Ist im Badezimmer die Heizung defekt, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung regelmäßig beeinträchtigt und berechtigt den Mieter grundsätzlich zur Mietminderung. Die Mietminderungsquote richtet sich danach, wie sich die Gebrauchsbeeinträchtigung im Einzelfall in Abhängigkeit von den Umständen auswirkt. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.
Eine defekte Heizung im Bad wirkt sich naturgemäß schwerwiegender aus, als wenn die Heizung in anderen Räumen ausfällt. Die Beeinträchtigung beginnt bereits morgens mit der Morgentoilette. Ist das Bad nicht oder nur unzureichend geheizt, ist ein unbekleideter Aufenthalt nur schwer erträglich.
Ein ordentliches Badezimmer ist ein wertbildender Faktor für die Miete. Ist es nur eingeschränkt nutzbar, ist die Wohnqualität eingeschränkt.
Mindesttemperatur im Badezimmer
Die Rechtsprechung gesteht dem Mieter während der Heizperiode in seiner Wohnung eine Mindesttemperatur von 20° bis 22° Celsius zu. Für das Badezimmer wird angesichts der besonderen Situation und Bedürfnisse regelmäßig eine Temperatur von mindestens 23° Celsius für angemessen erachtet (u.a. Empfehlung der Senatsverwaltung für Gesundheit und Umweltschutz Berlin GE 1979, 834).
Dabei muss der Vermieter aber nicht rund um die Uhr die Mindesttemperatur gewährleisten. Es wird für ausreichend erachtet, wenn die Räume von 6 Uhr morgens bis ca. 23 Uhr abends auf Mindesttemperatur gehalten werden. Nachts, also zwischen 23 und 6 Uhr, sollen 18° Celsius genügen.
Schimmelbildung infolge defekter Heizung
Ein zusätzliches Problem kann bei einer defekten Heizung im Badezimmer durch die Schimmelbildung entstehen. Da sich gerade im Badezimmer viel Feuchtigkeit ansammelt, kann die kalte Luft nur bedingt Feuchtigkeit aufnehmen, so dass sie schnell kondensiert und sich an den Wänden oder am kalten Fensterrahmen niederschlägt. Auch Schimmelbildung im Bad ist regelmäßig ein Minderungsgrund.
Die Umstände bestimmen die Minderungsquote
In extremen Fällen kann sich daraus die Unbenutzbarkeit der Wohnung und somit eine Minderungsquote bis zu 100 % ergeben (z.B. LG Berlin, Urt.v. 20.10.1992, 65 S 70/92). Auch wirkt sich ein Heizungsausfall in den Wintermonaten stärker aus als in den Sommermonaten.
Hilfreich ist, wenn der Mieter ein Temperaturprotokoll führt und die Situation detailliert dokumentiert. Schließlich ist der Mieter in der Beweispflicht.
Einzelfälle
- Mangelnde Regulierbarkeit einzelner Heizkörper, nur zentral von der Küche aus: 10 % Mietminderung (AG Köln, Urt.v. 13.04.2012, 201 C 481/10);
- Mietminderung 10 bis 15 %, wenn Heizung mit 60-%-igem Energieverlust arbeitet (OLG Düsseldorf MDR 1983, 229);
- Mangelhafte Thermostatventile: 8 % (LG Berlin ZMR 2003, 487);
- Heizbarkeit der Räume nur bis 15°: 30 % Mietminderung (LG Düsseldorf WuM 1973, 187);
- Heizbarkeit auf 16° – 18°: 20 % Mietminderung (AG Köln WuM 1978, 189); 30 % (AG Görlitz WuM 1998, 315);
- Heizbarkeit auf unter 18° im Sommer: 15 % Mietminderung (AG Schöneberg NJW-RR 1998, 1308);
- Heizbarkeit auf unter 20° im Winter: 20 % Mietminderung (LG Köln WuM 1980, 17);
- Ausfall des Warmwasserboilers: 15 % Mietminderung (AG München NJW-RR 1991, 845);
- Eingefrorene Wasserleitungen und Rohre im Bad, nicht funktionierender Durchlauferhitzer: 10 % Mietminderung (LG Berlin, Urt.v. 08.11.1994, 64 S 189/94).
22. Juni 2016 - 22:02
Guten Abend, mein Freund ist vor einem Monat in seine neue Wohnung gezogen. Aufgrund von Sanierungsarbieten passte der alte Heizkörper nicht mehr ins Bad. Es hieß jedoch, es wird für ein Ersatz gesorgt. Nun ist keiner mehr zu finden und mein Freund hat jetzt ein Bad (wenn auch klein) ohne Heizung. Hinzukommt, dass der Garagenschlüssel verloren gegangen ist und er somit auch die Garage nicht nutzen kann.
