnqualität eingeschränkt.

Mindesttemperatur im Badezimmer

Die Rechtsprechung gesteht dem Mieter während der Heizperiode in seiner Wohnung eine Mindesttemperatur von 20° bis 22° Celsius zu. Für das Badezimmer wird angesichts der besonderen Situation und Bedürfnisse regelmäßig eine Temperatur von mindestens 23° Celsius für angemessen erachtet (u.a. Empfehlung der Senatsverwaltung für Gesundheit und Umweltschutz Berlin GE 1979, 834).

Dabei muss der Vermieter aber nicht rund um die Uhr die Mindesttemperatur gewährleisten. Es wird für ausreichend erachtet, wenn die Räume von 6 Uhr morgens bis ca. 23 Uhr abends auf Mindesttemperatur gehalten werden.  Nachts, also zwischen 23 und 6 Uhr, sollen 18° Celsius genügen.

Schimmelbildung infolge defekter Heizung

Ein zusätzliches Problem kann bei einer defekten Heizung im Badezimmer durch  die Schimmelbildung entstehen. Da sich gerade im Badezimmer viel Feuchtigkeit ansammelt, kann die  kalte Luft nur bedingt Feuchtigkeit aufnehmen, so dass sie schnell kondensiert und sich an den Wänden oder am kalten Fensterrahmen niederschlägt. Auch Schimmelbildung im Bad ist regelmäßig ein Minderungsgrund.

Die Umstände bestimmen die Minderungsquote

Die Minderungsquote bestimmt sich nach den Umständen. Vor allem kommt es darauf an, über welche Zeiträume und in welcher Intensität die Heizung nicht funktioniert. Zu berücksichtigen ist, inwieweit das Bad durch die Heizkörper in anderen Räumen mit geheizt werden kann und ob die Heizkörper auch in den anderen Räumen defekt sind.

In extremen Fällen kann sich daraus die Unbenutzbarkeit der Wohnung und somit eine Minderungsquote bis zu 100 %  ergeben (z.B. LG Berlin, Urt.v. 20.10.1992, 65 S 70/92). Auch wirkt sich ein Heizungsausfall  in den Wintermonaten stärker aus als in den Sommermonaten.

Hilfreich ist, wenn der Mieter ein Temperaturprotokoll führt und die Situation detailliert dokumentiert. Schließlich ist der Mieter in der Beweispflicht.

Einzelfälle

• Mangelnde Regulierbarkeit einzelner Heizkörper, nur zentral von der Küche aus: 10 %  Mietminderung (AG Köln, Urt.v. 13.04.2012, 201 C 481/10);
• Mietminderung 10 bis 15 %,  wenn Heizung mit 60-%-igem Energieverlust arbeitet (OLG Düsseldorf MDR 1983, 229);
• Mangelhafte Thermostatventile: 8 % (LG  Berlin ZMR 2003, 487);
• Heizbarkeit der Räume nur bis 15°: 30 %  Mietminderung (LG Düsseldorf WuM 1973, 187);
• Heizbarkeit auf 16° – 18°: 20 % Mietminderung (AG Köln WuM 1978, 189); 30 % (AG Görlitz WuM 1998, 315);
• Heizbarkeit auf unter 18°  im Sommer: 15 %  Mietminderung (AG Schöneberg NJW-RR 1998, 1308);
• Heizbarkeit auf unter 20°  im Winter: 20 %  Mietminderung (LG Köln WuM 1980, 17);
• Ausfall des Warmwasserboilers: 15 % Mietminderung (AG  München NJW-RR 1991, 845);
• Eingefrorene Wasserleitungen und Rohre im Bad, nicht funktionierender Durchlauferhitzer: 10 % Mietminderung (LG Berlin, Urt.v. 08.11.1994, 64 S 189/94).