Sind diese Umstände ein Grund für eine Mietminderung?
Vielen Dank im voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Sabine Berger
28. Januar 2018 - 14:24
Hallo Mietminderung.org,
ich bin vor ca. 1 Monat (10.01.18) in eine neue Wohnung umgezogen. Nach wenigen Tagen habe ich festgestellt, dass die Heizung im Badezimmer sich nicht regulieren lässt und die ganze Zeit auf volle Leistung durchläuft. Die einzige Möglichkeit ist, sämtliche Heizungen in der Wohnung zentral abzustellen (Ventil in der Wohnung vorhanden).
Somit ist es im Badezimmer viel zu Warm und zugleich eine Energieverschwendung. Sämtliche Heizungen in der Wohnung zentral abzustellen ist im Winter unzumutbar.
Leider reagiert der Vermieter nicht auf meine Meldungen der Mängel (telefonisch und per E-Mail), sondern gibt immer wieder leere Versprechungen sich drum zu kümmern.
Sind diese Umstände ein Grund für eine Mietminderung?
Vielen Dank für Eure Hilfe!
Mit freundlichen Grüßen
Michael
29. Januar 2018 - 10:52
Hallo Michael,
vermutlich muss noch das Thermostat getauscht werden. Offensichtlich liegt aber ein Mangel vor, der auch zur Mietminderung berechtigen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. April 2019 - 13:23
Hallo,
Bei mir ist es umgedreht: In den Wintermonaten fällt bei mir des Öfteren die Heizung im Bad komplett aus. Man lässt mich bis zur Reparatur mindestens 4 Wochen warten (einmal auch knappe 2 Monate) nun sind es knappe 5 Wochen ohne Heizung im Bad, ein Albtraum für mich (es kann ja überall kühl sein, aber nicht im Bad …).
Inwieweit darf ich bei solchen Zeiträumen, Bad und Winter die Miete mindern ?
Ich habe nun eine elektrische, mobile Heizung gekauft und wollte es ebenfalls mit der Miete verrechnen. Ich werde aus den Tabellen nicht so ganz schlau, was auf mich zutreffen könnte.
Viele Grüße und herzlichen Dank,
Katharina
16. April 2019 - 11:00
Hallo Katharina,
Sie können zeitraumgenau die Miete mindern – dann aber i.d.R. nicht eventuelle Kosten für Elektroheizung oder Strom in Rechnung stellen. Bei der Höhe sollten Sie sich an bestehender Rechtsprechung orientieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. Mai 2019 - 11:09
Hallo,
Bei mir ist es so: die Fußbodenheizung im Badezimmer funktioniert überhaupt nicht. Selbst wenn ich das Thermostat betätige und auf 5 drehe bleibt der Boden eiskalt. Der Vermieter weiss bereits seit 2 Wochen bescheid aber bislang ist keiner gekommen um die Heizung zu reparieren.
Heute rief ich zum 3. Mal den Hausmeister an, da der Vermieter viel zu tun hat, und sagte mir, wie immer, das er sich sofort darum kümmert und die Sanitär Firma benachrichtigt die sich dann bei mir melden würden. Bislang nichts!
Jetzt ist es Wetter technisch natürlich nicht warm und so macht auch das Duschen keinen Spaß.
Ihr wisst nicht zufällig um wie viel Prozent man in solch einem Fall die Mietemindern kann?
LG Melissa
22. Mai 2019 - 12:34
Hallo Melissa,
danke für Ihren Beitrag. Lesen Sie am besten nochmals im Artikel oben nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. November 2019 - 11:32
Seit dem 9.11.2019 bleibt unsere Fußbodenheizung im Badezimmer kalt. Habe am 11.11.19 sofort unsere Hausverwaltung in Kenntnis gesetzt, dass unser Badezimmer max 18-19° C erreicht. Man hat versprochen, sich sofort darum zu kümmern. 2 Tage lang rührte sich nichts. Habe dann am 13.11. nachmittags erneut angerufen und man versprach erneut, sich darum zu kümmern. Es hat sich sogar eine Heizungsfirma telefonisch gemeldet. Jetzt sind mittlerweile 6 Tage ins Land gegangen und das Badezimmer ist noch immer auf dem selben Temperaturlevel und niemand hat den Fehler behoben. Was ist an Mietminderung anzusetzten und kann ich selbstständig ein Unternehmen beauftragen, die auf Kosten des Vermieters den Schaden behebt?
14. Januar 2020 - 16:08
Hallo Chris,
hier ein Beitrag der Ihnen hilft: Mieter beseitigt Schaden selbst – Was ist zu beachten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Januar 2021 - 15:15
Hallo
Bei uns funktionierte erst die Heizung in der Küche nicht. Was für uns nicht weiter hinderlich war. Aber in Küche und Schlafzimmer lief noch Wasser aus der Heizung. Dann war der Hausmeister nach einer Woche da. Heizung in der Küche funktioniert,nun tritt aber noch mehr Wasser im Schlafzimmer aus und die Gasheizung funktioniert auch gar nicht mehr. Haben es der Vermieterin wieder gemeldet und als Antwort kam nur das die Heizungsfirma informiert ist. Wie lange müssen wir jetzt warten bis wir wieder reagieren bzw ab wann kann ich eine Mietminderung tätigen?
Liebe Grüße
Kühn
8. Januar 2021 - 11:01
Hallo Kühn,
fragen Sie regelmäßig beim Vermieter nach, wann mit den Handwerkern zu rechnen ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Oktober 2021 - 12:28
Hallo. Ich bin im April in ein Fachwerkhaus gezogen. Seit dem wird versprochen eine Heizung in Bad und Küche einzubauen. In der Küche,welche dirkt vom kalten Flur zu betreten ist, ist keine Tür drin. Küche ist auch Gemeinschaftsküche . Im Bad stehen Trockner und Waschmaschine zur gemeinschaftlichen Nutzung gegen Geld……..”Kann nicht mal ein eigene WM stellen. .Ich muss dazu sagen das im ersten Stock noch ein größeres Zimme mit Bad vermietet ist”…….Ich habe einen neun jährigen Sohn der alle zwei Wochen am WE bei mir ist und in den Ferien auch mal zwei Wochen zusammenhängend. Für meine Sohn und mich ist der Zustand ohne Heizung in Küche und Bad unerträglich. Ich bezahle für angebliche 70 Quadratmete,inkl. (Bad und Küche) 680 Euro Warmmiete, plus 30 Euro Strom. Bewohne aber nur 30 Quadratmeter. Nirgendwo ist ein Thermostat eingebaut.. Es gibt auch keine eigenen Stromzähler. Ist alles nur pauschal. Mein Vermieter hat sein Büro im Hinterhaus, deshalb erfolgten Absprachen nur mündlich. Er verspricht immer wieder das Problem endich zu lösen. Kann ich die Miete mindern und habe ich in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht. MfG Andy
27. Oktober 2021 - 13:41
Hallo Andy,
die Frage ist, wie haben Sie die Wohnung gemietet und was hat der Vermieter (schriftlich) zugesagt. Hier eine Hilfe: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Ob eine Kündigung möglich ist, sollten Sie mit einem Anwalt besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Dezember 2021 - 13:06
Die Heizung im Bad ist seit dem 3.12.2021 ausgefallen. Am gleichen Tag wurde der Vermieter über den Kundenservice informiert. Die Schadenmeldung wurde per E-Mail zweimal erinnert. Ein Schreiben wurde an die Geschäftsleitung per Mail gesandt. Am 15.12.2021 wurde uns vom Kundenservice mitgeteilt, das kein Notfall vorliegt und erst am 13.1.2022 ein Servicemitarbeiter zur Verfügung steht. Der Vermieter habe keine Heizungsmonteure…Bei dem Vermieter handelt es sich um Europas größten Wohnungskonzern.
20. Dezember 2021 - 09:48
Hallo Peter,
eine ausgefallene Heizung im Bad ist unschön und auch ein Grund zur Mietminderung. In der Tat, ist das aber vermutlich kein Notfall, der binnen weniger Stunden oder Tage beseitigt werden muss. Das gilt natürlich nur dann, wenn die Wohnung anderweitig zu beheizen ist. Versuchen Sie es vielleicht mit einem Heizlüfter zum Übergang im Bad. Unschön, sie können aber nicht viel unternehmen. Vielleicht wäre es eine Option die Handwerker selbst zu beauftragen. Dann zeichnen sich aber bereits heute Schwierigkeiten mit dem Kostenersatz ab.
Vielleicht ist nur das Thermostat defekt und ein Austausch wäre schon die Lösung.
Viele Grüße
Dennis Hundt